【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 九江 ” 香榭麗舍 ” 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020318 第 18 頁(yè) 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 18 樓盤(pán)特點(diǎn)：樓盤(pán)品質(zhì)在九江首屈一指，倡導(dǎo)大盤(pán)時(shí)代的來(lái)臨，套型以比較實(shí)用的中小套為主。售樓處面積近 1000 平方米，營(yíng)銷投入巨大。整個(gè)樓盤(pán)預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)跨度將近 6 年左右，年均開(kāi)發(fā)量在 15 萬(wàn)平方米左右。 價(jià)格：預(yù)計(jì)一期價(jià)格將與周邊市場(chǎng)價(jià)格持平 綜合述求： “CLD 中央居住區(qū) ” 概念，主要訴求樓盤(pán) 品質(zhì)和規(guī)模 案名：水木清華 開(kāi)發(fā)商：九江兆龍置業(yè)有限公司 基地規(guī)模： 150 畝 建筑面積： 17 萬(wàn) M一期 萬(wàn) M2 容積率： 規(guī)劃設(shè)計(jì)：美國(guó)累土 景觀設(shè)計(jì)：上海逸景 建筑商：九江信華 戶型面積： 84144 平方米，主力面積 125 平方米，復(fù)式面積 140220 平方米 套型設(shè)計(jì)合理實(shí)用，主力以三房?jī)蓮d為主 樓盤(pán)現(xiàn)狀： 2020 年十月份開(kāi)盤(pán)，多層銷售率 80%以上，目前小高層選擇較多。二期將于近期開(kāi)盤(pán)，多層預(yù)定情況良好，預(yù)計(jì)價(jià)格將有二三百元每平方米的上揚(yáng)。 價(jià)格：小高層 2100 元起步價(jià)，樓層差 50 元左右 多層 1900 元起步價(jià) 綜合述求：提出兆龍教育基金會(huì)，在宣傳上主打教育和整體規(guī)劃 九江 ” 香榭麗舍 ” 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020318 第 19 頁(yè) 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 19 其他在售熱銷樓盤(pán)： 項(xiàng)目名稱：城市領(lǐng)秀 地理位置：九瑞大道 2 號(hào)，九瑞大道與龍開(kāi)河路交界處 占地面積： 8 畝 總建面積： 萬(wàn)平方米 項(xiàng)目類型：復(fù)式挑高 5 米小戶型公寓 面積范圍： 3075 平方米 預(yù)計(jì)均價(jià)： 3500 元 /平方米 項(xiàng)目名稱：天溢華庭 地理位置：九瑞大道 總建面積： 18499 平方米，共 96 套 銷售狀況： 2020 年 10 月開(kāi)盤(pán)，已銷 62 套 項(xiàng)目類型： 16 層二梯四戶，商住樓 銷售均價(jià)： 1980 元起步價(jià)，樓層差 3050 元 周邊項(xiàng)目尾房 九江 ” 香榭麗舍 ” 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020318 第 20 頁(yè) 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 20 龍?chǎng)位▓@ 開(kāi)發(fā)商：九江華龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑面積：總 120200 平方米，五期三幢多層 18000 平方米 規(guī)劃戶數(shù)： 1028 戶 綠化率： 45% 建筑形態(tài)：歐式 規(guī)劃產(chǎn)品：多層， 7 層 +閣樓 發(fā)售日期：分五期開(kāi)發(fā)，第五期于 2020 年 2 月開(kāi)盤(pán) 面積范圍： 80135 平方米 主力面積： 100 平方米 價(jià)格范圍： 15001900 元 /平方米 均價(jià)： 1800 元 /平方米 主力總價(jià)： 18 萬(wàn) 物業(yè)管理：住宅 元 /平方米 /月 商鋪 元 /平方米 /月 每層差價(jià)： 4060 元 /平方米 銷售率： 99% 富華小區(qū) 開(kāi)發(fā)商：九江富華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑面積：分三期開(kāi)發(fā)，前二期均已售完，三期規(guī)劃 8642 平方米 綠化率： 35% 建筑形態(tài)：無(wú)明顯建筑傾向 規(guī)劃產(chǎn)品：多層， 7 層 +閣樓 發(fā)售日期： 2020 年 5 月開(kāi)盤(pán) 面積范圍： 55140 平方米 主力面積： 95 平方米 價(jià)格范圍： 14601800 元 /平方米 均價(jià)： 1600 元 /平方米 主力總價(jià)： 15 萬(wàn) 九江 ” 香榭麗舍 ” 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020318 第 21 頁(yè) 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 21 銷售率： 98% 東方俊園 開(kāi)發(fā) 商：九江新東方實(shí)業(yè)有限公司 代理商：武漢瑞地房地產(chǎn)策劃代理 建筑面積： 25694 平方米 規(guī)劃戶數(shù)： 156 戶 建筑形態(tài)： 28 層高層 發(fā)售日期： 2020 年 11 月 面積范圍： 150200 平方米 主力面積： 150 平方米 價(jià)格范圍： 19002800 元 /平方米 均價(jià)： 2200 元 /平方米 主力價(jià)格： 35 萬(wàn) 得房率： 75% 銷售率： 70%左右 分析：本案與龍?chǎng)位▓@相鄰，與本案僅長(zhǎng)虹大道一路之隔，由武漢一家銷售代理公司代理，可能由于成本的關(guān)系，其在當(dāng)?shù)貜V告表現(xiàn)并不多。由于本案的產(chǎn) 品屬于高層在建筑成本上較高，而其單價(jià)與僅比龍?chǎng)位▓@高出 200 元 /平方米左右，雖然價(jià)格不高，但由于其產(chǎn)品面積較大，主力房型面積都在 150 平方米以上，得房率低，總價(jià)較高，因此銷售情況并不樂(lè)觀。