【導(dǎo)讀】鍵，而項(xiàng)目案名又是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。好的案名不但能使項(xiàng)目很快在市場上流傳開來，節(jié)省了。后期可觀的推廣費(fèi)用，而且還可以給項(xiàng)目增添不可估量的附加價(jià)值，在增加項(xiàng)目賣點(diǎn)的同時(shí)，也給開發(fā)商帶來了豐厚的利潤。所以，對于營銷策劃公司和廣告公司來說，開發(fā)商對所提案。名的不斷推翻以及嚴(yán)格挑剔的做法，就不難理解了。對于策劃公司和廣告公司來說，好的案名，大家都會(huì)有共鳴，都會(huì)去喜歡和玩味。去發(fā)揮，所以一個(gè)好的案名的作用是巨大的。但一個(gè)好的案名，不是輕易隨便就能想出來的，既需要平時(shí)豐富經(jīng)驗(yàn)的積累，對項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn)的把握能力；也需要掌握一定的案名策劃技巧，名策劃技巧，自然會(huì)體會(huì)到"案名本天成，妙手偶得之"的真切感悟了。陽面就多，居住非常舒適）；陽光板話；于陶然亭公園旁的景觀高檔項(xiàng)目。因此，豪華國際是與地段和品質(zhì)分不開的。易被理解，不能費(fèi)解。以上，僅是一些工作心得，希望起到"拋磚引玉"的作用，期望與高深者交流。

　　

【正文】 核心項(xiàng)目 核心項(xiàng)目為高標(biāo)準(zhǔn)柑橘示范園和柑橘深加工廠，配套建設(shè)沼氣發(fā)電循環(huán)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目、生豬養(yǎng)殖基地、生態(tài)雞養(yǎng)殖基地等。整個(gè)項(xiàng)目占地 13000 畝，其主題明確、功能合理、科技環(huán)保、生態(tài)節(jié)能。 —— 高標(biāo)準(zhǔn)柑橘示范園。是項(xiàng)目建設(shè)的主體。主要體現(xiàn)柑橘生產(chǎn)過程中的高科技、高標(biāo)準(zhǔn)完成區(qū) 內(nèi)柑橘示范園的壕溝式改土、滴灌及配套設(shè)施建設(shè)，園區(qū)道路建設(shè)等工程。 —— 柑橘加工廠。依托項(xiàng)目區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)柑橘，建設(shè)柑橘加工廠，主要生產(chǎn)橙汁類飲料。 —— 沼氣發(fā)電循環(huán)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目 按照循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)內(nèi)生豬養(yǎng)殖、生態(tài)雞養(yǎng)殖基地 35 建設(shè)，建設(shè)沼氣池，并以此為基礎(chǔ)建設(shè)沼氣發(fā)電項(xiàng)目。 第六章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及招投標(biāo)方案 一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 （一）建設(shè)工期 項(xiàng)目從 2021 年 5 月開始籌備，從 2021年 7 月至 200 9年 2 月為項(xiàng)目準(zhǔn)備期，項(xiàng)目準(zhǔn)備期為 8 個(gè)月。準(zhǔn)備期完成項(xiàng)目的前期工作，具體進(jìn)行項(xiàng)目策 劃，編制可行性研究報(bào)告，征用建設(shè)用地，辦理項(xiàng)設(shè)前期的各種手續(xù)，取得立項(xiàng)批復(fù)，籌集項(xiàng)目資金。為加快工程建設(shè)進(jìn)度，在項(xiàng)目準(zhǔn)備期間進(jìn)行建設(shè)場地的工程勘察。 項(xiàng)目從 2021 年 月開始工程設(shè)計(jì)， 2021 年 月 日開始施工建設(shè)，到 2021 年 月 日竣工驗(yàn)收并投入運(yùn)營。從 2021 年 月至 2021 年 月為項(xiàng)目建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)期為 6 年。 （二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 根據(jù)項(xiàng)目工作內(nèi)容安排本項(xiàng)目建設(shè)期為 6 年，分兩期進(jìn)行。 —— 一期工程： 2021－ 2021 年。 完成核心區(qū)農(nóng)民住房折遷； 建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)柑橘示范園 4000 畝； 36 完成巴渝風(fēng)情 新農(nóng)莊、德國巴伐利亞新農(nóng)莊建設(shè)。 —— 二期工程： 2021－ 2021 年。 建設(shè)核心區(qū)（ B 區(qū)）商業(yè)街區(qū)，完善街區(qū)功能，德國小鎮(zhèn)項(xiàng)目建設(shè)基本完成。 在拓展區(qū)（ A 區(qū)）通過公司租賃農(nóng)民承包地方式，建設(shè) 13000畝標(biāo)準(zhǔn)化柑橘園，配套建設(shè)生豬、生態(tài)雞養(yǎng)殖及沼氣發(fā)電等循環(huán)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目。完成柑橘加工廠廠房建設(shè)，完成招商引資工作，進(jìn)入投產(chǎn)階段。 時(shí)間 項(xiàng)目 2021 年 2021 年 2021 年 2021年 2021年 2021年 道路及廊道建設(shè) B 區(qū)農(nóng)民住房折遷 B區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)柑橘示 范園 4000畝 德國巴伐利亞新農(nóng)莊建設(shè) 巴渝風(fēng)情新農(nóng)莊建設(shè) B區(qū)特商業(yè)街建設(shè) A區(qū)改土工程 A 區(qū)配套設(shè)施建設(shè) A區(qū)生豬、生態(tài)及養(yǎng)殖基地 A區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)柑橘示范園 二、招投標(biāo)方案 根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》，國家計(jì)委第 3 號(hào)令以及重慶市有關(guān)工程招標(biāo)文件的規(guī)定，為確保本工程順利實(shí)施，本項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理進(jìn)行招投標(biāo)。方案如下： （一）招標(biāo)形式 37 由業(yè)主按國家招標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定，采用 公開招標(biāo)確定施工單位，采用邀請招標(biāo)確定勘察設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位。 （二）勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)要求： 勘察設(shè)計(jì)單位資質(zhì)：二級以上； 施工單位資質(zhì)：二級以上； 監(jiān)理單位資質(zhì)：乙級以上。 （三）招標(biāo)信息發(fā)布 公開招標(biāo)公告及其它需公告的信息，在政府指定的媒體上公開發(fā)布。 （四）招投標(biāo)工作組織 由業(yè)主自行或委托具有甲級資質(zhì)的招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)組織實(shí)施本項(xiàng)目的招投標(biāo)工作，招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)須按照公平、公開、公正的原則組織完成公告、資審、編標(biāo)、評標(biāo)等工作。參加公開投標(biāo)的單位不得少于 7 家，參加邀 請招標(biāo)的單位不得少于 3 家。 38 第七章 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)與防災(zāi) 一、項(xiàng)目區(qū)環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目以生態(tài)、綠色、有機(jī)為主線，從總體上來看，造成環(huán)境污染的程度較小。 項(xiàng)目區(qū)主要污染排放物為：生活污水、養(yǎng)殖過程中的畜禽糞便、柑橘加工廠廢棄物及污水三大類。項(xiàng)目區(qū)將按照循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式，新建污水處理系統(tǒng)及廢棄物處理系統(tǒng)，凈化水質(zhì)和清潔環(huán)境，實(shí)現(xiàn)生活污水和加工污水達(dá)標(biāo)排放。按照循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式，構(gòu)建循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)種植業(yè)與養(yǎng)殖業(yè)及加工業(yè)之間的資源循環(huán)利用，如畜禽糞便作為沼氣的原料，用于發(fā)電，沼氣底料作為有機(jī) 復(fù)合肥料，用于澆灌果樹、花卉等，實(shí)現(xiàn)資源的充分利用和生態(tài)循環(huán)。與此同時(shí)，在沿筍溪河組織綠地空間，沿線 15 米范圍內(nèi)作為綠化用地，規(guī)劃建濱水綠化帶，為河流保護(hù)區(qū)域，禁止開發(fā)建設(shè)。 