【正文】 可行性研究報告 計劃立項可行性研究報告目錄 一、 項目總論 1． 1 項目背景 1． 1． 1 項目名稱 1． 1． 2 開發(fā)公司 1． 1． 3 承擔可行性研究工作的單位 1 .1. 4. 研究工作依據(jù) 1. 1 .5. 項目建設和內(nèi)容 1． 2 可行性研究結論 1． 2． 1 市場預測 1． 2． 2 項目建設進度 1． 2． 3 投資估算和資金籌措 1． 2． 4 項目綜合評價結論 二、 項目投資環(huán)境和市場研 究 2． 1 市場宏觀背景 2． 1． 1 全國投資環(huán)境 2． 1． 2 深圳市投資宏觀背景 2． 1． 3 區(qū)域發(fā)展及前景預測 2． 1． 4 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 2． 2 區(qū)域市場分析 2． 2． 1 區(qū)域市場界定 2． 2． 2 供給分析 2． 2． 3 需求分析 2． 2． 4 典型物業(yè)調查 2． 2． 5 市場分析有關結論 三、 項目分析及評價 3． 1 地塊解析 3． 1． 1 交通條件 3． 1． 2 地形、地勢 3． 1． 3 規(guī)劃限制條件 3． 2 項目 SWOT 分析 3． 3 項目評價 四、 市場定位及項目評估 4． 1 項目定位 4． 2 方案評估意見 五、 項目開發(fā)建設進度安排 5． 1 有關工程計劃說明 5． 2 施工橫道圖 六、 投資估算與資金籌措 6． 1 項目總投資估算 6． 2 資金籌措 七、 銷售及經(jīng)營收入測定 7． 1 各類物業(yè)銷售收放估算 7． 2 銷售利潤 八、 財務與敏感性分析 8． 1 贏利能力分析 8． 2 社會效益和影響分析 九、 可行性研究結論與建議 9． 1 擬建方案的結論性意見 9． 2 項目風險及防范建議 一、 項目總論 項目背景 項目名稱 本項 目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國土所，西臨新華中學，地塊編號為 A820041，項目一期已于二 OOO 年成功開發(fā)建設，現(xiàn)進行二期的開發(fā)，項目名稱為“新華苑” (二期 )。 . . 開發(fā)公司 新華苑 (二期 )將由深圳市源發(fā)實業(yè)有限公司全資獨立開發(fā)。源發(fā)實業(yè)有限公司是一家重合同、守信用單位，已獨立或合作開發(fā)了樂景花園、源發(fā)大廈、源勝大廈，龍勝大廈，新華苑一期等多個項目，有豐富的地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗和較強的資金實力。 . 承擔可行性研究的單位 由于本項目規(guī)模較小， 總投資額不足 3000 萬元，因此，由源發(fā)實業(yè)有限公司策劃部擔任該項目的可行性研究。 由于源發(fā)實業(yè)有限公司尚有幾十萬平方米的商住面積待開發(fā)，因而加強了公司人才建設，現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產(chǎn)市場研究和開發(fā)管理隊伍。 . 研究工作依據(jù) 本項目可性行研究依據(jù)為：深圳市特別是龍華房地產(chǎn)現(xiàn)狀、深圳市工程造價信息、本項目的地塊價值。 . 項目建設和內(nèi)容 新華苑 (二期 )占地面積 平米，規(guī)定計容積率面積 平米，容積率為 ，其中住宅 平米，商業(yè) 平米。 . 可行性研究結論 . 市場預測結論 目前龍華房地產(chǎn)市場價格情況，住宅售價在 3300 元 4000 元 /M 178。, 一層臨街商鋪售價在 10000 元 15000 元 /M 178。根據(jù)本項目所在地段優(yōu)勢和周邊環(huán)境的優(yōu)勢，本項目住宅售價可達 3500 元 /M 178。，臨街鋪面售價可達 10000 元 /M 178。保守估計，本項目的利潤可達 _1489 萬元。 況且，隨著地鐵四號線的動工，龍華地產(chǎn)市場又掀起一輪熱潮，許多在售項目的銷售速度應于深圳市的平均水平，而且房 價的增幅也大于全市平均水平。 總之， 本項目風險極小，利潤可觀，前景看好 。 . 項目建設速度 本項目已在二 OO 三年即開始進行市場研究和方案設計，經(jīng)過近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。 計劃本項目于二 OO 四年七月動工，二 OO 五年十二月份通過竣工驗收，并全部實現(xiàn)銷售。 . 投資估算和資金籌措 本項目的建設資金，完全使用開發(fā)商源發(fā)實業(yè)有限公司的自有資金。 . 項目綜合評價 新華苑 (二期 )本身具有地處龍華中心廣場的地段優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，又處在龍華這個升 值潛力最大的熱點片區(qū)市場，加上對項目的準確市場定位和優(yōu)秀的方案設計，可以說，這是一個 “短、平、快”的精品項目 ，風險極小，利潤可觀、前景樂觀 ! 二、 項目投資環(huán)境和市場研究 . 市場宏觀背景 . 全國投資環(huán)境 宏觀經(jīng)濟環(huán)境狀況 20xx 年中國經(jīng)濟運行的形勢，是亞洲金融危機以來最好的一年， 不 僅因為數(shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長，更需要注意的是經(jīng)濟運行中，出現(xiàn)了四個比較突出的亮點： 第一個亮點 :宏觀經(jīng)濟增長速度加快的同時，微觀企業(yè)的經(jīng)濟效益明顯提高， 民間投資大幅度低于國家投資的局面得到改觀。值得注意的是，微觀層面 的增長不是靠行政干預，像當年國企脫困時實施債轉股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤的增長是實實在在的。 第二個亮點 :通貨緊縮的趨勢基本結束 。在 1998年～ 20xx 年 5 年多的時間里， 4年物價指數(shù)都很低。國家制定擴大內(nèi)需的政策，實施積極的財政政策，都是為了解決通貨緊縮問題。在 20xx 年，生產(chǎn)制造價格指數(shù)和消費價格指數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。