【正文】 順馳地產太陽城二期可行性研究報告目錄引言—————————————————— 第 2 頁第一部分 項目總體概況——————————第 3 頁第二部分 法律及政策性風險分析——————第 7 頁第三部分 市場分析————————————第 8 頁第四部分 項目素質分析——————————第 23 頁第五部分 總體發(fā)展構想——————————第 27 頁第六部分 太陽城2期開發(fā)建議———————第 30 頁第七部分 經濟可行性分析—————————第 35 頁引言順馳太陽城的前身是天津市政府重點安居工程——麗苑居住區(qū)二期，與華苑、梅江、雙林、西橫堤并列被稱為天津市五大居住區(qū)，在天津市住宅開發(fā)市場上占有舉足輕重的地位。順馳太陽城項目起步區(qū)住宅建筑面積25萬平方米、2期規(guī)劃住宅建筑面積27萬平方米，由我公司獨立開發(fā)，關于后期10五個地塊的開發(fā)，我公司已經與天津市安居工程辦公室達成合作意向。太陽城項目全部建成后，住宅建筑面積將達到140萬平方米，其開發(fā)運作標志著天津市住宅開發(fā)進入了大盤時代，具有劃時代的意義。太陽城項目在公司乃至整個順馳集團的開發(fā)事業(yè)中都占有極其重要的地位，其成功運作將使順馳發(fā)展公司的開發(fā)規(guī)模急劇擴大并使企業(yè)在項目策劃、產品創(chuàng)新、操作手段、工程建設、銷售推廣等各方面的能力都得到飛躍式的提高。順馳太陽城項目由于自身具有良好的素質，未來的土地升值潛力較大，其成功運作可為公司帶來巨大的現金流量并實現住宅及經營性公建項目的可持續(xù)性開發(fā)。第一部分 項目總體概況一． 地理位置，東起博山道，西到昆侖北路，北接增產道，南至衛(wèi)國道。太陽城2期為8地塊，位于東真理道以北。（見地理位置圖）二． 地塊現狀順馳太陽城項目共包含12個地塊。 各地塊的用地狀況詳見下表：（單位：公頃）太陽城用地狀況表項 目地塊總面積紅線內用地道路用地1號地 2號地3號地4號地 5號地6號地7號地8號地9號地10號地16號地25號地3總計目前地塊內土地已經平整，無不良地質情況。地塊四周及區(qū)內的主要道路已經修好，外側有圍墻與外界分隔。三． 交通狀況該項目地理位置優(yōu)越，周邊道路四通八達，距市中心5公里、天津站7公里、天津機場9公里。衛(wèi)國道規(guī)劃紅線寬度70米，是連接市區(qū)與天津機場及京津高速公路的城市主干線。東真理道紅線寬度40米，在太陽城地塊內橫穿而過，全線貫通后可直通河北區(qū)中心位置。居住區(qū)內另有兩條主要道路為天山北路與賀蘭路，紅線寬度均為30米，現已建成，向南直通萬新村居住區(qū)。太陽城地塊西側緊鄰規(guī)劃中的東南半環(huán)——昆侖路段，目前東南半環(huán)黑牛城道路段及海河大橋工程正在緊張施工，整個工程預計3至5年內完成。東南半環(huán)建成后將極大地緩解市區(qū)東南部交通的緊張局面，并促進周邊區(qū)域的經濟發(fā)展。2002年市政府將投資改造河東區(qū)的基礎道路設施。位于衛(wèi)國道以南的兩條城市主干道路——程林莊路與張貴莊路的改造工程，計劃于2002年相繼動工。程林莊路改造工程現已啟動，張貴莊路規(guī)劃為寬度100140米的“世紀大道”，計劃年底竣工。改造完成后，將使河東區(qū)的交通狀況得到根本性的改變，并使周邊市容市貌以及人文環(huán)境都得到明顯的改善。規(guī)劃中的地鐵2號線沿衛(wèi)國道修建，東起天津機場，西至地鐵1線新華路站，中環(huán)線以外規(guī)劃為高架輕軌鐵路，在賀蘭路與衛(wèi)國道交口設計有地鐵站。為迎接2008年北京奧運會，地鐵2號線工程預計2005年動工興建，2008年以前投入使用。地鐵2號線的興建將為太陽城及周邊居民帶來極大便利，大幅提升沿線地塊的區(qū)位價值。目前，麗苑一期已建有公交總站，現有公交路線為： 668路 麗苑至水上公園 907路 麗苑至大同門（丁字沽） 847路 麗苑至王頂堤 640路 麗苑至一中心醫(yī)院 827路 麗苑至勸業(yè)場四． 