【導(dǎo)讀】“新華苑”(二期)。新華苑(二期)將由深圳市源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司全資獨(dú)立開發(fā)。源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司是一家重。苑一期等多個(gè)項(xiàng)目，有豐富的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的資金實(shí)力。任該項(xiàng)目的可行性研究。設(shè)，現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究和開發(fā)管理隊(duì)伍。新華苑(二期)占地面積，規(guī)定計(jì)容積率面積，容積率為，其中住宅平米，商業(yè)平米。根據(jù)本項(xiàng)目所在地段優(yōu)勢(shì)和周邊環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目住宅售價(jià)。可達(dá)3500元/M²，臨街鋪面售價(jià)可達(dá)10000元/M²。速度應(yīng)于深圳市的平均水平，而且房?jī)r(jià)的增幅也大于全市平均水平。20xx年，中國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)增長對(duì)就業(yè)帶動(dòng)作用增強(qiáng)，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加。進(jìn)出口恢復(fù)平穩(wěn)增長，貿(mào)易順差減少。貨幣政策強(qiáng)化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長。按季度統(tǒng)計(jì)，去年一季度ＧＤＰ增長９．９％，二季度增長６．７％，三季度由原先發(fā)布的９．１％修訂為增長９．６％，四季度增長９．９％。

　　

【正文】 街一層布置成商鋪，充分利用了地塊的商業(yè)價(jià)值。 單體設(shè)計(jì)，確保了戶戶均有開闊視野，功能分區(qū)明確，通風(fēng)采光良好，做到了明廚明衛(wèi)，經(jīng)濟(jì)合理，實(shí)用率高。 建筑立面造型上，以流暢的線條和優(yōu)雅豐富的造型為體量上的主要特征，以簡(jiǎn)潔的色彩和的景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)造了繽紛燦爛的空間效果，從而形成本建筑典雅、精致的特征。 交通組織上，做到人車分流，商業(yè)人流和住宅人流的分離。 總之，經(jīng)過近半年的時(shí)間，反復(fù)幾 易其稿，目前的方案應(yīng)屬比較理想的方案，既結(jié)合了項(xiàng)目地價(jià)特征，充分挖掘了地段價(jià)值又貼近市場(chǎng)，符號(hào)目標(biāo)客戶的需求。 五、 目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 . 有關(guān)工程計(jì)劃說明 新華苑二期籌備工作從二 OO 三年五月份即已經(jīng)展開，請(qǐng)專業(yè)的市場(chǎng)策劃公司進(jìn)行了充分的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和物業(yè)品質(zhì)進(jìn)行了深入的策劃，并邀請(qǐng)了三家甲級(jí)設(shè)計(jì)院進(jìn)行了建筑投標(biāo)。 到目前為止，已充分把握住了市場(chǎng)并獲得了一個(gè)較為理想的方案。 本項(xiàng)目計(jì)劃二 OO 四年七月份破土動(dòng)工。 二 OO 四年十二月份達(dá)到正負(fù)零。 二 OO 五年五月份主體全 面封頂。 二 OO 五年八月基本完成主體外裝。 二 OO 五年十二月末完成道路管網(wǎng) 綠化并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。 . 項(xiàng)目開發(fā)橫道圖 見附件 六、 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 本項(xiàng)目計(jì)劃投資總額為 萬元， (不含地價(jià)款 )按可銷售面積計(jì)算，銷售建設(shè)成本為1017 元 /M178。 其中： 前期費(fèi)用 萬元 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 萬元 政府規(guī)費(fèi) 萬元 建筑安裝工程費(fèi) 萬元 其它費(fèi)用 萬元 6． 2 資金籌措 發(fā)展商源發(fā)實(shí)業(yè)公司已在龍華獨(dú)立或 合作開發(fā)了多個(gè)樓盤，而且均為有資金開發(fā)。現(xiàn)已積累了較強(qiáng)的資金實(shí)力。開發(fā)新華苑二期這樣的小規(guī)模樓盤，源發(fā)實(shí)業(yè)已有足夠的現(xiàn)金支持，不需向銀行或其它融資渠道籌措資金。 七、銷售及經(jīng)營收入測(cè)定 7． 1 各類物業(yè)銷售收入估算 住宅：可售面積 27945m178。,為保守起見，整體均價(jià)按 3400 元 / m178。計(jì)算 27945 m178。*3400 元 / m178。= 萬元 商業(yè)：可售面積 1399 m178。，均價(jià)按 10000 元 / m178。計(jì)算 1399 m178。*10000 元 / m178。=1399 萬元 銷售總收入為：住宅銷售收入 +商業(yè)銷售收入 萬元 +1339 萬元 = 萬元 7． 