【導(dǎo)讀】天馬行空官方博客：；QQ:1318241189；QQ群：175569632. 華天新城海岸物業(yè)管理方案

　　

【正文】 共標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 制作辦公室標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 三、正常居住期工作計(jì)劃 管理策劃 內(nèi)容描述 備注 完善體系 定期內(nèi)部評(píng)審 ISO9002（ 20xx 版）質(zhì)量管理體系： 完善管理處信息局域網(wǎng)，修訂會(huì)所運(yùn)營(yíng)管理辦法： 完善各類壁掛文件，Ⅴ I 系統(tǒng)。物業(yè)招租程序： 完善三表聯(lián)抄系統(tǒng)及業(yè)主自助查閱系統(tǒng)； 建 立完善的分包方工作績(jī)效考評(píng)體系； 展開(kāi)業(yè)主委員會(huì)的籌備工作。 服務(wù)持續(xù)改進(jìn) 定期對(duì)員工進(jìn)行服務(wù)意識(shí)、技能培訓(xùn)； 定期上門(mén)回訪及開(kāi)展 TCS 調(diào)查： 全面開(kāi)展華天新城海岸的文化活動(dòng)建設(shè)（一年不少于 10 次）： 開(kāi)展多種形式的物業(yè)管理法規(guī)宣傳活動(dòng)，制作小區(qū)辦事指南： 助開(kāi)發(fā)商做好樓盤(pán)的銷(xiāo)售工作。 會(huì)所策劃經(jīng)營(yíng) 定期開(kāi)展業(yè)主消費(fèi)熹向調(diào)查，逼當(dāng)調(diào)整服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容 見(jiàn)小區(qū)會(huì)所管理 加強(qiáng)對(duì)分包項(xiàng)目的監(jiān)管 管理達(dá)標(biāo) －年內(nèi)達(dá)到深圳市、廣東省優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn) 二年內(nèi)達(dá)到 全圖優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn) 智能小區(qū) 保證大廈三表聯(lián)抄系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)的正常運(yùn)行 實(shí)現(xiàn)寬帶網(wǎng)絡(luò)社區(qū) 努力實(shí)現(xiàn) IC 卡自動(dòng)車(chē)輛收費(fèi)系統(tǒng) 第三章 管理處物資裝備計(jì)劃 長(zhǎng)城物業(yè)管理公司從有利于樓盤(pán)銷(xiāo)售和高水準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)出發(fā)，堅(jiān)持低成本的原則下，配置盛世家園管理處的物資裝備。 一、物質(zhì)裝備計(jì)劃 序號(hào) 物質(zhì)裝備項(xiàng)目 內(nèi) 容 描 述 備 注 1 管理處 工作場(chǎng)所 名稱 客戶物業(yè)管理服務(wù)中心 經(jīng)理辦公室 辦公室 技術(shù)值班室 工作操作間 倉(cāng)庫(kù) 員工食堂 員工宿舍 面積 M2 60 30 50 20 20 50 80 120 2 辦公用品 華天物業(yè)物料配送中心按本章二提供 3 維修工具 華天物業(yè)物料配送中心按本章三提供 4 消防裝備 華天物業(yè)物料配送中心按本章四提供 5 清潔園藝工具 由分包方提供 6 護(hù)衛(wèi)裝備 護(hù)衛(wèi)服務(wù)中心提供 7 交通工具 自行車(chē)（辦公室和技工用） 8 會(huì)所裝備 詳見(jiàn)第八部分 二、行政辦公用品計(jì)劃 序列 名 稱 數(shù) 量 單價(jià)（均價(jià)） 合 計(jì) 備 注 1 辦公桌椅 10 套 2 打印機(jī) 1 臺(tái) 3 復(fù)印機(jī) 1 臺(tái) 4 電腦設(shè)備 3 套 5 電話 2 臺(tái) 6 保險(xiǎn)柜 1 臺(tái) 7 數(shù)碼照相機(jī) 1 部 8 檔案、資料柜 整體制作 9 空調(diào)冷氣機(jī)（分體、柜式） 2 套 10 各類辦公用品 11 飲水機(jī) 1 臺(tái) 