【導讀】亞太旅游部長國際會議中心項目。亞太旅游部長國際會議中心項目可行性研究報告

　　

【正文】 財富放到銀行顯然會被流失 。 全世界財富存在無非三種方式：現(xiàn)金、房地產(chǎn)、證券 ，股市的高風險已為大家所認同，無疑購置物業(yè)不失一種選擇 。 專家們 從中 得出的結論是， 在市場化程度較高情況下，有需求的市場是不會萎縮的。盡管從今年下半年起，央行政策可能會對市場發(fā)展有一定影響，但 2021年全年及未來幾年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢。預計今年投資增幅不會低于 20%。 珠海房地產(chǎn)業(yè)近年來的持續(xù)發(fā)展，除了與珠?？沙掷m(xù)發(fā) 展的戰(zhàn)略性計劃、舒適的居住環(huán)境，天然的城市景觀以外，還與珠海的生態(tài)環(huán)境、人口密度、經(jīng)濟狀況有很大關系。從目前的情況來看，無論作為自住還是投資，珠海房地產(chǎn)市場均表現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＶ饕憩F(xiàn)在以下幾個方面： 首先，珠海經(jīng)濟的高速發(fā)展和眾多利好消息的刺激，如港珠澳大橋的立項、廣珠鐵路與各城市之間高速公路的陸續(xù)開工、竣工等，都不同程度地促進了珠海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。港珠澳大橋一旦建成，大珠三角“經(jīng)脈”將打通，使香港發(fā)展的腹地擴大，粵西也打開了連接世界的紐帶。廣珠輕軌和連接珠海的各條高速公路也是珠海房地產(chǎn)高速發(fā)展的催化 劑。 其次，珠海房地產(chǎn)交易市場持續(xù)活躍。 2021年全年商品房交易額為 億元， 2021 年為 億元， 2021 年為 億元； 2021 年約 38億元， 2021 年已達 億元 。從以上資料可以看出，珠海商品房市場交易量比較大，但還是有很大 的上升空間，這與珠海自身的居住環(huán)境、越來越明顯的區(qū)域中心城市的定位及城市綜合競爭力的提升有直接關系，對房地產(chǎn)投資者來說也是一個有利的條件。 再次， 城際比較 ， 珠海發(fā)展?jié)摿捎^，房價補漲空間較大 珠海 與 深穗 相比， 收入差別不大，房價相差懸殊 。 珠海一般住宅的售價不斷上升，其中的重要原因即為受到澳門地區(qū)樓價的推動。即便如此，作為位于廣東省經(jīng)濟發(fā)展前列的珠海市，整體住宅售價水平仍大幅落后于廣州、深圳。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，珠海人均ＧＤＰ和人均可支配收入已和廣州不相上下，也接近深圳的水平。但 2021 年珠海住宅均價明顯落后于廣州和深圳，三地房價分別是 4581 元／平方米， 6149 元／平方米和 9173 元／平方米。若以市區(qū)計算，珠海 200 22 6 年下半年住房交易均價為 5558 元／平方米，廣州接近 9000 元／平方米，深圳約為 11916 元／平方米，樓價在珠三角發(fā)達城市間處于較低水平。從豪宅市 場看，目前珠海、廣州、深圳三地豪宅價格分別約為： 11000～ 13000 元／平方米， 12000～ 18000 元／平方米和 18000～ 30000 元／平方米，珠海也明顯落后廣州、深圳兩大城市。 參考深圳、香港相鄰地區(qū)價格比例逐漸縮小到 1： ～ 2 之間的例子，而目前珠海與澳門價格差距在 3 倍左右，故珠海近關口地帶及豪宅樓盤價格有相當大的空間，以此推算，珠海 樓盤尤其 近關口地帶及豪宅樓盤價格在 2021～ 2021 年前后也會逐步上升至 20210～ 25000 元／平方米，較目前可望有 600～ 80%的增長。 