【正文】 48 2 遼寧天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東部新城小區(qū)二期建設(shè)項目 可行性研究報告 第一章 總論 一、 概述 項目名稱：東部新城小區(qū)二期建設(shè)項目 項目承擔單位：遼寧天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目計劃投資： 資金來源：自籌 項目占地面積： 1334000m2，折 2020畝 項目總建筑面積： 133萬 m2. （其中：小高層住宅樓 60萬 m2，商網(wǎng) 5 萬 m2，一層車庫 5萬m2，別墅 60萬 m2，會所及其他用房 3 萬 m2.） 建筑密度： % 容積率： % 綠化率： 30% 項目建設(shè)地點：盤山縣壩墻子鎮(zhèn)西 9公里大綱子村，一期東側(cè) 1 項目凈利潤： 3 其中，小高層住宅樓： 60萬 700 元 /m2= 億 別墅： 60 萬 3000元 /m2=18億 商網(wǎng)和車庫： 13萬 2020元 /m2= 億 1 上繳稅金： 二、 項目提出的背景 工業(yè)化與城市化是推動區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展的基礎(chǔ)，是分別反映在一個國家地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展過程中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)的變化，中國人口眾多，長期以來經(jīng)濟落后，人均收入水平很低，農(nóng)業(yè)大國是我國的基本國情，經(jīng)過新中國成立以來 60 多年的工業(yè)化進程，尤其是改革開放 30 年的快速工業(yè)化進程取得了巨大的成就，經(jīng)濟發(fā)展水平得到了極大提升，中國已經(jīng)整體步入工業(yè)化中期階段，中國基本經(jīng)濟國情已經(jīng)從一個農(nóng)業(yè)經(jīng)濟大國轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟高速增長、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化、工業(yè)發(fā)展迅速、吸引大量外資、人民生活水平不斷改善為特征的工業(yè)經(jīng)濟大國，我國工業(yè)化進程取得了長足的發(fā)展，但是從總體上講，我國的城市化尚處于初級階段，還有一段漫長的發(fā)展道路。社會主義新農(nóng)村建設(shè)不僅可以形成一定區(qū)域的人流、物流、信息流的交換中心，同時可以帶動農(nóng)村的市場化、城市化、文明化、現(xiàn)代化水平，使農(nóng)村全面融入現(xiàn)代文明的潮流。 三、 編制依據(jù) 中央十六屆五中全會《建設(shè)好社會主義新農(nóng)村》指示； 國家關(guān)于鼓勵發(fā)展高新科技產(chǎn)業(yè)政策； 國家、遼寧省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃； 盤錦市有關(guān)行業(yè)管理部門提供的項目相關(guān)證明件 。 7 第二章 項目建設(shè)的必要性 一、項目的建設(shè)是實現(xiàn)中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的需要 城鄉(xiāng)一體化建設(shè) 是 縮小城鄉(xiāng)差別、加速城鎮(zhèn)發(fā)展的有效途徑，是中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的有機組成部分。為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng) 濟發(fā)展，《盤山縣總體規(guī)劃》明確城鎮(zhèn)的性質(zhì)與目標：壩墻子鎮(zhèn)重要的中心鎮(zhèn)，是以休閑服務(wù)、旅游度假為主的生態(tài)型 8 歷史文化名城。 三、項目的建設(shè) 是 保障民生，構(gòu)建和諧社會的需要 黨的十七大報告明確指出，“必須在經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會建設(shè)，著力保障和改善民生，推進社會體制改革，擴大公共服務(wù)，完善社會管理，促進社會公平正義，努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動建設(shè)和諧社會”。 本項目實施后，在總體規(guī)劃的指導下，因地制宜進行宜居區(qū)、工業(yè)區(qū)建設(shè)，突出環(huán)保和生態(tài)優(yōu)先的原則。 隨著遼寧 新 的產(chǎn)業(yè)體系和產(chǎn)業(yè)格局的調(diào)整步伐不斷加大，特別是“五點一線”沿海產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展戰(zhàn)略上升為國家戰(zhàn)略，為盤錦市社會經(jīng)濟發(fā)展打造了 廣闊前景，也對壩墻子鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)、布局提出更高的要求。