【正文】 新華苑二期地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告 計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告目錄 一、 項(xiàng)目總論 1． 1 項(xiàng)目背景 1． 1． 1 項(xiàng)目名稱(chēng) 1． 1． 2 開(kāi)發(fā)公司 1． 1． 3 承擔(dān)可行性研究工作的單位 1 .1. 4. 研究工作依據(jù) 1. 1 .5. 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 1． 2 可行性研究結(jié)論 1． 2． 1 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 1． 2． 2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 1． 2． 3 投資估算和資金籌措 1． 2． 4 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 結(jié)論 二、 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 2． 1 市場(chǎng)宏觀背景 2． 1． 1 全國(guó)投資環(huán)境 2． 1． 2 深圳市投資宏觀背景 2． 1． 3 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 2． 1． 4 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 2． 2 區(qū)域市場(chǎng)分析 2． 2． 1 區(qū)域市場(chǎng)界定 2． 2． 2 供給分析 2． 2． 3 需求分析 2． 2． 4 典型物業(yè)調(diào)查 2． 2． 5 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 三、 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 3． 1 地塊解析 3． 1． 1 交通條件 3． 1． 2 地形、地勢(shì) 3． 1． 3 規(guī)劃 限制條件 3． 2 項(xiàng)目 SWOT 分析 3． 3 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 四、 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 4． 1 項(xiàng)目定位 4． 2 方案評(píng)估意見(jiàn) 五、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 5． 1 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 5． 2 施工橫道圖 六、 投資估算與資金籌措 6． 1 項(xiàng)目總投資估算 6． 2 資金籌措 七、 銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 7． 1 各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售收放估算 7． 2 銷(xiāo)售利潤(rùn) 八、 財(cái)務(wù)與敏感性分析 8． 1 贏利能力分析 8． 2 社會(huì)效益和影響分析 九、 可行性研究結(jié)論與建議 9． 1 擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn) 9． 2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 一、 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱(chēng) 本項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國(guó)土所，西臨新華中學(xué)，地塊編號(hào)為 A820041，項(xiàng)目一期已于二 OOO 年成功開(kāi)發(fā)建設(shè)，現(xiàn)進(jìn)行二期的開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目名稱(chēng)為“新華苑” (二期 )。 . . 開(kāi)發(fā)公司 新華苑 (二期 )將由深圳市源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司全資獨(dú)立開(kāi)發(fā)。源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司是一家重合同、守信用單位，已獨(dú)立或合作開(kāi)發(fā)了樂(lè)景花園、源發(fā)大廈、源勝大廈，龍勝大廈，新華苑一期等多個(gè)項(xiàng)目，有豐富的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的資金實(shí)力。 . 承擔(dān)可行性 研究的單位 由于本項(xiàng)目規(guī)模較小，總投資額不足 3000 萬(wàn)元，因此，由源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司策劃部擔(dān)任該項(xiàng)目的可行性研究。 由于源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司尚有幾十萬(wàn)平方米的商住面積待開(kāi)發(fā)，因而加強(qiáng)了公司人才建設(shè)，現(xiàn)已組建完善了一支專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究和開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍。 . 研究工作依據(jù) 本項(xiàng)目可性行研究依據(jù)為：深圳市特別是龍華房地產(chǎn)現(xiàn)狀、深圳市工程造價(jià)信息、本項(xiàng)目的地塊價(jià)值。 . 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 新華苑 (二期 )占地面積 ，規(guī)定計(jì)容積率面積 ，容積率為 ，其中住宅 平米，商業(yè) 平米。 . 可行性研究結(jié)論 . 市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)論 目前龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，住宅售價(jià)在 3300 元 4000 元 /M 178。, 一層臨街商鋪售價(jià)在 10000 元 15000 元 /M 178。根據(jù)本項(xiàng)目所在地段優(yōu)勢(shì)和周邊環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目住宅售價(jià)可達(dá) 3500 元 /M 178。，臨街鋪面售價(jià)可達(dá) 10000 元 /M 178。保守估計(jì)，本項(xiàng)目的利潤(rùn)可達(dá) _1489萬(wàn)元。 況且，隨著地鐵四號(hào)線的動(dòng)工，龍華地產(chǎn)市場(chǎng)又掀起一輪熱潮， 許多在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度應(yīng)于深圳市的平均水平，而且房?jī)r(jià)的增幅也大于全市平均水平。 總之， 本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤(rùn)可觀，前景看好 。 . 項(xiàng)目建設(shè)速度 本項(xiàng)目已在二 OO 三年即開(kāi)始進(jìn)行市場(chǎng)研究和方案設(shè)計(jì)，經(jīng)過(guò)近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。 計(jì)劃本項(xiàng)目于二 OO 四年七月動(dòng)工，二 OO 五年十二月份通過(guò)竣工驗(yàn)收，并全部實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。 . 投資估算和資金籌措 本項(xiàng)目的建設(shè)資金，完全使用開(kāi)發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司的自有資金。 . 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 新華苑 (二期 )本身具 有地處龍華中心廣場(chǎng)的地段優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)，又處在龍華這個(gè)升值潛力最大的熱點(diǎn)片區(qū)市場(chǎng)，加上對(duì)項(xiàng)目的準(zhǔn)確市場(chǎng)定位和優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)，可以說(shuō)，這是一個(gè) “短、平、快”的精品項(xiàng)目 ，風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤(rùn)可觀、前景樂(lè)觀 ! 二、 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 . 市場(chǎng)宏觀背景 . 全國(guó)投資環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況 20xx 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的形勢(shì)，是亞洲金融危機(jī)以來(lái)最好的一年，不僅因?yàn)閿?shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長(zhǎng)，更需要注意的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，出現(xiàn)了四個(gè)比較突出的亮點(diǎn)： 第一個(gè)亮點(diǎn) :宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度加快的同時(shí)，微觀企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益明顯提高， 民間投資大幅度低于國(guó)家投資的局面得到改觀。值得注意的是，微觀層面的增長(zhǎng)不是靠行政干預(yù)，像當(dāng)年國(guó)企脫困時(shí)實(shí)施債轉(zhuǎn)股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤(rùn)的增長(zhǎng)是實(shí)實(shí)在在的。 第二個(gè)亮點(diǎn) :通貨緊縮的趨勢(shì)基本結(jié)束 。在 1998 年～ 20xx 年 5年多的時(shí)間里， 4年物價(jià)指數(shù)都很低。國(guó)家制定擴(kuò)大內(nèi)需的政策，實(shí)施積極的財(cái)政政策，都是為了解決通貨緊縮問(wèn)題。在 20xx 年，生產(chǎn)制造價(jià)格指數(shù)和消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。應(yīng)該說(shuō)物價(jià)指數(shù)出現(xiàn)上升的原因主要是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)在的需求動(dòng)力開(kāi)始增長(zhǎng)，市場(chǎng)的活力也逐漸增長(zhǎng)。 第三個(gè)亮點(diǎn) :消費(fèi) 結(jié)構(gòu)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見(jiàn)成效， 中國(guó)出現(xiàn)了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。從 20xx 年前后開(kāi)始，汽車(chē)業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務(wù)等行業(yè)，都成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，這輪經(jīng)濟(jì)回升是以市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)的，各個(gè)行業(yè)的增長(zhǎng)將是可以持續(xù)的。未來(lái)中國(guó)人均 GDP 將達(dá)到 3000 美元以上，（上海已經(jīng)超過(guò) 5000 美元），中產(chǎn)階級(jí)在不斷擴(kuò)大，這是可以形成競(jìng)爭(zhēng)力的。 第四個(gè)亮點(diǎn) :我們保持了國(guó)際收支的雙順差和人民幣匯率穩(wěn)定，這說(shuō)明我國(guó) 金融系統(tǒng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力在加強(qiáng)。 20xx年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)成功 抵御了伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)和非典的兩大沖擊，進(jìn)入新一輪擴(kuò)張周期。初步預(yù)測(cè)，20xx年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)８．６％，比上年提高０．６個(gè)百分點(diǎn)。 20xx年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢(shì) 。 ? 現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)接近潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，ＧＤＰ有望增長(zhǎng)８．５％ ? 社會(huì)總供求關(guān)系有所改善，物價(jià)水平小幅回升 ? 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)就業(yè)帶動(dòng)作用增強(qiáng)，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加 ? 外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定 ? 消費(fèi)需求明顯回升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級(jí) ? 投資增速高位回落，市場(chǎng)導(dǎo)向型企業(yè)投資依然活躍 ? 進(jìn)出口恢復(fù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，貿(mào)易順差減少 ? 稅制調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，積極財(cái) 政政策功能轉(zhuǎn)型 ? 貨幣政策強(qiáng)化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長(zhǎng) ? 堅(jiān)持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項(xiàng)改革向縱深發(fā)展 20xx年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻 經(jīng)濟(jì)繁榮帶動(dòng)房市平穩(wěn)增長(zhǎng) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 20xx 年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為１１ ６６４億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)９．１％ ，是１９ ９７年以來(lái)增長(zhǎng)最快的年份。按季度統(tǒng)計(jì)， 去年一季度ＧＤＰ 增長(zhǎng)９．９％， 二季度增長(zhǎng)６．７％ ，三季度由原先發(fā)布的９．１％ 修訂為增長(zhǎng)９．