二、防災(zāi) （一）消防 規(guī)劃新建一個(gè)消防站承擔(dān)消防工作。消防主次干道給水管徑不 39 小于 200 毫米，小區(qū)干管和支管管徑不小于 150 毫米，主要道路按間距不大于 120 米設(shè)置市政消防栓，當(dāng)建筑物的沿街部分長超過 150米或長度超過 220 米時(shí)，均應(yīng)設(shè)置穿過建筑物的消防車通道，消防道路寬度應(yīng)不小于 4 米，凈空高度不應(yīng)小于 4 米。沿街建筑應(yīng)設(shè)連通道和內(nèi)院的人行 通道，其間距不宜超過 80米。鎮(zhèn)區(qū)通信線路建設(shè)中，設(shè)置 2 對消防通信線路，并同步建設(shè)。規(guī)劃要求危險(xiǎn)品通過鎮(zhèn)區(qū)，應(yīng)限定時(shí)間，按規(guī)定采取相應(yīng)措施方可通行。道路、廣場、運(yùn)動(dòng)場、公共綠地等開敞地作為消防避難場地。 （二）地質(zhì)災(zāi)害防治 加強(qiáng)對高切坡、深開挖建設(shè)工程的管理，作好合理定點(diǎn)、科學(xué)勘察設(shè)計(jì)、規(guī)范施工、認(rèn)真監(jiān)理、嚴(yán)格驗(yàn)收、定期檢查以及后期跟蹤監(jiān)測的工作。本區(qū)內(nèi)一切建設(shè)活動(dòng)都必須以專業(yè)部門的地質(zhì)勘探資料為依據(jù)。 （三）抗震 先鋒鎮(zhèn)屬基本抗震烈度 6 度區(qū)，一般建筑物按 6 度抗震設(shè)防；重要建筑、大型建筑及生命線工程按 7 度抗震 設(shè)防。 （四）防洪 對于筍溪河防洪標(biāo)準(zhǔn)按 20 年一遇洪水位線設(shè)置，重要建筑設(shè)施設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)不低于 50年一遇洪水位線。 三、生產(chǎn)安全與勞動(dòng)保護(hù) 項(xiàng)目在建設(shè)過程中，嚴(yán)格遵守國家及重慶市政府有關(guān)勞動(dòng)保護(hù)的法律法規(guī)，制定安全操作規(guī)程，保護(hù)勞動(dòng)者的生產(chǎn)安全。 40 第八章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 一、投資估算 （一）投資估算范圍 投資估算范圍包括項(xiàng)目從籌建至投入正常使用時(shí)所需的建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用 ,預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金。 （二）投資估算依據(jù) 《德國亨嘉現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》 重慶市建設(shè)委員會(huì)渝建發(fā) [2021］ 47 號(hào)文頒發(fā)的《重慶市建設(shè)工程設(shè)計(jì)概算編制規(guī)定》 重慶市建設(shè)委員會(huì)渝建發(fā)［ 2021］ 48 號(hào)文頒發(fā)的《重慶市建筑工程概算定額》； 重慶市建設(shè)委員會(huì)渝建發(fā) [2021]48 號(hào)文頒發(fā)的《重慶市市政工程概算定額》 重慶市建設(shè)委員會(huì)渝建發(fā) [2021]48 號(hào)文頒發(fā)的《重慶市安裝工程概算定額》； 41 材料價(jià)格采用重慶市建設(shè)工程造價(jià)信息中 2021 年發(fā)布的《重慶工程造價(jià)信息》中的指導(dǎo)價(jià)； 設(shè)備價(jià)格主要通過廠家詢價(jià)，不足部分采用《工程建設(shè)全國機(jī)電設(shè)備價(jià)格匯 編》中收集的價(jià)格，設(shè)備價(jià)格為出廠價(jià)或原價(jià)的按8％計(jì)算設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)； 國家及重慶市有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目投資管理文件及規(guī)定； 類似項(xiàng)目的結(jié)算、概算資料； 項(xiàng)目業(yè)主所提供的有關(guān)資料及信息。 （三）建設(shè)投資估算 項(xiàng)目建設(shè)投資估算總額為 萬元。其中建筑工程費(fèi) 萬元，占建設(shè)投資的 ％；設(shè)備安裝及工器具購置費(fèi) 萬元，占建設(shè)投資的 ％；建設(shè)其他費(fèi)用 萬元，占建設(shè)投資的 ％；預(yù)備費(fèi) 萬元，占建設(shè)投資的 ％。 建設(shè)投資估算見附表 1 工程費(fèi)用估算見附表 2 工程建設(shè)其他費(fèi)用估算見附表 3。 （四）建設(shè)期利息估算 項(xiàng)目建設(shè)投資資金來源為：項(xiàng)目總投資的 35％為資本金。其他資金通過銀行貸款，建設(shè)期利息為 萬元。 （五）流動(dòng)資金估算 流動(dòng)資；金估算采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法，估算參數(shù)參照類似項(xiàng)目運(yùn)營統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目正常運(yùn)營年份需流動(dòng)資金 680 萬元。 42 流動(dòng)資金估算見附表 4。 （六）項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資為 。其中建設(shè)投資為 ，建設(shè)期利息為 萬元，流動(dòng)資金為 680 萬元。 二、資金籌措 （一）資金來源 本項(xiàng)目總投資 萬元，其中，自有資金占總投資的 35%；其余部分銀行貸款解決，建設(shè)期利息 萬元。 （二）資金使用計(jì)劃 資金使用計(jì)劃與資金籌措表見附表 5 43 第九章 財(cái)務(wù)分析 一、財(cái)務(wù)分析模式 本項(xiàng)目屬于農(nóng)來開發(fā)項(xiàng)目，與其他項(xiàng)目相比存在投資期長，回收投資慢的特點(diǎn)。財(cái)務(wù)分析按盈利性項(xiàng)目的模式進(jìn)行，主要分析項(xiàng)目的運(yùn)行成本、營業(yè)收入、計(jì)算期內(nèi)的現(xiàn)金流量，計(jì)算期按 20 年考慮，考察項(xiàng)目的財(cái)務(wù)生存能力。 二、運(yùn)行成本費(fèi)用估算 （一）成本費(fèi)用估算方 法 項(xiàng)目運(yùn)行成本根據(jù)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)和類似項(xiàng)目成本統(tǒng)計(jì)資料采用成本要素法估算。 （二）經(jīng)營成本的構(gòu)成 外購燃料及動(dòng)力 燃料及動(dòng)力主要為中央空調(diào)、照明、物業(yè)管理、消防、動(dòng)力等設(shè)備、設(shè)施消耗的電力和其他設(shè)備的燃料。電力及燃料耗量根據(jù)方案設(shè)計(jì)并參照類似項(xiàng)目運(yùn)營統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估算，電價(jià)按當(dāng)?shù)毓╇姴块T公布的價(jià)格計(jì)算，燃料價(jià)格按市場價(jià)格計(jì)算。 44 外購材料費(fèi) 外購主要材料為生產(chǎn)所需材料，耗量參照類似項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估算，水價(jià)按當(dāng)?shù)厥姓┧块T公布的價(jià)格 計(jì)算，藥劑價(jià)格按市場價(jià)格計(jì)算。外購輔助材料主要為中央空調(diào)運(yùn)行、物業(yè)管理和 公共設(shè)施運(yùn)行消耗的材料，材料耗量參照類似項(xiàng)目運(yùn)營統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估算，價(jià)格按市場價(jià)格計(jì)算。 職工資及職工福利費(fèi) 項(xiàng)目管理運(yùn)營公司職工工資只考慮臨時(shí)工人，人均基本工資標(biāo)準(zhǔn)為 10000 元／年。職工福利費(fèi)參照當(dāng)?shù)芈毠じ＠M(fèi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)按基本工資以一定比例提取。 修理費(fèi) 修理費(fèi)以分類固定資產(chǎn)原值為基數(shù)按一定比例提取。提取例參照類似項(xiàng)目運(yùn)營統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估算。 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用參照類似項(xiàng)目估算，包括工會(huì)經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、招待費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)等。 （三）總成本費(fèi)用 在項(xiàng)目滿負(fù)荷 運(yùn)營期間，成本最高年份的總成本費(fèi)用為 萬元，成本最低年份的總成本費(fèi)用為 萬元，計(jì)算期內(nèi)年總成本費(fèi)用平均為 萬元。 項(xiàng)目滿負(fù)荷運(yùn)營期間，最高、最低年份的總成本費(fèi)用和平均總成本費(fèi)用估算見附表 8。 