【導(dǎo)讀】本項目包括25座公寓，2梯10戶分布，7至9層不等。還有6座9層高的。公寓酒店，底商與住宅結(jié)合。另有一座4層的公建樓，多處地面停車場。整個小區(qū)的中心綠地位于主入口進來50米左右，有良好的主入口對景。心綠地位置靠左。具有良好的居住環(huán)境。為了加強園區(qū)內(nèi)部空間的連貫性和景觀。景觀次軸聯(lián)系在一起。小區(qū)內(nèi)主干道系統(tǒng)的形成順其自然，又達(dá)到了最高效率，設(shè)計中，在此。便的到達(dá)每一個居住組團，到達(dá)地下停車場。主要的組團綠地。做到人車分流，為小區(qū)的戶外活動提供安全，便利的條件。。停車位除了一定比例的地面停車外，集中安排了幾個地下停車場。居民（業(yè)主）對物業(yè)服務(wù)的要求標(biāo)準(zhǔn)高且全面。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意。損失降低到最小程度。◆管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故；◆管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；

　　

【正文】 設(shè)備人員切斷現(xiàn)場電源后，立即實施搶救，以后程序同上述急癥病人處理程序。 事件結(jié)束后，設(shè)備人員及時查明觸電原因，如存在隱患，提出糾正和預(yù)防措施，立即進行整改。 突發(fā)性水浸事故處理 當(dāng)接到報告后，立即告知安保中心。 安保中心接到爆管浸水信息，立即電告就近保安趕赴現(xiàn) 場維持秩序，立即通知主管部門、設(shè)備部 、保潔部、禮儀服務(wù)部人員趕赴現(xiàn)場，通知倉庫準(zhǔn)備排水工具送交現(xiàn)場。 第一責(zé)任人立即擔(dān)當(dāng)現(xiàn)場指揮，統(tǒng)一調(diào)分派人員。 設(shè)備人員應(yīng)立即關(guān)閉爆管或滲水的管道閥門，打開系統(tǒng)卸壓閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）保護其他設(shè)施設(shè)備、防止進一步擴大事件，防止因浸水產(chǎn)生觸電事故。如附近有機房等重要場所，則要采用堵、排等方式，防止浸水至這些重要場所。 保潔人員立即攜帶排水設(shè)施進行現(xiàn)場排水。 安保人員維持好現(xiàn)場秩序，防止有人進行破壞活動。 排水結(jié)束，設(shè)備人員迅速查明原因，立即實施修復(fù)，并將 過程向經(jīng)理匯報。提出糾正和預(yù)防措施。 臺風(fēng)襲擊前或吹強烈大風(fēng)的應(yīng)急處理 接到、獲得有關(guān)臺風(fēng)等信息后，通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。 設(shè)備部對戶外的燈具、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進行全面檢查，確保牢固。 管理處向業(yè)戶傳達(dá)臺風(fēng)信息，及時通知業(yè)戶關(guān)好門窗。 安保加強巡邏次數(shù)，各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位，無人接替不準(zhǔn)擅離崗位。特別加強對戶外物品的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況及時通知設(shè)備人員進行緊急維修。 設(shè)備人員堅強夜間值班人員，增加對設(shè)施設(shè)備的巡查。 在夜間或節(jié)假日應(yīng)派 員進行值班。緊急情況及時向上級匯報。 臺風(fēng)過后，如對小區(qū)設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的，由各部立即實施修復(fù)或整改，提出糾正和預(yù)防措施。 第六章 公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量規(guī)范 1 基本要求 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。 承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。 物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。 制定較完備的內(nèi)部管理制度（質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等）；建有較完善 的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、日常管理檔案等）；有物業(yè)管理方案并組織實施。運用計算機手段進行管理。 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。儀表儀容整潔規(guī)范。 公示 24 小時服務(wù)電話。急修 20 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場做應(yīng)急處理，其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄，回訪率達(dá) 80%以上。 在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費項目和標(biāo)準(zhǔn)。提供相關(guān)的特約服務(wù)和便民服務(wù)；節(jié)假日有專題活動 。每年組織一定的社區(qū)活動。 按有關(guān)規(guī) 定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況。 按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。 制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為及時制止和報告。 采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調(diào)查等，每年與業(yè)主溝通面不低于 80%；每年至少 1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，對業(yè)主反映問題的處理率達(dá) 95%以上。 