【導(dǎo)讀】鍵，而項(xiàng)目案名又是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。好的案名不但能使項(xiàng)目很快在市場(chǎng)上流傳開來，節(jié)省了。后期可觀的推廣費(fèi)用，而且還可以給項(xiàng)目增添不可估量的附加價(jià)值，在增加項(xiàng)目賣點(diǎn)的同時(shí)，也給開發(fā)商帶來了豐厚的利潤(rùn)。所以，對(duì)于營(yíng)銷策劃公司和廣告公司來說，開發(fā)商對(duì)所提案。名的不斷推翻以及嚴(yán)格挑剔的做法，就不難理解了。對(duì)于策劃公司和廣告公司來說，好的案名，大家都會(huì)有共鳴，都會(huì)去喜歡和玩味。去發(fā)揮，所以一個(gè)好的案名的作用是巨大的。但一個(gè)好的案名，不是輕易隨便就能想出來的，既需要平時(shí)豐富經(jīng)驗(yàn)的積累，對(duì)項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn)的把握能力；也需要掌握一定的案名策劃技巧，名策劃技巧，自然會(huì)體會(huì)到"案名本天成，妙手偶得之"的真切感悟了。陽(yáng)面就多，居住非常舒適）；陽(yáng)光板話；于陶然亭公園旁的景觀高檔項(xiàng)目。因此，豪華國(guó)際是與地段和品質(zhì)分不開的。易被理解，不能費(fèi)解。以上，僅是一些工作心得，希望起到"拋磚引玉"的作用，期望與高深者交流。

　　

【正文】 項(xiàng)目開發(fā)商可 得 到物業(yè)全部銷售，不是 投資 后長(zhǎng)期收益項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期極短，全部開發(fā)成本 隨著工程進(jìn)度陸續(xù)投入，并且項(xiàng)目可以預(yù)售，加上在建設(shè)過程中會(huì)適當(dāng)考慮工程進(jìn)度款在項(xiàng)目預(yù)售收款集中期間支付。因此，如上表所示：無論何種情況、除非采用奇高的資金貼現(xiàn)率，不易出現(xiàn)累計(jì)凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)值接近于零的情況，因此測(cè)算項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率意義不大。項(xiàng)目本身獲利能力很強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)極小。 ? 上表累計(jì)現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值是按 20%折現(xiàn)率計(jì)算的，僅供參考，折現(xiàn)率考慮的是：現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資者普遍可以接受的年 均投資回報(bào)率。 （ 3） 社會(huì)效益和影響分析 ? 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能 本項(xiàng)目的建成將進(jìn)一步改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域形象，加快片區(qū)的 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程。 ? 增加財(cái)政稅收 本項(xiàng)目的建設(shè)預(yù)計(jì)將為國(guó)家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)、所得稅等相關(guān)稅收278010 萬元。 ? 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新 機(jī)會(huì) 。 五 、 附表 項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 總用地規(guī)劃指標(biāo) 指標(biāo) 1 用地面積 (㎡ ) 2 地塊面積 (㎡ ) 其中： ABC地塊面積 (㎡ ) 3 容積率 6 ABC地塊遵照容積率 6， D地塊遵照實(shí)際住宅、商業(yè)還遷面積 4 總建筑面積 5 其中：計(jì)容積率面積 (㎡ ) 6 住宅 (㎡ ) 其中：還遷房（㎡） 商品房（㎡） 7 商業(yè) (㎡ ) 其中 :還遷房 (㎡ ) 商品房 (㎡ ) 8 公寓 (㎡ )含酒店 其中：還遷房 (㎡ ) 商品房 (㎡ ) 9 寫字樓（㎡）－商品房 10 公共配套及車庫(kù)（㎡） * 備注：車庫(kù)面積共計(jì) 萬㎡，未預(yù)計(jì)會(huì)產(chǎn)生的收益。 