【導(dǎo)讀】鍵，而項目案名又是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。好的案名不但能使項目很快在市場上流傳開來，節(jié)省了。后期可觀的推廣費用，而且還可以給項目增添不可估量的附加價值，在增加項目賣點的同時，也給開發(fā)商帶來了豐厚的利潤。所以，對于營銷策劃公司和廣告公司來說，開發(fā)商對所提案。名的不斷推翻以及嚴格挑剔的做法，就不難理解了。對于策劃公司和廣告公司來說，好的案名，大家都會有共鳴，都會去喜歡和玩味。去發(fā)揮，所以一個好的案名的作用是巨大的。但一個好的案名，不是輕易隨便就能想出來的，既需要平時豐富經(jīng)驗的積累，對項目獨特賣點的把握能力；也需要掌握一定的案名策劃技巧，名策劃技巧，自然會體會到"案名本天成，妙手偶得之"的真切感悟了。陽面就多，居住非常舒適）；陽光板話；于陶然亭公園旁的景觀高檔項目。因此，豪華國際是與地段和品質(zhì)分不開的。易被理解，不能費解。以上，僅是一些工作心得，希望起到"拋磚引玉"的作用，期望與高深者交流。

　　

【正文】 核心項目 核心項目為高標準柑橘示范園和柑橘深加工廠，配套建設(shè)沼氣發(fā)電循環(huán)經(jīng)濟項目、生豬養(yǎng)殖基地、生態(tài)雞養(yǎng)殖基地等。整個項目占地 13000 畝，其主題明確、功能合理、科技環(huán)保、生態(tài)節(jié)能。 —— 高標準柑橘示范園。是項目建設(shè)的主體。主要體現(xiàn)柑橘生產(chǎn)過程中的高科技、高標準完成區(qū) 內(nèi)柑橘示范園的壕溝式改土、滴灌及配套設(shè)施建設(shè)，園區(qū)道路建設(shè)等工程。 —— 柑橘加工廠。依托項目區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)柑橘，建設(shè)柑橘加工廠，主要生產(chǎn)橙汁類飲料。 —— 沼氣發(fā)電循環(huán)經(jīng)濟項目 按照循環(huán)經(jīng)濟理念，結(jié)合項目區(qū)內(nèi)生豬養(yǎng)殖、生態(tài)雞養(yǎng)殖基地 35 建設(shè)，建設(shè)沼氣池，并以此為基礎(chǔ)建設(shè)沼氣發(fā)電項目。 第六章 項目實施進度及招投標方案 一、項目實施進度 （一）建設(shè)工期 項目從 2021 年 5 月開始籌備，從 2021年 7 月至 200 9年 2 月為項目準備期，項目準備期為 8 個月。準備期完成項目的前期工作，具體進行項目策 劃，編制可行性研究報告，征用建設(shè)用地，辦理項設(shè)前期的各種手續(xù)，取得立項批復(fù)，籌集項目資金。為加快工程建設(shè)進度，在項目準備期間進行建設(shè)場地的工程勘察。 項目從 2021 年 月開始工程設(shè)計， 2021 年 月 日開始施工建設(shè)，到 2021 年 月 日竣工驗收并投入運營。從 2021 年 月至 2021 年 月為項目建設(shè)期，項目建設(shè)期為 6 年。 （二）項目實施進度安排 根據(jù)項目工作內(nèi)容安排本項目建設(shè)期為 6 年，分兩期進行。 —— 一期工程： 2021－ 2021 年。 完成核心區(qū)農(nóng)民住房折遷； 建設(shè)高標準柑橘示范園 4000 畝； 36 完成巴渝風(fēng)情 新農(nóng)莊、德國巴伐利亞新農(nóng)莊建設(shè)。 —— 二期工程： 2021－ 2021 年。 建設(shè)核心區(qū)（ B 區(qū)）商業(yè)街區(qū)，完善街區(qū)功能，德國小鎮(zhèn)項目建設(shè)基本完成。 在拓展區(qū)（ A 區(qū)）通過公司租賃農(nóng)民承包地方式，建設(shè) 13000畝標準化柑橘園，配套建設(shè)生豬、生態(tài)雞養(yǎng)殖及沼氣發(fā)電等循環(huán)經(jīng)濟項目。完成柑橘加工廠廠房建設(shè)，完成招商引資工作，進入投產(chǎn)階段。 時間 項目 2021 年 2021 年 2021 年 2021年 2021年 2021年 道路及廊道建設(shè) B 區(qū)農(nóng)民住房折遷 B區(qū)高標準柑橘示 范園 4000畝 德國巴伐利亞新農(nóng)莊建設(shè) 巴渝風(fēng)情新農(nóng)莊建設(shè) B區(qū)特商業(yè)街建設(shè) A區(qū)改土工程 A 區(qū)配套設(shè)施建設(shè) A區(qū)生豬、生態(tài)及養(yǎng)殖基地 A區(qū)高標準柑橘示范園 二、招投標方案 根據(jù)《中華人民共和國招投標法》，國家計委第 3 號令以及重慶市有關(guān)工程招標文件的規(guī)定，為確保本工程順利實施，本項目勘察設(shè)計、施工及監(jiān)理進行招投標。