應該說物價指數(shù)出現(xiàn)上升的原因主要是經(jīng)濟增長內(nèi)在的需求動力開始增長，市場的活力也逐漸增長。 第三個亮點 :消費結構升級和產(chǎn)業(yè)結構調整初見成效， 中國出現(xiàn)了新的經(jīng)濟增長點。從20xx 年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務等行業(yè)，都成為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點。 而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，這輪經(jīng)濟回升是以市場需求為基礎的，各個行業(yè)的增長將是可以持續(xù)的。未來中國人均 GDP將達到 3000美元以上，（上海已經(jīng)超過 5000 美元），中產(chǎn)階級在不斷擴大，這是可以形成競爭力的。 第四個亮點 :我們保持了國際收支的雙順差和人民幣匯率穩(wěn)定，這說明我國 金融系統(tǒng)抗風險的能力在加強。 20xx年，中國經(jīng)濟成功抵御了伊拉克戰(zhàn)爭和非典的兩大沖擊，進入新一輪擴張周期。初步預測， 20xx年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長８．６％，比上年提高０．６個百分點。 20xx年，中國經(jīng)濟將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢 。 ? 現(xiàn)實經(jīng)濟接近潛在經(jīng)濟增長水平，ＧＤＰ有望增長８．５％ ? 社會總供求關系有所改善，物價水平小幅回升 ? 經(jīng)濟增長對就業(yè)帶動作用增強，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加 ? 外匯儲備增長減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定 ? 消費需求明顯回升，消費結構繼續(xù)升級 ? 投資增速高位回落，市場導向型企業(yè)投資依然活躍 ? 進出口恢復平穩(wěn)增長，貿(mào)易順差減少 ? 稅制調整穩(wěn)步推進，積極財政政策功能轉型 ? 貨幣政策強化微調預調，貨幣信貸適度增長 ? 堅持全面、 協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展觀，各項改革向縱深發(fā)展 20xx年全國房地產(chǎn)市場前瞻 經(jīng)濟繁榮帶動房市平穩(wěn)增長 國家統(tǒng)計局統(tǒng)計， 20xx 年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為１１ ６６４億元，按可比價格計算，比上年增長９．１％ ，是１９ ９７年以來增長最快的年份。按季度統(tǒng)計， 去年一季度ＧＤＰ 增長９．９％， 二季度增長６．７％ ，三季度由原先發(fā)布的９．１％ 修訂為增長９．６％ ，四季度增長９． ９％。這表明連續(xù) 6 年的擴張性宏觀經(jīng)濟政策對經(jīng)濟增長起了很大的促進作用， 1997 年亞洲金融危機爆發(fā)后， 一直困擾我國的通貨緊縮壓力的問題將進 一步緩解， 我國連續(xù) 6 年的擴張性財政政策取得了良好成效，居民消費價格指數(shù)變動在 20xx 年即轉負為正， 20xx 年居民消費價格指數(shù)和社會零售價格指數(shù)都將轉入上漲趨勢。 中國經(jīng)濟內(nèi)在的自主成長的機制和能力顯著增強，國民經(jīng)濟運行正處于新一輪周期的上升期， 政策環(huán)境有利經(jīng)濟發(fā)展，同時外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟將走出低谷等因素都將促進20xx 年國民經(jīng)濟的進一步繁榮。 20xx 年房地產(chǎn)市場成為促進國民經(jīng)濟發(fā)展的巨大力量，同時高速發(fā)展的國民經(jīng)濟，不斷提高的居民收入水平以及居民對改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然 成為支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎力量， 20xx 年我國將把擴大消費作為擴大內(nèi)需的著力點， 作為我國近年 來消費主要增長點的住房消費， 20xx 年將繼續(xù)升溫。 房產(chǎn)投資增長速度將趨于平穩(wěn) 20xx 年是我國房地產(chǎn)業(yè)自 1998 年以來投資增幅最快的一年，在連續(xù) 5 年年均增長近20%的基礎上， 20xx 年前 11 個月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到 8285 億元，同比增長了% 。據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)， 20xx 年，中國房屋銷售價格比上年上漲 % 。 20xx 年上海房價漲幅超過 20%，成為 全國增長速度最快的城市，對于 20xx 年上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市場出現(xiàn)各種預測。上海市已在土地供應、房地產(chǎn)交易制度和交易方式、供應結構等方面采取等措施，抑制房地產(chǎn)價格過快增長。 導致我國房地產(chǎn)投資增速過快的原因主要包括：擴張性的財政政策導致國民經(jīng)濟總投資的高增長，也影響了房地產(chǎn)市場；居民住房需求的上升以及地方政府對土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率吸引大量資金涌入，造成房地產(chǎn)投資長期保持高速增長，成為總投資需求增長的一個重要組成部分。 改革開放以來，我國出現(xiàn)過三次經(jīng)濟過熱，即 1984 年 1985 年、 1988 年 1989 年和 1993 年 1994 年的經(jīng)濟過熱， 這三次經(jīng)濟過熱都是由于投資過高