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 一 土地成本 128696 1 拆遷補(bǔ)償?shù)? 19432 2 土地掛牌費(fèi)用 11826 3 回遷區(qū)建造成本 97438 二 建造成本 286058 1 前期工程費(fèi) 6087 設(shè)計(jì)費(fèi) 5502 地質(zhì)勘察費(fèi) 84 文物鉆探費(fèi) 77 其他費(fèi)用 424 2 建安工程 240102 土建工程費(fèi) 202196 設(shè)備及安裝 18986 其他工程費(fèi) 20420 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 10920 供氣、采暖 4708 道路綠化等 2308 其他工程費(fèi) 3904 4 公共配套設(shè)施費(fèi) 3320 5 開發(fā)行政收費(fèi) 11858 6 建設(shè)單位管理費(fèi) 2046 7 不可預(yù)見費(fèi) 11725 合 計(jì) 317316 注 解 ： ? 上述 成本測(cè)算數(shù)來源于本項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃，以總開發(fā)成本除以開 發(fā)商實(shí)際取得可用于營(yíng)銷的 萬㎡物業(yè)測(cè)算，單位面積成本為 元 。 ? 上述回遷區(qū)建造成本僅作為測(cè)算土地總成本參考，是以總建設(shè)成本 除以可用于安置或營(yíng)銷的 萬㎡物業(yè)測(cè)算的，第 4至 5 行建設(shè) 成本中已包含，合計(jì)數(shù)中不重復(fù)計(jì)算。 開發(fā)商實(shí)際可得到用于營(yíng)銷物業(yè) 萬㎡（剔除公共配套及暫不 計(jì)入營(yíng)銷的車庫(kù)面積），以此計(jì)算樓面地價(jià)為 元 /㎡（見上 表）。 ? 因項(xiàng)目 B地塊回遷區(qū)開發(fā)成本預(yù)算是按上表費(fèi)用項(xiàng)目分類的；而 A 地塊綜合區(qū)成本僅為設(shè)計(jì)單位所提供概算數(shù)，未按上表成本項(xiàng)目分 類。因此上表開發(fā)成本項(xiàng)目分類及對(duì)應(yīng)成本不盡合理，但總成本與 相關(guān)預(yù)算和概算是相符的。項(xiàng)目各期工程均未進(jìn)行準(zhǔn)確率較高的施 工圖預(yù)算。 項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2021年 2021年 2021年 2021年 1 經(jīng)營(yíng)收入 885697 10841 8741 259835 606281 銷售收入 885697 10841 8741 259835 606281 出租收入 其他收入 2 經(jīng)營(yíng)成本 開發(fā)成本 317316 4234 3838 92781 216463 運(yùn)營(yíng)成本 (出租 ) 銷售費(fèi)用 8660 1445 1792 3660 1764 管理費(fèi)用 5874 1969 1233 1270 1402 銷售稅金、土地增值稅 188789 2098 1434 55572 129684 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8174 177 3320 4831 154 4 利潤(rùn)總額 356884 917 2875 101719 257123 5 所得稅 89221 229 719 25430 64281 6 凈利潤(rùn) 267663 688 2158 76290 192842 7 開發(fā)成本凈利潤(rùn)率 %(凈利潤(rùn) /開發(fā)總成本 ) 備注 : 其中 2021年管理費(fèi)用數(shù)包含前期已累計(jì)發(fā)生的費(fèi)用。 