【正文】 和內(nèi)部收益率受銷(xiāo)售價(jià)格變化與建設(shè)成本變化的影響相對(duì)不敏感。而對(duì)整個(gè)項(xiàng)目而言，即使遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈等不利因素，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)仍然有較高的盈利能力。 項(xiàng)目的盈虧平衡分析現(xiàn)以出租率為變量，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析，具體測(cè)算數(shù)據(jù)如下： 盈虧平衡分析出租率0 20%40%80%100% FNPV(I=10%)4000 9076盈虧平衡點(diǎn) %由上述分析，我們可以知道，%時(shí)（假定價(jià)格不變），項(xiàng)目處于盈虧平衡點(diǎn)，此時(shí)剛好能夠收回成本，由出租率和出租收入之間的關(guān)系，我們可以知道，%時(shí)，該項(xiàng)目剛好能收回成本。 風(fēng)險(xiǎn)分析1) 金融風(fēng)險(xiǎn) 近期，全球性的金融危機(jī)席卷各國(guó)。很多企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下降，上海地區(qū)的企業(yè)承租能力下降，使本項(xiàng)目出租難度增大，甚至在今后很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)高空置率的情況。2) 供求風(fēng)險(xiǎn) 由于金融危機(jī)使很多企業(yè)退租，所以近期寫(xiě)字樓市供過(guò)于求的，該項(xiàng)目的推出初期可能會(huì)有比較高的空置率。但考慮到2010年世博會(huì)將在上海舉辦，可能會(huì)對(duì)寫(xiě)字樓的出租有一定幫助。3) 政策風(fēng)險(xiǎn) 由于政府宏觀調(diào)控在住宅市場(chǎng)上取得了一定成績(jī)，大量資金進(jìn)入辦公務(wù)業(yè)市場(chǎng)。目前商務(wù)部已經(jīng)注意到商業(yè)房地產(chǎn)的過(guò)熱傾向，因此不能排除政府部門(mén)對(duì)辦公房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的可能性。1) 周期風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在周期波動(dòng)和景氣循環(huán)現(xiàn)象，由于近年來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量急劇擴(kuò)大，2008年前后已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，此時(shí)恰逢本項(xiàng)目入市，由于市場(chǎng)環(huán)境的變化導(dǎo)致目前的定位和定價(jià)出現(xiàn)偏差。這是本項(xiàng)目面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。2) 區(qū)位多極化風(fēng)險(xiǎn) 未來(lái)新建寫(xiě)字樓，將出現(xiàn)區(qū)位多極化特點(diǎn)。隨著城市改造的不斷深入，中心城區(qū)土地范圍供應(yīng)緊張。ABC寫(xiě)字樓地處嘉定，租金相對(duì)較低，對(duì)那些承租能力較差的企業(yè)比較有吸引力。 3) 產(chǎn)品類(lèi)型多元化風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目仍然是傳統(tǒng)的乙級(jí)寫(xiě)字樓產(chǎn)品。傳統(tǒng)的乙級(jí)寫(xiě)字樓可能依然是多數(shù)企業(yè)的首選，但是隨著“總部經(jīng)濟(jì)”的崛起，低密度生態(tài)型的單體辦公樓可能占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)，造成本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群的部分流失。 我們對(duì)未來(lái)商業(yè)的走勢(shì)看好，但是值得注意的是，我們對(duì)商業(yè)物業(yè)的未來(lái)價(jià)格判斷是基于目前全市的商業(yè)發(fā)展形勢(shì)、區(qū)域發(fā)展?jié)摿秃暧^環(huán)境的利好來(lái)總體評(píng)定的。但這并不說(shuō)明，未來(lái)市場(chǎng)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，相反，我們認(rèn)為基于以下幾點(diǎn)，商業(yè)市場(chǎng)有一定風(fēng)險(xiǎn)。1) 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要極高的市場(chǎng)駕馭能力，任何微小的細(xì)節(jié)都可能導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。特別是本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不濃，區(qū)位條件較差，對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)是個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。另外，商業(yè)部門(mén)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)變動(dòng)、市場(chǎng)變化十分敏感，而高端的定位將導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)比較困難。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)部門(mén)的最大風(fēng)險(xiǎn)。2) 區(qū)位風(fēng)險(xiǎn) 基于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性，本項(xiàng)目的成功依賴(lài)于嘉定地區(qū)以及同濟(jì)大學(xué)的興旺繁榮。而目前同濟(jì)新城區(qū)域的形象還有待提高，市場(chǎng)環(huán)境還需要悉心培育。 風(fēng)險(xiǎn)的多方案規(guī)避一般而言，系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)通過(guò)本項(xiàng)目前期的科學(xué)規(guī)劃、后期的科學(xué)管理來(lái)加以規(guī)避。我們?cè)谇捌诘漠a(chǎn)品策劃、價(jià)格定位、財(cái)務(wù)分析中已經(jīng)充分考慮了風(fēng)險(xiǎn)的因素。1) 采取靈活的面積分割，以適應(yīng)不同企業(yè)不同面積的需要以及同一個(gè)企業(yè)不同時(shí)期的面積需要。2) 在服務(wù)上做到以人為本，以客戶(hù)價(jià)值為中心，提高本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。特別是對(duì)核心客戶(hù)、重點(diǎn)客戶(hù)加強(qiáng)公共關(guān)系管理，提供有針對(duì)性的全面服務(wù)。3) 經(jīng)營(yíng)方式方面可以創(chuàng)新，采取合作經(jīng)營(yíng)、利潤(rùn)提成等各種方式，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。4) 融資渠道創(chuàng)新。通過(guò)多渠道多方式融資，避免房地產(chǎn)金融市場(chǎng)變化帶來(lái)的損失。