【正文】 希望各部門給予支持。 二、 建議 通過對盤錦市盤山縣壩墻子鎮(zhèn)整體發(fā)展方向的規(guī)劃 、房地產(chǎn)特征的分析、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的論證以及項(xiàng)目定位、規(guī)劃理念的闡述以及一系列財(cái)務(wù)分析，該地塊的開發(fā)屬于一個(gè)發(fā)展空間巨大，基本不存在市場風(fēng)險(xiǎn)，且具備了社會效益優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。 、教育、衛(wèi)生的影響 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是項(xiàng)目的建設(shè)可以加快當(dāng)?shù)氐呐f城改造，改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生條件，同時(shí)由于本項(xiàng)目的建成，業(yè)主的入住，可以促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈幕仞B(yǎng)、教育水平的提高。 四 、防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對策 通過對項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，可以看出，銷售收入和建設(shè)投資的變化對該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響相對較大，特別是商品房的銷售收入，直接影響到項(xiàng)目的盈余。 （ 4）政策和管理風(fēng)險(xiǎn)的防范措施 政策方面，國家堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，減少大氣污染和保護(hù)生 態(tài)環(huán)境 ，建設(shè)社會主義和諧社會 的 重大政策是不會動搖的，這方面的風(fēng)險(xiǎn)并不大。根據(jù)專業(yè)部門的評價(jià)結(jié)論采取必要的防范措施，可將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。 （ 4）政策和管理風(fēng)險(xiǎn) 由于政策發(fā)生變化或管理理念和水平不能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要而帶來的風(fēng)險(xiǎn)?？傊卷?xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會效益都較為顯著。 （四） 財(cái)務(wù)評論結(jié)論 本項(xiàng)目可以為業(yè)主帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)收入 億人民幣，項(xiàng)目全部投資稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： %，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=10%）為： 億元，投資利潤率為： %。 （二） 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算 項(xiàng)目總成本包括建設(shè)投資、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。 101 項(xiàng)目投資估算表 東部新城小區(qū)二期項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 規(guī) 劃 方 案 項(xiàng)目 面積（ m2） 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 總建筑面積 133 萬 建筑密度 % 別墅建筑面積 60 萬 容積率 1 多層建筑面積 60 萬 規(guī)劃用地 2020 畝 商網(wǎng)建筑面積 5萬 車庫建筑面積 5萬 會所及其他 3萬 序號 項(xiàng)目名稱 建筑面積（萬m2） 單方造價(jià)（元 /m2） 單項(xiàng)投資（萬元） 備注 A B C D E 一 前期費(fèi)用 勘察、設(shè)計(jì) 133 1995 景觀設(shè)計(jì) 35 350 39 其 中 招標(biāo)代理 133 133 勘探費(fèi) 133 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 133 5985 施工圖審查費(fèi) 133 二 建筑成本 142273 成 本 別墅 60 1200 72020 多層 60 900 54000 商網(wǎng) 5 1500 7500 車庫 5 1055 5275 會所及其他 3 900 2700 工程監(jiān)理費(fèi) 133 6 798 三 四 政府行政性收費(fèi) 墻改基金 133 665 5元 /m2 噪聲費(fèi) 133 元 /m2 環(huán)境評估費(fèi) 133 元 /m2 工程招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 133 建安費(fèi)的% 房地產(chǎn)市場交易服務(wù)費(fèi) 133 798 6元 /m2 開發(fā)期財(cái)務(wù)費(fèi)用 133 12 1596 五 營業(yè)稅 12593 40 六 開發(fā)總投資合計(jì) 168101 七 八 銷售收入合計(jì) 460454 其 中 別墅 60 256404 多層 60 2700 162020 商網(wǎng) 5 4000 20200 車庫 5 1200 6000 會所及其他 3 5350 16050 稅前利潤 292400 九 上繳所得稅 44400 25%所得稅 十 項(xiàng)目凈利潤 248000 四、 項(xiàng)目經(jīng)營結(jié)果 銷售總額 億元 開發(fā)總成本 億元 項(xiàng)目稅前利潤 億元 上繳稅金 億 項(xiàng)目凈利潤 億元 41 第十一章 經(jīng)濟(jì)效益分析和社會效益分析 一、 經(jīng)濟(jì)效益 （一） 評價(jià)依據(jù)、原則和假設(shè)條件 1） .