【正文】 省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，是國(guó)務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對(duì)外開(kāi)放的旅游城市。加緊城市規(guī)劃與控制性詳規(guī)等技術(shù)性法律文件的形成。通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，能夠激活城市經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；能夠合理高效利用土地，提高土地長(zhǎng)期效益；有利于提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，增加城市品牌與形象；項(xiàng)目建設(shè)也是以改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的重大舉措；是完善城市功能、促進(jìn)城市發(fā)展的客觀要求；是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑和發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的需要，同時(shí)也是穩(wěn)定和推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的需要。建設(shè)周期XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 4 頁(yè) 本項(xiàng)目計(jì)劃 2022 年上半年開(kāi)工建設(shè)，總建設(shè)期約 16 個(gè)月（2022 年6 月至 2022 年 10 月） 。建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目用地面積為 平方米，已建用地面積 平方米，新規(guī)劃用地面積 平方米。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本基地位于 XXX 大道以西，XXX 路以南，XXX 路以東，交通方便，配套設(shè)施完善。園區(qū)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展亮點(diǎn)紛呈，各項(xiàng)工作闊步推進(jìn)。 XX 開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1992 年 8 月，2022 年 2 月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。XXX 有限公司成立于 1996 年，是 XX 省唯一一家國(guó)家級(jí) XX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出資設(shè)立的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)范圍包括土地、房產(chǎn)、高新技術(shù)引進(jìn)開(kāi)發(fā)、市政、路橋工程、旅游服務(wù)。2022 年以來(lái)，XX 經(jīng)開(kāi)區(qū)以科學(xué)發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，以軟實(shí)力建設(shè)為抓手，以黨的建設(shè)為保障，全力打造“中國(guó)力量之都” ，全年實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值 1245 億元，同比增長(zhǎng)XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 2 頁(yè) %；實(shí)現(xiàn)工商稅收 70 億元，同比增長(zhǎng) 40%；平均月度產(chǎn)值超過(guò) 100億元，經(jīng)濟(jì)規(guī)模兩年內(nèi)接近翻一番。編制范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的投資環(huán)境、建設(shè)背景、建設(shè)規(guī)模與開(kāi)發(fā)條件、建筑方案、節(jié)能節(jié)水措施、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、投資估算與資金籌措及社會(huì)影響等方面進(jìn)行全面論證和研究。用地面積為 平方米，合 畝。主要建設(shè)條件項(xiàng)目選址位于 XXX 大道以西，XXX 路以南，XXX 路以東，交通方便，配套設(shè)施完善，地理?xiàng)l件較好；項(xiàng)目周邊水、電供應(yīng)充足；工程建設(shè)所需材料均可在城區(qū)內(nèi)及周邊購(gòu)買(mǎi)，項(xiàng)目建設(shè)條件較好。. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào) 名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注1 總用地面積 平方米 合 畝2 總建筑面積 平方米 3 地上總建筑面積 平方米 1棟公租房建筑面積 平方米 1棟商業(yè)面積 平方米 2棟公租房建筑面積 平方米 3棟公租房建筑面積 平方米 4棟公租房建筑面積 平方米 4棟服務(wù)用房面積 平方米 5棟公租房建筑面積 平方米 其中5棟服務(wù)用房面積 平方米 4 地下總建筑面積 平方米 5 建筑占地面積 平方米 6 床位數(shù) 個(gè) 135307 總房間數(shù) 套 18468 建筑密度 % 9 綠地率 % 10 容積率 / 11 總車(chē)位數(shù) 個(gè) 177地上車(chē)位數(shù) 個(gè) 77其中 地下車(chē)位數(shù) 個(gè) 100XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 5 頁(yè) . 