方案如下： （一）招標形式 37 由業(yè)主按國家招標法及有關(guān)規(guī)定，采用 公開招標確定施工單位，采用邀請招標確定勘察設(shè)計單位和監(jiān)理單位。 （二）勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)要求： 勘察設(shè)計單位資質(zhì)：二級以上； 施工單位資質(zhì)：二級以上； 監(jiān)理單位資質(zhì)：乙級以上。 （三）招標信息發(fā)布 公開招標公告及其它需公告的信息，在政府指定的媒體上公開發(fā)布。 （四）招投標工作組織 由業(yè)主自行或委托具有甲級資質(zhì)的招標中介機構(gòu)組織實施本項目的招投標工作，招標中介機構(gòu)須按照公平、公開、公正的原則組織完成公告、資審、編標、評標等工作。參加公開投標的單位不得少于 7 家，參加邀 請招標的單位不得少于 3 家。 38 第七章 項目環(huán)境保護與防災(zāi) 一、項目區(qū)環(huán)境保護 項目以生態(tài)、綠色、有機為主線，從總體上來看，造成環(huán)境污染的程度較小。 項目區(qū)主要污染排放物為：生活污水、養(yǎng)殖過程中的畜禽糞便、柑橘加工廠廢棄物及污水三大類。項目區(qū)將按照循環(huán)經(jīng)濟的發(fā)展模式，新建污水處理系統(tǒng)及廢棄物處理系統(tǒng)，凈化水質(zhì)和清潔環(huán)境，實現(xiàn)生活污水和加工污水達標排放。按照循環(huán)經(jīng)濟模式，構(gòu)建循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)種植業(yè)與養(yǎng)殖業(yè)及加工業(yè)之間的資源循環(huán)利用，如畜禽糞便作為沼氣的原料，用于發(fā)電，沼氣底料作為有機 復(fù)合肥料，用于澆灌果樹、花卉等，實現(xiàn)資源的充分利用和生態(tài)循環(huán)。與此同時，在沿筍溪河組織綠地空間，沿線 15 米范圍內(nèi)作為綠化用地，規(guī)劃建濱水綠化帶，為河流保護區(qū)域，禁止開發(fā)建設(shè)。 二、防災(zāi) （一）消防 規(guī)劃新建一個消防站承擔(dān)消防工作。消防主次干道給水管徑不 39 小于 200 毫米，小區(qū)干管和支管管徑不小于 150 毫米，主要道路按間距不大于 120 米設(shè)置市政消防栓，當(dāng)建筑物的沿街部分長超過 150米或長度超過 220 米時，均應(yīng)設(shè)置穿過建筑物的消防車通道，消防道路寬度應(yīng)不小于 4 米，凈空高度不應(yīng)小于 4 米。沿街建筑應(yīng)設(shè)連通道和內(nèi)院的人行 通道，其間距不宜超過 80米。鎮(zhèn)區(qū)通信線路建設(shè)中，設(shè)置 2 對消防通信線路，并同步建設(shè)。規(guī)劃要求危險品通過鎮(zhèn)區(qū)，應(yīng)限定時間，按規(guī)定采取相應(yīng)措施方可通行。道路、廣場、運動場、公共綠地等開敞地作為消防避難場地。 （二）地質(zhì)災(zāi)害防治 加強對高切坡、深開挖建設(shè)工程的管理，作好合理定點、科學(xué)勘察設(shè)計、規(guī)范施工、認真監(jiān)理、嚴格驗收、定期檢查以及后期跟蹤監(jiān)測的工作。本區(qū)內(nèi)一切建設(shè)活動都必須以專業(yè)部門的地質(zhì)勘探資料為依據(jù)。 （三）抗震 先鋒鎮(zhèn)屬基本抗震烈度 6 度區(qū)，一般建筑物按 6 度抗震設(shè)防；重要建筑、大型建筑及生命線工程按 7 度抗震 設(shè)防。 （四）防洪 對于筍溪河防洪標準按 20 年一遇洪水位線設(shè)置，重要建筑設(shè)施設(shè)防標準不低于 50年一遇洪水位線。 三、生產(chǎn)安全與勞動保護 項目在建設(shè)過程中，嚴格遵守國家及重慶市政府有關(guān)勞動保護的法律法規(guī)，制定安全操作規(guī)程，保護勞動者的生產(chǎn)安全。 40 第八章 項目投資估算與資金籌措 一、投資估算 （一）投資估算范圍 投資估算范圍包括項目從籌建至投入正常使用時所需的建筑工程費、設(shè)備及工器具購置費、安裝工程費、工程建設(shè)其他費用 ,預(yù)備費、建設(shè)期利息和流動資金。 （二）投資估算依據(jù) 《德國亨嘉現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 園區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案》 重慶市建設(shè)委員會渝建發(fā) [2021］ 47 號文頒發(fā)的《重慶市建設(shè)工程設(shè)計概算編制規(guī)定》 重慶市建設(shè)委員會渝建發(fā)［ 2021］ 48 號文頒發(fā)的《重慶市建筑工程概算定額》； 重慶市建設(shè)委員會渝建發(fā) [2021]48 號文頒發(fā)的《重慶市市政工程概算定額》 重慶市建設(shè)委員會渝建發(fā) [2021]48 號文頒發(fā)的《重慶市安裝工程概算定額》； 41 材料價格采用重慶市建設(shè)工程造價信息中 2021 年發(fā)布的《重慶工程造價信息》中的指導(dǎo)價； 設(shè)備價格主要通過廠家詢價，不足部分采用《工程建設(shè)全國機電設(shè)備價格匯 編》中收集的價格，設(shè)備價格為出廠價或原價的按8％計算設(shè)備運雜費； 國家及重慶市有關(guān)建設(shè)項目投資管理文件及規(guī)定； 類似項目的結(jié)算、概算資料； 項目業(yè)主所提供的有關(guān)資料及信息。 （三）建設(shè)投資估算 項目建設(shè)投資估算總額為 萬元。其中建筑工程費 萬元，占建設(shè)投資的 ％；設(shè)備安裝及工器具購置費 萬元，占建設(shè)投資的 ％；建設(shè)其他費用 萬元，占建設(shè)投資的 ％；預(yù)備費 萬元，占建設(shè)投資的 ％。 建設(shè)投資估算見附表 1 工程費用估算見附表 2 工程建設(shè)其他費用估算見附表 3。 （四）建設(shè)期利息估算 項目建設(shè)投資資金來源為：項目總投資的 35％為資本金。其他資金通過銀行貸款，建設(shè)期利息為 萬元。 （五）流動資金估算 流動資；金估算采用分項詳細估算法，估算參數(shù)參照類似項目運營統(tǒng)計數(shù)據(jù)。經(jīng)計算，項目正常運營年份需流動資金 680 萬元。 42 流動資金估算見附表 4。 （六）項目總投資 項目總投資為 。其中建設(shè)投資為 ，建設(shè)期利息為 萬元，流動資金為 680 萬元。 二、資金籌措 （一）資金來源 本項目總投資 萬元，其中，自有資金占總投資的 35%；其余部分銀行貸款解決，建設(shè)期利息 萬元。 （二）資金使用計劃 資金使用計劃與資金籌措表見附表 5 43 第九章 財務(wù)分析 一、財務(wù)分析模式 本項目屬于農(nóng)來開發(fā)項目，與其他項目相比存在投資期長，回收投資慢的特點。財務(wù)分析按盈利性項目的模式進行，主要分析項目的運行成本、營業(yè)收入、計算期內(nèi)的現(xiàn)金流量，計算期按 20 年考慮，考察項目的財務(wù)生存能力。 二、運行成本費用估算 （一）成本費用估算方 法 項目運行成本根據(jù)項目方案設(shè)計和類似項目成本統(tǒng)計資料采用成本要素法估算。 （二）經(jīng)營成本的構(gòu)成 外購燃料及動力 燃料及動力主要為中央空調(diào)、照明、物業(yè)管理、消防、動力等設(shè)備、設(shè)施消耗的電力和其他設(shè)備的燃料。電力及燃料耗量根據(jù)方案設(shè)計并參照類似項目運營統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算，電價按當(dāng)?shù)毓╇姴块T公布的價格計算，燃料價格按市場價格計算。 44 外購材料費 外購主要材料為生產(chǎn)所需材料，耗量參照類似項目統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算，水價按當(dāng)?shù)厥姓┧块T公布的價格 計算，藥劑價格按市場價格計算。外購輔助材料主要為中央空調(diào)運行、物業(yè)管理和 公共設(shè)施運行消耗的材料，材料耗量參照類似項目運營統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算，價格按市場價格計算。 職工資及職工福利費 項目管理運營公司職工工資只考慮臨時工人，人均基本工資標準為 10000 元／年。職工福利費參照當(dāng)?shù)芈毠じ＠M統(tǒng)計數(shù)據(jù)按基本工資以一定比例提取。 修理費 修理費以分類固定資產(chǎn)原值為基數(shù)按一定比例提取。