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié) ? 多層銷售速度明顯快于高層 ? 單套 144 平方米以下更暢銷，頂層躍層銷售周期較長(zhǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的多層主力面積多在 120 平方米左右的三房套型 ? 價(jià)格高、品質(zhì)差的樓盤(pán)銷售不暢 九江 ” 香榭麗舍 ” 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020318 第 22 頁(yè) 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 22 ? 開(kāi)發(fā)商更注意樓盤(pán)包裝，有專業(yè)的代理策劃公司進(jìn)行整體策劃 ? 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上請(qǐng)知名的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì) ? 在開(kāi)發(fā)上采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式 競(jìng)爭(zhēng)策略 分析 品質(zhì)取勝 品質(zhì)是項(xiàng)目的生命。在九江目前在多層樓盤(pán)中還沒(méi)有出現(xiàn)一個(gè)相對(duì)高品質(zhì)的小區(qū)，本案周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手品質(zhì)都非常平庸，這是市場(chǎng)的空白，也是本案難得的機(jī)會(huì)。盡管本案的周邊景觀環(huán)境較為一般，但通過(guò)努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及管理等方面，本案仍可做出當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)一流的樓盤(pán)，從而給消費(fèi)者眼前一亮的感覺(jué)，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中樹(shù)立起第一品牌、第一品質(zhì)的堅(jiān)實(shí)形象。 低總價(jià)，高性價(jià)比 從我們對(duì)九江的房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析我們可以看到總價(jià)的高低將直接決定客戶面。 九江當(dāng)?shù)氐臉潜P(pán)銷售中，本地自住需求占了絕大多數(shù)，而以九江的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能 承受高總價(jià)的客戶相對(duì)較少，因此無(wú)論在品質(zhì)上如何突破，將很難形成熱銷的局面，而且由于受到周邊景觀的限制本案也不宜定位高總價(jià)樓盤(pán)。 從銷售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過(guò)高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費(fèi)較低，在建筑成本在房?jī)r(jià)中所占比例很高的九江來(lái)看，高層住宅也較多層價(jià)格高，所以九江的普通客戶更傾向于購(gòu)買(mǎi)多層。 綜上所述，我們認(rèn)為高品質(zhì)加低總價(jià)將對(duì)吸引客戶有著非常重要的影響。 九江 ” 香榭麗舍 ” 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020318 第 23 頁(yè) 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 23 用營(yíng)銷和規(guī)范的案場(chǎng)管理打動(dòng)客戶 一個(gè)出色的策劃案是樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成功的一半，而在案場(chǎng)執(zhí)行中，利用一定的銷控手段及銷講資料將更有效的 打動(dòng)準(zhǔn)客戶，有利于樓盤(pán)的銷售。 在九江市目前銷售的樓盤(pán)中，除遠(yuǎn)州國(guó)際廣場(chǎng)有比較良好的平面、企劃廣告和案場(chǎng)布置管理外，各樓盤(pán)的營(yíng)銷手段和案場(chǎng)管理都屬于較低層次。在樓盤(pán)銷售的案場(chǎng)，很難見(jiàn)到一個(gè)規(guī)范的案場(chǎng)執(zhí)行，而在宣傳多數(shù)屬于較低檔次的如雇人在交易中心派發(fā)傳單，幾乎很少見(jiàn)到房地產(chǎn)廣告。抓住這一市場(chǎng)空白點(diǎn)，在營(yíng)銷和案場(chǎng)方面突出我們的專業(yè)性，使我們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)更有優(yōu)勢(shì)。 四、 房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 就九江市現(xiàn)狀而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與東部地區(qū)比相對(duì)緩慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還沒(méi)有達(dá)到城市建設(shè)應(yīng)有的空間，但按照經(jīng)濟(jì)建設(shè)的正常軌道，隨 著建設(shè)步伐的加快，市民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長(zhǎng)，可以預(yù)測(cè)九江市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力無(wú)限，蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展空間。 （ 1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持旺盛需求 從市場(chǎng)需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達(dá)到 70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過(guò)房改或購(gòu)買(mǎi)商品房擁有一套住宅 ,今后改善住房條件或購(gòu)買(mǎi)第二套住房投資將是需求的重要來(lái)源。