2 銷售利潤 本項(xiàng)目的總銷售額為 萬元。 土地成本按樓面地價(jià) 1300 元 /平米計(jì)算， 萬元 前期費(fèi)用及建安費(fèi)用為 萬元。 銷售成本按銷售額的 6%計(jì)算， 萬元。 本項(xiàng)目銷售利潤為 萬元。 = 萬元。 扣除營業(yè)稅 5%為 542 萬元。 扣除合同印花稅 ，城建維護(hù)稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記費(fèi)共為 %，即： 萬元。 本項(xiàng)目稅前利潤為 萬元。 扣除所得稅額 15%，即 萬元。 本項(xiàng)目稅后純利潤預(yù)計(jì)為 萬元。 八、財(cái)務(wù)與敏感性分析 8． 1 敏感性分析 8． 2 社會(huì)效益和影響分析 由于本項(xiàng)目地處龍華中心廣場(chǎng)南側(cè)，對(duì)市政廣場(chǎng)的景觀有很大影響，成功開發(fā)新華苑項(xiàng)目，使之成為與中心廣場(chǎng)相得益彰的一道城市風(fēng)景線。 由于龍華的房地產(chǎn)開發(fā)，尚處在起步發(fā)展階段，早期的多層住宅，或兵營排列，或“農(nóng)民房”形象 ，與特區(qū)內(nèi)建筑尚有一定差路。本項(xiàng)目的成功開發(fā)，力爭(zhēng)打造成一個(gè)精品樓盤，成為龍華人居的一個(gè)人性典范。 開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)，尚有三塊儲(chǔ)備用地，待建面積近 30 萬平方米。本項(xiàng)目的成功開發(fā)，將使源發(fā)實(shí)業(yè)在專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作上步上新臺(tái)階，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)提供成功經(jīng)驗(yàn)。 九、可行性研究結(jié)論 9． 1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范 由于本項(xiàng)目較低的地價(jià)成本。加之科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研、精心的方案設(shè)計(jì)、良好的市場(chǎng)環(huán)境，可以說，是一個(gè) 風(fēng)險(xiǎn)極小安全度高的項(xiàng)目 。 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)在于建筑工程上面。如何將一個(gè)好的項(xiàng)目轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益工程環(huán)節(jié)對(duì)本項(xiàng)目 來說至關(guān)重要。建議 **部加強(qiáng)工程管理人才的引進(jìn)建立科學(xué)的施工管理流程、外部聘請(qǐng)專業(yè)務(wù)實(shí)的監(jiān)理隊(duì)伍，確保本項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、高效的工程形象。 附 表 《項(xiàng)目工程進(jìn)度一覽表》 《項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表》 新 華 苑 二期 工 程 進(jìn) 度 一 覽 20xx年 4月 20xx 年 7 月 20xx 年 12 月 20xx年 5月 20xx 年 8 月 20xx 年 12 月 新華苑 (二期 )項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 一、地質(zhì)勘探 進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備 野外作業(yè) 內(nèi)業(yè)資 料整理 二、樁基施工 設(shè)計(jì)院提供施工圖 樁基施工單位確定 樁基隊(duì)伍人員、設(shè)備進(jìn)場(chǎng)臨時(shí)搭建 施工準(zhǔn)備及放線 打樁施工 三、樁基檢測(cè) 檢測(cè)單位確定 檢測(cè)單位進(jìn)場(chǎng)及設(shè)備就位 現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)作業(yè) 提交檢測(cè)報(bào)告 四、主體工程施工封頂 主體施工單位確定 主體單位人員、設(shè)備進(jìn)場(chǎng) 、臨時(shí)搭建 已有工程檢測(cè) 主體結(jié)構(gòu)施工 封頂 五、室內(nèi)砌體、抹灰、水電安裝及裝飾施工 砌體、抹灰、水電安裝 外墻及室內(nèi)裝飾裝修 外架拆除 六、室外管網(wǎng)及小區(qū)綠化 室外給排水及強(qiáng)弱電施工單位確定 上述施工單位進(jìn)場(chǎng) 施工前準(zhǔn)備 室外管網(wǎng)施工 小區(qū)道路施工 小區(qū)園林及綠 化 七、調(diào)試驗(yàn)收 分類 序號(hào) 投資分項(xiàng)名稱 數(shù)量 單位 總價(jià)(萬元 ) 備注 前期費(fèi)用 1 地塊地價(jià)款 建設(shè)用地面積 8384M178。