可見未來不論在 一般住宅市場、豪宅市場，珠海都有長足發(fā)展的空間 。 第四，珠海人 收入和可支配收入的增長， 并且手里有足夠的閑散資金。 在 珠三角 9 城市中 ，珠海 人均可支配收入僅次于深圳、東莞，說明珠海居民具有很大的消費潛力 。而其 人均可支配收入 的 增幅 目前排 第 5， 對比往年，已 呈現(xiàn)跳躍式增長 。 近三個月來，消費者物價指數(shù)已連續(xù)超過 5%，使得銀行存款利率實際為負。珠海房地產(chǎn)炒房環(huán)境好，城市不大，房地產(chǎn)市場和價格相對大城市來說也比較容易把握，所以很多人將投資目標轉移至房地產(chǎn)市場。 最后、 自然資源得天獨厚 。 珠海屬于低緯度的亞熱帶海洋性氣候，因此常 年四季如春，而且空氣質量較高，總可以達到超國家一級標準，于 1999 年獲聯(lián)合國人居中心頒發(fā) “ 國際改善居住環(huán)境最佳范例獎 ” ，成為中國唯一獲此殊榮的城市，2021 年獲“ 中國最具幸福感城市 ”， 是中國最適合生活的城市之一 。將進一步吸引外地尤其北方人士來珠休閑旅游度假和買房置業(yè)。 綜上所述，珠海房地產(chǎn)市場將在未來相當一段時間內繼續(xù)保持健康的發(fā)展態(tài)勢，并展現(xiàn)出較大的升值空間， 房價大幅下跌的可能性很小， 2021 年的珠海房價依然穩(wěn)中有升，即使出現(xiàn)所謂的樓市 “ 拐點 ” 也只是整體上升過程中的小波動。對發(fā)展商來說，利潤空間可能縮小， 但仍有利可圖；對消費者來說，正是回歸理性置業(yè)的拐點 。 項目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢 23 淇澳島在珠海市東北部，距離市區(qū) 17 公里，屬于珠海市高新區(qū)唐家鎮(zhèn)。 淇澳 島僅一個自然村，島嶼面積約 24平方千米（ 原始面積不足 18平方公里 ），戶籍人口不到 4000人。南宋期間，鐘姓村民先后從臺灣和南雄珠鞏巷到此定居．原名奇獨澳，清朝末期，村中族老認為“獨”字義不佳，故改名為淇澳。該村聚落在淇澳島的東南部山麓，坐東南向西北呈長方塊狀分布．建筑多為磚木結構平房部分混合式樓房。耕地 3000 畝，蠔田 800 畝，以種植水稻為主，兼 營林業(yè)，養(yǎng)牡蜘、魚，盛產(chǎn)香蕉、大蕉、松木材。 淇澳島 東望香港、深圳，南向萬山管理區(qū)，北與中山橫門、東莞虎門相毗鄰，處在穗港澳金三角中心，淇澳是 珠海原規(guī)劃連接香港的 伶仃洋跨海大橋 周轉島（現(xiàn) 伶仃洋跨海大橋 改為珠港澳大橋，著陸點已改為拱北） 。淇澳歷史悠久，燦爛的文化點綴著這樸實的小島，在島上的后沙灣、東澳灣古遺址，考古工作者發(fā)掘了大量距今約 4500 至 5000 年的彩陶和白陶，它們是珠海迄今最早人類活動的證據(jù)，而東澳灣古遺址是珠江三角洲最典型最完整的沙石遺址。 淇澳山青水秀， “ 九灣十八峰 ” ，以極其原始質樸的魁 力吸引著游人。淇澳八景：赤嶺觀日、鹿嶺朝露、松間流水、金星波濤、雞山夕照、夾洲煙雨、婆灣晚渡、蚧珠夜月，如詩如畫，空靈秀逸。在這 小小 的淇澳島上竟有 17 座廟宇，浸透著濃厚的歷史文化氣息。村東祖廟始建于宋代，文昌宮建于清同治年間。 淇澳島西北部大圍灣 是 紅樹林濕地面積 ，面積達到 533 公頃 ， 是目前 珠海市 保存最完整、最集中連片的林分，樹高 46 米。它不僅是珠海市的珍稀資源，也是珠江三角洲不可多得的一片紅樹林濕地，同時是全國少有的緊靠大城市的紅樹林區(qū)之一 ，已列為 廣東淇澳島紅樹林濕地省級自然保護區(qū) 。 24 淇澳島是珠海 的愛國主義教育基地。不僅因為淇澳有讓淇澳人感到光榮的革命先驅中國共產(chǎn)黨早期工人運動的杰出領導人 —— 蘇兆征，更重要的是淇澳有一條用英國人戰(zhàn)敗賠款修建的白石街，這是中國近代史卜絕無僅有的，是以中華民族反抗殖民侵略告勝的典范，是淇澳乃至國人的驕傲。 