【導讀】鍵，而項目案名又是關鍵中的關鍵。好的案名不但能使項目很快在市場上流傳開來，節(jié)省了。后期可觀的推廣費用，而且還可以給項目增添不可估量的附加價值，在增加項目賣點的同時，也給開發(fā)商帶來了豐厚的利潤。所以，對于營銷策劃公司和廣告公司來說，開發(fā)商對所提案。名的不斷推翻以及嚴格挑剔的做法，就不難理解了。對于策劃公司和廣告公司來說，好的案名，大家都會有共鳴，都會去喜歡和玩味。去發(fā)揮，所以一個好的案名的作用是巨大的。但一個好的案名，不是輕易隨便就能想出來的，既需要平時豐富經驗的積累，對項目獨特賣點的把握能力；也需要掌握一定的案名策劃技巧，名策劃技巧，自然會體會到"案名本天成，妙手偶得之"的真切感悟了。陽面就多，居住非常舒適）；陽光板話；于陶然亭公園旁的景觀高檔項目。因此，豪華國際是與地段和品質分不開的。易被理解，不能費解。以上，僅是一些工作心得，希望起到"拋磚引玉"的作用，期望與高深者交流。

　　

【正文】 核心項目 核心項目為高標準柑橘示范園和柑橘深加工廠，配套建設沼氣發(fā)電循環(huán)經濟項目、生豬養(yǎng)殖基地、生態(tài)雞養(yǎng)殖基地等。整個項目占地 13000 畝，其主題明確、功能合理、科技環(huán)保、生態(tài)節(jié)能。 —— 高標準柑橘示范園。是項目建設的主體。主要體現柑橘生產過程中的高科技、高標準完成區(qū) 內柑橘示范園的壕溝式改土、滴灌及配套設施建設，園區(qū)道路建設等工程。 —— 柑橘加工廠。依托項目區(qū)內優(yōu)質高產柑橘，建設柑橘加工廠，主要生產橙汁類飲料。 —— 沼氣發(fā)電循環(huán)經濟項目 按照循環(huán)經濟理念，結合項目區(qū)內生豬養(yǎng)殖、生態(tài)雞養(yǎng)殖基地 35 建設，建設沼氣池，并以此為基礎建設沼氣發(fā)電項目。 第六章 項目實施進度及招投標方案 一、項目實施進度 （一）建設工期 項目從 2021 年 5 月開始籌備，從 2021年 7 月至 200 9年 2 月為項目準備期，項目準備期為 8 個月。準備期完成項目的前期工作，具體進行項目策 劃，編制可行性研究報告，征用建設用地，辦理項設前期的各種手續(xù)，取得立項批復，籌集項目資金。為加快工程建設進度，在項目準備期間進行建設場地的工程勘察。 項目從 2021 年 月開始工程設計， 2021 年 月 日開始施工建設，到 2021 年 月 日竣工驗收并投入運營。從 2021 年 月至 2021 年 月為項目建設期，項目建設期為 6 年。 （二）項目實施進度安排 根據項目工作內容安排本項目建設期為 6 年，分兩期進行。 —— 一期工程： 2021－ 2021 年。 完成核心區(qū)農民住房折遷； 建設高標準柑橘示范園 4000 畝； 36 完成巴渝風情 新農莊、德國巴伐利亞新農莊建設。 —— 二期工程： 2021－ 2021 年。 建設核心區(qū)（ B 區(qū)）商業(yè)街區(qū)，完善街區(qū)功能，德國小鎮(zhèn)項目建設基本完成。 在拓展區(qū)（ A 區(qū)）通過公司租賃農民承包地方式，建設 13000畝標準化柑橘園，配套建設生豬、生態(tài)雞養(yǎng)殖及沼氣發(fā)電等循環(huán)經濟項目。完成柑橘加工廠廠房建設，完成招商引資工作，進入投產階段。 