【導(dǎo)讀】江西鳳凰山莊生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司。江農(nóng)鳳巢企業(yè)總部基地項(xiàng)目

　　

【正文】 司嚴(yán)格按照國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和省、市里、縣關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)旅游產(chǎn)業(yè)的要求及發(fā)展規(guī)劃，以及社會(huì)新農(nóng)村建設(shè)要求開發(fā)建 設(shè)，將為我縣鄉(xiāng)村旅游業(yè)的快速發(fā)展、當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益作出突出貢獻(xiàn)，項(xiàng)目建成投產(chǎn)后預(yù)計(jì)年創(chuàng)利稅 800 萬(wàn)元，安置就業(yè)崗位 2021 多人。 二、 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 《當(dāng)前國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄》； 《當(dāng)前優(yōu)先發(fā)展的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)領(lǐng)域指南》； 國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)關(guān)于組織國(guó)家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施意見； 江西鳳凰山莊生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司江農(nóng)鳳巢企業(yè)總部基地項(xiàng)目 10 國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)關(guān)于組織國(guó)家農(nóng)副產(chǎn)品深加工食品工業(yè)項(xiàng)目專項(xiàng)實(shí)施意見； 《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)科技部等部門關(guān)于促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化若干問題的通知》； 農(nóng)業(yè)部《農(nóng)業(yè)科技發(fā)展綱要（ 2021 年 — 2021 年）》； 《鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》 ； 《 南昌市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十 一 個(gè)五年計(jì)劃和 2021 年發(fā)展綱要》； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）； 1 國(guó)家其他有關(guān)政策、法律、法規(guī)； 1 相關(guān)技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。 三、 可行性研究報(bào)告編制原則 遵守國(guó)家現(xiàn)代 農(nóng)業(yè) 產(chǎn)業(yè)化及 綠色食品 行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃。 嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行的防火、防爆、防毒、防塵、防腐、防震、防靜電、安全、衛(wèi)生，環(huán)境保護(hù)等國(guó)家和地方頒布的規(guī)范、法規(guī)與標(biāo)準(zhǔn)。 力求實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的 食用菌 提取物提取。 選用先進(jìn)、可靠、適用的設(shè)備，提高機(jī)械化、自動(dòng)化控制水平，降低能耗，達(dá)到同行業(yè)領(lǐng)先水平。 符合長(zhǎng)江 、贛江、撫河 環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)要求。 四、 項(xiàng)目 擬建地 址 江西南昌縣向塘鎮(zhèn)梁家渡行政村梁西自然村域內(nèi) ， 面積 畝。 五、 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和產(chǎn)品 設(shè)計(jì) （一） 建設(shè)內(nèi)容 根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)和定位，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)實(shí)際情況，項(xiàng)目劃分兩大板塊：總部經(jīng)濟(jì) 板塊，休閑度假板塊。其中 ： 商務(wù)辦公 板塊包括 ： 鳳巢大酒店、鳳巢總部大樓、企業(yè)研發(fā)中心、農(nóng)產(chǎn)品信息中心、綠色產(chǎn)品會(huì)展中心、鳳巢 創(chuàng)業(yè) 培訓(xùn)中心； 休閑 度假板塊包括： 休閑會(huì)所、企業(yè)家公寓、員工宿舍等 。 江西鳳凰山莊生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司江農(nóng)鳳巢企業(yè)總部基地項(xiàng)目 11 （二） 建設(shè) 規(guī)模 項(xiàng)目用地面積約 10 公頃（ 150 畝）?？偨ㄖ娣e 萬(wàn)平方米。其中 ：總部經(jīng)濟(jì) 板塊 面積 4 公頃（ 60 畝）， 休閑度假板塊 面積 6 公頃（ 90畝） 。 （三） 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 總部經(jīng)濟(jì)板塊 總部經(jīng)濟(jì) 板塊包括 ： 占地面積約 4 公頃（ 60 畝）， 建筑面積 萬(wàn)平方米 ， 建筑密度 ， 容積率為 。