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2021年及以前投入 2021年 2021年 2021年 1 現(xiàn)金流入 885697 10841 8741 259835 606281 銷售收入 885697 10841 8741 259835 606281 出租收入 自營(yíng)收入 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 618034 75511 44882 156527 341115 開發(fā)成本投資 317316 70483 37501 115145 94187 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8174 178 3319 4831 154 銷售費(fèi)用 8660 1445 1791 3661 1764 管理費(fèi)用 5585 1941 1190 1221 1232 購(gòu)固定資產(chǎn) 289 225 48 8 8 銷售稅金及土地增值稅 188789 833 705 21918 165334 所得稅 89221 407 328 9744 78743 3 凈現(xiàn)金流量 267663 64670 36140 103308 265166 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 267663 64670 100810 2498 267663 5 累計(jì)凈現(xiàn)值 129081 6 折 現(xiàn)率 20% 注 解 ： ? 本表與利潤(rùn)表相關(guān)數(shù)據(jù)的差異在于：前文述及的土地增值稅、企業(yè) 所得稅，按銷售收入一定比例預(yù)征后待清算的 170200 萬元，全部延 后于 2021 年項(xiàng)目全部銷售完畢后流出，而利潤(rùn)表則計(jì)入了銷售收入 實(shí)現(xiàn)的當(dāng)期。 ? 本表的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是：其他渠道融資 7 億元，因具體融資方式不 確定，故先按同期銀行貸款利率 %上浮 10%預(yù)算利息，具體計(jì)算 依據(jù)為項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃的資金分季度投入、退還計(jì)劃。 ? 關(guān)于累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)指標(biāo)的相關(guān)分析問題，前文已述及，不再 贅述。 【豪利花園】 12 月營(yíng)銷推廣計(jì) 劃 一、銷售目標(biāo) 具體目標(biāo)： 40 套單位 完成時(shí)間： 12 月 29日公開發(fā)售， 2021年 1月 31日前完成 二、 推貨計(jì)劃 所推單位：雅云閣（ 1）、雅云閣（ 2）、翠云閣余貨 對(duì)外推貨口徑：推出全新一期雅云閣（ 2）單位 三、具體工作安排 現(xiàn)場(chǎng)廣告包裝： 1) 售樓部外部： ? 外部布置明確的 指示系統(tǒng)， 增加 刀旗、樹木包金布裝飾等， 營(yíng)造 熱烈的銷售氛圍。 ? 可用升氣球拉起大型條幅，增加宣傳效果和銷售氣氛 ? 建議安排好自駕車客的停車問題，一旦進(jìn)入熱銷期 售樓部外 的停車位將會(huì)非常擁擠 2) 售樓部外部： ? 內(nèi)部分區(qū)雜亂，建議劃 分區(qū)域管理：接待區(qū)、模型展覽區(qū)、洽談區(qū)（普通洽談區(qū)、 VIP洽談區(qū)）、清潔區(qū)等。 ? 多布置綠化，點(diǎn)綴顏色鮮艷的花草，美觀、舒服、溫馨； ? 增加暖色調(diào)燈飾、藝術(shù)掛畫等，播放襯底音樂；營(yíng)造一個(gè)明朗、和諧的環(huán)境。 ? 售樓部 模型往門口移動(dòng)，方便客戶看樓。 3) 銷售通道： 對(duì)現(xiàn)在客戶看樓通道進(jìn)行全的廣告包裝，同時(shí)增加綠化的營(yíng)造。 4) 樓體廣告 （建議位置：翠云閣、瑞云閣樓體） 5) 樓盤內(nèi)部、外圍廣告位： 將樓盤現(xiàn)場(chǎng)圍墻廣告、刀旗、指示牌，以及外圍所有的戶外廣告、車站廣告等，更換新的宣傳畫面。 6) 板房氛圍的營(yíng)造 ： 建議對(duì)翠云閣四個(gè)板房進(jìn)行銷售氣氛的 營(yíng)造， 如增設(shè)音樂、燈光、綠化、花卉等 備注：整體廣告時(shí)間安排表 內(nèi)容 大項(xiàng) 小項(xiàng) 開始時(shí)間 完成時(shí)間 制作完成時(shí)間 廣告類 定位 項(xiàng)目定位語 12月 5 日 12月 8 日 \ 案名建議、項(xiàng)目 LOGO設(shè)計(jì) 12月 5 日 12月 8 日 \ 宣傳文稿 第一款單張 12月 5 日 12月 14日 12月 18日 認(rèn)購(gòu)資料（戶型圖） 12月 5 日 12月 14日 12月 18日 認(rèn)購(gòu)資料（認(rèn)購(gòu)須知、裝修標(biāo)準(zhǔn)等） 