時間 項目 2021 年 2021 年 2021 年 2021年 2021年 2021年 道路及廊道建設 B 區(qū)農民住房折遷 B區(qū)高標準柑橘示 范園 4000畝 德國巴伐利亞新農莊建設 巴渝風情新農莊建設 B區(qū)特商業(yè)街建設 A區(qū)改土工程 A 區(qū)配套設施建設 A區(qū)生豬、生態(tài)及養(yǎng)殖基地 A區(qū)高標準柑橘示范園 二、招投標方案 根據《中華人民共和國招投標法》，國家計委第 3 號令以及重慶市有關工程招標文件的規(guī)定，為確保本工程順利實施，本項目勘察設計、施工及監(jiān)理進行招投標。方案如下： （一）招標形式 37 由業(yè)主按國家招標法及有關規(guī)定，采用 公開招標確定施工單位，采用邀請招標確定勘察設計單位和監(jiān)理單位。 （二）勘察、設計、施工、監(jiān)理單位資質要求： 勘察設計單位資質：二級以上； 施工單位資質：二級以上； 監(jiān)理單位資質：乙級以上。 （三）招標信息發(fā)布 公開招標公告及其它需公告的信息，在政府指定的媒體上公開發(fā)布。 （四）招投標工作組織 由業(yè)主自行或委托具有甲級資質的招標中介機構組織實施本項目的招投標工作，招標中介機構須按照公平、公開、公正的原則組織完成公告、資審、編標、評標等工作。參加公開投標的單位不得少于 7 家，參加邀 請招標的單位不得少于 3 家。 38 第七章 項目環(huán)境保護與防災 一、項目區(qū)環(huán)境保護 項目以生態(tài)、綠色、有機為主線，從總體上來看，造成環(huán)境污染的程度較小。 項目區(qū)主要污染排放物為：生活污水、養(yǎng)殖過程中的畜禽糞便、柑橘加工廠廢棄物及污水三大類。項目區(qū)將按照循環(huán)經濟的發(fā)展模式，新建污水處理系統(tǒng)及廢棄物處理系統(tǒng)，凈化水質和清潔環(huán)境，實現生活污水和加工污水達標排放。按照循環(huán)經濟模式，構建循環(huán)產業(yè)鏈，實現種植業(yè)與養(yǎng)殖業(yè)及加工業(yè)之間的資源循環(huán)利用，如畜禽糞便作為沼氣的原料，用于發(fā)電，沼氣底料作為有機 復合肥料，用于澆灌果樹、花卉等，實現資源的充分利用和生態(tài)循環(huán)。與此同時，在沿筍溪河組織綠地空間，沿線 15 米范圍內作為綠化用地，規(guī)劃建濱水綠化帶，為河流保護區(qū)域，禁止開發(fā)建設。 二、防災 （一）消防 規(guī)劃新建一個消防站承擔消防工作。消防主次干道給水管徑不 39 小于 200 毫米，小區(qū)干管和支管管徑不小于 150 毫米，主要道路按間距不大于 120 米設置市政消防栓，當建筑物的沿街部分長超過 150米或長度超過 220 米時，均應設置穿過建筑物的消防車通道，消防道路寬度應不小于 4 米，凈空高度不應小于 4 米。沿街建筑應設連通道和內院的人行 通道，其間距不宜超過 80米。鎮(zhèn)區(qū)通信線路建設中，設置 2 對消防通信線路，并同步建設。規(guī)劃要求危險品通過鎮(zhèn)區(qū)，應限定時間，按規(guī)定采取相應措施方可通行。道路、廣場、運動場、公共綠地等開敞地作為消防避難場地。 （二）地質災害防治 加強對高切坡、深開挖建設工程的管理，作好合理定點、科學勘察設計、規(guī)范施工、認真監(jiān)理、嚴格驗收、定期檢查以及后期跟蹤監(jiān)測的工作。本區(qū)內一切建設活動都必須以專業(yè)部門的地質勘探資料為依據。 （三）抗震 先鋒鎮(zhèn)屬基本抗震烈度 6 度區(qū)，一般建筑物按 6 度抗震設防；重要建筑、大型建筑及生命線工程按 7 度抗震 設防。 （四）防洪 對于筍溪河防洪標準按 20 年一遇洪水位線設置，重要建筑設施設防標準不低于 50年一遇洪水位線。 