【導讀】房策網(wǎng)《2020房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！在本次報告的撰寫期間，我們對九江市的經(jīng)濟、文化、房地產(chǎn)市場特征進行了充分調查與分析，并對本項目現(xiàn)狀進行了細致考究，對。周邊樓盤進行慎密調研后，取得了大量一手資料。同時結合本案的目標客戶，在對其行為特征的準確把握基礎之上，為本案制定了切實可。九江現(xiàn)有國家級風景名勝區(qū)1處，省級風景名勝。2020年被評為全國優(yōu)秀旅游城市。廬山為國家重點風景名勝區(qū)，“中國旅游勝地40佳”之一，1996年被聯(lián)合國教科文組織批準。為中國唯一的“世界文化景觀”，列入《世界遺產(chǎn)名錄》。GDP940億元，人均生產(chǎn)總值達到2200美元。全國百強市排名，九江位列75位。九江城鄉(xiāng)居民存款余額在2020年達到億元，比上年增長元，增長率達%。2020年九江城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為４４．２％，標準可以看出，九江目前人民生活水平剛好處于小康階段。

　　

【正文】 第 35 頁 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 35 地段尊貴性 —— 中心居住區(qū)，中心的地段尊貴性突出； 品質可塑性 —— 產(chǎn)品形態(tài)及社區(qū)品質可塑性較強； 交通便利性 —— 本案臨近市政形象大道 長虹大道，交通便利 ； 區(qū)域 完善性 —— 在配套、居住氛圍及消費信心層面有良好的優(yōu)勢 ，區(qū)域的成熟度被廣大市民認可 ； 土地增值性 —— 由于老城區(qū)地塊供應稀缺，潯陽區(qū)的土地價格一路上漲，（最新掛牌的 南湖廣場原田徑場東側地塊，價格 高達 300萬 /畝，甘棠南路西側地塊掛牌價格也有 181 萬 /畝。）因此本地塊的土地價值增值潛力不可限量。 二 、 項目 發(fā)展 建議 （ 1.） 產(chǎn)品形態(tài)市場化 如前 市場敘 述，多層產(chǎn)品銷售情況較好，客群接受度較高；而小高層產(chǎn)品也逐漸被市民所接受，故在充分結合項目的地塊特點及容積率要求的情況下，我司建議以多層為主，小高層為輔結合社區(qū)商鋪配套的產(chǎn)品組合形態(tài)，保證較好的銷售速度，同時可利用小高層的規(guī)劃提高項目綠化率，從而提升本案整體的產(chǎn)品品質。 (2.)戶型設計多樣化 區(qū)域市場及客群調查中發(fā)現(xiàn)：①自住型需求明顯，三房供應及需求比 例突出；②區(qū)域市場的供給中戶型面積多數(shù)相對較大；③隨著房價的逐步攀升，市民購房對總價敏感度也會越來越高，因此在結合市場情況及本案的定位下，提出本案簡約大戶的戶型定位，即以100M2125M2 三房為主力產(chǎn)品，同時以較為豐富的產(chǎn)品類型以實現(xiàn)項目梯級化產(chǎn)品銷售 。 ④ 在戶型結構上考慮了空中入戶花園、 (雙 )露臺、飄窗、底層私家花園等創(chuàng)新結構，以及南北朝向、戶內觀景效果等系列產(chǎn)品品質上的深入挖掘，也為產(chǎn)品力求在競爭力上有較大的突破， 九江 ” 香榭麗舍 ” 項目 可行性研究報告 2020318 第 36 頁 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 36 從而獲得市場競爭優(yōu)勢。 (3.)物業(yè)管理人性化 高品質的物業(yè)管理服務 是物業(yè)售出后保值增 值的關鍵籌碼 ，也是社區(qū)內外環(huán)境綜合素質營造的基礎。所以人性化的物業(yè)管理將成為未來品質樓盤的方向標之一，建議聘請專業(yè)顧問公司介入，以提升物業(yè)服務的品質，使之成為本案重要賣點。 （ 4．）社區(qū)配套智能化 當今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、 電話 三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行 24 小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務、網(wǎng)絡教育等多方位的網(wǎng)絡服務。 (5)、園林設計藝術化 隨著人們生活水平的不斷提高， “買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個 核心賣點之一 。建議聘請知名園林景觀設計公司介入，以提升園林品質及形象。 在小區(qū)整體綠化設計上體現(xiàn)均好性和可入性原則： 均好性：環(huán)境設計將根據(jù)園區(qū)地理特色，注重環(huán)境對每位住戶的均好性。在環(huán)境布置上采用了泛中心化的方法，把綠地、植物、小品分散到園區(qū)的各個角落，讓每位住戶都能享受到宜人的環(huán)境。 可入性：在草種選擇、植物選擇、水系安排中都充分考慮到住戶 親身體味 的要求，使小區(qū)住戶能觸摸自然、感受生活。 （ 6）、其他 建筑外觀 —— 是消費者購房心 理的重要因素之一，應注重建筑的圍合，建筑、園林風格的和諧統(tǒng)一； 其它方面 —— 會所 是未來社區(qū)檔次的標志之一，建議設置社區(qū)會所，內設兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。 九江 ” 香榭麗舍 ” 項目 可行性研究報告 2020318 第 37 頁 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 37 第五部分 投資收益分析 九江 ” 香榭麗舍 ” 項目 可行性研究報告 2020318 第 38 頁 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 38 第 六 部分 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析及策略 九江 ” 香榭麗舍 ” 項目 可行性研究報告 2020318 第 39 頁 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 39 項目盈虧平衡分析 項目經(jīng)營成本 = （萬元），保本點 = /()=67 % 即銷售收入達預測收入的 67%時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照 計算期平均狀態(tài)計算的結果。 針對本案的情況，假定完全銷售，銷售僅需達到%，即可保持財務平衡。從靜態(tài)指標來看，可以認為該方案的抗風險能力較強。 以下為各產(chǎn)品類別在本案總銷售額中所占比例示意： 產(chǎn)品類別 占總銷的比例 車庫 4． 13% 11F 小高層 % 多層 % 沿長虹大道一層商業(yè) % 沿長虹大道負一層商業(yè) % 北側規(guī)劃路 1F+2F 商業(yè) % 2F/3F 商業(yè) (辦公 ) % 敏感性分析 影響本項目財務效益的主要因素為總開 發(fā)成本和銷售價格。