【正文】 48 2 遼寧天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東部新城小區(qū)二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一章 總論 一、 概述 項(xiàng)目名稱：東部新城小區(qū)二期建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目承擔(dān)單位：遼寧天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目計(jì)劃投資： 資金來源：自籌 項(xiàng)目占地面積： 1334000m2，折 2020畝 項(xiàng)目總建筑面積： 133萬 m2. （其中：小高層住宅樓 60萬 m2，商網(wǎng) 5 萬 m2，一層車庫 5萬m2，別墅 60萬 m2，會所及其他用房 3 萬 m2.） 建筑密度： % 容積率： % 綠化率： 30% 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：盤山縣壩墻子鎮(zhèn)西 9公里大綱子村，一期東側(cè) 1 項(xiàng)目凈利潤： 3 其中，小高層住宅樓： 60萬 700 元 /m2= 億 別墅： 60 萬 3000元 /m2=18億 商網(wǎng)和車庫： 13萬 2020元 /m2= 億 1 上繳稅金： 二、 項(xiàng)目提出的背景 工業(yè)化與城市化是推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的基礎(chǔ)，是分別反映在一個(gè)國家地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)的變化，中國人口眾多，長期以來經(jīng)濟(jì)落后，人均收入水平很低，農(nóng)業(yè)大國是我國的基本國情，經(jīng)過新中國成立以來 60 多年的工業(yè)化進(jìn)程，尤其是改革開放 30 年的快速工業(yè)化進(jìn)程取得了巨大的成就，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平得到了極大提升，中國已經(jīng)整體步入工業(yè)化中期階段，中國基本經(jīng)濟(jì)國情已經(jīng)從一個(gè)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)大國轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)高速增長、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化、工業(yè)發(fā)展迅速、吸引大量外資、人民生活水平不斷改善為特征的工業(yè)經(jīng)濟(jì)大國，我國工業(yè)化進(jìn)程取得了長足的發(fā)展，但是從總體上講，我國的城市化尚處于初級階段，還有一段漫長的發(fā)展道路。社會主義新農(nóng)村建設(shè)不僅可以形成一定區(qū)域的人流、物流、信息流的交換中心，同時(shí)可以帶動農(nóng)村的市場化、城市化、文明化、現(xiàn)代化水平，使農(nóng)村全面融入現(xiàn)代文明的潮流。 三、 編制依據(jù) 中央十六屆五中全會《建設(shè)好社會主義新農(nóng)村》指示； 國家關(guān)于鼓勵發(fā)展高新科技產(chǎn)業(yè)政策； 國家、遼寧省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年計(jì)劃； 盤錦市有關(guān)行業(yè)管理部門提供的項(xiàng)目相關(guān)證明件 。 7 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、項(xiàng)目的建設(shè)是實(shí)現(xiàn)中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的需要 城鄉(xiāng)一體化建設(shè) 是 縮小城鄉(xiāng)差別、加速城鎮(zhèn)發(fā)展的有效途徑，是中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的有機(jī)組成部分。為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng) 濟(jì)發(fā)展，《盤山縣總體規(guī)劃》明確城鎮(zhèn)的性質(zhì)與目標(biāo)：壩墻子鎮(zhèn)重要的中心鎮(zhèn)，是以休閑服務(wù)、旅游度假為主的生態(tài)型 8 歷史文化名城。 三、項(xiàng)目的建設(shè) 是 保障民生，構(gòu)建和諧社會的需要 黨的十七大報(bào)告明確指出，“必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會建設(shè)，著力保障和改善民生，推進(jìn)社會體制改革，擴(kuò)大公共服務(wù)，完善社會管理，促進(jìn)社會公平正義，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動建設(shè)和諧社會”。 