三、生產安全與勞動保護 項目在建設過程中，嚴格遵守國家及重慶市政府有關勞動保護的法律法規(guī)，制定安全操作規(guī)程，保護勞動者的生產安全。 40 第八章 項目投資估算與資金籌措 一、投資估算 （一）投資估算范圍 投資估算范圍包括項目從籌建至投入正常使用時所需的建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費、工程建設其他費用 ,預備費、建設期利息和流動資金。 （二）投資估算依據 《德國亨嘉現代農業(yè) 園區(qū)規(guī)劃設計方案》 重慶市建設委員會渝建發(fā) [2021］ 47 號文頒發(fā)的《重慶市建設工程設計概算編制規(guī)定》 重慶市建設委員會渝建發(fā)［ 2021］ 48 號文頒發(fā)的《重慶市建筑工程概算定額》； 重慶市建設委員會渝建發(fā) [2021]48 號文頒發(fā)的《重慶市市政工程概算定額》 重慶市建設委員會渝建發(fā) [2021]48 號文頒發(fā)的《重慶市安裝工程概算定額》； 41 材料價格采用重慶市建設工程造價信息中 2021 年發(fā)布的《重慶工程造價信息》中的指導價； 設備價格主要通過廠家詢價，不足部分采用《工程建設全國機電設備價格匯 編》中收集的價格，設備價格為出廠價或原價的按8％計算設備運雜費； 國家及重慶市有關建設項目投資管理文件及規(guī)定； 類似項目的結算、概算資料； 項目業(yè)主所提供的有關資料及信息。 （三）建設投資估算 項目建設投資估算總額為 萬元。其中建筑工程費 萬元，占建設投資的 ％；設備安裝及工器具購置費 萬元，占建設投資的 ％；建設其他費用 萬元，占建設投資的 ％；預備費 萬元，占建設投資的 ％。 建設投資估算見附表 1 工程費用估算見附表 2 工程建設其他費用估算見附表 3。 （四）建設期利息估算 項目建設投資資金來源為：項目總投資的 35％為資本金。其他資金通過銀行貸款，建設期利息為 萬元。 （五）流動資金估算 流動資；金估算采用分項詳細估算法，估算參數參照類似項目運營統(tǒng)計數據。經計算，項目正常運營年份需流動資金 680 萬元。 42 流動資金估算見附表 4。 （六）項目總投資 項目總投資為 。其中建設投資為 ，建設期利息為 萬元，流動資金為 680 萬元。 二、資金籌措 （一）資金來源 本項目總投資 萬元，其中，自有資金占總投資的 35%；其余部分銀行貸款解決，建設期利息 萬元。 （二）資金使用計劃 資金使用計劃與資金籌措表見附表 5 43 第九章 財務分析 一、財務分析模式 本項目屬于農來開發(fā)項目，與其他項目相比存在投資期長，回收投資慢的特點。財務分析按盈利性項目的模式進行，主要分析項目的運行成本、營業(yè)收入、計算期內的現金流量，計算期按 20 年考慮，考察項目的財務生存能力。 二、運行成本費用估算 （一）成本費用估算方 法 項目運行成本根據項目方案設計和類似項目成本統(tǒng)計資料采用成本要素法估算。 （二）經營成本的構成 外購燃料及動力 燃料及動力主要為中央空調、照明、物業(yè)管理、消防、動力等設備、設施消耗的電力和其他設備的燃料。電力及燃料耗量根據方案設計并參照類似項目運營統(tǒng)計數據估算，電價按當地供電部門公布的價格計算，燃料價格按市場價格計算。 44 外購材料費 外購主要材料為生產所需材料，耗量參照類似項目統(tǒng)計數據估算，水價按當地市政供水部門公布的價格 計算，藥劑價格按市場價格計算。外購輔助材料主要為中央空調運行、物業(yè)管理和 公共設施運行消耗的材料，材料耗量參照類似項目運營統(tǒng)計數據估算，價格按市場價格計算。 