【正文】 并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新需要。 . 深圳市投資宏觀背景 宏觀面持續(xù)向好 20xx 年， GDP: 億元 ,比上年增長了 %； 固定資產(chǎn)投資 : 億元 ,比上年增長 %； 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 : 億元 ,比上年增長 %。 . 深圳市房地產(chǎn)市場狀況 20xx 年，深圳房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了非常不平凡的一年，年初的 SARS 風潮、二十四小時通關(guān)，年中的 CEPA 的簽署、國務院 18 號文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化提速、加快國際化城市建設等等利好或不利因素，均在一定程度上對年度房地產(chǎn)市場有一定的影響。 從 20xx 年各月份的住宅銷售情況來看，住宅需求持續(xù)旺盛，銷售面積持續(xù)增長。 圖 1 20xx 年各月份住宅銷售面積圖（單位：平方米） 住宅新增供給明顯下降 ，住宅市場整體呈現(xiàn) “ 供 ” 小于 “ 求 ” 的局面 20xx 年，我市商品房批準預售面積 萬平方米，比去年同期下降%，其中住宅批準預售面積為 萬平方米，比去年同期下降 %，供給下降幅度較大。 隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺，商品房供給增長過快的勢頭于年初得以遏制，房地產(chǎn)供給得到有效控制，并直接引至年度房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。 表 1 20xx 年各區(qū)住宅供求關(guān)系分析 批準預售面積（萬 m2） 比例（ %） 實際銷售面積 （萬 m2） 比例 （ %） 新增供求比 羅湖區(qū) ： 1 福田區(qū) ： 1 南山區(qū) ： 1 鹽田區(qū) ： 1 寶安區(qū) ： 1 龍崗區(qū) ： 1 合 計 ： 1 南山、寶安、龍崗區(qū)住宅銷售面積所占比例上升較大，房地產(chǎn)市場熱點西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢十分明顯 從 各區(qū)的住宅銷售來看，寶安、南山、福田、龍崗四個區(qū)的住宅銷售面積分別占全市住宅銷售總面積的 20%、 27%、 21%、 18%，南山區(qū)住宅銷售面積仍然穩(wěn)居首位。 從各區(qū)住宅銷售價格來看， 20xx 年各區(qū)住宅價格均有所上漲。 由于近兩年供應的房地產(chǎn)開發(fā)用地絕大部分集中在特區(qū)外，今后幾年房地產(chǎn)市場熱點必將繼續(xù)向特區(qū)外轉(zhuǎn)移。 住宅市場繼續(xù)以三房、二房、四房為主力，居民居住水平不斷提高 從銷售住宅的戶型來看，三房、二房和四房繼續(xù)為住宅市場的主力戶型， 占住宅市場交易總量八成以上。 從 20xx 年和 20xx 年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對比來看， 20xx 年銷售的住宅中四房的比重略有增加，三房的比重稍有減少，表明購房者消費水平和居住水平都有一定程度提高。 圖 4 20xx 年與 20xx 年住宅銷售價格分布結(jié)構(gòu)對比（上圖為 20xx 年數(shù)據(jù)） . 區(qū)域發(fā)展及前景預 測 龍華鎮(zhèn)位于深圳市北部，毗鄰福田區(qū)，全鎮(zhèn)面積 98 萬平方公里。 龍華的各項經(jīng)濟指標多年均列寶安各鎮(zhèn)前列，人均收入大幅增長。 