【正文】 順馳地產(chǎn)太陽城二期可行性研究報告目錄引言—————————————————— 第 2 頁第一部分 項目總體概況——————————第 3 頁第二部分 法律及政策性風險分析——————第 7 頁第三部分 市場分析————————————第 8 頁第四部分 項目素質(zhì)分析——————————第 23 頁第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想——————————第 27 頁第六部分 太陽城2期開發(fā)建議———————第 30 頁第七部分 經(jīng)濟可行性分析—————————第 35 頁引言順馳太陽城的前身是天津市政府重點安居工程——麗苑居住區(qū)二期，與華苑、梅江、雙林、西橫堤并列被稱為天津市五大居住區(qū)，在天津市住宅開發(fā)市場上占有舉足輕重的地位。順馳太陽城項目起步區(qū)住宅建筑面積25萬平方米、2期規(guī)劃住宅建筑面積27萬平方米，由我公司獨立開發(fā)，關(guān)于后期10五個地塊的開發(fā)，我公司已經(jīng)與天津市安居工程辦公室達成合作意向。太陽城項目全部建成后，住宅建筑面積將達到140萬平方米，其開發(fā)運作標志著天津市住宅開發(fā)進入了大盤時代，具有劃時代的意義。太陽城項目在公司乃至整個順馳集團的開發(fā)事業(yè)中都占有極其重要的地位，其成功運作將使順馳發(fā)展公司的開發(fā)規(guī)模急劇擴大并使企業(yè)在項目策劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、操作手段、工程建設(shè)、銷售推廣等各方面的能力都得到飛躍式的提高。順馳太陽城項目由于自身具有良好的素質(zhì)，未來的土地升值潛力較大，其成功運作可為公司帶來巨大的現(xiàn)金流量并實現(xiàn)住宅及經(jīng)營性公建項目的可持續(xù)性開發(fā)。第一部分 項目總體概況一． 地理位置，東起博山道，西到昆侖北路，北接增產(chǎn)道，南至衛(wèi)國道。太陽城2期為8地塊，位于東真理道以北。（見地理位置圖）二． 地塊現(xiàn)狀順馳太陽城項目共包含12個地塊。 各地塊的用地狀況詳見下表：（單位：公頃）太陽城用地狀況表項 目地塊總面積紅線內(nèi)用地道路用地1號地 2號地3號地4號地 5號地6號地7號地8號地9號地10號地16號地25號地3總計目前地塊內(nèi)土地已經(jīng)平整，無不良地質(zhì)情況。地塊四周及區(qū)內(nèi)的主要道路已經(jīng)修好，外側(cè)有圍墻與外界分隔。三． 交通狀況該項目地理位置優(yōu)越，周邊道路四通八達，距市中心5公里、天津站7公里、天津機場9公里。衛(wèi)國道規(guī)劃紅線寬度70米，是連接市區(qū)與天津機場及京津高速公路的城市主干線。東真理道紅線寬度40米，在太陽城地塊內(nèi)橫穿而過，全線貫通后可直通河北區(qū)中心位置。居住區(qū)內(nèi)另有兩條主要道路為天山北路與賀蘭路，紅線寬度均為30米，現(xiàn)已建成，向南直通萬新村居住區(qū)。太陽城地塊西側(cè)緊鄰規(guī)劃中的東南半環(huán)——昆侖路段，目前東南半環(huán)黑牛城道路段及海河大橋工程正在緊張施工，整個工程預(yù)計3至5年內(nèi)完成。東南半環(huán)建成后將極大地緩解市區(qū)東南部交通的緊張局面，并促進周邊區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。2002年市政府將投資改造河?xùn)|區(qū)的基礎(chǔ)道路設(shè)施。位于衛(wèi)國道以南的兩條城市主干道路——程林莊路與張貴莊路的改造工程，計劃于2002年相繼動工。程林莊路改造工程現(xiàn)已啟動，張貴莊路規(guī)劃為寬度100140米的“世紀大道”，計劃年底竣工。改造完成后，將使河?xùn)|區(qū)的交通狀況得到根本性的改變，并使周邊市容市貌以及人文環(huán)境都得到明顯的改善。規(guī)劃中的地鐵2號線沿衛(wèi)國道修建，東起天津機場，西至地鐵1線新華路站，中環(huán)線以外規(guī)劃為高架輕軌鐵路，在賀蘭路與衛(wèi)國道交口設(shè)計有地鐵站。為迎接2008年北京奧運會，地鐵2號線工程預(yù)計2005年動工興建，2008年以前投入使用。地鐵2號線的興建將為太陽城及周邊居民帶來極大便利，大幅提升沿線地塊的區(qū)位價值。目前，麗苑一期已建有公交總站，現(xiàn)有公交路線為： 668路 麗苑至水上公園 907路 麗苑至大同門（丁字沽） 847路 麗苑至王頂?shù)? 640路 麗苑至一中心醫(yī)院 827路 麗苑至勸業(yè)場四． 