周邊環(huán)境從自然環(huán)境看，太陽城地塊西側是月牙河，東北側為北塘排污河，而且其緊鄰程林莊工業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)內多大型工廠，目前仍有一部分在生產，自然環(huán)境一般。但從現場實際調查情況看，上述不利因素的影響主要是心理上的，實際影響不大。首先，附近的工廠近幾年經過關停并轉，大多已經不再生產，現在對周邊的環(huán)境影響不大；其次，天津市夏季主導風向為西南風，排污河處于太陽城地塊的下風口，而且地塊與排污河之間目前有高大樹木和圍墻相分隔，基本上沒有影響，此外，北塘排污河在不久的將來將改造為地下暗河，屆時，將徹底消除此河對該地塊的影響；另外，作為天津城市景觀改造工程之一的月牙河改造工程目前正在進行，2002下半年改造完成后，將成為太陽城周邊的一條漂亮的景觀河。從人文環(huán)境看，太陽城地處河東區(qū)與東麗區(qū)結合部，南側為萬新村居住區(qū)。衛(wèi)國道一側由于人口相應減少，道路兩側的狀況有較大改觀，衛(wèi)國道沿線聚集了一些平均售價在2500元/平方米左右的項目，一定程度上帶動了區(qū)域內人文環(huán)境的改善。五． 周邊生活配套設施太陽城項目周邊的生活配套設施主要包括：216。 商業(yè)：太陽城起步區(qū)2地東側的商業(yè)街；位于天山路上的萬新村居住區(qū)的商業(yè)中心，包括大榮超市、麥當勞快餐店等。216。 教育：麗苑小學、天津八中、太陽城起步區(qū)3地內的雙語幼兒園等。216。 交通：位于麗苑一期的公交總站以及太陽城起步區(qū)的公交車站。216。 公園：16地塊的兒童公園——“歡樂谷”；位于衛(wèi)國道沿線的“新世紀 ? 新生活 ? 新天津”主題雕塑公園；麗苑一期兩萬平方米居住區(qū)公園。216。 娛樂：位于25地的社區(qū)綜合會所，內有游泳池、健身房、乒乓球、臺球、壁球等體育娛樂設施。216。 其他：麗苑一期派出所；位于4地內的電話局。六． 土地價格按照我公司與天津市安居工程辦公室簽訂的土地協議，太陽城2期8地塊分別按紅線內用地每畝51萬和52萬支付土地及大配套費用，費用總計約為19983萬元。第二部分 法律及政策性風險分析一． 合作方式及條件（一） 太陽城項目的土地合作方為“天津市安居建設發(fā)展總公司”，隸屬于天津市安居工程辦公室，有較強的政府背景。在項目開發(fā)過程中將要遇到的政府部門協調方面可起到較大的作用。（二） 合作方式：合作方負責按照現行政府批準的詳細規(guī)劃進行征地、墊土及小區(qū)外市政基礎設施大配套工程的建設。二． 法律性風險評估太陽城項目為天津市重點政府工程之一，土地合作方具有很強的政府背景，與土地相關的各項法律手續(xù)齊全，幾乎不存在法律性風險。三． 與二期相關的規(guī)劃調整問題原規(guī)劃中在賀蘭路一側，預留有100米寬遠期發(fā)展用地貫穿地塊南北，若不變?yōu)殚_發(fā)用地，則太陽城項目規(guī)劃的整體性無法保證，而且由此將帶來土地及大配套費用的大幅上升，所以擬將該用地變性為住宅用地。四． 政策性風險評估由于太陽城起步區(qū)沒有調整控規(guī)條件，而是采取了在原詳細規(guī)劃基礎上調整規(guī)劃方案的做法，所以二期在進行規(guī)劃調整時任務較重，規(guī)劃局也要求先期進行控規(guī)調整，因控規(guī)牽涉面廣且難度大，因此規(guī)劃何時通過等都具有很大的不可確定性，由此蘊涵一定的操作風險。第三部分 市場分析一． 天津市住宅市場分析(一) 市場回顧近幾年，天津市始終把住宅產業(yè)作為拉動城市經濟增長的支柱產業(yè)之一，并通過一系列控制市場供給、培育有效需求等相關產業(yè)政策的實施，大大減少了天津房地產市場上的投機行為，去除了市場中虛熱的泡沫成分，使天津市房地產市場基本保持了健康、穩(wěn)定、均衡、快速的發(fā)展勢頭。九五期間，天津市實施了大規(guī)模的危陋平房改造，從1999年以來，又加大了住房分配