本項(xiàng)目實(shí)施后，在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，因地制宜進(jìn)行宜居區(qū)、工業(yè)區(qū)建設(shè)，突出環(huán)保和生態(tài)優(yōu)先的原則。 隨著遼寧 新 的產(chǎn)業(yè)體系和產(chǎn)業(yè)格局的調(diào)整步伐不斷加大，特別是“五點(diǎn)一線”沿海產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展戰(zhàn)略上升為國家戰(zhàn)略，為盤錦市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展打造了 廣闊前景，也對壩墻子鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)、布局提出更高的要求。城鎮(zhèn)商貿(mào)、金融、科技、 11 教育及各類農(nóng)產(chǎn)品加工等行業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn) 居民多樣化的消防需求，將為壩墻子鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)向深度和廣度進(jìn)軍提供一個(gè)新的發(fā)展空間和動力，可以有效地帶動壩墻子鎮(zhèn)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、服務(wù)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善農(nóng)業(yè)種植業(yè)結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和農(nóng)民就業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)移城鎮(zhèn)富余勞動力，提高農(nóng)民收入水平，直接推動壩墻子鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 2020 年，鎮(zhèn)政府駐壩墻子，人口 萬人，面積 平方千米，轄壩墻子 1個(gè)社區(qū)和馬架子、姜家、張家、圈河、吳家、徐家、林家、煙李、雙井子、八里、大崗子、壩根子、新甸子 13 個(gè)行政村。 壩墻子所處地為遼河沖積平原，地勢平坦，土質(zhì)肥沃，水源充足 ，視野開闊，地貌景觀單一，海拔高程介于 米之間。地震烈度 為 7度設(shè)防。今年，盤錦 河蟹 養(yǎng)殖面積發(fā)展到148萬畝，河蟹產(chǎn)量達(dá) 萬噸。 北京烤鴨 1/4的鴨源來自于盤錦。 ，大力發(fā)展工業(yè) 14 壩墻子鎮(zhèn)地處遼寧沿海經(jīng)濟(jì)區(qū) ，利用盤錦市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，帶動壩墻子工業(yè)的發(fā)展。能夠解決大量人員就業(yè)。 2. 經(jīng)濟(jì)承受力較強(qiáng)，對房屋的品質(zhì)更加關(guān)注。 6. 該項(xiàng)目的主力客群購買能力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)收入高且穩(wěn)定，對于居住品質(zhì)和環(huán)境有很高的追求。 27′ ~122176。全縣下轄 9 個(gè)鎮(zhèn)， 8 個(gè)鄉(xiāng)， 192 個(gè)行政村。 二、建設(shè)方案 宜居工程建設(shè)： 建筑從壩墻子 鎮(zhèn)的傳統(tǒng)習(xí)慣和生活需要出發(fā)，綜合考慮功能布局的合理性、空間形態(tài)的美觀性，以及與周邊優(yōu)美遼河風(fēng)光的融合性，以人為核心，最大程度低關(guān)懷居民的各種生活需求，尊重居民的生活 18 習(xí)俗，運(yùn)用現(xiàn)代規(guī)劃設(shè)計(jì)手法，創(chuàng)造功能完善、結(jié)構(gòu)清晰、布局合理、道路暢通、配套齊全、具有鮮明特色的社會主義新農(nóng)村。 指導(dǎo)思想： （ 1） 創(chuàng)造鮮明、 和諧 的主體社區(qū)形象。商 網(wǎng) 公建周邊留足開闊街面。房屋開間進(jìn)深適當(dāng)，門、窗尺寸及位置符合采光、通風(fēng)的要求。滿足了不同年齡段和不同收入家 庭的現(xiàn)實(shí)需求。 d． 晝光 設(shè)計(jì)。所有廚房均設(shè)有集中排煙道，衛(wèi)生間設(shè)集中管井，避免管線明露。 第二階段為： 地上結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土砌筑 ，內(nèi)粉施工準(zhǔn)備。 21 ：施工準(zhǔn)備→打樁→挖土→基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)→上部結(jié)構(gòu)→內(nèi)外粉刷、水電設(shè)備 安裝、涂料及油漆→室外總體→竣工。 ，進(jìn)行施工現(xiàn)場勘察，以便針對地處交通要道的施工特點(diǎn)做好充分準(zhǔn)備。根據(jù)控制坐標(biāo)點(diǎn)，測放出建筑物的定位軸線，并作好軸線標(biāo)樁及保護(hù) 22 工作。 及水平標(biāo)高按基礎(chǔ)施工要求設(shè)立引出軸線樁及水平標(biāo)記。 “高效、快速、創(chuàng)一流”的精神，樹立良好的企業(yè)信譽(yù)。 模板計(jì)劃采用 18mm 厚膠合板木模施工體系，梁柱及梁墻交接處為定型模。 區(qū)內(nèi)設(shè)置消火栓及火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)，各樓之間設(shè)置消防通道，保證 24 小時(shí)全天供水。另外，在建筑的適當(dāng)位置，退縮和留空，形成開敞空間和平臺并配以綠化，以點(diǎn)、線、面合理分布，與場地環(huán)境中的樹、草、水、山石和小品等有機(jī)結(jié)合，有效提高了外部空間環(huán)境的生態(tài)效 應(yīng) 。 管道布置： 根據(jù)小區(qū)豎向設(shè)計(jì)確定排水管道由西向東敷設(shè)， 收集 的污水 由化糞池凈化后 ，排入市政污水管道中，化糞池采用鋼筋混凝土成品，小區(qū)內(nèi)雨水管道沿園區(qū)主要道路敷設(shè)，管材采用鋼筋混凝土管，小區(qū)建設(shè)一座 1000m3 鋼筋混凝土雨水收集池，雨水進(jìn)行綜合利用。因此，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。 （ 2） 本項(xiàng)目在廚房采取通風(fēng)排氣措施，在爐灶上部設(shè)有帶 27 機(jī)械排風(fēng)和油煙過濾器的吸排油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。 28 第七章 節(jié)能 本項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照國家、省市有關(guān)建筑節(jié)能的要求進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，擬采取以下節(jié)能措施： 一、 建筑設(shè)計(jì)節(jié)能： 1. 住宅應(yīng)根據(jù)《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ J103212020） 2. 商業(yè)建筑及配套公建應(yīng)根據(jù)《公建建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ J107862020） 3. 圍護(hù)結(jié)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行熱工設(shè)計(jì)并有詳細(xì)的細(xì)部構(gòu)造設(shè)計(jì)。 二、水暖設(shè)計(jì)節(jié)能： ，并選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。 三、電氣設(shè)計(jì)節(jié)能： 。 四、其他措施： 除上述措施外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對各類設(shè)備、管道、器具 等進(jìn)行檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少不必要的浪費(fèi)?？傊?，在整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)過程中， 抓緊各個(gè)重要環(huán)節(jié)，運(yùn)用科學(xué)手段協(xié)調(diào)安排各項(xiàng)工作，力求高速優(yōu)質(zhì)地完成本項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)。 入住 ： 2020年 9月 15日入住。 對該項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)和建筑工程、安裝工程、建設(shè)監(jiān)理、設(shè)備采購將嚴(yán)格按照國家和盤錦市 有關(guān)招投標(biāo)規(guī)定確定招標(biāo)范圍、招標(biāo)組 33 織形式和招標(biāo)方式，報(bào)請盤錦市發(fā)展改革委員會核準(zhǔn)后嚴(yán)格遵照執(zhí)行。 建設(shè)單位蓋章 2020 年 工程實(shí)施方案 結(jié)合本工程的 特點(diǎn)，為完成工程實(shí)施計(jì)劃應(yīng)采取下述措施： (1)抓緊項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，如可行性研究報(bào)告的審批、 征地 、材料詢價(jià)、施工隊(duì)伍及材料、設(shè)備商的考查等工作。力爭高質(zhì)量、快速度地完成工程的施工任務(wù)。 (2)施工過程中嚴(yán)格按照規(guī)范要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)精心組織施工，加強(qiáng)質(zhì)量信息反饋，作必要檢查和實(shí)驗(yàn)，按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工程質(zhì)量檢驗(yàn)和評定。 建筑設(shè)備購置：變配電、電梯等設(shè)備及其安裝工程。 （ 2）建造期價(jià)格可能發(fā)生的變動而需要增加的費(fèi)。 （ 3） 中國國際工程咨詢公司 1997年編寫的《新建項(xiàng)目可行性研 37 究經(jīng)濟(jì)評估方法》。 （ 7） 主要參數(shù)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（全部投資）行業(yè)規(guī)定值（ ic=12%）。 （ 2）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：包括工程地質(zhì)勘 探、可行性研究報(bào)告編制、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)等經(jīng)費(fèi)，按建安工程費(fèi)用的 1%計(jì)取。 6．固定資產(chǎn)投資貸款名義年利率按 %計(jì)算，貸款利息計(jì)入本項(xiàng)目總投資。 假設(shè)工程建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模按預(yù)定方案實(shí)施，建設(shè)進(jìn)度如期完成，項(xiàng)目建成后商品銷售收入達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，國家、地方宏觀經(jīng)濟(jì)政策保持相對穩(wěn)定。 3） .管理費(fèi)用：建設(shè)期按開發(fā)投資的 %計(jì)算，銷售期另計(jì)； 4） .銷售費(fèi)用：根據(jù)周邊類似項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模，按工程直接開發(fā)費(fèi)的 3%計(jì)算。 43 二、 社會效益 本項(xiàng)目的建設(shè)不僅改善城市區(qū)域環(huán)境，提升周圍居住建筑的品質(zhì)；而且活躍了房地產(chǎn)市場，滿足了人們對于不同層次居住產(chǎn)品的需求。 （ 2）資金風(fēng)險(xiǎn) 如果項(xiàng)目資金供應(yīng)不能按計(jì)劃到位或者資金來源中斷，將導(dǎo)致項(xiàng)目工期延遲甚至被迫停工或中斷。 45 （ 1）工程自然條件風(fēng)險(xiǎn)的防范措施 項(xiàng)目建設(shè)場地的自然條件發(fā)生重大變化的可能性較小。項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)采取一切措施，確保國家專項(xiàng)資金和自籌資金足額、準(zhǔn)時(shí)到位，并建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)管制度，項(xiàng)目資金必須?？顚Ｓ谩Ｍ瑫r(shí)招聘，引進(jìn)一批既有理論知識，又有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的綜合性人才，以保證項(xiàng)目實(shí)施和今后的運(yùn)營管理有充分的人才支撐。 47 第十三 章 結(jié)論和建議 一、 結(jié)論 社會評價(jià)的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目的社會影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性 分析和社會風(fēng)險(xiǎn)分析三個(gè)方面，針對本項(xiàng)目的實(shí)際情況，將上述三個(gè)方面綜述如下： （一）、社會影響分析 ， 就業(yè)水平、生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不同于生產(chǎn)性項(xiàng)目，它的特點(diǎn)是建設(shè)周期，投資回收期相對較短，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期會為當(dāng)?shù)鼐用裨黾右欢ǖ木蜆I(yè)機(jī)會，如餐飲業(yè)，但增加的就業(yè)機(jī)會有限，因此對當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏?、生活質(zhì)量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項(xiàng)目環(huán)境的建設(shè)，會改善周圍的社區(qū)環(huán)境，業(yè)主的入住會為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造一定的就業(yè)機(jī)會、發(fā)展空間，會帶動以本項(xiàng)目服務(wù)為主的 相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。 （三） 、社會風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目施工期的社會風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在施工擾民方面，但只要投資方、施工方、監(jiān)理方加強(qiáng)施工管理，文明施工，這方面的影響是可以避免的。本項(xiàng)目的建設(shè)不僅改善本地區(qū)的居住環(huán)境，提升周圍 49 居住建筑品質(zhì)，而且活躍了房地產(chǎn)市場，同時(shí)也滿足了盤山縣居民的住房要求，還解決了大量的剩余勞動力，給社會減