區(qū)內(nèi)設(shè)有 鳳巢大酒店、鳳巢總部 辦公 大 廈、 多棟單體總部樓 、企業(yè)研發(fā)中心、農(nóng)產(chǎn)品信息中心、綠色產(chǎn)品會(huì)展中心、鳳巢 創(chuàng)業(yè) 培訓(xùn)中心 ， 區(qū)內(nèi)還將建設(shè)大型廣場(chǎng)，利用開放空間的理念進(jìn) 行綠化布局，將廣場(chǎng)式中心綠化、點(diǎn)式組團(tuán)綠化同帶狀公共綠化相結(jié)合，營(yíng)造現(xiàn)代化的公園式辦公環(huán)境。 休閑度假板塊 休閑度假板塊包括： 占地面積約 6 公頃（ 90 畝）， 建筑面積 萬(wàn)平方米 ， 建筑密度 ， 容積率為 。區(qū)內(nèi)設(shè)有 休閑會(huì)所、企業(yè)家公寓、員工宿舍等 ， 利用開放空間的理念進(jìn)行綠化布局， 以常綠闊葉林和針葉為主體，通過 點(diǎn)式組團(tuán)綠化 、 帶狀公共綠化 與別墅環(huán)繞綠化 相結(jié)合，營(yíng)造現(xiàn)代化的公園式 居住 環(huán)境。 （ 3） 建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模一覽表 序號(hào) 建筑物、構(gòu)筑物名稱 單位 工程量 1 鳳巢大酒店 平方米 14800 2 總部大樓 平方米 8000 3 企業(yè)研發(fā)中心 平方米 3600 4 農(nóng)產(chǎn)品信息中心 平方米 3600 5 綠色產(chǎn)品會(huì)展中心 平方米 8000 6 培訓(xùn)中心 平方米 3600 7 休閑會(huì)所 平方米 6000 8 企業(yè)家公寓 平方米 15000 9 員工宿舍 平方米 11520 10 附屬工程 平方米 2021 11 停車場(chǎng) 平方米 4000 12 道路 平方米 20210 13 綠化工程 平方米 48220 合計(jì) 148340 江西鳳凰山莊生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司江農(nóng)鳳巢企業(yè)總部基地項(xiàng)目 12 六、 項(xiàng) 目總體布局 （一） 總體布局 在總體布局上，各功能區(qū)相對(duì)集中，規(guī)劃主要以中國(guó)風(fēng)水文化為基礎(chǔ)，各功能區(qū)的主體建筑集中 分 布在項(xiàng)目用地的左邊，與右邊的鳳凰湖相對(duì)應(yīng)，形成左青龍右白虎的總體布局。在左邊的用地上，把員工宿舍安排在項(xiàng)目用地最后面來形成靠山，將企業(yè)研發(fā)中心、總部基地大樓、企業(yè)家公寓別墅組成龍身與龍尾，將鳳巢休閑大酒店安排前邊作為龍頭，來強(qiáng)化左青龍右白虎的總體布局。 在項(xiàng)目用地左邊區(qū)域，運(yùn)用道路系統(tǒng)和綠化織造技術(shù)，將打造成鳳凰圖案，形成潛龍真鳳景觀。在項(xiàng)目用地右邊區(qū)域，運(yùn)用鳳凰湖水體構(gòu)建水財(cái)文化，同時(shí)在 農(nóng)產(chǎn)品 信息中心、綠色產(chǎn)品會(huì)展中心、鳳巢創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)中心及所形成的中心廣場(chǎng)區(qū)域的建筑物，運(yùn)用地面色彩交差構(gòu)成鳳巢圖案，形成鳳巢景觀。 在整個(gè)項(xiàng)目上，形成一個(gè)良好的風(fēng)水空間環(huán)境，通過左右項(xiàng)目景觀的完美結(jié)合，形成一個(gè)筑巢引鳳的景觀與空間布局。 （二） 功能分區(qū) 項(xiàng)目因勢(shì)分布、因地制宜進(jìn)行規(guī)劃布局，劃分兩大板塊 三大區(qū) ： 兩大板塊 （ 1）總部經(jīng)濟(jì)板塊包括鳳巢大酒店、鳳巢總部辦公大廈、多棟單體總部樓、企業(yè)研發(fā)中心、農(nóng)產(chǎn)品信息中心、綠色產(chǎn)品會(huì)展中心、鳳巢創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)中心等。 （ 2） 休閑度假板塊包括休閑會(huì)所、企業(yè)家公寓、員工宿舍等。 三大區(qū) （ 1）潛龍真鳳區(qū) 項(xiàng)目的左片區(qū)域： 鳳巢休閑大酒店安排前邊作為龍頭 ， 企業(yè)研發(fā)中心、總部基地大樓、企業(yè)家公寓別墅組成龍身與龍尾 ， 員工宿舍安排在項(xiàng)目用地最后面來形成靠山， 同時(shí) 運(yùn)用道路系統(tǒng)和綠化織造技術(shù)，將打造成鳳凰圖案，形成潛龍真鳳景觀。 實(shí)現(xiàn) 左青龍右白虎的 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 布局。 （ 2）水財(cái)區(qū) 江西鳳凰山莊生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司江農(nóng)鳳巢企業(yè)總部基地項(xiàng)目 13 項(xiàng)目的右中心片區(qū)域：由 鳳凰湖水體構(gòu)建水財(cái)文化 （ 3）鳳巢區(qū) 項(xiàng)目的右前片區(qū)域：農(nóng)產(chǎn)品信息中心、綠色產(chǎn)品會(huì)展中心、鳳巢創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)中心及所形成的中心廣場(chǎng)區(qū)域的建筑物和地面色彩交差構(gòu)成鳳巢圖案，形成鳳巢景觀。 （三） 分區(qū)布局 總部經(jīng)濟(jì)板塊 占地面積約 4公頃（ 60畝），建筑面積 ，建筑密度 ，容積率為 。區(qū)內(nèi)設(shè)有，區(qū)內(nèi)還將建設(shè)大型廣場(chǎng)，利用開放空間的理念進(jìn)行綠化布局，將廣場(chǎng)式中心綠化、點(diǎn)式組團(tuán)綠化同帶狀公共綠化相結(jié)合，營(yíng)造現(xiàn)代化的公園式辦公環(huán)境。本板塊主要由：鳳巢大酒店、鳳巢總部辦公大廈、多棟單體總部樓、企業(yè)研發(fā)中心、農(nóng)產(chǎn)品信息中心、綠色產(chǎn)品會(huì)展中心、鳳巢創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)中心，入口集散區(qū)組成。 休閑度假板塊 運(yùn)用現(xiàn)代 歐 式建筑風(fēng)格輔以中國(guó)園林的清逸風(fēng)骨，打造人文經(jīng)典院落式居住 辦公 大宅，構(gòu)建理想的宜居生活空間。 