【文章內(nèi)容簡介】 九江 ” 香榭麗舍 ” 項目 可行性研究報告 2020318 第 18 頁 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 18 樓盤特點：樓盤品質(zhì)在九江首屈一指，倡導大盤時代的來臨，套型以比較實用的中小套為主。售樓處面積近 1000 平方米，營銷投入巨大。整個樓盤預計開發(fā)跨度將近 6 年左右，年均開發(fā)量在 15 萬平方米左右。 價格：預計一期價格將與周邊市場價格持平 綜合述求： “CLD 中央居住區(qū) ” 概念，主要訴求樓盤 品質(zhì)和規(guī)模 案名：水木清華 開發(fā)商：九江兆龍置業(yè)有限公司 基地規(guī)模： 150 畝 建筑面積： 17 萬 M一期 萬 M2 容積率： 規(guī)劃設(shè)計：美國累土 景觀設(shè)計：上海逸景 建筑商：九江信華 戶型面積： 84144 平方米，主力面積 125 平方米，復式面積 140220 平方米 套型設(shè)計合理實用，主力以三房兩廳為主 樓盤現(xiàn)狀： 2020 年十月份開盤，多層銷售率 80%以上，目前小高層選擇較多。二期將于近期開盤，多層預定情況良好，預計價格將有二三百元每平方米的上揚。 價格：小高層 2100 元起步價，樓層差 50 元左右 多層 1900 元起步價 綜合述求：提出兆龍教育基金會，在宣傳上主打教育和整體規(guī)劃 九江 ” 香榭麗舍 ” 項目 可行性研究報告 2020318 第 19 頁 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 19 其他在售熱銷樓盤： 項目名稱：城市領(lǐng)秀 地理位置：九瑞大道 2 號，九瑞大道與龍開河路交界處 占地面積： 8 畝 總建面積： 萬平方米 項目類型：復式挑高 5 米小戶型公寓 面積范圍： 3075 平方米 預計均價： 3500 元 /平方米 項目名稱：天溢華庭 地理位置：九瑞大道 總建面積： 18499 平方米，共 96 套 銷售狀況： 2020 年 10 月開盤，已銷 62 套 項目類型： 16 層二梯四戶，商住樓 銷售均價： 1980 元起步價，樓層差 3050 元 周邊項目尾房 九江 ” 香榭麗舍 ” 項目 可行性研究報告 2020318 第 20 頁 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 20 龍鑫花園 開發(fā)商：九江華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積：總 120200 平方米，五期三幢多層 18000 平方米 規(guī)劃戶數(shù)： 1028 戶 綠化率： 45% 建筑形態(tài)：歐式 規(guī)劃產(chǎn)品：多層， 7 層 +閣樓 發(fā)售日期：分五期開發(fā)，第五期于 2020 年 2 月開盤 面積范圍： 80135 平方米 主力面積： 100 平方米 價格范圍： 15001900 元 /平方米 均價： 1800 元 /平方米 主力總價： 18 萬 物業(yè)管理：住宅 元 /平方米 /月 商鋪 元 /平方米 /月 每層差價： 4060 元 /平方米 銷售率： 99% 富華小區(qū) 開發(fā)商：九江富華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積：分三期開發(fā)，前二期均已售完，三期規(guī)劃 8642 平方米 綠化率： 35% 建筑形態(tài)：無明顯建筑傾向 規(guī)劃產(chǎn)品：多層， 7 層 +閣樓 發(fā)售日期： 2020 年 5 月開盤 面積范圍： 55140 平方米 主力面積： 95 平方米 價格范圍： 14601800 元 /平方米 均價： 1600 元 /平方米 主力總價： 15 萬 九江 ” 香榭麗舍 ” 項目 可行性研究報告 2020318 第 21 頁 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 21 銷售率： 98% 東方俊園 開發(fā) 商：九江新東方實業(yè)有限公司 代理商：武漢瑞地房地產(chǎn)策劃代理 建筑面積： 25694 平方米 規(guī)劃戶數(shù)： 156 戶 建筑形態(tài)： 28 層高層 發(fā)售日期： 2020 年 11 月 面積范圍： 150200 平方米 主力面積： 150 平方米 價格范圍： 19002800 元 /平方米 均價： 2200 元 /平方米 主力價格： 35 萬 得房率： 75% 銷售率： 70%左右 分析：本案與龍鑫花園相鄰，與本案僅長虹大道一路之隔，由武漢一家銷售代理公司代理，可能由于成本的關(guān)系，其在當?shù)貜V告表現(xiàn)并不多。