職工資及職工福利費 項目管理運營公司職工工資只考慮臨時工人，人均基本工資標準為 10000 元／年。職工福利費參照當地職工福利費統(tǒng)計數據按基本工資以一定比例提取。 修理費 修理費以分類固定資產原值為基數按一定比例提取。提取例參照類似項目運營統(tǒng)計數據估算。 其他費用 其他費用參照類似項目估算，包括工會經費、辦公費、差旅費、會議費、招待費、勞動保險費、待業(yè)保險費等。 （三）總成本費用 在項目滿負荷 運營期間，成本最高年份的總成本費用為 萬元，成本最低年份的總成本費用為 萬元，計算期內年總成本費用平均為 萬元。 項目滿負荷運營期間，最高、最低年份的總成本費用和平均總成本費用估算見附表 8。 45 三、營業(yè)收入和稅金估算 （一）營業(yè)收入估算 營業(yè)收入主要由巴伐利農莊銷售收入、柑橘等農產品銷售收入、養(yǎng)殖業(yè)收入、旅游等其他收入、沼氣發(fā)電收入等組成。 巴伐利農莊銷售收入 該部分收入是以項目的可銷售面積，按 4500 元 /㎡的價格計算。分四年銷售完畢。 柑橘 等農產品銷售收入 該部分收入由柑橘、套種經濟作物等收入構成。 養(yǎng)殖業(yè)收入 該部分收入包含了雞、鴨、魚、生豬養(yǎng)殖的銷售收入。 旅游等其他收入 該部分收入由物業(yè)管理、農莊商業(yè)服務、旅游觀光等收入構成。 項目年總營業(yè)收入 根據上述估算：正常年份項目的總營業(yè)收入為 萬元。 （二）稅金估算 項目的營業(yè)收入應繳納經營稅金及附加。需繳納的經營稅金及附加為營業(yè)稅 5％，城市維護建設稅 5％，教育費附加 3％。 項目正常運營年份的平均稅金及附加為 萬元。 項目逐年營業(yè)收入及稅金估算見附表 6。 四、利潤估算 項目利潤估算見附表 9。 46 在計算期內，項目的利潤總額為 萬元，年平均利潤總額為 萬元，凈利潤總計為 萬元，年平均凈利潤為 萬元。 通過分析，可得出項目具備財務盈利能力。 五、財務生存能力分析 項目財務計劃現金流量分析見附表 10。 從表中可以看出，在折現系數 ic=10%，計算期內累計凈現金流量大于零，因此，本項目是可行的。主要經濟平價指標如下： FIRR=% FNPV( i=10%)= 萬元 靜態(tài)投資 回收期 = 年 六、財務結論 該項目為盈利性項目，具備財務盈利能力，其效益不僅體現在經濟效益方，同時也現在社會效益方面。 47 第十章 社會效益和生態(tài)效益分析 一、社會效益分析 通過對我國農業(yè)園區(qū)的考察，從總體上說，農業(yè)園區(qū)的建設和發(fā)展，對于促進科技成果轉化、帶動地區(qū)經濟結構調整、促進農民增收等方面發(fā)揮了積極作用。特別是德國亨嘉現代農業(yè)園項目，理念新、起點高，除具有一般農業(yè)園區(qū)的功能外，其江津德國巴伐利亞小鎮(zhèn)建設項目在引導現代居住和生活理念、為推進社會主義新農村建設和統(tǒng)籌城鄉(xiāng) 發(fā)展提供典型示范，其高標準柑橘示范園項目在引導優(yōu)質農產品生產、實現產品標準化和專業(yè)化、農產品加工實現高效化和市場化等方面發(fā)揮著更大的作用。具體體現在以下幾個方面。 為重慶及周邊區(qū)域農業(yè)產業(yè)化提供技術支撐 項目區(qū)通過農業(yè)前沿技術、農業(yè)適用技術的應用和擴散，將為示江津現代農業(yè)園區(qū)和重慶及周邊廣大區(qū)域的農產品商品基地，特別是重慶柑橘產業(yè)化基地提供技術服務。項目區(qū)建設成后，隨著與 48