【導(dǎo)讀】中國房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！《2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！貨到驗貨后付款！

　　

【正文】 國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載?。?： 69031789 25 2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000= 萬元 C．管理成本與不可預(yù)見費(fèi)用： 300元 / m2*25000 m2＝ 750萬元 酒店總開發(fā)成本： +750+＝ 1)運(yùn)營費(fèi)用 ? 營業(yè)費(fèi)用（含營業(yè)稅費(fèi)、財務(wù)成本直接費(fèi)用、人工費(fèi)用）：占總收入 20% ? 管理費(fèi)用（經(jīng)營管理費(fèi)用、水電、維修 保 險 、裝修和設(shè)備更新等費(fèi)用）：占總收入的 20% 2)管理提成： 引進(jìn)世界著名五星級酒店管理公司占總收入的 25%。如果自組管理公司管理，成本相對低很多。 1) 推算依據(jù)： 本酒店面積約 23983*65%=15589 平方米，按每間客房建筑面積 65 平方米計算，約 240間客房。 酒店設(shè)計 4種不同類型客房，客房數(shù)和面積列表如下： 客房類型 間數(shù) 面積（平方米） 合計 單人標(biāo)準(zhǔn)房 47 1655． 34 標(biāo)準(zhǔn)房 180 豪華套房 2 180 總統(tǒng)套房 1 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載！！ ： 69031789 26 小計 230 15589 按照廣州市酒店發(fā)展行情預(yù)計未來（ 20202019年）十年間平均客房每日實(shí)收房價 742元/天計算。 按照廣州五星級酒店平均開房率 65%分析，本物業(yè)未來十年平均每 3年增長率 7%計算，開房率平均按 76%計算。 742*230*76%*365＝ 4734萬元 餐飲、會務(wù)、商場收入 中餐廳收入： 東莞莊地區(qū)點(diǎn)心、小吃集中，賓館每天以中、晚二個市，以接待一次測 算，平均每天 100桌，每人 100元消費(fèi)水平，利潤為 50%測算，則： 100元 *10人 *100桌 *365天 *50%=1825萬元 西餐廳收入： 天河區(qū)旅游觀光的游客較多，配有一定水準(zhǔn)、特色的西餐館是有一定的市場。每天以 40 人次，每人平均消費(fèi)水平 100元，利潤率以 70%測算，則： 100元 /人次 *40人次 *365天 *70%= 商場收入： 在天河區(qū)，商場規(guī)模已充分體現(xiàn)，而賓館商場作為配套設(shè)備，競爭就顯得相當(dāng)大，以平均每天 10萬元銷售收入，利潤 20%測算，則： 10萬元 /天 *365天 *20%=730萬元 每天平均接待 5人次，每個會務(wù)租金平均 5000元，利潤率以 70%測算，則營業(yè)預(yù)測： 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載??！ ： 69031789 27 5000元 /人次 *5人次 *365天 *70%= 餐飲、會務(wù)、商場收入約： 娛樂休閑收入 酒吧收入： 包括吸引游客娛樂與休閑在內(nèi)，每天以 100 人次，平均每人消費(fèi) 40 元，利潤率以 60%測算，則： 50元 /人次 *100人次 *365天 *60%= KTV 收入： 以設(shè)臵 10間 KTV包房，每天以 6個小時營業(yè)，每小時 200元計算，包房利用率 60%，則營業(yè)預(yù)測： 200元 /小時 *10間 *6小時 *365天 *60%= 桑拿收入： 以每天平均 30人次，每人次 200元，則營業(yè)預(yù)測： 200元 /人次 *30人次 *365天 *60%= 娛樂休閑收入約： 整體酒店總收入約： 以上收入?yún)⒖紘鴥?nèi)五星級酒店年收入均數(shù)，見下表 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載！！ ： 69031789 28 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載?。?： 69031789 29 5 本項目定位五 星級酒店收益測算 酒店總開發(fā)成本： 年運(yùn)營成本： *（ 20%＋ 20%）＝ 年管理提成： *25%＝ （稅后） （ ） *（ 100%33%）＝ 年經(jīng)營利潤率： 年投資收益率： ＝ % 結(jié)論：定 位五星級酒店在不考慮銷售的基礎(chǔ)上約十五年時間可以收回基本成本（靜態(tài)投資回收期）。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載！！ ： 69031789 30 第二部分 5A甲級寫字樓 寫字樓項目整體由辦公、商業(yè)等功能組成，本部分將通過分析廣州市及天河區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢，從而進(jìn)行本項目各功能房產(chǎn)的市場定位。 1 廣州寫字樓發(fā)展歷程 ： 19931997年 1993 年之前，廣州的主要商務(wù)活動都集中在五星級酒店內(nèi)，那時候的五星級酒店大都以商務(wù)綜合體形式建成，包括了酒店客房與餐飲、寫字樓以及公寓等功能，例如中國大酒店、花園大酒店等。 1995年到 1997 年，外商開始從以往的辦事處升級到成立分公司，外資的增加是當(dāng)時推動寫字樓市場的主要動力，僅有的幾棟甲級寫字樓根本滿足不了市場的需求。期間，新落成的寫字樓，無論是租金、進(jìn)駐率以及售價都處于廣州甲級寫字樓歷史的最高位。即使到現(xiàn)在，甲級寫字樓仍未超越當(dāng)時的記錄。當(dāng)時，寫字樓處于賣方市場，如： 1995 年，美國銀行中心預(yù)售價為港幣 2萬－ /平方米，廣東國際大廈的租金按實(shí)用約為 300元 /平方米 /月； 1996年，中信廣場、大都會預(yù)售價為 萬元 /平方米，廣州國際貿(mào)易大廈、宜安廣場、東山廣場等都在 /平方米以上。購買寫字樓的，多數(shù)是港澳私人投資者。 ： 19972020年 1997年到 2020年，廣州甲級寫字樓的需求在該時期得到了釋放，大量的寫字樓不斷供應(yīng)，甲級寫字樓從緊缺期急速轉(zhuǎn)向供應(yīng)過剩，租金從 1996年的 170190元 /平方米 /月，跌至 2020年 的 90100元 /平方米 /月。期間， 97 亞洲金融風(fēng)暴對港澳投資者造成了很大的影響，對寫字樓銷售市場也造成了嚴(yán)重的打擊。 98 年后，寫字樓的用家成為銷售市場的主力，當(dāng)中尤其以內(nèi)資公司購買寫字樓自用較多。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載?。?： 69031789 31 寫字樓調(diào)整期： 20202020年 2020年 2020年，隨著廣州甲級寫字樓存量逐漸被消化，租金、售價都有所回升，寫字樓在 2020年，租金出現(xiàn)了觸底后反彈，其后，保持著平穩(wěn)的上升趨勢。甲級寫字樓除卻新增供應(yīng)外，空臵率保持在 10％以內(nèi)，頂級寫字樓更是少于 5％。 ： 2020年至今 2020年至今，甲級寫字樓進(jìn)入快速增長期。經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，令甲級寫字樓的需求快速增長。新一批的甲級寫字樓當(dāng)中，不少具有實(shí)力的發(fā)展商都將其作為長期發(fā)展的物業(yè)，因此，用于銷售的優(yōu)質(zhì)寫字樓，銷售速度相當(dāng)驚人。以至發(fā)展商經(jīng)常要封盤，重新定價后再推出市場。 廣州正加快步入國際大都市的步伐，開發(fā)商對甲級寫字樓的客戶定位有了更高的標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓的建筑標(biāo)準(zhǔn)向國際標(biāo)準(zhǔn)看齊。三年內(nèi)是廣州寫字樓進(jìn)入成熟期的階段，期間廣州寫字樓無論是質(zhì)和量都有巨大的變化。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載??！ ： 69031789 32 2 廣州市區(qū)寫字樓市場分析 核心區(qū)指傳統(tǒng)意義上的環(huán)市東（東到區(qū)莊立交、西到廣東國際大酒店，包括花園酒店、白云賓館在內(nèi)的 ），包括花園酒店、白云賓館一帶，核心區(qū)信息密集度最高，酒店、寫字樓集中，是整個大區(qū)域的管理中心和經(jīng)濟(jì)樞紐。功能主要為商務(wù)辦公、金融、高檔商業(yè)、酒店等，國際中央商務(wù)中心特色明顯。 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段。天河北商務(wù)區(qū)的自然延伸，像天河北路的兩條肩膀， 支撐著天河北的繁華。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場、大都會廣場、城建大廈、金利來中心，其中廣州市地標(biāo)中信廣場更是聲名遠(yuǎn)播。 （ CBD） 珠江新城北至黃埔大道、西至廣州大道、東至華南路占地 ，是廣州的 CBD所在。共劃分為 14 個 20～ 40公頃的街區(qū)，包括商務(wù)、行政辦公街區(qū)、高層居住區(qū)、金融貿(mào)易街區(qū)、文化活動街區(qū)、商業(yè)購物街區(qū)等，規(guī)劃發(fā)展成為集 國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級功能設(shè)施于一體，推動國際文化交流與合作的基地。