由于本案的產(chǎn) 品屬于高層在建筑成本上較高，而其單價與僅比龍鑫花園高出 200 元 /平方米左右，雖然價格不高，但由于其產(chǎn)品面積較大，主力房型面積都在 150 平方米以上，得房率低，總價較高，因此銷售情況并不樂觀。 競爭市場總結(jié) ? 多層銷售速度明顯快于高層 ? 單套 144 平方米以下更暢銷，頂層躍層銷售周期較長 ? 競爭樓盤的多層主力面積多在 120 平方米左右的三房套型 ? 價格高、品質(zhì)差的樓盤銷售不暢 九江 ” 香榭麗舍 ” 項目 可行性研究報告 2020318 第 22 頁 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 22 ? 開發(fā)商更注意樓盤包裝，有專業(yè)的代理策劃公司進行整體策劃 ? 在規(guī)劃設(shè)計上請知名的設(shè)計公司進行設(shè)計 ? 在開發(fā)上采取滾動開發(fā)的模式 競爭策略 分析 品質(zhì)取勝 品質(zhì)是項目的生命。在九江目前在多層樓盤中還沒有出現(xiàn)一個相對高品質(zhì)的小區(qū)，本案周邊的競爭對手品質(zhì)都非常平庸，這是市場的空白，也是本案難得的機會。盡管本案的周邊景觀環(huán)境較為一般，但通過努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及管理等方面，本案仍可做出當?shù)仄焚|(zhì)一流的樓盤，從而給消費者眼前一亮的感覺，在當?shù)厥袌鲋袠淞⑵鸬谝黄放?、第一品質(zhì)的堅實形象。 低總價，高性價比 從我們對九江的房地產(chǎn)市場的分析我們可以看到總價的高低將直接決定客戶面。 九江當?shù)氐臉潜P銷售中，本地自住需求占了絕大多數(shù)，而以九江的經(jīng)濟實力，能 承受高總價的客戶相對較少，因此無論在品質(zhì)上如何突破，將很難形成熱銷的局面，而且由于受到周邊景觀的限制本案也不宜定位高總價樓盤。 從銷售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費較低，在建筑成本在房價中所占比例很高的九江來看，高層住宅也較多層價格高，所以九江的普通客戶更傾向于購買多層。 綜上所述，我們認為高品質(zhì)加低總價將對吸引客戶有著非常重要的影響。 九江 ” 香榭麗舍 ” 項目 可行性研究報告 2020318 第 23 頁 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 23 用營銷和規(guī)范的案場管理打動客戶 一個出色的策劃案是樓盤開發(fā)成功的一半，而在案場執(zhí)行中，利用一定的銷控手段及銷講資料將更有效的 打動準客戶，有利于樓盤的銷售。 在九江市目前銷售的樓盤中，除遠州國際廣場有比較良好的平面、企劃廣告和案場布置管理外，各樓盤的營銷手段和案場管理都屬于較低層次。在樓盤銷售的案場，很難見到一個規(guī)范的案場執(zhí)行，而在宣傳多數(shù)屬于較低檔次的如雇人在交易中心派發(fā)傳單，幾乎很少見到房地產(chǎn)廣告。抓住這一市場空白點，在營銷和案場方面突出我們的專業(yè)性，使我們在競爭樓盤更有優(yōu)勢。 四、 房地產(chǎn)市場前景預測 就九江市現(xiàn)狀而言，經(jīng)濟發(fā)展與東部地區(qū)比相對緩慢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展還沒有達到城市建設(shè)應(yīng)有的空間，但按照經(jīng)濟建設(shè)的正常軌道，隨 著建設(shè)步伐的加快，市民經(jīng)濟收入的不斷增長，可以預測九江市的房地產(chǎn)市場潛力無限，蘊藏著巨大的發(fā)展空間。 （ 1） 房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持旺盛需求 從市場需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達到 70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過房改或購買商品房擁有一套住宅 ,今后改善住房條件或購買第二套住房投資將是需求的重要來源。