【正文】 70 參照 20xx年第 2期深圳建設(shè)工程 (價(jià)格 )信息 44 智能化工程建 設(shè)費(fèi) 29344 M178。 深圳市寶安區(qū)建設(shè)局 27 燃?xì)夤こ藤|(zhì)監(jiān)費(fèi) 100 萬 2% 深圳市工程質(zhì)量監(jiān)督總站 28 燃?xì)夤こ瘫O(jiān)理費(fèi) 100 萬 3% 深圳市燃?xì)夤こ探ㄔO(shè)監(jiān)理有限公司 29 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 17606 % 專業(yè)工程建設(shè)監(jiān)理單位 (不含裝修費(fèi) ) 30 工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi) 17606 1‰ 深圳市寶安區(qū)工程質(zhì)量監(jiān)督站 31 施工安全監(jiān)理費(fèi) 17606 1‰ 深圳市寶安區(qū)施工安全監(jiān)督站 32 小計(jì) 分類 序號(hào) 投資分項(xiàng)名稱 數(shù)量 單位 (元 /平米 ) 總價(jià)(萬元 ) 備注 建筑安裝工程費(fèi)用 33 土方挖掘外運(yùn)費(fèi) 25000M179。 附 表 《項(xiàng)目工程進(jìn)度一覽表》 《項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表》 新 華 苑 二期 工 程 進(jìn) 度 一 覽 20xx年 4月 20xx 年 7 月 20xx 年 12 月 20xx年 5月 20xx 年 8 月 20xx 年 12 月 新華苑 (二期 )項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 一、地質(zhì)勘探 進(jìn)場準(zhǔn)備 野外作業(yè) 內(nèi)業(yè)資 料整理 二、樁基施工 設(shè)計(jì)院提供施工圖 樁基施工單位確定 樁基隊(duì)伍人員、設(shè)備進(jìn)場臨時(shí)搭建 施工準(zhǔn)備及放線 打樁施工 三、樁基檢測 檢測單位確定 檢測單位進(jìn)場及設(shè)備就位 現(xiàn)場檢測作業(yè) 提交檢測報(bào)告 四、主體工程施工封頂 主體施工單位確定 主體單位人員、設(shè)備進(jìn)場 、臨時(shí)搭建 已有工程檢測 主體結(jié)構(gòu)施工 封頂 五、室內(nèi)砌體、抹灰、水電安裝及裝飾施工 砌體、抹灰、水電安裝 外墻及室內(nèi)裝飾裝修 外架拆除 六、室外管網(wǎng)及小區(qū)綠化 室外給排水及強(qiáng)弱電施工單位確定 上述施工單位進(jìn)場 施工前準(zhǔn)備 室外管網(wǎng)施工 小區(qū)道路施工 小區(qū)園林及綠 化 七、調(diào)試驗(yàn)收 分類 序號(hào) 投資分項(xiàng)名稱 數(shù)量 單位 總價(jià)(萬元 ) 備注 前期費(fèi)用 1 地塊地價(jià)款 建設(shè)用地面積 8384M178。本項(xiàng)目的成功開發(fā)，力爭打造成一個(gè)精品樓盤，成為龍華人居的一個(gè)人性典范。 = 萬元。= 萬元 商業(yè)：可售面積 1399 m178。 . 項(xiàng)目開發(fā)橫道圖 見附件 六、 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 本項(xiàng)目計(jì)劃投資總額為 萬元， (不含地價(jià)款 )按可銷售面積計(jì)算，銷售建設(shè)成本為1017 元 /M178。 總之，經(jīng)過近半年的時(shí)間，反復(fù)幾 易其稿，目前的方案應(yīng)屬比較理想的方案，既結(jié)合了項(xiàng)目地價(jià)特征，充分挖掘了地段價(jià)值又貼近市場，符號(hào)目標(biāo)客戶的需求。 . 方案評(píng)估意見 新華苑二期項(xiàng)目規(guī)劃與地，經(jīng)邀標(biāo)方式由深圳市華陽國際建筑設(shè)計(jì)有限公司中標(biāo)。 . 項(xiàng)目劣勢 項(xiàng)目占地面積僅 8384 M178。樓梯包裝和相關(guān)宣傳有待加強(qiáng)。此樓盤的交通極為便利，但位于主要交通干道的交叉口，對(duì)日后的生活質(zhì)量有一定的影響。但考慮到地價(jià)，建材的上漲因素，及消費(fèi)者的實(shí)惠心理，超出 10%即 33003800 元 / M178。會(huì)所、泳池為置業(yè)者最重視的設(shè)施。 龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一，未來將會(huì)是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點(diǎn)區(qū)域。 而目標(biāo)客戶群則是龍華街道轄區(qū)人口，以福田區(qū)為主體的首次置業(yè)者和龍華街道辦周邊的城鎮(zhèn)人口共同組成。 . 寵觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 近年全國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，是否存有“泡沫”，是否過熱的爭論已進(jìn)行了兩年，然而房地產(chǎn)投資仍在穩(wěn)步加大，房價(jià)仍大穩(wěn)步上升。 龍華的文教衛(wèi)生也有較好的基礎(chǔ)。 圖 4 20xx 年與 20xx 年住宅銷售價(jià)格分布結(jié)構(gòu)對(duì)比（上圖為 20xx 年數(shù)據(jù)） . 