獲得市級以上物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項目稱號，或制訂相應(yīng)的爭創(chuàng)規(guī)劃。 房屋管理 對房屋共用部位進行日常 管理和維修養(yǎng)護，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完善。 每年 2 次以上對房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄 ,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理。屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會（業(yè)主大會）決定組織維修。 每周 1 次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進行安全檢查，門窗關(guān)閉正常，門窗玻璃保持 95%以上的完好率。每年 2 次以上 (雨季前須安排 1 次 )對屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂， 發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)制定維修方案，并與委托方或業(yè)主委會員協(xié)商安排專項修理。 按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每 3 日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）的行為及時勸阻，并報告業(yè)主 委員會和有關(guān)主管部門。 墻體表層基本完好，地坪、地磚基本平整，如有缺損，及時修補。 物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)識。 物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標(biāo)識，每月檢查 1 次，保證標(biāo)識清晰完整。 3 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。共用設(shè)施設(shè)備完好率 95%以上，急修及時率達(dá) 98%。 設(shè) 施設(shè)備的運行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全，并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 設(shè)施設(shè)備標(biāo)識齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。 屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備，及時編制維修、更新改造計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會 (業(yè)主大會 )決定，組織維修或者更新改造。 每年保養(yǎng) 1 次水泵，泵房基本整潔，每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池，水箱 、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)，水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡，不定期對泵房、管道進行除銹、油漆。保證二次供水正常，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。 按合同約定保證電梯正常運行。 定期進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場應(yīng)急 處理。 消防泵每季啟動 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運行正常；消防栓每季巡查 1 次，消防栓箱內(nèi)各種配件完整；每年 1 次檢 查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用；按需配備滅火器，每季檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 不定期巡視路面、側(cè)石、圍墻、窨井等，要求路面不積水（因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除外），窨井不漫溢，圍墻不傾斜，窨井蓋無缺損；健身設(shè)施隨時檢查，使其能正常使用（需更換除外）。主要道路及停車場交通標(biāo)識齊全、規(guī)范。 路燈、樓道燈完好率不低于 95%。損壞的應(yīng)在 3 日內(nèi)修復(fù)。 對容易危及 人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)識和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。 4 協(xié)助維護公共秩序 公共秩序維護人員受過相關(guān)的安全護衛(wèi)知識與技能崗位培訓(xùn)，持證上崗；身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；每月定期參加安全保衛(wèi)知識與技能的崗位培訓(xùn)，有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備；上崗時佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，配備對講裝置或必要的安全服務(wù)器械。 物業(yè)區(qū)域主出入口 24 小時值班，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄；對可疑人員進行詢問；阻止未經(jīng)許可的外來人員入內(nèi)；對 裝修等勞務(wù)人員實行登記；對進出車輛進行管理和疏導(dǎo)；保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。 