【導(dǎo)讀】設(shè)的皇家濱城項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)管理方案。我司將依托自身自創(chuàng)建伊始至今不。一個(gè)和諧而優(yōu)美的居住、辦公及購物環(huán)境，提升南安皇家濱城項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值，地址位于泉州市豐澤區(qū)田安路豐盛假日城堡D幢（5號樓）二層。物業(yè)管理企業(yè)三級資質(zhì)?，F(xiàn)在管小區(qū)為泉州市豐盛假日城堡（建筑面積。省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，導(dǎo)入先進(jìn)管理理念和體系，運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，真正意義上成為業(yè)主的“好管家、好保姆、好鄰居、好朋友”，得到了全體業(yè)戶和開發(fā)商的認(rèn)可，現(xiàn)已與福建省泉州。托意向書，正在洽談的項(xiàng)目為福華商廈。的建議取代投訴。戶的參與與支持，為共同不斷提升管理水準(zhǔn)出謀劃策！監(jiān)控和考核下依照明確目標(biāo)和要求具體工作。公司人員管理成果得到了合作單位。理念是企業(yè)的靈魂所在，是員工動力的源泉。泉州摯誠物業(yè)公司所管轄的泉州市兩個(gè)較大規(guī)模的項(xiàng)目，很少出現(xiàn)過有效投訴。

　　

【正文】 力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。通過文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來。方式有集體活動、家庭日酬謝家屬等。 在以人為本的激勵系統(tǒng)中，我們還將結(jié)合美國的 JIT 管理模式，進(jìn)行適時(shí)管 理，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動性，增強(qiáng)主人公意識和自我實(shí)現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。這種方式在我們的實(shí)際工作中已經(jīng)取得了較好的效果。 四）、 ISO 質(zhì)量體系 科學(xué)完善、合理量化、健全實(shí)用的管理規(guī)章制度是珠江物業(yè)取得成功的重要法寶。為進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范的管理，泉州摯誠物業(yè)有限公司在物業(yè)服務(wù)管理中不斷導(dǎo)入 ISO9001質(zhì)量管理體系。在南安皇家濱城住宅小區(qū)也將全面導(dǎo)入 ISO9001： 20xx質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化管理；我們還將在 ISO9001 的基礎(chǔ)上，按照 ISO14000 環(huán)境質(zhì)量體系的要求，擬定 相應(yīng)的規(guī)章制度，進(jìn)一步加強(qiáng)管理，提高服務(wù)質(zhì)量，改善環(huán)境和預(yù)防環(huán)境污染，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的和諧統(tǒng)一。 五）、操作之質(zhì)量體系文件架構(gòu) 泉州摯誠物業(yè)有限公司將導(dǎo)入并施行 ISO9002 國際質(zhì)量認(rèn)證。 皇家濱城物業(yè)管理中心也將導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量保證體系在小區(qū)物業(yè)的正常運(yùn)行。 一、 前期介入服務(wù) 要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用，我們應(yīng)根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對南安市皇家濱城項(xiàng)目制訂科學(xué)、成熟、相 應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對于規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使皇家濱城的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。 ? 監(jiān)控和消控中心的設(shè)置； ? 小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)； ? 公共照明開關(guān)設(shè)置位置； ? 公共照明開關(guān)開閉形式； ? 物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)； ? 小區(qū)垃圾房的設(shè)置； ? 公共洗手間的設(shè)置； ? 信報(bào)箱的設(shè)立； ? 公共告示欄的配置； ? 家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留； ? ??。 建設(shè)施工階段 建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。 ? 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議； ? 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力； ? 審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見； ? 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見； ? 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見； ? 幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以 避免施工對材質(zhì)造成損傷； ? 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能； ? 檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）； ? 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議； ? 配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量； ? 提出遺漏工程項(xiàng)目的建議； ? 對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ ISO900 ISO1400 OHSAS18001 等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理 成本。 竣工驗(yàn)收階段 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。 ? 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案； ? 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程； ? 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收； ? 制訂物業(yè)驗(yàn)收流程； ? 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。 物業(yè)銷售階段 良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時(shí)也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度 。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。 ? 制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備； ? 售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象； ? 委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問； ? 對物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作； ? 提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。 二、 項(xiàng)目的接管驗(yàn)收 1）物業(yè)的接管驗(yàn)收是對新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。 2）依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的 再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要步驟。 3）物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗(yàn)收。 a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作； b．既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益； c．接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格； d．