結(jié)論與建議結(jié)論項(xiàng)目符合省市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，具有很好的社會(huì)效益。制定系統(tǒng)化管理制度，以保證項(xiàng)目有序運(yùn)行。必須要強(qiáng)化地方行政部門(mén)職責(zé)，對(duì)于地方行政部門(mén)拖延公租房建設(shè)的行為，須明確建立問(wèn)責(zé)機(jī)制；同時(shí)可通過(guò)面向市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)建設(shè)，能夠有效提高公共租賃住房的供給效率，從而盡快解決供給規(guī)模不足的問(wèn)題。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %。全部工業(yè)增加值占 GDP 比重為 %。 全年地方財(cái)政收入 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、一般預(yù)算收入和規(guī)模以上工業(yè)增加值占全省的比重分別為 %、% 、%和%。人均 GDP 達(dá)到 6 萬(wàn)元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 萬(wàn)元。XX 中心城區(qū)將采取廊道式空間增長(zhǎng)模式，以構(gòu)建“一軸兩帶、一主八片”的城市空間結(jié)構(gòu)為方向。城市房?jī)r(jià)在歷經(jīng) 2022 年的瘋狂、2022 年的平淡和 2022 年的高歌猛進(jìn)后，高昂的房?jī)r(jià)以成為低收入人群實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)想不可逾越的高墻，同時(shí)也成為影響社會(huì)和諧、安定的敏感問(wèn)題。據(jù) 2022 年初舉行的“住房與城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議”透露，2022 年保障性安居工程建設(shè)規(guī)模創(chuàng)歷年之最，全國(guó)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開(kāi)工 590 萬(wàn)套，基本建成 370 萬(wàn)套；農(nóng)村危房改造開(kāi)工 136 萬(wàn)戶，基本竣工 108 萬(wàn)戶，均超額完成去年初國(guó)務(wù)院部署的任務(wù)。2022 年 XX 市《關(guān)于進(jìn)一步加快棚戶區(qū)改造工作的通知》提出“2022 年是 XX 市安居工程建設(shè)的攻堅(jiān)之年和“棚改”的開(kāi)局之年” 。公租房的發(fā)展背景社會(huì)保障性住房是我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較為特殊性的一類住宅，它通常是指根據(jù)國(guó)家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來(lái)務(wù)工人員居住條件也亟需改善。加快“公租房”建設(shè)的意義 （1） “公租房” 建設(shè)將滿足完善住房供應(yīng)體系。居無(wú)定所，生活就不穩(wěn)定，也就談不上尊嚴(yán)，談不上幸福。 （3） “公租房” 建設(shè)將同時(shí)改善投資環(huán)境，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。2022 年 6 月 12 日由住房XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 16 頁(yè) 城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門(mén)聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》12 日正式對(duì)外發(fā)布，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難。2022 年 11 月 3 日，中共 XXX 省委常委、市委書(shū)記 XXX 率有關(guān)市領(lǐng)導(dǎo)和市直有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)同志專題調(diào)研公共租賃住房建設(shè)，并主持召開(kāi)市委常委辦公會(huì)議，與會(huì)人員實(shí)地了解了相關(guān)公租房建設(shè)和回租情況，并就有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了認(rèn)真研究。2022 年 2 月 14 日在 XX 召開(kāi)的全省保障性安居工程工作會(huì)議，明確了今年的計(jì)劃任務(wù)：開(kāi)工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房 萬(wàn)套，竣工保障性住房、棚戶區(qū)改造住房 萬(wàn)套，新增發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼 1 萬(wàn)戶。國(guó)際上有很多公共衛(wèi)生學(xué)文獻(xiàn)證明，良好的住房條件是保證充沛體力進(jìn)行社會(huì)生產(chǎn)和生活的必要前提，居住環(huán)境的好壞對(duì)于兒童的成長(zhǎng)發(fā)育乃至將來(lái)的職業(yè)與社會(huì)表現(xiàn)都非常關(guān)鍵。而個(gè)人的社會(huì)行為規(guī)范水平和對(duì)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)社會(huì)的認(rèn)同感、歸屬感，對(duì)周?chē)鐓^(qū)及當(dāng)?shù)厣鐣?huì)，都有著直接的外部性作用。