城鎮(zhèn)商貿(mào)、金融、科技、 11 教育及各類農(nóng)產(chǎn)品加工等行業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn) 居民多樣化的消防需求，將為壩墻子鎮(zhèn)經(jīng)濟向深度和廣度進軍提供一個新的發(fā)展空間和動力，可以有效地帶動壩墻子鎮(zhèn)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、服務(wù)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善農(nóng)業(yè)種植業(yè)結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和農(nóng)民就業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)移城鎮(zhèn)富余勞動力，提高農(nóng)民收入水平，直接推動壩墻子鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展。 2020 年，鎮(zhèn)政府駐壩墻子，人口 萬人，面積 平方千米，轄壩墻子 1個社區(qū)和馬架子、姜家、張家、圈河、吳家、徐家、林家、煙李、雙井子、八里、大崗子、壩根子、新甸子 13 個行政村。 壩墻子所處地為遼河沖積平原，地勢平坦，土質(zhì)肥沃，水源充足 ，視野開闊，地貌景觀單一，海拔高程介于 米之間。地震烈度 為 7度設(shè)防。今年，盤錦 河蟹 養(yǎng)殖面積發(fā)展到148萬畝，河蟹產(chǎn)量達 萬噸。 北京烤鴨 1/4的鴨源來自于盤錦。 ，大力發(fā)展工業(yè) 14 壩墻子鎮(zhèn)地處遼寧沿海經(jīng)濟區(qū) ，利用盤錦市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，帶動壩墻子工業(yè)的發(fā)展。能夠解決大量人員就業(yè)。 2. 經(jīng)濟承受力較強，對房屋的品質(zhì)更加關(guān)注。 6. 該項目的主力客群購買能力強，經(jīng)濟收入高且穩(wěn)定，對于居住品質(zhì)和環(huán)境有很高的追求。 27′ ~122176。全縣下轄 9 個鎮(zhèn)， 8 個鄉(xiāng)， 192 個行政村。 二、建設(shè)方案 宜居工程建設(shè)： 建筑從壩墻子 鎮(zhèn)的傳統(tǒng)習慣和生活需要出發(fā)，綜合考慮功能布局的合理性、空間形態(tài)的美觀性，以及與周邊優(yōu)美遼河風光的融合性，以人為核心，最大程度低關(guān)懷居民的各種生活需求，尊重居民的生活 18 習俗，運用現(xiàn)代規(guī)劃設(shè)計手法，創(chuàng)造功能完善、結(jié)構(gòu)清晰、布局合理、道路暢通、配套齊全、具有鮮明特色的社會主義新農(nóng)村。 指導思想： （ 1） 創(chuàng)造鮮明、 和諧 的主體社區(qū)形象。商 網(wǎng) 公建周邊留足開闊街面。房屋開間進深適當，門、窗尺寸及位置符合采光、通風的要求。滿足了不同年齡段和不同收入家 庭的現(xiàn)實需求。 d． 晝光 設(shè)計。所有廚房均設(shè)有集中排煙道，衛(wèi)生間設(shè)集中管井，避免管線明露。 第二階段為： 地上結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土砌筑 ，內(nèi)粉施工準備。 21 ：施工準備→打樁→挖土→基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)→上部結(jié)構(gòu)→內(nèi)外粉刷、水電設(shè)備 安裝、涂料及油漆→室外總體→竣工。 ，進行施工現(xiàn)場勘察，以便針對地處交通要道的施工特點做好充分準備。根據(jù)控制坐標點，測放出建筑物的定位軸線，并作好軸線標樁及保護 22 工作。 及水平標高按基礎(chǔ)施工要求設(shè)立引出軸線樁及水平標記。 “高效、快速、創(chuàng)一流”的精神，樹立良好的企業(yè)信譽。 模板計劃采用 18mm 厚膠合板木模施工體系，梁柱及梁墻交接處為定型模。 區(qū)內(nèi)設(shè)置消火栓及火災自動報警系統(tǒng)，各樓之間設(shè)置消防通道，保證 24 小時全天供水。另外，在建筑的適當位置，退縮和留空，形成開敞空間和平臺并配以綠化，以點、線、面合理分布，與場地環(huán)境中的樹、草、水、山石和小品等有機結(jié)合，有效提高了外部空間環(huán)境的生態(tài)效 應(yīng) 。 管道布置： 根據(jù)小區(qū)豎向設(shè)計確定排水管道由西向東敷設(shè)， 收集 的污水 由化糞池凈化后 ，排入市政污水管道中，化糞池采用鋼筋混凝土成品，小區(qū)內(nèi)雨水管道沿園區(qū)主要道路敷設(shè)，管材采用鋼筋混凝土管，小區(qū)建設(shè)一座 1000m3 鋼筋混凝土雨水收集池，雨水進行綜合利用。因此，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。 （ 2） 本項目在廚房采取通風排氣措施，在爐灶上部設(shè)有帶 27 機械排風和油煙過濾器的吸排油煙機，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。 28 第七章 節(jié)能 本項目應(yīng)嚴格按照國家、省市有關(guān)建筑節(jié)能的要求進行節(jié)能設(shè)計，擬采取以下節(jié)能措施： 一、 建筑設(shè)計節(jié)能： 1. 住宅應(yīng)根據(jù)《居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》（ J103212020） 2. 