落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根 據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費(fèi)用； 6）接管驗(yàn)收的作用 a．明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶的利益 c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后的物 業(yè)管理創(chuàng)造了條件。 三、入伙（?。┕芾矸桨? ? 提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返。 ? 為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。 ? 即時(shí)完成入伙注記。 ? 受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。 業(yè)主入伙流程 1）業(yè)主向售房單位 /發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。 2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。 3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽 訂《使用公約》。 6）若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交發(fā)展商，服務(wù)管理中心應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對房屋進(jìn)行整改后，請業(yè)主再次驗(yàn)房。 7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。 8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。 租賃住戶入住流程 1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。 2）簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。 3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗(yàn)收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊(duì)整改 。 4）整改后或驗(yàn)收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗(yàn)收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。 5）交付押金和首期租金。 6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。 入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ? 入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。 ? 入伙各項(xiàng)資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。 ? 入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。 ? 特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時(shí)守約，保證質(zhì)量。 ? 內(nèi)部手冊登記及時(shí)，即時(shí)完成注記。 ? 入伙按戶匯總，次月 5 日前全部歸檔。 入伙作業(yè)規(guī)程 ? 由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè) 管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。 ? 業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。 ? 業(yè)戶到服務(wù)管理中心簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費(fèi)用。 ? 由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗(yàn)房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。 ? 業(yè)戶驗(yàn)房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，服務(wù)管理中心加簽意見后，由服務(wù)管理中心協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問題的返修工作。 ? 如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時(shí)，雙方須簽字確認(rèn)。 ? 業(yè)戶驗(yàn)房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。 入伙作業(yè)檢查規(guī)范 為了保證南安市皇家濱城入伙工作正 常有序，服務(wù)管理中心經(jīng)理負(fù)責(zé)對入伙工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。 1）集中入伙時(shí)服務(wù)管理中心經(jīng)理每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月 4 次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正 /預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。 2）正常情況入伙階段，服務(wù)管理中心經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費(fèi)情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項(xiàng)發(fā)書面通知并整改。 『入伙通知書』 女士／先生： 您好 !您所認(rèn)購的 弄 號 室的商品房， 日前已經(jīng)政府有關(guān)部門檢查驗(yàn)收合格，準(zhǔn)予入住?，F(xiàn)將有關(guān)入伙事項(xiàng)通知如下： 一、我公司擬定于 年 月 日至 月 日，集中辦理入伙手續(xù)。您可在回執(zhí)中選定具體入伙日期前來辦理，并在收到本通知后一周內(nèi)將回執(zhí)寄回我公司。如您不能按時(shí)前來，在 年 月 日后，請到銷售中心辦理入伙手續(xù)（法定節(jié)假日休息，恕不受理）。 二、集中入伙辦理地址： 三、辦理時(shí)間：上午 至 ，下午 至 。 四、集中入伙期間，我公司有關(guān)部門和物業(yè)管理公司將派員現(xiàn)場接待辦公服務(wù)。 五、回執(zhí)郵寄地址： 郵編： 傳真： 特此通知。 南安鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)公司 年 月 日 『入伙通知書回執(zhí)』 入伙 通知書回執(zhí) 南安鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)公司： 茲接貴公司入伙通知書，本人購買的 號 室商品房，擬定于 年____月 日前來現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)。此復(fù)。 業(yè)主（簽章）： 年 月 日 『 入伙須知』 入 伙 須 知 女士 /先生 ： 歡迎您成為 的業(yè)主！ 我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)入伙事項(xiàng)和有關(guān)收樓程序，以免您在接受新樓時(shí)，產(chǎn)生遺漏而導(dǎo)致不便。請您認(rèn)真閱讀，以免產(chǎn)生麻煩。 請您在接到《入伙通知書》后，按約定的日期來辦理入伙手續(xù)，以便我們及時(shí)為您提供服務(wù)。 您來辦理入伙手續(xù)時(shí)請帶齊以下物件： （ 1） 購房預(yù)售合同； （ 2） 業(yè)主身份證（或護(hù)照）及印章； （ 3） 公司購買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章； （ 4） 《入伙通知書》； （ 5） 已繳款項(xiàng)的收據(jù)（調(diào)換正式發(fā)票）； （ 6） 未繳的購房 款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項(xiàng)。 如您委托他人來辦理，還應(yīng)帶上： （ 1） 您（業(yè)主）的委托書，應(yīng)由律師見證； （ 2） 您（業(yè)主）身份證（或護(hù)照）的復(fù)印件； （ 3） 代理人的身份證或護(hù)照。 您辦理手續(xù)時(shí)請按入伙手續(xù)書的排列順序依次進(jìn)行。 您收樓時(shí)，請認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。如有問題，請?zhí)钊搿斗课蒡?yàn)收表》中，服務(wù)管理中心將代表業(yè)主利益向發(fā)展商協(xié)商解決。 祝您順利入伙！ 泉州摯誠物業(yè)有限公司 南安皇家濱城服務(wù)管理中心 年 月 日 『 入伙手續(xù)書』