到了很多人都為基本住房發(fā)愁的時(shí)候，社會(huì)和諧穩(wěn)定就只是一句空話，整個(gè)社會(huì)就要為消除由此引起的不安定因素而付出高昂代價(jià)。其二是主動(dòng)性的社會(huì)投資，提高居民普遍的住房居住質(zhì)量，尤其是低收入群體的住房水平。與此同時(shí)，我國(guó)每年城市化新增城市人口約 1000 萬(wàn)左右，而城市新增建設(shè)用地又受到嚴(yán)格控制。能有效促進(jìn)消費(fèi)，改善投資環(huán)境，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展公租房的大規(guī)模建設(shè)勢(shì)必將帶動(dòng)建筑、鋼材、水泥等相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)需求，對(duì)刺激消費(fèi)絕對(duì)“利好” ；更重要的是，將解決中低收入群體住房困難，無(wú)疑將讓潛在的“房奴”從房貸重壓中解脫出來(lái)，拿出原本計(jì)劃用于買(mǎi)房的那部分積蓄，改善生活，提高當(dāng)前生活質(zhì)量，從而有力刺激消費(fèi)。 《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》的出臺(tái)不僅意味著住房保障范圍的擴(kuò)大，更為重要的是，如果該項(xiàng)措施能夠盡快落實(shí)到位，將有效遏制商品房?jī)r(jià)格的再度上漲。之前的房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果已經(jīng)表明，如果針對(duì)“夾心層”的剛性需求缺乏政策支撐，任何已有的調(diào)控政策效果都可能喪失。如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用房體現(xiàn)了公共政策的救濟(jì)屬性，那么公租房則更能體現(xiàn)避免經(jīng)濟(jì)大起大落的公共政策的宏觀調(diào)控功能。2022 年以來(lái)，XX 經(jīng)開(kāi)區(qū)以科學(xué)發(fā)展為主XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 21 頁(yè) 題，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，以軟實(shí)力建設(shè)為抓手，以黨的建設(shè)為保障，全力打造“中國(guó)力量之都” ，全年實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值 1245 億元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)工商稅收 70 億元，同比增長(zhǎng) 40%；平均月度產(chǎn)值超過(guò) 100 億元，經(jīng)濟(jì)規(guī)模兩年內(nèi)接近翻一番。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是很有必要的。2022 年影響宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的因素主要來(lái)自三個(gè)方面：國(guó)內(nèi)增長(zhǎng)的基本動(dòng)力、世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及宏觀調(diào)控的政策力度。從國(guó)內(nèi)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)需要進(jìn)一步鞏固，向好勢(shì)頭需要進(jìn)一步發(fā)展，明年宏觀調(diào)控宜“穩(wěn)”字當(dāng)頭，以穩(wěn)定政策為主基調(diào)，既不要過(guò)度緊縮，也不要盲目出臺(tái)“二次刺激”政策，要把保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 23 頁(yè) 作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的關(guān)鍵。綜上，在良好運(yùn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，為公租房的建設(shè)奠定了很好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有利于其建設(shè)步伐的進(jìn)一步加快。一是，各地要把公共租賃住房建設(shè)用地納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，予以重點(diǎn)保障。省、自治區(qū)人民政府要給予資金支持。四是，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長(zhǎng)期貸款，具體辦法由人民銀行、銀監(jiān)會(huì)制訂。五是，公共租賃住房建設(shè)實(shí)行“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有” ，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。根據(jù) XX 實(shí)際，全市公共租賃住房建設(shè)XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 25 頁(yè) 相對(duì)集中在四片區(qū)，即高新區(qū)、XXX—XXX 區(qū)、XXX 區(qū)和 XXX—大學(xué)城，進(jìn)行分點(diǎn)布局，保障配套服務(wù)。采用 BOT 方式，由政府提供土地劃撥，利用社會(huì)和市場(chǎng)投資實(shí)現(xiàn)建設(shè)、管理、運(yùn)營(yíng)一體化，減少政府一次投入，提高小區(qū)管理水平。由住房保障局具體負(fù)責(zé)，進(jìn)行存量房源的調(diào)查，摸清底子，登記造冊(cè)。