12 各類標(biāo)識(shí)牌 整體制作 13 小區(qū)宣傳欄 3 個(gè) 14 客戶物業(yè)管理服務(wù)中心桌椅 整體制作 合 計(jì) 三、維修工具計(jì)劃 序列 名 稱 數(shù) 量 單 價(jià) 合 計(jì) 備 注 1 75 型室內(nèi)疏通機(jī) 1 臺(tái) 2 200 型室外疏通機(jī) 1 臺(tái) 3 8KVA 型電焊機(jī) 1 臺(tái) 4 沖擊鉆 1 部 5 砂輪切割機(jī) 1 臺(tái) 6 手電鉆 1 部 7 臺(tái)鉗 1 臺(tái) 8 梯子 2 部 9 萬(wàn)用表 2 部 10 搖表 1 部 11 潛水泵 1 臺(tái) 12 電動(dòng)工具 7 套 13 電流表 3 塊 合 計(jì) 四、護(hù)衛(wèi)、消防裝備計(jì)劃 序列 名 稱 數(shù) 量 單 價(jià) 合 計(jì) 備 注 1 無(wú)線對(duì)講系統(tǒng) 18 臺(tái) 2 護(hù)衛(wèi)服裝 36 套 3 消防工具 1 套 4 干粉滅火器 50 瓶 5 自行車(chē) 3 輛 6 云梯 1 部 7 床及床上用品 26 套 合 計(jì) 第三部分 促進(jìn)銷(xiāo)售的建議和配合銷(xiāo)售的措施、承諾 第一章 銷(xiāo)售預(yù)測(cè)及定位 一、華天新城海岸銷(xiāo)售分析及預(yù)測(cè) （一） . 銷(xiāo) 售優(yōu)勢(shì)： 1. 大社區(qū)概念：項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積為 28 萬(wàn)平方米，首期開(kāi)發(fā)面積近 10 萬(wàn)平方米，在市區(qū)范圍內(nèi)屬于不可多得的大規(guī)模商品房社區(qū)，對(duì)于工薪階層的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)尤其具有吸引力； 2. 臨近彩田村：項(xiàng)目與市政府大型微利房住宅區(qū)彩田村近在咫尺，隨著彩田村的完工和入住，該片區(qū)的配套設(shè)施將日趨完善，人氣亦大大增加； 3. 景觀良好：項(xiàng)目位于彩田南路和蓮花北路之交匯處，坐擁蓮花山公園和筆架山公園的翠綠美景，更兼有大片荔枝林背靠其后。視野開(kāi)闊，景觀無(wú)限； 4. 性能比較優(yōu)：項(xiàng)自均價(jià)大約定位在 6000 元／平方米，與周邊樓盤(pán)對(duì)比，性能價(jià)格比具有一定 優(yōu)勢(shì)。 （二） . 銷(xiāo)售劣勢(shì)： 1. 容積率大：項(xiàng)目為 34 層的超高層建筑，容積率較高（超過(guò) 10 以上），可供業(yè)主休閑利活動(dòng)空間較??； 2. 噪音影響：項(xiàng)目臨近彩田南路，車(chē)流頻繁，而市政的綠化隔離帶較短，臨街的房屋將受到一定的噪音影響： 3. 配套不足：該地段開(kāi)發(fā)較遲，目前大型住宅區(qū)較少，一期工程周邊配套尚不足。 （三） . 銷(xiāo)售預(yù)測(cè)： 根據(jù)上述分析及對(duì)周邊樓盤(pán)的調(diào)研，我們對(duì)長(zhǎng)城盛世家園的銷(xiāo)售狀況作如下分析： 第一年， 銷(xiāo)售率達(dá)到 70%左右： 第二年， 銷(xiāo)售率達(dá)到 90%左右： 第三年， 房屋基本銷(xiāo)售完畢。 以下章節(jié)的管理服務(wù)費(fèi)用收支測(cè)算將依據(jù)此處預(yù)算進(jìn)行。 二、華天新城海岸銷(xiāo)售 對(duì)象定位 華天新城海岸位于彩田南路和蓮花北路之交匯處，坐擁蓮花出公園和筆架山公園的翠綠美景，更兼有大片荔枝林背靠其后。與市政府的大型微利房住宅區(qū) —— 彩田村咫尺之遙，交通便捷，正是安家置業(yè)者的良好居所。根據(jù)樓盤(pán)本身的定位及市場(chǎng)預(yù)測(cè)，銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)定位為深圳本地白領(lǐng)中的首次置業(yè)者、來(lái)深圳多年的工薪階層和周邊的老居民。這一階層之業(yè)主消費(fèi)能力不算太強(qiáng)，但具有較高的文化品位，注重生活方式及生活質(zhì)素，置業(yè)時(shí)尤其注重物業(yè)管理服務(wù)之內(nèi)涵及感受，同時(shí)亦要求多元化的家政服務(wù)，以緩解緊張的工作壓力，感受天倫之樂(lè)。 