商業(yè)建筑及配套公建應(yīng)根據(jù)《公建建筑節(jié)能設(shè)計標準》（ J107862020） 3. 圍護結(jié)構(gòu)應(yīng)進行熱工設(shè)計并有詳細的細部構(gòu)造設(shè)計。 二、水暖設(shè)計節(jié)能： ，并選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。 三、電氣設(shè)計節(jié)能： 。 四、其他措施： 除上述措施外，小區(qū)管理機構(gòu)應(yīng)加強管理，完善各種規(guī)章制度，按期對各類設(shè)備、管道、器具 等進行檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少不必要的浪費。總之，在整個項目的建設(shè)過程中， 抓緊各個重要環(huán)節(jié)，運用科學手段協(xié)調(diào)安排各項工作，力求高速優(yōu)質(zhì)地完成本項目的建設(shè)任務(wù)。 入住 ： 2020年 9月 15日入住。 對該項目的勘察、設(shè)計和建筑工程、安裝工程、建設(shè)監(jiān)理、設(shè)備采購將嚴格按照國家和盤錦市 有關(guān)招投標規(guī)定確定招標范圍、招標組 33 織形式和招標方式，報請盤錦市發(fā)展改革委員會核準后嚴格遵照執(zhí)行。 建設(shè)單位蓋章 2020 年 工程實施方案 結(jié)合本工程的 特點，為完成工程實施計劃應(yīng)采取下述措施： (1)抓緊項目的前期準備工作，如可行性研究報告的審批、 征地 、材料詢價、施工隊伍及材料、設(shè)備商的考查等工作。力爭高質(zhì)量、快速度地完成工程的施工任務(wù)。 (2)施工過程中嚴格按照規(guī)范要求質(zhì)量標準精心組織施工，加強質(zhì)量信息反饋，作必要檢查和實驗，按標準進行工程質(zhì)量檢驗和評定。 建筑設(shè)備購置：變配電、電梯等設(shè)備及其安裝工程。 （ 2）建造期價格可能發(fā)生的變動而需要增加的費。 （ 3） 中國國際工程咨詢公司 1997年編寫的《新建項目可行性研 37 究經(jīng)濟評估方法》。 （ 7） 主要參數(shù)財務(wù)基準收益率（全部投資）行業(yè)規(guī)定值（ ic=12%）。 （ 2）勘察設(shè)計費：包括工程地質(zhì)勘 探、可行性研究報告編制、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計等經(jīng)費，按建安工程費用的 1%計取。 6．固定資產(chǎn)投資貸款名義年利率按 %計算，貸款利息計入本項目總投資。 假設(shè)工程建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模按預定方案實施，建設(shè)進度如期完成，項目建成后商品銷售收入達到預期目標，國家、地方宏觀經(jīng)濟政策保持相對穩(wěn)定。 3） .管理費用：建設(shè)期按開發(fā)投資的 %計算，銷售期另計； 4） .銷售費用：根據(jù)周邊類似項目經(jīng)營規(guī)模，按工程直接開發(fā)費的 3%計算。 43 二、 社會效益 本項目的建設(shè)不僅改善城市區(qū)域環(huán)境，提升周圍居住建筑的品質(zhì)；而且活躍了房地產(chǎn)市場，滿足了人們對于不同層次居住產(chǎn)品的需求。 （ 2）資金風險 如果項目資金供應(yīng)不能按計劃到位或者資金來源中斷，將導致項目工期延遲甚至被迫停工或中斷。 45 （ 1）工程自然條件風險的防范措施 項目建設(shè)場地的自然條件發(fā)生重大變化的可能性較小。項目業(yè)主應(yīng)采取一切措施，確保國家專項資金和自籌資金足額、準時到位，并建立嚴格的財務(wù)監(jiān)管制度，項目資金必須?？顚Ｓ?。同時招聘，引進一批既有理論知識，又有實踐經(jīng)驗的綜合性人才，以保證項目實施和今后的運營管理有充分的人才支撐。 47 第十三 章 結(jié)論和建議 一、 結(jié)論 社會評價的主要內(nèi)容包括項目的社會影響分析、項目與所在地區(qū)的互適性 分析和社會風險分析三個方面，針對本項目的實際情況，將上述三個方面綜述如下： （一）、社會影響分析 ， 就業(yè)水平、生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響 本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)項目，不同于生產(chǎn)性項目，它的特點是建設(shè)周期，投資回收期相對較短，在項目建設(shè)時期會為當?shù)鼐用裨黾右欢ǖ木蜆I(yè)機會，如餐飲業(yè)，但增加的就業(yè)機會有限，因此對當?shù)鼐用竦纳钏健⑸钯|(zhì)量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項目環(huán)境的建設(shè)，會改善周圍的社區(qū)環(huán)境，業(yè)主的入住會為當?shù)鼐用駝?chuàng)造一定的就業(yè)機會、發(fā)展空間，會帶動以本項目服務(wù)為主的 相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。 （三） 、社會風險分析 本項目施工期的社會風險主要體現(xiàn)在施工擾民方面，但只要投資方、施工方、監(jiān)理方加強施工管理，文明施工，這方面的影響是可以避免的。本項目的建設(shè)不僅改善本地區(qū)的居住環(huán)境，提升周圍 49 居住建筑品質(zhì)，而且活躍了房地產(chǎn)市場，同時也滿足了盤山縣居民的住房要求，還解決了大量的剩余勞動力，給社會減