周邊環(huán)境從自然環(huán)境看，太陽城地塊西側(cè)是月牙河，東北側(cè)為北塘排污河，而且其緊鄰程林莊工業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)內(nèi)多大型工廠，目前仍有一部分在生產(chǎn)，自然環(huán)境一般。但從現(xiàn)場實際調(diào)查情況看，上述不利因素的影響主要是心理上的，實際影響不大。首先，附近的工廠近幾年經(jīng)過關(guān)停并轉(zhuǎn)，大多已經(jīng)不再生產(chǎn)，現(xiàn)在對周邊的環(huán)境影響不大；其次，天津市夏季主導(dǎo)風向為西南風，排污河處于太陽城地塊的下風口，而且地塊與排污河之間目前有高大樹木和圍墻相分隔，基本上沒有影響，此外，北塘排污河在不久的將來將改造為地下暗河，屆時，將徹底消除此河對該地塊的影響；另外，作為天津城市景觀改造工程之一的月牙河改造工程目前正在進行，2002下半年改造完成后，將成為太陽城周邊的一條漂亮的景觀河。從人文環(huán)境看，太陽城地處河?xùn)|區(qū)與東麗區(qū)結(jié)合部，南側(cè)為萬新村居住區(qū)。衛(wèi)國道一側(cè)由于人口相應(yīng)減少，道路兩側(cè)的狀況有較大改觀，衛(wèi)國道沿線聚集了一些平均售價在2500元/平方米左右的項目，一定程度上帶動了區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境的改善。五． 周邊生活配套設(shè)施太陽城項目周邊的生活配套設(shè)施主要包括：216。 商業(yè)：太陽城起步區(qū)2地東側(cè)的商業(yè)街；位于天山路上的萬新村居住區(qū)的商業(yè)中心，包括大榮超市、麥當勞快餐店等。216。 教育：麗苑小學(xué)、天津八中、太陽城起步區(qū)3地內(nèi)的雙語幼兒園等。216。 交通：位于麗苑一期的公交總站以及太陽城起步區(qū)的公交車站。216。 公園：16地塊的兒童公園——“歡樂谷”；位于衛(wèi)國道沿線的“新世紀 ? 新生活 ? 新天津”主題雕塑公園；麗苑一期兩萬平方米居住區(qū)公園。216。 娛樂：位于25地的社區(qū)綜合會所，內(nèi)有游泳池、健身房、乒乓球、臺球、壁球等體育娛樂設(shè)施。216。 其他：麗苑一期派出所；位于4地內(nèi)的電話局。六． 土地價格按照我公司與天津市安居工程辦公室簽訂的土地協(xié)議，太陽城2期8地塊分別按紅線內(nèi)用地每畝51萬和52萬支付土地及大配套費用，費用總計約為19983萬元。第二部分 法律及政策性風險分析一． 合作方式及條件（一） 太陽城項目的土地合作方為“天津市安居建設(shè)發(fā)展總公司”，隸屬于天津市安居工程辦公室，有較強的政府背景。在項目開發(fā)過程中將要遇到的政府部門協(xié)調(diào)方面可起到較大的作用。（二） 合作方式：合作方負責按照現(xiàn)行政府批準的詳細規(guī)劃進行征地、墊土及小區(qū)外市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程的建設(shè)。二． 法律性風險評估太陽城項目為天津市重點政府工程之一，土地合作方具有很強的政府背景，與土地相關(guān)的各項法律手續(xù)齊全，幾乎不存在法律性風險。三． 與二期相關(guān)的規(guī)劃調(diào)整問題原規(guī)劃中在賀蘭路一側(cè)，預(yù)留有100米寬遠期發(fā)展用地貫穿地塊南北，若不變?yōu)殚_發(fā)用地，則太陽城項目規(guī)劃的整體性無法保證，而且由此將帶來土地及大配套費用的大幅上升，所以擬將該用地變性為住宅用地。四． 政策性風險評估由于太陽城起步區(qū)沒有調(diào)整控規(guī)條件，而是采取了在原詳細規(guī)劃基礎(chǔ)上調(diào)整規(guī)劃方案的做法，所以二期在進行規(guī)劃調(diào)整時任務(wù)較重，規(guī)劃局也要求先期進行控規(guī)調(diào)整，因控規(guī)牽涉面廣且難度大，因此規(guī)劃何時通過等都具有很大的不可確定性，由此蘊涵一定的操作風險。第三部分 市場分析一． 天津市住宅市場分析(一) 市場回顧近幾年，天津市始終把住宅產(chǎn)業(yè)作為拉動城市經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并通過一系列控制市場供給、培育有效需求等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的實施，大大減少了天津房地產(chǎn)市場上的投機行為，去除了市場中虛熱的泡沫成分，使天津市房地產(chǎn)市場基本保持了健康、穩(wěn)定、均衡、快速的發(fā)展勢頭。九五期間，天津市實施了大規(guī)模的危陋平房改造，從1999年以來，又加大了住房分配