包括 休閑會(huì)所、企業(yè)家公寓、員工宿舍等 。 七、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 八、投資估算及資金籌措 （一） 項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目 總投資 萬(wàn)元，其中， 項(xiàng)目建設(shè) 投資 萬(wàn)元，流動(dòng)資金 萬(wàn)元 ，項(xiàng)目資金貸款利息 萬(wàn)元 。 （二） 資金籌措 資金 主要 來源為： 公司 自籌 15668 萬(wàn)元人民幣， 銀行貸款 4000 萬(wàn)元人民幣。 九、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益評(píng)價(jià) 項(xiàng)目建成后，正常年銷售收入為 ，年利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，年上繳營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 %，項(xiàng)目總 投資收益率 %，所得稅后項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，所得 江西鳳凰山莊生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司江農(nóng)鳳巢企業(yè)總部基地項(xiàng)目 14 稅后項(xiàng)目投資回收期 年（含建設(shè)期），項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 鑒于項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)條件已基本落實(shí)，而且項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益，建議項(xiàng)目盡快付諸實(shí)施。 十、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 該項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)綜合指標(biāo)詳見表 1－ 3. 13 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)量 一 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬(wàn)元 2 固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元 3 項(xiàng)目資本金 萬(wàn)元 4 營(yíng)業(yè)收入（經(jīng)營(yíng)期平均） 萬(wàn)元 5 營(yíng)業(yè)稅金及附加（經(jīng)營(yíng)期平均） 萬(wàn)元 6 總成本費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)期平均） 萬(wàn)元 7 利潤(rùn)總額（經(jīng)營(yíng)期平均） 萬(wàn)元 8 所得稅（經(jīng)營(yíng)期平均） 萬(wàn)元 9 稅后利潤(rùn)（經(jīng)營(yíng)期平均） 萬(wàn)元 二 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 銷售利潤(rùn)率 % % 2 投資利潤(rùn)率 % % 3 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前） % % 4 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬(wàn)元 5 投資回收期（所得稅前） 年 6 資本金收益率 % % 7 資產(chǎn)負(fù)債率（經(jīng)營(yíng)期第 1期） % % 8 利息備付率（償還期內(nèi)平均） 9 償債備付率（償還期內(nèi)平均） 10 總投資收益率 % % 11 項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率 % % 十一 、 結(jié)論 本項(xiàng)目 是國(guó)內(nèi)首個(gè)集產(chǎn)品研發(fā)、技術(shù)培訓(xùn)、農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)、 CBD辦公、農(nóng)業(yè)觀光、綠博會(huì)展、休閑、度假 于一體的 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)休閑生態(tài) 旅游綜合體。 是國(guó)內(nèi)首個(gè)農(nóng)商旅相結(jié)合的 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)總部基地，產(chǎn)品策劃具有首創(chuàng)性，其產(chǎn)品開發(fā)的前景好，市場(chǎng)價(jià)值可觀。 本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和省、市、縣關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)旅游產(chǎn)業(yè)、 江西鳳凰山莊生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司江農(nóng)鳳巢企業(yè)總部基地項(xiàng)目 15 服務(wù)產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)業(yè)的要求及旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有利于促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 項(xiàng)目建成后，將對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的影響，逐步拉長(zhǎng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條，促進(jìn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益十分顯著。 