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù) 測 龍華鎮(zhèn)位于深圳市北部，毗鄰福田區(qū)，全鎮(zhèn)面積 98 萬平方公里。 住宅市場繼續(xù)以三房、二房、四房為主力，居民居住水平不斷提高 從銷售住宅的戶型來看，三房、二房和四房繼續(xù)為住宅市場的主力戶型， 占住宅市場交易總量八成以上。 從各區(qū)住宅銷售價(jià)格來看， 20xx 年各區(qū)住宅價(jià)格均有所上漲。 隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺(tái)，商品房供給增長過快的勢頭于年初得以遏制，房地產(chǎn)供給得到有效控制，并直接引至年度房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。 從 20xx 年各月份的住宅銷售情況來看，住宅需求持續(xù)旺盛，銷售面積持續(xù)增長。 . 深圳市投資宏觀背景 宏觀面持續(xù)向好 20xx 年， GDP: 億元 ,比上年增長了 %； 固定資產(chǎn)投資 : 億元 ,比上年增長 %； 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 : 億元 ,比上年增長 %。 然而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應(yīng)與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。這種 供求不平衡的狀態(tài)可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，主要來自三個(gè)方面的需求：一是國內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進(jìn)入中國的需求；三是國內(nèi)其他投資者的需求。 被稱為一級(jí)半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素而大幅放量，空置房因其具備價(jià)格便宜、 無期房風(fēng)險(xiǎn)、投資及自住價(jià)值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善。 20xx 年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對(duì)各地經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購房需求。 導(dǎo)致我國房地產(chǎn)投資增速過快的原因主要包括：擴(kuò)張性的財(cái)政政策導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)總投資的高增長，也影響了房地產(chǎn)市場；居民住房需求的上升以及地方政府對(duì)土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率吸引大量資金涌入，造成房地產(chǎn)投資長期保持高速增長，成為總投資需求增長的一個(gè)重要組成部分。按季度統(tǒng)計(jì)， 去年一季度ＧＤＰ 增長９．９％， 二季度增長６．７％ ，三季度由原先發(fā)布的９．１％ 修訂為增長９．６％ ，四季度增長９． ９％。從 20xx 年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務(wù)等行業(yè)，都成為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 . 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 新華苑 (二期 )本身具 有地處龍華中心廣場的地段優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，又處在龍華這個(gè)升值潛力最大的熱點(diǎn)片區(qū)市場，加上對(duì)項(xiàng)目的準(zhǔn)確市場定位和優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)，可以說，這是一個(gè) “短、平、快”的精品項(xiàng)目 ，風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤可觀、前景樂觀 ! 二、 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 . 市場宏觀背景 . 全國投資環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況 20xx 年中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的形勢，是亞洲金融危機(jī)以來最好的一年，不僅因?yàn)閿?shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長，更需要注意的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，出現(xiàn)了四個(gè)比較突出的亮點(diǎn)： 第一個(gè)亮點(diǎn) :宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度加快的同時(shí)，微觀企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益明顯提高， 民間投資大幅度低于國家投資的局面得到改觀。