45 三、營業(yè)收入和稅金估算 （一）營業(yè)收入估算 營業(yè)收入主要由巴伐利農(nóng)莊銷售收入、柑橘等農(nóng)產(chǎn)品銷售收入、養(yǎng)殖業(yè)收入、旅游等其他收入、沼氣發(fā)電收入等組成。 巴伐利農(nóng)莊銷售收入 該部分收入是以項(xiàng)目的可銷售面積，按 4500 元 /㎡的價(jià)格計(jì)算。分四年銷售完畢。 柑橘 等農(nóng)產(chǎn)品銷售收入 該部分收入由柑橘、套種經(jīng)濟(jì)作物等收入構(gòu)成。 養(yǎng)殖業(yè)收入 該部分收入包含了雞、鴨、魚、生豬養(yǎng)殖的銷售收入。 旅游等其他收入 該部分收入由物業(yè)管理、農(nóng)莊商業(yè)服務(wù)、旅游觀光等收入構(gòu)成。 項(xiàng)目年總營業(yè)收入 根據(jù)上述估算：正常年份項(xiàng)目的總營業(yè)收入為 萬元。 （二）稅金估算 項(xiàng)目的營業(yè)收入應(yīng)繳納經(jīng)營稅金及附加。需繳納的經(jīng)營稅金及附加為營業(yè)稅 5％，城市維護(hù)建設(shè)稅 5％，教育費(fèi)附加 3％。 項(xiàng)目正常運(yùn)營年份的平均稅金及附加為 萬元。 項(xiàng)目逐年?duì)I業(yè)收入及稅金估算見附表 6。 四、利潤估算 項(xiàng)目利潤估算見附表 9。 46 在計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的利潤總額為 萬元，年平均利潤總額為 萬元，凈利潤總計(jì)為 萬元，年平均凈利潤為 萬元。 通過分析，可得出項(xiàng)目具備財(cái)務(wù)盈利能力。 五、財(cái)務(wù)生存能力分析 項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量分析見附表 10。 從表中可以看出，在折現(xiàn)系數(shù) ic=10%，計(jì)算期內(nèi)累計(jì)凈現(xiàn)金流量大于零，因此，本項(xiàng)目是可行的。主要經(jīng)濟(jì)平價(jià)指標(biāo)如下： FIRR=% FNPV( i=10%)= 萬元 靜態(tài)投資 回收期 = 年 六、財(cái)務(wù)結(jié)論 該項(xiàng)目為盈利性項(xiàng)目，具備財(cái)務(wù)盈利能力，其效益不僅體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)效益方，同時(shí)也現(xiàn)在社會(huì)效益方面。 47 第十章 社會(huì)效益和生態(tài)效益分析 一、社會(huì)效益分析 通過對我國農(nóng)業(yè)園區(qū)的考察，從總體上說，農(nóng)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，對于促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化、帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進(jìn)農(nóng)民增收等方面發(fā)揮了積極作用。特別是德國亨嘉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園項(xiàng)目，理念新、起點(diǎn)高，除具有一般農(nóng)業(yè)園區(qū)的功能外，其江津德國巴伐利亞小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目在引導(dǎo)現(xiàn)代居住和生活理念、為推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)和統(tǒng)籌城鄉(xiāng) 發(fā)展提供典型示范，其高標(biāo)準(zhǔn)柑橘示范園項(xiàng)目在引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和專業(yè)化、農(nóng)產(chǎn)品加工實(shí)現(xiàn)高效化和市場化等方面發(fā)揮著更大的作用。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。 為重慶及周邊區(qū)域農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化提供技術(shù)支撐 項(xiàng)目區(qū)通過農(nóng)業(yè)前沿技術(shù)、農(nóng)業(yè)適用技術(shù)的應(yīng)用和擴(kuò)散，將為示江津現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和重慶及周邊廣大區(qū)域的農(nóng)產(chǎn)品商品基地，特別是重慶柑橘產(chǎn)業(yè)化基地提供技術(shù)服務(wù)。項(xiàng)目區(qū)建設(shè)成后，隨著與 48