三、物業(yè)管理服 務(wù)定位 秉承“服務(wù)業(yè)主、報(bào)效社會(huì)”的核心理念，我們著力在華天新城海岸創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、便利的居家及商業(yè)環(huán)境，并通過(guò)持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)之典范。 針對(duì)上述銷(xiāo)售對(duì)象之特征，并結(jié)合深圳本地之文化背景及福田之特定區(qū)域，要想成功達(dá)到上述目的，我們?cè)O(shè)想，運(yùn)用文化感召力滲入日常的管理和服務(wù)之中。我們擬在華天新城海岸的物業(yè)管理中建立以流程運(yùn)作為基石的需求管理模式，以實(shí)現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實(shí)際需求。我們將在管理 服務(wù)中著力于以下四個(gè)方面：倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化、推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化、營(yíng)建“和睦親善”的社區(qū)文化、塑造“親和人文”的環(huán)境文化。 第二章 銷(xiāo)售的建議 作為上市公司，華天集團(tuán)的企業(yè)形象早已深入人心，其所開(kāi)發(fā)的物業(yè)始終具有一定的品牌感召力，錦繡花田的熱銷(xiāo)更是極好地證明了這一點(diǎn)。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨理性、營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)逐澌升級(jí)的今天，我們認(rèn)為：在華天新城海岸的銷(xiāo)售上，如能采取如下一些措施對(duì)以往的銷(xiāo)售方式予以改進(jìn)，將會(huì)進(jìn)一步提高銷(xiāo)售率。 — 、會(huì)所提前投入運(yùn)營(yíng) 會(huì)所概念的迅速普及，使得會(huì)所正成為物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī) 的新的支撐點(diǎn)。建議提前將華天新城的會(huì)所裝修完畢，并在正式開(kāi)盤(pán)后投入運(yùn)營(yíng)，以便購(gòu)房者在參觀樣板房的同時(shí)可實(shí)地感受未來(lái)的娛樂(lè)休息場(chǎng)所，這無(wú)疑將極大地增加購(gòu)房者的信心和興興趣在銷(xiāo)售過(guò)程中，亦可根據(jù)準(zhǔn)業(yè)主們的意見(jiàn)反饋對(duì)會(huì)所的功能不斷進(jìn)行改進(jìn)，以便使其更加實(shí)用。美侖美奐和雅致實(shí)用的會(huì)所必將為華天新城帶來(lái)更好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 二、招聘中年銷(xiāo)售人員 購(gòu)房者與銷(xiāo)售員面對(duì)面進(jìn)行溝通和咨詢的直銷(xiāo)方式仍然是現(xiàn)階段房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主導(dǎo)方 式，因此，一支出色和穩(wěn)定的銷(xiāo)售人員隊(duì)伍對(duì)于銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的保證顯得舉足輕重。而目前銷(xiāo)售人員往往打工心態(tài)較強(qiáng)，流 動(dòng)頻繁，造成爭(zhēng)搶客戶、暗中作弊、損公肥私的事情偶有發(fā)生。究其根源，系年輕的銷(xiāo)售職員心智不夠成熟所致，他們通常對(duì)前景的預(yù)測(cè)帶有一定的盲從性，容易產(chǎn)生急功近利的想法。針對(duì)此種現(xiàn)象，我們建議在長(zhǎng)城盛世家園銷(xiāo)售員的選用上，可考慮招聘部分具有一定學(xué)歷和社會(huì)閱歷的中年女性，這個(gè)階層的職員對(duì)崗位的珍惜程度更大，待人接物也更加成熟和穩(wěn)重，更為重要的是，如能正確引導(dǎo)她們以自身的家庭經(jīng)歷為背景向購(gòu)房者提出購(gòu)房建議，將會(huì)帶來(lái)意想不到的示范作用。 