龍華的文教衛(wèi)生也有較好的基礎。地鐵四號線進入實質(zhì)階段，使龍華的“城區(qū)”面目更為清晰。 . 寵觀市場與本項目發(fā)展借鑒 近年全國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，是否存有“泡沫”，是否過熱的爭論已進行了兩年，然而房地產(chǎn)投資仍在穩(wěn)步加大，房價仍大穩(wěn)步上升。 深圳市房地產(chǎn)市場相比全國更為健康，市場化程度更成熟，也更理性，近兩年的“豪宅大比拼”“海灣大決戰(zhàn)”“小戶型大塞車”，看似刀光劍影，全都安全著陸。 而目標客戶群則是龍華街道轄區(qū)人口，以福田區(qū)為主體的首次置業(yè)者和龍華街道辦周邊的城鎮(zhèn)人口共同組成。不管從前期的規(guī)劃設計、環(huán)境設計、戶型設計，還是從后期的營銷執(zhí)行和物業(yè)管理，都未能做到規(guī)范化，更不用說超前意識；而另一方面，許多項目在開發(fā)過程中未能站在消費者角度考 慮問題，社區(qū)日常生活配套設施明顯不足，不能滿足小區(qū)居民日常生活所需。 龍華片區(qū)是當前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一，未來將會是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點區(qū)域。 對建筑類型的需求：受訪者中 30%愿意選擇高層物業(yè)， 42%偏好小高層物業(yè)， 15%選擇多層物業(yè)， 13%回答無所謂。會所、泳池為置業(yè)者最重視的設施。二房兩廳面積需求在 65%75M178。但考慮到地價，建材的上漲因素，及消費者的實惠心理，超出 10%即 33003800 元 / M178。 銷售階段 開盤期 戶型 面積 套數(shù) 比例 實用率 銷售情況及分析 2 2 1 7589 161 67% 89% 認購三房的客戶 相對較多一些房 3 2 2 105118 77 32% 自身配套 會所、泳池、幼兒園、小學、超市、住戶專車 售樓電話 83122888 裝修標準 住宅毛坯 折后均價 4300 區(qū)域配套 該項目地處梅林關(guān)口，周邊基本無完善配套 交通狀況 4 50 30 370、 F2 樓盤主要賣點及突出營銷方式 大社區(qū) 與關(guān)內(nèi)物業(yè)相比的價格優(yōu)勢 投資客戶群 深圳市的白領(lǐng)、附近換房的本地人、 附近工業(yè)基地的科技人員及管理人員 樓盤總體評價： 山湖林 海目前一期已基本售罄，山水大盤是其吸引客戶購買的主要因素，待外墻建筑包裝拆除之后，市場的認可程度更好，現(xiàn)價格已上漲。此樓盤的交通極為便利，但位于主要交通干道的交叉口，對日后的生活質(zhì)量有一定的影響。戶戶朝南、隱梁隱柱的設計受到市場的認同和追捧。樓梯包裝和相關(guān)宣傳有待加強。由于一期工程已入住兩年，本項目的水、電、氣路等均已通“平”，具備良好的開工條件。 . 項目劣勢 項目占地面積僅 8384 M178。 使龍華作為“深圳后花園”的魅力大增； 地鐵四號線的實質(zhì)性進展，將使龍華進一步享受現(xiàn)代交通文明，空間距離因地鐵而變短，使龍華可望真正成為白領(lǐng)重鎮(zhèn)。 . 方案評估意見 新華苑二期項目規(guī)劃與地，經(jīng)邀標方式由深圳市華陽國際建筑設計有限公司中標。 沿東環(huán)二路臨街一層布置成商鋪，充分利用了地塊的商業(yè)價值。 總之，經(jīng)過近半年的時間，反復幾 易其稿，目前的方案應屬比較理想的方案，既結(jié)合了項目地價特征，充分挖掘了地段價值又貼近市場，符號目標客戶的需求。 二 OO 四年十二月份達到正負零。 . 