鴉片戰(zhàn)爭前夕的 1838 年間， 10多艘英國戰(zhàn)艦駛進了珠海淇澳島金星門，企圖占領淇澳島，目的是利用這里的要塞地理位置，設立對華走私和進行侵略活動的據(jù)點。侵略者的行為激起了淇澳人民的無比憤怒，英勇的淇澳人民架起了防海盜的土炮，男女老少一起上陣，奮起還擊，打得英軍丟盔棄甲，舉 起了白旗，并賠償白銀 3， 00O 兩。淇澳島人民用此款，繞全村修建了長2 千米的花崗巖 “ 白石街 ” 以紀念抗英首捷。讓后人永記淇澳人民抵抗外來侵略者取得勝利的光輝歷史，激勵后人更加愛祖國、愛集體、愛人民。 根據(jù) 《珠海市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（ 2021－ 2020）》 ，項目所在地的 高新區(qū)主打都市休閑牌 ，大力發(fā)展 淇澳島生態(tài)旅游 。 淇澳島 現(xiàn)已修建了跨海大橋與大陸相連， 現(xiàn)興建了 北大試驗學校和 和 珠海國際文化 園，修建了環(huán)島路碼頭，開通了島內公交車 。除此之外，尚未進行其它的商業(yè)開發(fā)，基本處于原生態(tài)狀況。 根據(jù)珠海市總體規(guī)劃所界定的 城市職能之第一大類的要求：建設具有國際影響，以休閑康體度假、海洋海島生態(tài)旅游，會議會展為特色的旅游產(chǎn)業(yè)。本項目致力于在珠海市總體規(guī)劃指導下結合設置旅游部長國際會議中心及其附屬設施，打造符合現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展模式、生態(tài)環(huán)保原則的海洋生態(tài)旅游度假區(qū)。 25 建設條件 ①土地價格開發(fā)成本 目前珠海區(qū)域土地的市場拍賣成交價為 5500 元／平方米左右，開發(fā)成本由于國家對固定資產(chǎn)投資的宏觀調控從而使建筑材料的市場價格已回落至正常的價格水平。 ②城市規(guī)劃對建筑設計的約束。 城市規(guī)劃對建筑設計沒有特殊性的約束。 ③政府報建審批流程 簡捷，且費用低，同時辦事透明度高。 ④上下水，煤氣，電話，電力等市政條件 市政配套設施已相當?shù)耐晟撇粫腥魏蔚膯栴}。 ⑤拆遷量的大小場地已全部拆遷完成。 ⑥環(huán)境質量的好壞自然環(huán)境質量可稱為優(yōu)秀，周邊區(qū)域的景觀也非常漂亮，且無任何廠礦企業(yè)。 26 第三章 項目分析及市場定位 中國休閑度假物業(yè)市場的需求分析 中國休閑度假的消費特點 休閑度假在中國還是個新事物，也是一種新的社會生活方式。一般來說，度假是休閑的一種方式，度假對應的時間比較長一點。結合國外度假的方式，我們認為中國 休閑度假的具有如下幾 個消費特點： 一地時間長、度假加觀光相結合 觀光旅游的基本心態(tài)是到處多看，看得越多越過癮，越覺得有所值。休閑度假者則往往在一個地方停留較長的時間。 典型的是西歐、北歐的度假者，比如到泰國的普吉島，坐著飛機直接抵達，到了那兒，在海灘上待一個星期，閑到無所事事的程度 ， 是非常典型的一種休閑方式。這種休閑方式在國內還沒有普遍產(chǎn)生，只是少數(shù)人有這樣的趨向。處于過渡階段，就意味著國內的休閑在一定意義上、一定時期之內，還是要和觀光結合在一起。中國純粹的度假市場還不夠成熟，但是總的已經(jīng)產(chǎn)生，從觀光加度假逐步轉化成度假加觀 光的模式，將來成為一個主體性模式，再進一步就會形成比較單一的度假模式。 中國面積大，跨越了 熱帶、亞熱帶、溫帶、寒帶 ，氣候差異大，尤其冬季。中國國內普遍存在的一種“候鳥式”度假，即北方人士一到冬天即到南方度過的方式。 散客和家庭式組織方式 現(xiàn)在休閑度假在方式上主要是散客和家庭式組織方式，而不是觀光旅游的團隊性組織方式。