根據(jù)本項(xiàng)目所在地段優(yōu)勢和周邊環(huán)境的優(yōu)勢，本項(xiàng)目住宅售價(jià)可達(dá) 3500 元 /M 178。 . . 開發(fā)公司 新華苑 (二期 )將由深圳市源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司全資獨(dú)立開發(fā)。 . 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 新華苑 (二期 )占地面積 ，規(guī)定計(jì)容積率面積 ，容積率為 ，其中住宅 平米，商業(yè) 平米。 . 項(xiàng)目建設(shè)速度 本項(xiàng)目已在二 OO 三年即開始進(jìn)行市場研究和方案設(shè)計(jì)，經(jīng)過近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。在 20xx 年，生產(chǎn)制造價(jià)格指數(shù)和消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。初步預(yù)測，20xx年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長８．６％，比上年提高０．６個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)， 20xx 年，中國房屋銷售價(jià) 格比上年上漲 % 。 20xx 年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的同時(shí)，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強(qiáng)土地市場建設(shè)， 壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場價(jià)格， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)安定。二手房的大量入市為消費(fèi)者提供了極大的選擇空間， 20xx 年房地產(chǎn)二手市場將得到將受到更多消費(fèi)者的推崇。 ? 商鋪成為新的投資熱點(diǎn) 20xx 年全國各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮。商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會(huì)越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動(dòng)性優(yōu)于住宅房，商鋪的投資趨勢將加強(qiáng)。 在今年股市轉(zhuǎn)暖、利率市場化改革不斷推進(jìn)的金融大背景下，出于比價(jià)效應(yīng)， 投資人在參照其它金融產(chǎn)品的收益率時(shí)，對(duì)信托產(chǎn)品的收益預(yù)期必然會(huì)大大提高，進(jìn)而拉升了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)成本。 但是從整體來看，外部因素對(duì)深圳房地產(chǎn)市場的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)。 總體來看，剛剛過去的 20xx 年是深圳房地產(chǎn)市場供求關(guān)系大調(diào)整的一年。 從 20xx 年和 20xx 年各區(qū)住宅成交面積所占的比例對(duì)比來看， 20xx 年南山區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)所占的比例有較大增長，房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢十分明顯。隨著特區(qū)外住宅銷售面積所占的比重的加大，全市房地產(chǎn)市場平均價(jià)格仍將保持穩(wěn)定。 圖 3 20xx 年與 20xx 年銷 售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對(duì)比（上圖為 20xx 年數(shù)據(jù)） 住宅銷售價(jià)格分布基本保持穩(wěn)定，價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理從新增住宅的銷售價(jià)格梯度分布來看，具有以下特點(diǎn)： 單價(jià)在 4000 元以下的住宅，均價(jià) 3208 元，占住宅銷售總面積的 29%； 單價(jià)在 4000～ 6000 元的住宅，均價(jià) 5029 元，占住宅銷售總面積的 30%； 單價(jià)在 6000～ 8000 元的住宅，均價(jià) 6917 元，占住宅銷售總面積的 22%； 單價(jià)在 8000～ 10000 元的住宅，均價(jià) 8846 元，占住宅銷售總面積的 13%； 單價(jià)在 10000 元以上的住宅，均價(jià) 12219 元，占住宅銷售總面積的 6%。 龍華交通四通八達(dá)，已 發(fā)展成為連接特區(qū)內(nèi)外 ，珠三角地區(qū)的“黃金走廊“。而相對(duì)于 中心區(qū)約 800 元 /M 178。這說明，關(guān)鍵是你的適合做什么樣的產(chǎn)品，你的產(chǎn)品針對(duì)何種目標(biāo)市場。 由于龍華片區(qū)是社區(qū)，一方面商業(yè)配套及市政設(shè)施不夠，另一方面居民尚未建立在本片區(qū)消費(fèi)的良好習(xí)慣。目前龍華市場以多層