國家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》； 2） .財(cái)務(wù)部制定的《企業(yè)會計(jì)制度》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度》； 3） .國家和盤錦市有關(guān)稅費(fèi)征收政策； 4） .主要材料、房地產(chǎn)近期價(jià)格。 （ 5）工程保險(xiǎn)費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的 %計(jì)取。 三、投資估算 項(xiàng)目總投資 億元人民幣 。 （ 5） 工藝專業(yè)、概算專業(yè)提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 （ 1）相似工程合同造價(jià)資料及地區(qū)材料價(jià)格。 但不包括以下各項(xiàng)費(fèi)用。 (4)加強(qiáng)基礎(chǔ)資料管理工作 ，單位工程完工后，及時(shí)編制竣工資料，作好工程收尾工作，保證工程及時(shí)竣工驗(yàn)收。質(zhì)量合格率達(dá)到 100％，優(yōu)良率達(dá)到 90％。 (3)做好施工的技術(shù)準(zhǔn)備工作，引進(jìn)必要的施工機(jī)械。項(xiàng)目招標(biāo)基本情況詳見表 91。 二、項(xiàng)目管理 本項(xiàng)目實(shí)施嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，實(shí)行盤山縣 壩墻子 鎮(zhèn)人民政府、建設(shè)局及監(jiān)理公司三方把關(guān)，確保工程質(zhì)量，給全市人民交付一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目。 ： 2020年 3月 15日 2020 月 6月 1日施工。 31 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 該項(xiàng)目建設(shè)期為 3年 時(shí)間。 ，地下停車庫、走道機(jī)房等處的一般照明采用間隔控制，樓梯間及室外照明采用智能變場景控制裝置，以滿足不同照明要求的條件下盡量少打開燈的要求，室外及泛光照明采用光敏智能自動控制裝置，根據(jù)室外亮度自動開閉相關(guān)燈具。 ，進(jìn)出水管安裝軟接頭彈性吊托架，以降低噪聲和噪聲傳遞。 5. 設(shè)備專業(yè)亦 應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。 （ 4） 綠化 良好的綠化不僅能夠創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用，本項(xiàng)目堅(jiān)持點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，把 庭院綠化 、道路綠化和小區(qū)中心花園綠地有機(jī)結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動功能和改善生 態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求并且不對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?。該處周圍環(huán)境狀況較好，周圍水體、大氣、土壤和植被具有較強(qiáng)的自凈 能力，且周圍無重污染企業(yè)。 室外消防系統(tǒng)與低區(qū)供水系統(tǒng)為同一系統(tǒng)，與低區(qū)生活供水系統(tǒng)共同用一個(gè)管道，沿道路 兩側(cè)布置地理式消火栓，消火栓間距為90120m。 九 、綠化工程 項(xiàng)目用地內(nèi)，交通道路主要圍繞建筑物環(huán)形布置，實(shí)現(xiàn)人車分流。 3臺 40T/M塔吊，作為結(jié)構(gòu)階段材料垂直運(yùn)輸。 挖土方案采用機(jī)械分區(qū)開挖施工方式。 六 、質(zhì)量安全文明施工 根據(jù) ISO9002 國際質(zhì)量認(rèn)證體系，貫徹控制施工全過程的工程質(zhì)量，“爭創(chuàng)一流工程，提供滿意的服務(wù)”，讓業(yè)主感到放心。 、結(jié)構(gòu)施工考慮，布置給水、排水管、施工電線設(shè)置及配電 箱、水龍頭。 根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況和場布圖搭設(shè)臨時(shí)設(shè)施。 ，結(jié)合工程場地的實(shí)際情況，在施工過程中，應(yīng)盡量采用平面流水，立體交叉的作業(yè)方式組織施工，使相關(guān)的施工階段做到銜接緊密、穿插有序。 第四階段為：水電設(shè)備安裝工程。 三 、施工部署 ， 按施工總承包的原則考慮， 施工過程可分為以下幾個(gè) 分部組織施工。充分利用日光照明 20 既能節(jié)約電力，又能為居住空間增添健康元素。所有戶型均保證名廚、明衛(wèi)、明臥、明廳“四明”格局。 本小區(qū)具有以下戶型特點(diǎn)： a． 中心的戶型設(shè)計(jì)兼顧大戶型設(shè)計(jì)，體現(xiàn)戶型的多樣化。 合理布局，優(yōu)化設(shè)計(jì)。 （ 3） 精心的平面布局并兼顧投入成本。 小區(qū)建筑 為 二 類建筑，建筑防火等級為 二 級。 全縣地區(qū) 2020年生產(chǎn)總值可實(shí)現(xiàn) 125億元，比上年增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資完成 103 億元，比上年增長 %，完成稅收 億元，比上年增長 40%；實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入 4 億元，比上年增長 %；實(shí)際利用外資 2018 萬美元，比上年增長 %；農(nóng)民人均純收入達(dá)到 9260元，比上年增長 %。 45′ ~40176。東與臺安縣、 海城市 隔河相望，南與盤錦市區(qū)、 大洼縣 毗鄰，西連凌海市，北與北寧市接壤。 