散客與家庭式的旅游方式在國際上是從 70 年代末、 80 年代初開始興起的。 1983年到現(xiàn)在，又是 20 年時間，這種散客與家庭式的方式在中國現(xiàn)在已經(jīng)成了一個重要方式，也會逐步成為一個主導方式。 復 游率高 復游，就是 通常 所說的回頭客。 與觀光旅游不同， 度假旅游有一個特點，客人認準了一個度假地，甚至一個度假酒店，其忠誠度會非常高。比如有的德國客人，一生度假可能就只到印尼的巴厘島，一輩子去二十次，而不去其它地方。因為他認準了這個地方，覺得熟悉、很親切，這樣外出度假的感覺和家里生活的感覺就能夠內在地聯(lián)系到一起。 27 比如墨西哥的坎昆度假區(qū)，全世界很多富翁每年都要去度假。再比如現(xiàn)在很多俄羅斯的富豪只去西班牙的太陽海岸，在那兒買地蓋房子，成為穩(wěn)定的度假點。 中國休閑度假發(fā)展狀況。 從調查和親身體驗中可以感受到 ，中國現(xiàn)在已經(jīng)形成了龐大的休閑度假的市場需求，尤其是在沿海發(fā)達地區(qū)，在近幾年之內不僅可以預期，而且已經(jīng)深刻地體驗到它的持續(xù)性。因為一是已經(jīng)產(chǎn)生了現(xiàn)實需求，二是總會有新的消費人群不斷產(chǎn)生，一方面是年輕人不斷成長，逐步具備了休閑度假的條件；另一方面是西部和中部地區(qū)的需求也在不斷產(chǎn)生；第三個方面，農村的休閑度假需求會逐步產(chǎn)生。之所以如此，有其深厚的背景因素： 收入 20212021 年，隨著中國經(jīng)濟總量大幅增加，中國人均國民總收入也逐年穩(wěn)步提高。繼 2021 年突破 1000 美元后， 2021 年突破了 2021 美元，達 到 2021 美元，比 2021 年翻了一番；居世界的位次也由 132 位上升到 129 位。 從全國的角度來，北京已經(jīng)超過 3500美元，上海已達到 4500 美元，沿海發(fā)達地區(qū)也在 40005000 美元間，按照國際經(jīng)驗，人均超過 1000 美元，正是一個國家旅游需求急劇膨脹的時期，但主要是觀光性的需求。休閑需求急劇增長的門檻是人均達到 2021 美元，那時候就將形成對休閑的多樣化需求和多樣化的選擇；人均收入達到 3000 美元的時候，度假需求才會普遍產(chǎn)生。北京、上海等大型城市和沿海發(fā)達地區(qū)已經(jīng)越過休閑的臨界點，逼近度假的門檻，其中有些地方已經(jīng)超越了度假門檻。 假日結構及調整、 分時度假的出現(xiàn) 我國 1995 年開始實行雙休制； 1999 年國務院重新調整了假日結構，增加了兩天的假期，迅速形成三個黃金周。從 1999 年到現(xiàn)在，已經(jīng)歷了 24 個黃金周。 2021 年實行的 節(jié)假日調整 方案， 取消五一黃金周，清明節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)劃定為法定假期，農歷新年的假期提前到除夕開始，全民強制性實行帶薪年休假等新制度 。如此 調整后，我國法定節(jié)假日和周 年 末休息日再加上職工帶薪年休假，一年中平均休假時間超過了三分之一。 另外同時 2021 年明確了帶薪休假制度。假日總量已經(jīng)形成，而且時 間不少，成為休閑度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個重要背景。 旅游者的成熟 在這個過程中，旅游者的不斷成熟已經(jīng)成為旅游市場的一個重要現(xiàn)象。中國旅游發(fā)展 25 年，國內旅游是從 80 年代中期開始，迄今 20 年，隨著收入水平的不斷提高和閑 28 2021年17月主要城市接待人數(shù)050000010000001500000202100025000003000000350000040000