６％ ，四季度增長(zhǎng)９． ９％。這表明連續(xù) 6 年的擴(kuò)張性宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起了很大的促進(jìn)作用， 1997 年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后， 一直困擾我國(guó)的通貨緊縮壓力的問(wèn)題將進(jìn)一步緩解， 我國(guó)連續(xù) 6 年的擴(kuò)張性財(cái)政政策取得了良好成效，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)在 20xx 年即轉(zhuǎn)負(fù)為正， 20xx 年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和社會(huì)零售價(jià)格指數(shù)都將轉(zhuǎn)入上漲趨勢(shì)。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的自主成長(zhǎng)的機(jī)制和能力顯著增強(qiáng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于新一輪周期的上升期， 政策環(huán)境有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟(jì)將走出低谷等因素都將促進(jìn) 20xx 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮。 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大力量，同時(shí)高速發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)， 不斷提高的居民收入水平以及居民對(duì)改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量， 20xx 年我國(guó)將把擴(kuò)大消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的著力點(diǎn)， 作為我國(guó)近年來(lái)消費(fèi)主要增長(zhǎng)點(diǎn)的住房消費(fèi)， 20xx 年將繼續(xù)升溫。 房產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度將趨于平穩(wěn) 20xx 年是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自 1998 年以來(lái)投資增幅最快的一年，在連續(xù) 5 年年均增長(zhǎng)近 20%的基礎(chǔ)上， 20xx 年前 11 個(gè)月，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到 8285 億元，同比增長(zhǎng)了 % 。據(jù)國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)， 20xx 年，中國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià) 格比上年上漲 % 。 20xx 年上海房?jī)r(jià)漲幅超過(guò) 20%，成為全國(guó)增長(zhǎng)速度最快的城市，對(duì)于 20xx 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)出現(xiàn)各種預(yù)測(cè)。上海市已在土地供應(yīng)、房地產(chǎn)交易制度和交易方式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面采取等措施，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)。 導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)投資增速過(guò)快的原因主要包括：擴(kuò)張性的財(cái)政政策導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)總投資的高增長(zhǎng)，也影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)；居民住房需求的上升以及地方政府對(duì)土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)率吸引大量資金涌入，造成房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期保持高速增長(zhǎng)，成為總投資需求增長(zhǎng)的一個(gè)重要組成部分。 改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)出現(xiàn)過(guò)三次經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，即 1984 年 1985 年、 1988 年 1989 年和 1993 年1994 年的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱， 這三次經(jīng)濟(jì)過(guò)熱都是由于投資過(guò)高增長(zhǎng)造成的。如果現(xiàn)在這種投資趨勢(shì)進(jìn)一步上升的話，可能會(huì)再一次引發(fā)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。 針對(duì)這種危險(xiǎn)， 20xx 年政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策， 20xx 年經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境將保持平穩(wěn)，政府將逐步加快土地市場(chǎng)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度建設(shè)，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè) 20xx 年第一季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣將略有回調(diào)，不過(guò)仍會(huì)高于上年同期 水平或與上年同期基本持平。 20xx 年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的同時(shí)，將繼續(xù)采取一系列措施，通過(guò)加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)， 壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長(zhǎng)過(guò)快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)安定。 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ? 中低價(jià)房將逐步成為市場(chǎng)主體 目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。 20xx 年，建設(shè)部將通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、土地供應(yīng)等調(diào)控 手段壓縮單位和個(gè)人自建住房的比重，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，從而提高我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化程度，發(fā)展中低價(jià)位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購(gòu)房需求。 20xx 年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對(duì)各地經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購(gòu)房需求。建