4. 購房趨向容易受同一階層人群口碑傳播影響。 三、項(xiàng)目消費(fèi)群體定位分析 壩墻子鎮(zhèn)新型農(nóng)民人群，包括私營業(yè)主、企事業(yè)單位職工及退休人群。 15 第四章 項(xiàng)目所在地區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 一、壩墻子鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 近年來，壩墻子鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)，滿足不了農(nóng)民日益增長收入的需求，富強(qiáng)新區(qū)的建設(shè)，對滿足農(nóng)民需求，加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程具有重要意義。 壩墻子所處位置交通發(fā)達(dá)、便捷宜達(dá)，大盤線穿鎮(zhèn)而過，其區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢更加突出。成為全國河蟹銷售的集散地，吸引了多個(gè)省、市、自治區(qū)的客商，河蟹遠(yuǎn)銷日本 、韓國、泰國等地。而今，盤錦大米成功躋身“國家原產(chǎn)地域保護(hù)產(chǎn)品”、“中國名牌”、“中國馳名商標(biāo)”行列。地下水位較高。春秋較暖和，夏季由于東南風(fēng)、南風(fēng)影響，熱而不燥，冬季由于北風(fēng)、西北風(fēng)影響，寒冷期較長。 1953 年建鄉(xiāng)， 1994 年建鎮(zhèn)。 發(fā)展小城鎮(zhèn)是中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的有機(jī)組成部分。 10 第三章 項(xiàng)目建設(shè)地概況 一、項(xiàng)目建設(shè)的外部環(huán)境和政策優(yōu)勢 近年來，在東北老工業(yè)基地振興的大背景下，遼寧老工業(yè)振興的步伐加快，尤其是“五點(diǎn)一線”沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)開放戰(zhàn)略上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略后，使遼寧沿海地區(qū)成為我 國 沿海地區(qū)投資的熱土。 本項(xiàng)目實(shí)施后，該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施體系將 得到極大地改善，滿足經(jīng)濟(jì)區(qū)集中社區(qū)居民使用需求、豐富與方便居民生活、 9 提高人民生活水平的同時(shí)，可提升城鎮(zhèn)整體形象，為構(gòu)建和諧社會提高保障。城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)配套設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)時(shí)城鎮(zhèn)建設(shè)的重要組成部分，是城鎮(zhèn)發(fā)展的依托和根本；市政基礎(chǔ)和公共設(shè)施的完善，是城鎮(zhèn)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先導(dǎo)和保證。城鎮(zhèn)商貿(mào)、金融、科技、教育及各類農(nóng)產(chǎn)品加工等行業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn) 居民多樣化的消防需求，將為壩墻子鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)向深度和廣度進(jìn)軍提供一個(gè)新的發(fā)展空間和動力，可以有效地帶動壩墻子鎮(zhèn)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、服務(wù)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善農(nóng)業(yè)種植業(yè)結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和農(nóng)民就業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)移城鎮(zhèn)富余勞動力，提高農(nóng)民收入水平，直接推動壩墻子鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 四、 可研報(bào)告 研究范圍 根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的研究范圍主要包括： 6 1. 項(xiàng)目建設(shè)的必要性； 2. 建設(shè)地資源優(yōu)勢； 3. 建設(shè)地概況和建設(shè)內(nèi)容； 4. 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能 5. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度； 6. 工程招投標(biāo)方案； 7. 拆遷安置方案； 8. 投資估算及資金籌措； 9. 經(jīng)濟(jì)、社會效益分析。 根據(jù)壩墻子鎮(zhèn)自然資源，壩墻子鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)堅(jiān)持用工業(yè)理念謀劃農(nóng)業(yè)，用城市理念建設(shè)農(nóng)鎮(zhèn)，用現(xiàn)代理念教育農(nóng)民，使其成為盤山縣農(nóng)村新型社區(qū)，不斷改善全鎮(zhèn)人民群眾經(jīng)濟(jì)、社會、文化、教育、福利現(xiàn)狀，逐步實(shí)現(xiàn)人口、資源和各種生產(chǎn)要素在社區(qū)內(nèi)部的重新合理配合，動遷出來的宅基地大力發(fā)展環(huán)保 產(chǎn)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品深加工