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預測， 到 2020 年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃 將 為 125 萬人， 九江每年平均新增人口 萬，以 2020 年人均居住面積 m2 測算，今后九江每年至少將平均新增住房需求 九江 ” 香榭麗舍 ” 項目 可行性研究報告 2020318 第 24 頁 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 24 萬 m2，市場需求旺盛。 （ 2） 樓市房價仍將穩(wěn)步攀升 根據(jù)九江市有關(guān)部門統(tǒng)計 ,至 2020 年底，九江市共 完成房地產(chǎn)投資 億元，比上年同期增長 %。其中住宅投資 億元，比上年同期增長 %。商品房屋需求旺盛，房屋價格大幅攀升，上半年商品房屋銷售額 億元，增長 %，平均銷售單價 1408 元 /平方米，比上年同期增加了 399 元，增長 %。 在 2020 年，在銷量保持穩(wěn)定增勢的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)均價已從 2020年的 900 元 /㎡漲至 1800 元 /㎡ ,但此價格與周邊同類城市相比， 卻仍有較大差距，隨著樓盤品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以預見 九江房價 仍 有 較 大的增長空間。 （ 3） 居民對住宅品質(zhì)需求提高 隨著城市化進程的推進，近幾年來九江房地產(chǎn)開發(fā)勢頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。而隨著九江經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，廣大居民對住宅品質(zhì)需求日益旺盛， 舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進行考慮。 （ 4） 房地產(chǎn)市場競爭進一步加劇 0 05 年九江土地拍 賣面積超過 3500 畝，而今年可供的土地面積有 4500 畝， 據(jù) 國土資源局的相關(guān)人員表示， 06 年九江的土地供應(yīng)量在 2020 畝左右，可見市場供應(yīng)相當充足，隨著前幾年拍賣的土地陸續(xù)開發(fā)，市場供應(yīng)將會大幅增加，各樓盤間的競爭也會日趨激烈。 九江 ” 香榭麗舍 ” 項目 可行性研究報告 2020318 第 25 頁 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 25 （ 5） 商品房價格 水平低，有一定發(fā)展空間 2020 年 九江 商品房均價為 1800 元 /平方米 左右 ，與 國內(nèi)發(fā)達城市 的 房 價 相 比較，還有極大的發(fā)展空間。隨著 城市 建設(shè) 的不斷完善 ，經(jīng)濟持續(xù)增長 ，房地產(chǎn)市場逐步的成熟，商品房價格將有一定程度的上漲。 第三篇：項目篇 一、項目概況 地理位置： 本案位于九 江市形象街區(qū)長虹大道東段 603 車隊地塊， 長虹大道北側(cè)（長虹大道為九江市政形象大道，規(guī)劃寬度達 80M，這交通便利，自然環(huán)境資源優(yōu)越）， 占據(jù)九江東區(qū)要沖 ,路網(wǎng)發(fā)達 ,交通便捷 ,出門不遠即可上高速公路，距 九江 火車站約 600 米距 離 、長途客運站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程； 1 1 1 2 10 10 103 等多 路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地；緊臨高等學府 — 九江師專，附近銀行、學校、醫(yī)院等市政配套設(shè)施齊全，生活十分便利。 經(jīng)濟指標： 總用地面積： 38701M2 總占地面積： 11830M2 總建筑面積： 69661M2 其中：住宅面積： 商業(yè)面積： 7930M2 社區(qū)服務(wù)配套用房： 971M2 九江 ” 香榭麗舍 ” 項目 可行性研究報告 20203