根據(jù)物業(yè)特點，制定詳細(xì)的巡邏方案，原則上每 3 小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄；在遇到異常情況、突發(fā)事件時，巡邏人員應(yīng)采取應(yīng)對措施，及時報告管理處和相關(guān)部門。 配有樓宇對講、周界報警等控制設(shè)備的，應(yīng) 24 小時開通。收到報警信號后，巡邏人員應(yīng)及時趕到現(xiàn)場進行處理。 有火、水、警應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)按計劃組織應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。 地面、墻面按車輛道路行駛 要求設(shè)立指示牌，車輛停放在規(guī)定的范圍內(nèi)；及時處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。收取車輛看管費的車庫 24 小時有專人管理，車 庫內(nèi)地面、墻面有車輛行駛指示牌和地標(biāo)，備有必需的消防器材，車輛停放有序；車庫場地每日清潔 1 次，有照明設(shè)施，無滲漏、無積水，通風(fēng)良好；無易燃、易爆等物品存放。 5 保潔服務(wù) 路面、綠地每日清掃 1 次，目視清潔；明溝無雜物；宣傳欄、健身設(shè)施每周擦拭 1 次，表面無污跡；保持水體清潔。及時清除主要道路積雪。 根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾桶，每天清理 1 次；保持垃圾桶及周圍基本整 潔、無污漬、無積水、無明顯異味；定期對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水及投放滅鼠藥。 公共衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生桶，小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱，每日清理 1 次，擦拭 1 次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。 雨、污水井每季度檢查 1 次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每 2 個月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時做出清掏計劃。 樓道每周清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地面潔凈，無垃圾、雜物、浮塵、污跡，無亂堆亂放，亂貼亂劃。 樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦試 2 次，保持基本無灰塵；消防栓、指示牌等公 共設(shè)施保持外表基本無灰塵、無污漬； 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視基本無灰塵 ,無蜘蛛網(wǎng)。 走廊、樓梯窗玻璃每月清潔 1 次，門廳玻璃每周清潔一次，目視明亮無污跡。 天臺、屋頂每 2 個月清掃 1 次，無垃圾堆積。 電梯轎廂保持目視干凈，無污跡。 大理石地面、墻面按合同規(guī)定定期保養(yǎng)。 6 綠化養(yǎng)護管理 綠化布局合理，綠地?zé)o雜物，無侵占現(xiàn)象。 以綠為主，植物造景。 綠地內(nèi)植物覆蓋率 80%以上。 花草樹木定期修剪 ，目視外觀長勢良好，無明顯雜草，無嚴(yán)重病蟲害，每年打藥不少于 1 次。死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時補栽，無明顯黃土裸露。 綠地植物存活率 95%以上。 綠地設(shè)施基本完好。 第七章 人員編制及費用測算 一、誠基中心管理處人員編制 職 位 配置人數(shù) 配置明細(xì) 管理人員 項目經(jīng)理 1 綜合事務(wù)部 綜合事務(wù)主管 1 財務(wù)部 會計 1 客服部 客服主管 1 客戶專員 6 工程部 工程師 2 技工 20 保安部 保安主管 1 保安員 71 保潔部 保潔主管 1 保潔員 45 總計 150 人 二、根據(jù)以上人員編制，經(jīng)綜合測算物業(yè)費價格如下： 住宅： 元 /平方米 /月 商業(yè)： 元 /平方米 /月 （按照收繳率 94%計算） 測算如下： 序號 支出項目 明 細(xì) 項 目 金 額（元 /年） 備注 一 物業(yè)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等 （此費用包括按照相關(guān)規(guī)定的人員保險費用） 二 工程維保及能耗費用 工程人員人工費用 （此費用包括按照相關(guān)規(guī)定的人員保險費用） 工程維保及能耗費用 三 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用 清潔材料費 垃圾清運費 保潔人員費用小計 四 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用 綠化養(yǎng)護費用 五 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用 行業(yè)管理費用 對講機維修保養(yǎng)電池消耗 保安人員費用小計 六 辦公費用 交通費 通訊費 業(yè)務(wù)費 辦公用品采買及設(shè)備維護費 職員制服 員工宿舍 七 固定資產(chǎn)折舊及攤銷 固定資產(chǎn)折舊費用小計 八 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用 保險費用小計 九 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用 社區(qū)文化建設(shè)費 （一）、小計 1+2+3+4+5+6+7+8+9 （二）、不可預(yù)見費用 （一） 3% （三）、成本 （一） +（二） （四）、管理服務(wù)傭金 （三） 10% （五）、營業(yè)成本 （三） +（四） （六）、營業(yè)稅金及附加 收入（此表中為營業(yè)成本） % （七）、總成本 合 計 （五） +（六）