三、建立團(tuán)隊(duì)激勵(lì)體系 根據(jù)我們對(duì)經(jīng)營(yíng)部的調(diào)查，現(xiàn)行對(duì)銷(xiāo)售員的激勵(lì)主要是根據(jù)個(gè)人的 售房數(shù)量按比例提成，此種方式的弊端在于：因?yàn)槔娴尿?qū)動(dòng)，一些銷(xiāo)售員往往為了個(gè)人所得而發(fā)生爭(zhēng)搶客戶，對(duì)客戶胡亂許諾的現(xiàn)象，這在一定程度上會(huì)影響發(fā)展商的企業(yè)形象，破壞物業(yè)的口碑。改變此種現(xiàn)狀一方面在于加強(qiáng)對(duì)銷(xiāo)售員的職業(yè)道德教育和規(guī)范管理，另一方面建議建立以團(tuán)隊(duì)激勵(lì)為主導(dǎo)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)考核體系。即將銷(xiāo)售員劃分為若干銷(xiāo)售小組，明確彼此的銷(xiāo)售范圍和權(quán)限，銷(xiāo)售員的收入必須和個(gè)人銷(xiāo)售業(yè)績(jī)及銷(xiāo)售小組的整體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)掛鉤，以此強(qiáng)化銷(xiāo)售員的團(tuán)隊(duì)精神和協(xié)助意識(shí)。 四、重視客戶關(guān)系管理 在房地產(chǎn)賣(mài)方市場(chǎng)上，構(gòu)建強(qiáng)大的客戶服務(wù)平臺(tái)和良好的 客戶體系，是取得銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的一項(xiàng)不可忽視的因素。而在以往的銷(xiāo)售管理中，此方面工作常常被忽略。我們建議在長(zhǎng)城盛世家園的銷(xiāo)售過(guò)程，應(yīng)強(qiáng)調(diào)客戶夫系的管理。一方面建立起完善的客戶檔案，包括以往的業(yè)主和未來(lái)的準(zhǔn)業(yè)主，尤其應(yīng)注重公司客戶的檔案建立。另一方面必須定期開(kāi)展客戶調(diào)查，尤其是對(duì)以往老客戶的意見(jiàn)征詢，此項(xiàng)工作可與我公司每半年一次的業(yè)主意見(jiàn)征詢活動(dòng)同步開(kāi)展。 五、實(shí)現(xiàn)客戶承諾的統(tǒng)一 物業(yè)銷(xiāo)售過(guò)程中對(duì)客戶承諾的隨意性和不統(tǒng)一性，是造成客戶投訴的主要因素之一，同時(shí)也給日后的物業(yè)管理帶來(lái)很大的隱患。建議經(jīng)營(yíng)部加強(qiáng)銷(xiāo)售員 在此方面的管理。具體做法是：所有對(duì)客戶的承諾，必須交由工程部門(mén)、銷(xiāo)售部門(mén)及物業(yè)管理部門(mén)三方審核并形成書(shū)面材料，公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后對(duì)銷(xiāo)售員進(jìn)行專題培訓(xùn)，從而保證對(duì)客戶的一致口徑。同時(shí)在對(duì)銷(xiāo)售及策劃人員的業(yè)績(jī)考核中，強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售的后續(xù)服務(wù)，確保物業(yè)銷(xiāo)售不留后遺癥。 六、成立銷(xiāo)售協(xié)調(diào)小組 在物業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，建筑、監(jiān)理、銷(xiāo)售、管理、租賃等各方通常各自為政、缺乏溝通，從而導(dǎo)致一些因內(nèi)部運(yùn)作而引起的矛盾暴露出來(lái)，引起客戶投訴。而業(yè)主在購(gòu)房過(guò)程中或購(gòu)房后面臨房屋存在的問(wèn)題，常常無(wú)法找到合適的投訴和解決的渠道。這無(wú)疑對(duì)華天集團(tuán) 的整體形象起了負(fù)面的效果。建議在華天新城的銷(xiāo)售過(guò)程中，從上述各單位抽調(diào)精干人員建立流程小組，定期召開(kāi)例會(huì)，并就銷(xiāo)售中存在的問(wèn)題共同探討并研究對(duì)策，以便有效減少客戶投 訴和縮短品質(zhì)缺陷的處理時(shí)間。 