，容積率 ，源發(fā)實(shí)早取得土地證 2 施工水電設(shè)施費(fèi) 一次性 – — 施工用電設(shè)施 6 萬元，水設(shè)施 2 萬元 3 界樁點(diǎn)測(cè)量放點(diǎn)費(fèi) 三次 – — 深圳市規(guī)劃與國土資源局寶安分局地籍測(cè)繪中隊(duì) 4 重新繪制宗地圖費(fèi) 一次性 .010 同上 5 施工現(xiàn)場(chǎng)平整費(fèi) 一次性 自行組織施工 6 施工現(xiàn)場(chǎng)圍墻費(fèi) 一次性 自行組織施工 7 小計(jì) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 8 地質(zhì)鉆探勘察費(fèi) 29344 5 元 /M178。 專業(yè)地質(zhì)勘察單位 9 方案初步設(shè)計(jì)、施工圖環(huán)境綠化設(shè)計(jì) 29344 15 元 /M178。 含土建、設(shè)備 、人防、燃?xì)庠O(shè)計(jì) 10 室外電源點(diǎn)設(shè)計(jì)費(fèi) 一次性 – — 深圳供電局規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 11 效果圖、模型圖 一次性 – — 專業(yè)設(shè)計(jì)及制作單位 12 小計(jì) 應(yīng)繳政府部門規(guī)定 13 施工圖審查費(fèi) 29344 規(guī)劃與國土資源局寶安分局指定設(shè)計(jì)審查單位 14 消防報(bào)建 (設(shè)施費(fèi) ) 三次 – — 取消 深圳市公安消防局 15 地下管線查詢費(fèi) 一次性 元/M178。 深圳市城檔案館 16 總包合同鑒證費(fèi) 一次性 – — 深圳市工商行政管理局寶安分局 17 工程造價(jià)審核費(fèi) 2‰ 深圳市寶安區(qū)造價(jià)站 (二次 ) 18 工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi) 2‰ 深圳市專業(yè)工程造價(jià)咨詢公司 (二次 ) 19 房地產(chǎn)協(xié)會(huì)上網(wǎng)費(fèi) 二 年 深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì) 20 建設(shè)工程交易費(fèi) ‰ 深圳市建設(shè)工程交易中心 21 投資許可證費(fèi) 一次性 深圳市寶安區(qū)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)局 22 土地使用費(fèi) 8384M178。X2元 X2 年 深圳市規(guī)劃與國寺資源局寶安分局 23 建筑灰線復(fù)測(cè)費(fèi) 一次性 – — 寶安分局地籍測(cè)繪中隊(duì) 24 預(yù)售和竣工查丈費(fèi) 元/M178。 深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì) 25 白蟻防治費(fèi) 元/M178。 專業(yè)防治施工單位 26 墻體改造保證金 5 元 /M178。 深圳市寶安區(qū)建設(shè)局 27 燃?xì)夤こ藤|(zhì)監(jiān)費(fèi) 100 萬 2% 深圳市工程質(zhì)量監(jiān)督總站 28 燃?xì)夤こ瘫O(jiān)理費(fèi) 100 萬 3% 深圳市燃?xì)夤こ探ㄔO(shè)監(jiān)理有限公司 29 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 17606 % 專業(yè)工程建設(shè)監(jiān)理單位 (不含裝修費(fèi) ) 30 工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi) 17606 1‰ 深圳市寶安區(qū)工程質(zhì)量監(jiān)督站 31 施工安全監(jiān)理費(fèi) 17606 1‰ 深圳市寶安區(qū)施工安全監(jiān)督站 32 小計(jì) 分類 序號(hào) 投資分項(xiàng)名稱 數(shù)量 單位 (元 /平米 ) 總價(jià)(萬元 ) 備注 建筑安裝工程費(fèi)用 33 土方挖掘外運(yùn)費(fèi) 25000M179。 12 專業(yè)土方挖運(yùn)施工單位 34 基坑護(hù)坡工程 1500 M178。 120 專業(yè)基坑支護(hù)施工單位 35 樁基工程建設(shè)費(fèi) 37190 M178。 400 人工控孔樁施工單位 36 地下室土建工程費(fèi) 6735 M178。 500 37 人防工程設(shè)施費(fèi) 1110 M178。 80 專 業(yè)人防設(shè)施施工單位 38 地下室水電工程費(fèi) 6735 M178。 50 參照 20xx 年第 2 期深圳建設(shè)工程價(jià)格信息。 39 地面以上土建工程費(fèi) 29344 600 40 地面以上水電工程費(fèi) 29344 30 41 消防工程建設(shè)費(fèi) 29344 20 42 電話通訊建設(shè)費(fèi) 29344 5 43 電梯工程建設(shè)費(fèi) 29344 M178。 70 參照 20xx年第 2期深圳建設(shè)工程 (價(jià)格 )信息 44 智能化工程建 設(shè)費(fèi) 29344 M178。 10 45 變配電所建設(shè)費(fèi) 29344 M178。 20 46 250KVA 發(fā)電機(jī)組 29344 M178。 10 47 環(huán)保工程建設(shè)費(fèi) 29344 M178。 1 48 寬頻網(wǎng)絡(luò)建設(shè)費(fèi) 免費(fèi) 中國電信深大電話有限公司 49 小計(jì) 其它 50 綜合管理費(fèi) 萬 2% 以建安工程總投資為基數(shù) 51 小計(jì) * 52 建設(shè)成本費(fèi)總計(jì)