要盡快出臺(tái)鼓勵(lì)投資、租賃對(duì)象、租賃標(biāo)準(zhǔn)、退場(chǎng)機(jī)制等方面相關(guān)政策，不斷增強(qiáng)工作的科學(xué)性、針對(duì)性和可操作性。并要求各級(jí)各有關(guān)XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 26 頁(yè) 部門(mén)也要積極探索，深入實(shí)際，創(chuàng)新機(jī)制，確保兩年時(shí)間內(nèi)，全市基本解決 20 萬(wàn)人的住房保障問(wèn)題。另外，對(duì)于中部六省省會(huì)城市之一的 XX 而言，還面臨著與其他中部城市的激烈競(jìng)爭(zhēng)。與 XX 相比，兩市在房地產(chǎn)方面具有土地價(jià)格便宜、儲(chǔ)備土地量大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；另外隨著 XXX 城際鐵路的開(kāi)通，XX 地理位置的優(yōu)勢(shì)將逐漸淡化，屆時(shí) XX 若房?jī)r(jià)、地價(jià)過(guò)高，開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者選擇 XXX、XXX 的概率增加，這將對(duì) XX 市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一定的壓力。據(jù)分析，XX 市居民住房消費(fèi)大體上可以分為五個(gè)層次：第一類，高收入家庭（金領(lǐng)階層） 。 第三類，中等收入家庭（銅領(lǐng)階層） 。他們很少有能力購(gòu)買(mǎi)核心城XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 29 頁(yè) 區(qū)的商品房，主要購(gòu)買(mǎi)城郊低價(jià)房和廉價(jià)的二手房。 從以上分類可以看出，我市住房保障體系，第一步是解決收入住房困難戶，繼而擴(kuò)大到部分中等收入家庭。這種狀態(tài)，保障性住房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不構(gòu)成影響。按此標(biāo)準(zhǔn)劃分，保障體系覆蓋的居民面不到 20%，遠(yuǎn)低于“ 三七開(kāi)”臨界線。保障性住房不會(huì)擠占商品房的貸款額度，對(duì)商品房的資金來(lái)源也不構(gòu)成威脅。廈門(mén)市 2022 年建設(shè) 5 萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)年土地出讓收入?yún)s達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的 140 億元人民幣。保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀分析截至 2022 年底，全市累計(jì)共拆除、改造、修繕各類棚屋 多XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 31 頁(yè) 萬(wàn)平方米，使 萬(wàn)戶、18 萬(wàn)多居民搬入新居；經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)累計(jì)完成投資額達(dá)到 億元，累計(jì)竣工面積為 1,239 萬(wàn)平方米，累計(jì)銷(xiāo)售面積達(dá)到 萬(wàn)套，建設(shè)廉租住房 萬(wàn)平方米、1,906 套，解決了 15 萬(wàn)多戶居民居住問(wèn)題。2022 年新增中央投資補(bǔ)助保障性住房項(xiàng)目共 10 個(gè)，建筑面積 萬(wàn)平方米，5,763 套，中央投資補(bǔ)助 7,935 萬(wàn)元。全市經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米、8,235 套XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 32 頁(yè) （其中經(jīng)適用房小區(qū)為 萬(wàn)平方米、6,602 套；單位自建 萬(wàn)平方米、1,633 套） ，竣工面積為 萬(wàn)平方米、5,192 套（其中經(jīng)適用房小區(qū)為 萬(wàn)平方米、4,331 套；單位自建 萬(wàn)平方米、861 套）。通過(guò)回購(gòu)、租賃、貨幣補(bǔ)貼等方式解決 6000 戶，對(duì)人均住房面積 12 平方米以下的城市低收入家庭實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 33 頁(yè) 近年來(lái)，XX 通過(guò)拓寬住房保障范圍、提高住房保障標(biāo)準(zhǔn)、改革住房保障方式，完善了分層次、多途徑、全覆蓋的住房保障體系。由前面敘述可知，近幾年 XX 市保障性住房發(fā)展速度較快，低收入群體的住房問(wèn)題得以一定程度的解決。截止 2022 年 10 月，XX 市家庭人均住房面積低于 15 平方米的低收入家庭為 44,627 戶（其中市區(qū) 30,999 戶，縣市 13,628 戶） ，其中：無(wú)房戶為 21,698 戶（市區(qū) 16,344 戶、縣市 5,354 戶） ，家庭人均住房面積8 平方米以下的低收入家庭為 3,351 戶（市區(qū) 1,276 戶、縣市 2,075 戶） ，812 平方米的為 5,474 戶（市區(qū) 1,617 戶、縣市 3,857 戶） ，1215 平方米的為 14,104 戶（市區(qū) 11,762 戶、縣市 2,342 戶） 。. 公租房發(fā)展分析 公租房及其特征分析公租房是指投資者（政府或企業(yè)等）持有房源，并將這些房屋已低XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 35 頁(yè) 于市場(chǎng)價(jià)格的方式租給特