七、提供毛坯樣板房 近年來(lái)，一些發(fā)展商運(yùn)用豪華的裝修隱瞞房屋本身在設(shè)計(jì)或施工過(guò)程中存在的缺陷，導(dǎo)致業(yè)主在收樓時(shí)怨聲載道，抱怨貨不對(duì)板的報(bào)道時(shí)時(shí)見(jiàn)諸報(bào)道。建議在華天新城的銷(xiāo)售中，為業(yè)主提供明確的交樓標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)針對(duì)華天新城的主推戶型，分別提供精裝修的樣板房和毛坯房的樣板房，以便客戶做出對(duì)比，此舉可有效減少業(yè)主投訴，亦 可有效增加業(yè)主信心。 八、組織專家授課的促銷(xiāo)活動(dòng) 建議在華天新城的銷(xiāo)售過(guò)程中，定期策劃和舉行專家授課活動(dòng)。具體做法可與中原、世聯(lián)、經(jīng)緯等著名房地產(chǎn)代理商及市房地產(chǎn)交易中出合作，邀請(qǐng)專家前往華天新城銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)舉辦購(gòu)房知識(shí)講座，就房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)、購(gòu)房的法律手續(xù)、購(gòu)房常見(jiàn)陷阱、物業(yè)質(zhì)素的判斷、房屋的驗(yàn)收等購(gòu)房者極為關(guān)注的問(wèn)題，提出專家的建議。此舉一方面可體現(xiàn)發(fā)展商對(duì)業(yè)主的人性化關(guān)懷，二是通過(guò)對(duì)參加活動(dòng)的準(zhǔn)業(yè)主贈(zèng)送精美小禮品，營(yíng)造人氣。 九、引入電腦購(gòu)房查詢系統(tǒng) 信息產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展和 INTERNET 在國(guó)人 生活中的普及，使得網(wǎng)上購(gòu)房正在成為一種時(shí)尚。建議在華天新城的銷(xiāo)售中，開(kāi)設(shè)華天新城服務(wù)網(wǎng)站，或在華天集團(tuán)的網(wǎng)站上增加該樓盤(pán)的主頁(yè)，內(nèi)容可包括物業(yè)的質(zhì)素介紹（地點(diǎn)、規(guī)模、房型、價(jià)格、配套、景觀、入伙時(shí)間、會(huì)所等）、物業(yè)的實(shí)景圖片及樣板房的三維動(dòng)畫(huà)、發(fā)展商及物業(yè)管理公司介紹、物業(yè)管理方案等，讓購(gòu)房者足不出戶即可對(duì)樓盤(pán)的情況有全面的了解，增大房屋的成交概率。同時(shí)，可在銷(xiāo)售中心裝設(shè)觸摸式的電腦購(gòu)房查詢系統(tǒng)，便于購(gòu)房者在現(xiàn)場(chǎng)亦可通過(guò)該系統(tǒng)全面了解物業(yè)的詳細(xì)情況。 十、簽訂物業(yè)管理合同 規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的 根本前提。如本次投標(biāo)我們有幸中標(biāo)，我們將依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，就 華天新城 的物業(yè)管理服務(wù)以及前期物業(yè)管理服務(wù)與 華天 集團(tuán)簽定正式的物業(yè)管理服務(wù)合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、深度、標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃拔、工程保修金的支付等重大問(wèn)題以合同的具體條款形式明確下來(lái)。并就銷(xiāo)售中心的前期管理亦簽定具體的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，明確物業(yè)管理服務(wù)的范圍、費(fèi)用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷(xiāo)售中心的正常運(yùn)作提供良好的保證。 笫三章 配合銷(xiāo)售的措施 十四年與各