12月 5 日 12月 14日 12月 18日 報(bào)紙廣告 12月 10日 12月 19日 \ 巡展物 料 帳篷 /玻璃屋 12月 5 日 12月 7 日 12月 14日 傘 12月 5 日 12月 7 日 12月 14日 內(nèi)容 大項(xiàng) 小項(xiàng) 開始時(shí)間 完成時(shí)間 制作完成時(shí)間 包裝類 外圍 圍墻廣告 12月 10日 12月 17日 12月 21日 戶外廣告 12月 10日 12月 17日 12月 21日 公交車身、車站 12月 10日 12月 17日 12月 21日 刀旗 12月 10日 12月 17日 12月 21日 指示牌 12月 10日 12月 17日 12月 21日 樓體廣告 12月 10日 12月 17日 12月 21日 售樓部 展板 12月 10日 12月 17日 12月 21日 宣傳掛畫 12月 10日 12月 17日 12月 21日 吊旗 12月 10日 12月 17日 12月 21日 防撞條 12月 10日 12月 17日 12月 21日 溫馨提示牌 12月 10日 12月 17日 12月 21日 大堂包裝 12月 10日 12月 17日 12月 21日 走廊通道 12月 10日 12月 17日 12月 21日 現(xiàn)場(chǎng)氣氛包裝 (燈、綠化） 12月 10日 12月 17日 12月 21日 板房 溫馨提示牌 12月 7日 12月 15日 12月 19日 防撞條 12月 7日 12月 15日 12月 19日 臨時(shí)門牌 12月 7日 12月 15日 12月 19日 裝修標(biāo)準(zhǔn)告示 12月 7日 12月 15日 12月 19日 戶型及裝修示意圖 12月 7日 12月 15日 12月 19日 增設(shè)新板房 ： 為促進(jìn)項(xiàng)目第二批貨量的推售，以及推動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的上漲，建議 將瑞云閣B棟單位、祥云閣 A棟單位（ A棟單位位于祥云閣、皓云閣之間，利于兩棟單位的銷售），各自其中一層單位設(shè)置為板房。 工作人員形象提升： ? 更換保安、清潔人員的 工作服， 統(tǒng)一各自崗位制服、穿衣標(biāo)準(zhǔn)。 ? 對(duì)工作人員進(jìn)行嚴(yán)格、系統(tǒng)的 儀容、儀態(tài) 服務(wù)培訓(xùn)，為客戶提供高質(zhì)量的服務(wù)。 ? 培訓(xùn)時(shí)間： 12月中旬 宣傳策略明細(xì) 1) 線上 媒體投放 A、電視媒體： 發(fā)布時(shí)間： 12月 17日 12月 31日 發(fā)布頻道：翡翠臺(tái)、本港臺(tái)、南方衛(wèi)視 宣傳內(nèi)容：項(xiàng)目形象、公開發(fā)售信息 B、報(bào)紙廣告： 發(fā)布時(shí)間： 12月 21日、 12月 28日 發(fā)布頻道：考慮到花都本地報(bào)紙的可讀性不高，覆蓋范圍狹窄，而且我項(xiàng)目下一階 段的目標(biāo)客戶覆蓋廣州客戶，所以 建議選擇廣州日?qǐng)?bào) 。 宣傳內(nèi)容：項(xiàng)目賣點(diǎn)、公開發(fā)售信息 2) 線下宣傳工 作 A、 普通 短信群發(fā)： ? 發(fā)布時(shí)間： 12月份逢周四、五發(fā)布 ? 發(fā)布對(duì)象：項(xiàng)目近期到訪 客戶 ，一、二期業(yè)主，我司積累的白云區(qū)客戶；必要時(shí)由短信公司 提供客戶資料有選擇性的發(fā)布。 ? 發(fā)布內(nèi)容：根據(jù)樓盤最新動(dòng)態(tài)不斷變換主題。 B、小區(qū)短信群發(fā) ： ? 發(fā)布形式：客戶若去到我司選定的某一小區(qū)，即可收到本項(xiàng)目的宣傳短信。 ? 發(fā)布時(shí)間： 12月 10日后 ? 建議小區(qū)：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手小區(qū)，如朗悅君廷、云鋒花園等。 C、 媒體軟文發(fā)布 ? 發(fā)布時(shí)間： 12月 15日、 12月 22日、 12 月 28日、 12月 29日 ? 發(fā)布媒體：廣日、南都、 羊晚、新快報(bào)、買樓通、 搜房網(wǎng)、焦 點(diǎn)網(wǎng)、購(gòu)房者網(wǎng)站等。 ? 發(fā)布內(nèi)容：樓盤動(dòng)態(tài)新聞、軟性廣告。 D、 網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布 ? 發(fā)布時(shí)間： 12月中旬