項目開發(fā)橫道圖 見附件 六、 投資估算與資金籌措 項目總投資估算 本項目計劃投資總額為 萬元， (不含地價款 )按可銷售面積計算，銷售建設成本為1017 元 /M178。 七、銷售及經(jīng)營收入測定 7． 1 各類物業(yè)銷售收入估算 住宅：可售面積 27945m178。= 萬元 商業(yè)：可售面積 1399 m178。=1399 萬元 銷售總收入為：住宅銷售收入 +商業(yè)銷售收入 萬元 +1339 萬元 = 萬元 7． 2 銷售利潤 本項目的總銷售額為 萬元。 = 萬元。 扣除所得稅額 15%，即 萬元。本項目的成功開發(fā)，力爭打造成一個精品樓盤，成為龍華人居的一個人性典范。加之科學的市場調(diào)研、精心的方案設計、良好的市場環(huán)境，可以說，是一個 風險極小安全度高的項目 。 附 表 《項目工程進度一覽表》 《項目投資計劃估算表》 新 華 苑 二期 工 程 進 度 一 覽 20xx年 4月 20xx 年 7 月 20xx 年 12 月 20xx年 5月 20xx 年 8 月 20xx 年 12 月 新華苑 (二期 )項目開發(fā)成本估算表 一、地質(zhì)勘探 進場準備 野外作業(yè) 內(nèi)業(yè)資 料整理 二、樁基施工 設計院提供施工圖 樁基施工單位確定 樁基隊伍人員、設備進場臨時搭建 施工準備及放線 打樁施工 三、樁基檢測 檢測單位確定 檢測單位進場及設備就位 現(xiàn)場檢測作業(yè) 提交檢測報告 四、主體工程施工封頂 主體施工單位確定 主體單位人員、設備進場 、臨時搭建 已有工程檢測 主體結(jié)構(gòu)施工 封頂 五、室內(nèi)砌體、抹灰、水電安裝及裝飾施工 砌體、抹灰、水電安裝 外墻及室內(nèi)裝飾裝修 外架拆除 六、室外管網(wǎng)及小區(qū)綠化 室外給排水及強弱電施工單位確定 上述施工單位進場 施工前準備 室外管網(wǎng)施工 小區(qū)道路施工 小區(qū)園林及綠 化 七、調(diào)試驗收 分類 序號 投資分項名稱 數(shù)量 單位 總價(萬元 ) 備注 前期費用 1 地塊地價款 建設用地面積 8384M178。 深圳市城檔案館 16 總包合同鑒證費 一次性 – — 深圳市工商行政管理局寶安分局 17 工程造價審核費 2‰ 深圳市寶安區(qū)造價站 (二次 ) 18 工程造價咨詢服務費 2‰ 深圳市專業(yè)工程造價咨詢公司 (二次 ) 19 房地產(chǎn)協(xié)會上網(wǎng)費 二 年 深圳市房地產(chǎn)協(xié)會 20 建設工程交易費 ‰ 深圳市建設工程交易中心 21 投資許可證費 一次性 深圳市寶安區(qū)計劃統(tǒng)計局 22 土地使用費 8384M178。 深圳市寶安區(qū)建設局 27 燃氣工程質(zhì)監(jiān)費 100 萬 2% 深圳市工程質(zhì)量監(jiān)督總站 28 燃氣工程監(jiān)理費 100 萬 3% 深圳市燃氣工程建設監(jiān)理有限公司 29 工程建設監(jiān)理費 17606 % 專業(yè)工程建設監(jiān)理單位 (不含裝修費 ) 30 工程質(zhì)量監(jiān)理費 17606 1‰ 深圳市寶安區(qū)工程質(zhì)量監(jiān)督站 31 施工安全監(jiān)理費 17606 1‰ 深圳市寶安區(qū)施工安全監(jiān)督站 32 小計 分類 序號 投資分項名稱 數(shù)量 單位 (元 /平米 ) 總價(萬元 ) 備注 建筑安裝工程費用 33 土方挖掘外運費 25000M179。 500 37 人防工程設施費 1110 M178。 70 參照 20xx年第 2期深圳建設工程 (價格 )信息 44 智能化工程建 設費 29344 M178。 1 48 寬頻網(wǎng)絡建設費 免費 中國電信深大電話有限公司 49 小計 其它 50 綜合管理費 萬 2% 以建安工程總投資為基數(shù) 51 小計 * 52 建設成本費總計