針對前面所述評價指標，分別計算出當增加或減少 5%和 10%的成本（或售價） 時，對主要經(jīng)濟指標的影響程度，詳見下表： 九江 ” 香榭麗舍 ” 項目 可行性研究報告 2020318 第 40 頁 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 40 一、售價的影響 預計售價 預計售價 預計售價 預計售價 預計售價 敏感系數(shù) （ 100%） 95% 90% 105% 110% 銷售均價 (元 /m2) 2,671 2,538 2,404 2,805 2,939 營業(yè)收入 186,093,800 176,789,110 167,484,420 195,398,490 204,703,180 稅后利潤 52,289,752 48,940,064 40,175,046 60,775,629 69,261,506 內部收益率 % % % % % % 二、成本的影響 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 敏感系數(shù) （ 100%） 95% 90% 105% 110% 單位成本 (元 /m2) 1, 1, 1, 1, 1, 總投資 117,427, 111,556, 105,685, 123,299, 129,170, 稅后利潤 52,289, 58,161, 63,738, 46,418, 40,546, 內部收益率 % % % % % % 從 上述 指標來看，該項目具有較好的抗風險能力，開發(fā) 成本、售價 +_10%的單方面變動都不會使項目虧本。 對比項目的成本與收入的敏感性分析情況， 項目的成本因素更為敏感 。 因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作，以確保預期目標的實現(xiàn)。 項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關于項目開發(fā) 九江 ” 香榭麗舍 ” 項目 可行性研究報告 2020318 第 41 頁 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 41 經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。 市場風險 本案的定位為中等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不 僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住品，體現(xiàn)對人的關懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 從產(chǎn)品結構、類型等方面考慮，目前在同一區(qū)位（潯陽區(qū)）、同一檔次的物業(yè)供給量相比開發(fā)區(qū)體量明顯減小， 但未來整體的市場開發(fā)容量是相當大的。 因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場的同時，還須更加把握開發(fā)的進度。隨著區(qū)域發(fā)展 和完善，將大 大促進項目所在區(qū) 域 周邊環(huán)境的改善，促使目標客 流量 的增加，密切注意目標客 戶 群的變化，跟蹤調查，作出應變。 企業(yè)風險 企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，公司對本項目的目標市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。 第 七 篇：結論與建議 項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入 ， 九江市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持， 居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 九江 ” 香榭麗舍 ” 項目 可行性研究報告 2020318 第 42 頁 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 42 項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 項目總建筑面積： 696661 萬平方米 項目總投資： 萬元 項目財務凈現(xiàn)值 :5229 萬元 項目投資報酬率 :% 以上指標顯示，本項目具有良好的經(jīng)濟效益，投資報酬率較高，且投資開發(fā)商具有較強的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽，所以本項目的抗風險能力較強。另外，由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風險能力強，完全可以充分利用經(jīng)濟效應，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款 ，加快建設進度，以獲取更高的投資回報。 （上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。） 項目具有的突出優(yōu)勢 ?項目的定位屬中等檔次，在供需圈內具有廣泛的目標客戶。 ?項目較好的地理位置（包括交通、人文等環(huán)境）。 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。（長虹大道為市政形象大道） ?區(qū)域相對競爭個案較小及潛在需求量較大。 項目開發(fā)經(jīng)營風險較小 本項目土地開發(fā)使用權取得費用相對較低，地塊綜合價值較高 .（相對目前周邊個案在土地成本上會有較大優(yōu)勢）且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多 優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。 九江 ” 香榭麗舍 ” 項目 可行性研究報告 2020318 第 43 頁 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 43 強化項目進程中的投資、質量、進度控制。抓住市場空隙，加快工程進度，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 附： 銷售執(zhí)行方案 一、 本方案擬訂的條件 為使本發(fā)案之表述更為直觀，現(xiàn)擬訂相關數(shù)據(jù)及時間。具體的數(shù)據(jù)及時間將根據(jù)以后之實際 操作 情況作出準確更正。 一） 、 擬訂拿到預售證的日期為 7 月初 （也就是說，從 7 月份開始便可以進行正式銷售）。本方案建議在正式開盤前于六月中旬進行 內部認購（ 后詳）。 二） 、 擬訂 之開盤日為 7 月 28 日 。 三） 、 擬訂之： 總 戶數(shù)： 388 戶，總建筑面積 約 ： 48887 平方 多層建筑面積約： 44600M2