本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、解決農(nóng)村剩余勞動(dòng)力就業(yè)，增加農(nóng)民收入等方面成效明顯，并具有較強(qiáng)輻射帶動(dòng)作用。 該項(xiàng)目符合社會(huì)新農(nóng)村建設(shè)要求和現(xiàn)代城鄉(xiāng)居民生活方式轉(zhuǎn)移的需要， 且投資見效快，對(duì)環(huán)境無污染，生態(tài)效益明顯。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。本項(xiàng)目實(shí)施將為承辦單位帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，為當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)增添新的亮點(diǎn)。 綜上所述， 該項(xiàng)目從政策層面、建設(shè)條件時(shí)機(jī)層面、環(huán)保層面、財(cái)務(wù)效益層面、社會(huì)效益等層面綜合分析，項(xiàng)目建設(shè)是可行的。 建議 江西鳳凰山莊休閑農(nóng)業(yè) 有限公司為實(shí)施本項(xiàng)目做了大量準(zhǔn)備工作，自籌資金已到位，融資方案可行，本項(xiàng)目已具備實(shí)施條件，建議政府主管部門和金融機(jī)構(gòu)給予支持。 本項(xiàng)目竣工運(yùn)營(yíng)后關(guān)鍵在于管理，建議委托知名飯店管理集團(tuán)管理，以取得 預(yù)期效益。 建議有關(guān)部門和單位，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的協(xié)調(diào)，在政策上、資金上給予大力扶助，力爭(zhēng)使本項(xiàng)目早實(shí)施、早經(jīng)營(yíng)、早見效。 江西鳳凰山莊生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司江農(nóng)鳳巢企業(yè)總部基地項(xiàng)目 16 第三章 項(xiàng)目 單位 基本情 況 一、 單位 名稱 江西鳳凰山莊生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司 二、 法人代表 萬(wàn)臘根 三、成立時(shí)間 公司成立于 2021 年 12 月 四、 注冊(cè)資本 貳仟萬(wàn)元 五、 主營(yíng)業(yè)務(wù) 農(nóng)業(yè)開發(fā)及農(nóng)業(yè)觀光旅游、農(nóng)家休閑娛樂、會(huì)展服務(wù)等。 六、單位基本情況 公司位于江西省南昌縣向塘鎮(zhèn)梁西（藍(lán)園大道旁），占地 3260 畝，處在南昌縣重點(diǎn)打造的“兩江生態(tài)農(nóng)業(yè)走廊”上，目前公司自籌資金投資建設(shè)的“鳳凰 山莊”項(xiàng)目屬南昌縣招商引資的農(nóng)業(yè)觀光鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目。項(xiàng)目地交通便利，且自然景觀非常好，土地肥沃，水質(zhì)優(yōu)良，草茂林豐，有著較多天然的水庫(kù)、林地、山地、水塘，具有天然的旅游資源，是人們放松心情、陶冶性情、愉悅身心的好地方。 公司計(jì)劃投資 億元分兩期建設(shè)“鳳凰山莊”，一期正在建設(shè)中，立志將“鳳凰山莊”打造成為南昌鄉(xiāng)村旅游與農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光新名片，建設(shè)成為江西省 AAAA 級(jí)鄉(xiāng)村旅游點(diǎn)及國(guó)家 AAAA 級(jí)旅游 項(xiàng)目區(qū) 。進(jìn)一步壯大我縣農(nóng)業(yè)觀光與鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展。 公司嚴(yán)格按照國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和省、市里、縣關(guān) 于切實(shí)加強(qiáng)旅游產(chǎn)業(yè)的要求及發(fā)展規(guī)劃，以及社會(huì)新農(nóng)村建設(shè)要求開發(fā)建設(shè)，將為我縣鄉(xiāng)村旅游業(yè)的快速發(fā)展、當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益作出突出貢獻(xiàn)，項(xiàng)目建成投產(chǎn)后預(yù)計(jì)年創(chuàng)利稅 800 萬(wàn)元，安置就業(yè)崗位 2021 多人。 公司 是江西省中小企業(yè)工貿(mào)協(xié)會(huì)主席團(tuán)主席單位，南昌市服務(wù)發(fā)展 江西鳳凰山莊生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司江農(nóng)鳳巢企業(yè)總部基地項(xiàng)目 17 促進(jìn)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位，南昌市中小企業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位，南昌市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員單位。 2021 年 10 月 被 南昌市誠(chéng)信促進(jìn)會(huì)授予為“信用優(yōu)良企業(yè)” 2021 年被 認(rèn)定 為 “ 南昌市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化市級(jí)龍頭 企業(yè)”、“江西省 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化省級(jí)龍頭企業(yè)”、“鄱 陽(yáng)湖生態(tài)農(nóng)業(yè)示范基地”。公司通過了 ISO 質(zhì)量管理體系和 HACCP 食品安全管理體系認(rèn)證。