提取例參照類似項目運營統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算。 其他費用 其他費用參照類似項目估算，包括工會經(jīng)費、辦公費、差旅費、會議費、招待費、勞動保險費、待業(yè)保險費等。 （三）總成本費用 在項目滿負荷 運營期間，成本最高年份的總成本費用為 萬元，成本最低年份的總成本費用為 萬元，計算期內(nèi)年總成本費用平均為 萬元。 項目滿負荷運營期間，最高、最低年份的總成本費用和平均總成本費用估算見附表 8。 45 三、營業(yè)收入和稅金估算 （一）營業(yè)收入估算 營業(yè)收入主要由巴伐利農(nóng)莊銷售收入、柑橘等農(nóng)產(chǎn)品銷售收入、養(yǎng)殖業(yè)收入、旅游等其他收入、沼氣發(fā)電收入等組成。 巴伐利農(nóng)莊銷售收入 該部分收入是以項目的可銷售面積，按 4500 元 /㎡的價格計算。分四年銷售完畢。 柑橘 等農(nóng)產(chǎn)品銷售收入 該部分收入由柑橘、套種經(jīng)濟作物等收入構(gòu)成。 養(yǎng)殖業(yè)收入 該部分收入包含了雞、鴨、魚、生豬養(yǎng)殖的銷售收入。 旅游等其他收入 該部分收入由物業(yè)管理、農(nóng)莊商業(yè)服務(wù)、旅游觀光等收入構(gòu)成。 項目年總營業(yè)收入 根據(jù)上述估算：正常年份項目的總營業(yè)收入為 萬元。 （二）稅金估算 項目的營業(yè)收入應(yīng)繳納經(jīng)營稅金及附加。需繳納的經(jīng)營稅金及附加為營業(yè)稅 5％，城市維護建設(shè)稅 5％，教育費附加 3％。 項目正常運營年份的平均稅金及附加為 萬元。 項目逐年營業(yè)收入及稅金估算見附表 6。 四、利潤估算 項目利潤估算見附表 9。 46 在計算期內(nèi)，項目的利潤總額為 萬元，年平均利潤總額為 萬元，凈利潤總計為 萬元，年平均凈利潤為 萬元。 通過分析，可得出項目具備財務(wù)盈利能力。 五、財務(wù)生存能力分析 項目財務(wù)計劃現(xiàn)金流量分析見附表 10。 從表中可以看出，在折現(xiàn)系數(shù) ic=10%，計算期內(nèi)累計凈現(xiàn)金流量大于零，因此，本項目是可行的。主要經(jīng)濟平價指標如下： FIRR=% FNPV( i=10%)= 萬元 靜態(tài)投資 回收期 = 年 六、財務(wù)結(jié)論 該項目為盈利性項目，具備財務(wù)盈利能力，其效益不僅體現(xiàn)在經(jīng)濟效益方，同時也現(xiàn)在社會效益方面。 47 第十章 社會效益和生態(tài)效益分析 一、社會效益分析 通過對我國農(nóng)業(yè)園區(qū)的考察，從總體上說，農(nóng)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，對于促進科技成果轉(zhuǎn)化、帶動地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進農(nóng)民增收等方面發(fā)揮了積極作用。特別是德國亨嘉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園項目，理念新、起點高，除具有一般農(nóng)業(yè)園區(qū)的功能外，其江津德國巴伐利亞小鎮(zhèn)建設(shè)項目在引導(dǎo)現(xiàn)代居住和生活理念、為推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)和統(tǒng)籌城鄉(xiāng) 發(fā)展提供典型示范，其高標準柑橘示范園項目在引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、實現(xiàn)產(chǎn)品標準化和專業(yè)化、農(nóng)產(chǎn)品加工實現(xiàn)高效化和市場化等方面發(fā)揮著更大的作用。具體體現(xiàn)在以下幾個方面。 為重慶及周邊區(qū)域農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化提供技術(shù)支撐 項目區(qū)通過農(nóng)業(yè)前沿技術(shù)、農(nóng)業(yè)適用技術(shù)的應(yīng)用和擴散，將為示江津現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和重慶及周邊廣大區(qū)域的農(nóng)產(chǎn)品商品基地，特別是重慶柑橘產(chǎn)業(yè)化基地提供技術(shù)服務(wù)。項目區(qū)建設(shè)成后，隨著與 48