其開發(fā)模式將堅持“低密度，高容積”的原則。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載??！ ： 69031789 33 琶洲，位于海珠區(qū)的東面，總占地面積為 平方公里，其規(guī)劃定位為“以會展博覽業(yè)為核心的城市副中心區(qū)”。 華南快速干線和東環(huán)高速公路從西到東將琶洲全島分為Ａ、Ｂ、Ｃ三個區(qū)。Ａ區(qū)是西區(qū)，以居住、康樂為主導(dǎo)功能；Ｂ區(qū)是廣州國際會展中心，周圍將發(fā)展與會議和展覽相關(guān)的配套設(shè)施：酒店、寫字樓、銀行、商業(yè)服務(wù)等；Ｃ區(qū)是東區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)研究開發(fā)、旅游度 假和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)功能的綜合區(qū)。琶洲地區(qū)的交通用地面積為 ，占該地區(qū)總用地面積的 24％，公路密度較高。 寫字樓的發(fā)展與城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展是分不開的。廣州的城市發(fā)展重心經(jīng)歷了“由西向東”的轉(zhuǎn)移過程，由此亦帶動了廣州商業(yè)及寫字樓經(jīng)歷了“由西向東”的發(fā)展歷程。歷經(jīng)了 15年的發(fā)展，廣州市目前以初步形成了環(huán)市東商務(wù)圈、天河北商圈、珠江新城商務(wù)圈以及琶洲商務(wù)圈四大商務(wù)圈。新老商務(wù)區(qū)的發(fā)展都有自己的側(cè)重點(diǎn)，各具特色。 2020 年下半年，廣州老城區(qū)可售寫字樓供應(yīng)量將超過 15 萬平方米。隨著更多爛尾項目的盤活和爛尾地的成功拍出，未來三年內(nèi)，廣州老城區(qū)可售寫字樓新供應(yīng)量將近 60萬平方米。隨著 CBD以及琶洲等多個前景區(qū)域的寫字樓逐漸增多，老城區(qū)寫字樓的市場每況愈下。 首先從開發(fā)商的實(shí)力背景來看，老城區(qū)寫字樓的開發(fā)商實(shí)力遠(yuǎn)不如 CBD的企業(yè)， CBD寫字樓企業(yè)大部分為上市公司，這樣能更好確保項目的正常運(yùn)作；其次，從結(jié)構(gòu)來看，老城區(qū)的很多寫字樓技術(shù)含量以及軟件方面的物業(yè)管理都不如新區(qū)域的寫字樓。此外，最重要的一點(diǎn)是，由于地段以及產(chǎn)品的質(zhì)素不同，很多企業(yè)尤其是世界 500強(qiáng)企業(yè)都樂意選擇 CBD或者天河北作為根據(jù)地，因為這樣不僅能顯示自己公司的品牌，能享受更好的物業(yè)服務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，在近 2年的時間里，大企業(yè)選擇寫字樓的趨勢已經(jīng)明顯往東挪。 目前天河北是廣州寫字樓最為密集的區(qū)域，其中天河路是天河北商圈發(fā)展的一個分支，該商圈在 2020年開始迅速崛起。短短的幾百米內(nèi)就聚集了 7個寫字樓。同時該路段的寫字樓項目工程進(jìn)度較為接近，開售周期相對接近，因而在未來幾年，該路段的寫字樓市場將走向白熱化的階段。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載??！ ： 69031789 34 珠江新城和琶洲屬于新型的商務(wù)圈，由于在規(guī)劃上對綠化的建設(shè)較為完善，對比起天河北以及環(huán)市東的生態(tài)環(huán)境 相對要好，但由于目前投入使用的寫字樓相對較少，商業(yè)氛圍并未成型，相信未來隨著寫字樓的投入，進(jìn)駐公司的增加，該區(qū)的商業(yè)氛圍的認(rèn)同程度會上升。 盡管珠江新城目前的寫字樓還未完全成熟，受配套、交通等因素制約較大，預(yù)計 2020年～2020 年是珠江新城走向成熟的三年，屆時廣州歌劇院、廣東省博物館、廣州圖書館、廣州市第二少年宮等標(biāo)志性建筑已建成，珠江新城軸線已完成綠化，地鐵三號線、地鐵五號線已通車，新光快速干線也建成通車等等。 初步預(yù)計在 2020年～ 2020年珠江新城將有 8個以上的寫字樓項目可以竣工投入使用，其中最具有代表性的當(dāng)屬高度達(dá) 450米的珠江新城雙子塔的西塔。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載??！ ： 69031789 35 3 天河區(qū)寫字樓市場分析 天河，是廣州發(fā)展中的一個奇跡，這個彈丸之地匯聚了全國一流的科技、金融、文化、商業(yè)等現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的代表。短短的十幾年，已由昔日的農(nóng)田崛起