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測(cè)， 到 2020 年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃 將 為 125 萬(wàn)人， 九江每年平均新增人口 萬(wàn)，以 2020 年人均居住面積 m2 測(cè)算，今后九江每年至少將平均新增住房需求 九江 ” 香榭麗舍 ” 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020318 第 24 頁(yè) 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 24 萬(wàn) m2，市場(chǎng)需求旺盛。 （ 2） 樓市房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)步攀升 根據(jù)九江市有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì) ,至 2020 年底，九江市共 完成房地產(chǎn)投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) %。其中住宅投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) %。商品房屋需求旺盛，房屋價(jià)格大幅攀升，上半年商品房屋銷售額 億元，增長(zhǎng) %，平均銷售單價(jià) 1408 元 /平方米，比上年同期增加了 399 元，增長(zhǎng) %。 在 2020 年，在銷量保持穩(wěn)定增勢(shì)的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)均價(jià)已從 2020年的 900 元 /㎡漲至 1800 元 /㎡ ,但此價(jià)格與周邊同類城市相比， 卻仍有較大差距，隨著樓盤(pán)品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以預(yù)見(jiàn) 九江房?jī)r(jià) 仍 有 較 大的增長(zhǎng)空間。 （ 3） 居民對(duì)住宅品質(zhì)需求提高 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，近幾年來(lái)九江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項(xiàng)目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。而隨著九江經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，廣大居民對(duì)住宅品質(zhì)需求日益旺盛， 舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進(jìn)行考慮。 （ 4） 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇 0 05 年九江土地拍 賣面積超過(guò) 3500 畝，而今年可供的土地面積有 4500 畝， 據(jù) 國(guó)土資源局的相關(guān)人員表示， 06 年九江的土地供應(yīng)量在 2020 畝左右，可見(jiàn)市場(chǎng)供應(yīng)相當(dāng)充足，隨著前幾年拍賣的土地陸續(xù)開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)大幅增加，各樓盤(pán)間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)日趨激烈。 九江 ” 香榭麗舍 ” 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020318 第 25 頁(yè) 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 25 （ 5） 商品房?jī)r(jià)格 水平低，有一定發(fā)展空間 2020 年 九江 商品房均價(jià)為 1800 元 /平方米 左右 ，與 國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市 的 房 價(jià) 相 比較，還有極大的發(fā)展空間。隨著 城市 建設(shè) 的不斷完善 ，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng) ，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步的成熟，商品房?jī)r(jià)格將有一定程度的上漲。 第三篇：項(xiàng)目篇 一、項(xiàng)目概況 地理位置： 本案位于九 江市形象街區(qū)長(zhǎng)虹大道東段 603 車隊(duì)地塊， 長(zhǎng)虹大道北側(cè)（長(zhǎng)虹大道為九江市政形象大道，規(guī)劃寬度達(dá) 80M，這交通便利，自然環(huán)境資源優(yōu)越）， 占據(jù)九江東區(qū)要沖 ,路網(wǎng)發(fā)達(dá) ,交通便捷 ,出門(mén)不遠(yuǎn)即可上高速公路，距 九江 火車站約 600 米距 離 、長(zhǎng)途客運(yùn)站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程； 1 1 1 2 10 10 103 等多 路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地；緊臨高等學(xué)府 — 九江師專，附近銀行、學(xué)校、醫(yī)院等市政配套設(shè)施齊全，生活十分便利。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總用地面積： 38701M2 總占地面積： 11830M2 總建筑面積： 69661M2 其中：住宅面積： 商業(yè)面積： 7930M2 社區(qū)服務(wù)配套用房： 971M2 九江 ” 香榭麗舍 ” 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20203