5) 立足整個(gè)上海市而不是局限于嘉定地區(qū)，針對(duì)上?？蛻?hù)制定完善的營(yíng)銷(xiāo)方案，高屋建瓴、搶占市場(chǎng)。十、社會(huì)及環(huán)境效益分析 社會(huì)效益分析 本項(xiàng)目主要為乙級(jí)的寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)建設(shè)。作為由本項(xiàng)目與其周邊寫(xiě)字樓所組成的寫(xiě)字樓群體中的一個(gè)重要組成部分，其建成將極大的推動(dòng)寫(xiě)字樓群的整體升值，提升其在嘉定區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，將獲得巨大社會(huì)效益，其主要表現(xiàn)在：1) 促進(jìn)地區(qū)商務(wù)與文化交流：嘉定區(qū)文化氣息濃厚，品味高，對(duì)商務(wù)的發(fā)展和興盛有促進(jìn)作用，同時(shí)商務(wù)的發(fā)展也會(huì)促進(jìn)文化的進(jìn)一步繁榮。本項(xiàng)目致力于從優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品層面向文化內(nèi)涵層面的上升，在以文化提升項(xiàng)目魅力的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)商圈范圍內(nèi)商務(wù)與文化的進(jìn)一步交流。2) 利于中小企業(yè)運(yùn)行及項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)：該項(xiàng)目寫(xiě)字樓價(jià)格較為低廉實(shí)惠，出租對(duì)象主要設(shè)定為中小企業(yè)，對(duì)緩解有些中小企業(yè)因資金短缺所造成運(yùn)行困難的情況具有普遍積極意義，同時(shí)反過(guò)來(lái)也可以有助于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)雙贏。3) 增強(qiáng)寫(xiě)字樓群的整體競(jìng)爭(zhēng)力，提升周邊地價(jià)：該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成功將有利于周邊寫(xiě)字樓群的整體規(guī)劃和發(fā)展，有助于從整體上提升寫(xiě)字樓群的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)可以提升周邊地區(qū)地價(jià)水平，使周邊物業(yè)保持增值，帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)市的繁榮。4) 促進(jìn)周邊同濟(jì)公園的發(fā)展：本項(xiàng)目的建成預(yù)示著周邊寫(xiě)字樓群在嘉定區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提升，而周邊寫(xiě)字樓群競(jìng)爭(zhēng)力地位的提升又在一定程度上對(duì)地處其周邊的同濟(jì)公園魅力的提升有促進(jìn)作用，可以吸引更多游客的興趣，反過(guò)來(lái)同濟(jì)公園的發(fā)展提升也為寫(xiě)字樓群提供了一個(gè)更為舒適的環(huán)境，使本項(xiàng)目更具吸引力，對(duì)其運(yùn)營(yíng)有一定的積極作用。5) 增加當(dāng)?shù)囟愂帐杖耄罕卷?xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)將給政府帶來(lái)極大的稅收利益，項(xiàng)目財(cái)富數(shù)據(jù)表明，當(dāng)基準(zhǔn)利率取10%時(shí)：。由此可見(jiàn)。綜上所述：本項(xiàng)目建成后將為嘉定區(qū)增添一處中檔規(guī)模的乙級(jí)寫(xiě)字樓，使周邊寫(xiě)字樓群在整體上更具規(guī)模，本項(xiàng)目的建立有利于提上寫(xiě)字樓群競(jìng)爭(zhēng)力，提升嘉定區(qū)形象，并促進(jìn)商業(yè)發(fā)展，對(duì)完善區(qū)域商務(wù)環(huán)境有著積極作用，社會(huì)效益巨大。 施工中環(huán)保1) 現(xiàn)場(chǎng)施工中：建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板；2) 施工期間：盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車(chē)輛，減少尾氣污染；施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤(rùn)，車(chē)輛應(yīng)限速行駛；3) 施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿(mǎn)足環(huán)保要求；4) 地塊周?chē)鷺?shù)立高于3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響。5) 混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車(chē)的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車(chē)場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響。6) 環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”。7) 施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染。8) 建筑垃圾及時(shí)清理、文明施工。 使用中環(huán)保1) 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專(zhuān)用氣管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入污水管網(wǎng)。2) 廢水處置產(chǎn)生的惡臭廢氣，采取活性炭過(guò)濾處理。3) 室外采用前、污水分流排水系統(tǒng)，雨水進(jìn)入城市水管。4) 設(shè)備專(zhuān)人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運(yùn)行狀態(tài)和效率。5) 進(jìn)出基地的車(chē)輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。6) 筑垃圾由清潔車(chē)搬運(yùn)到城市指定堆放點(diǎn)。十一、結(jié)論 可行性研究結(jié)論通過(guò)上述綜合分析，本項(xiàng)目有著一定的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益；結(jié)合地塊地段，以及宏觀中觀微觀情況，在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境下，充分考慮了客戶(hù)降低運(yùn)營(yíng)成本，選擇區(qū)位靠城郊，檔次中檔的實(shí)際需求，具備合理適中的定位，避免追求高檔位而產(chǎn)生過(guò)多的投入。表明本項(xiàng)目在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等方面均是可行的，其可行性研究結(jié)論概括如下：1) 本項(xiàng)目由建筑工程設(shè)計(jì)綜合甲級(jí)資質(zhì)的民營(yíng)設(shè)計(jì)事務(wù)所上海三益建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所，設(shè)計(jì)風(fēng)格簡(jiǎn)約、現(xiàn)代。2) 本項(xiàng)目的建成在一定程度上將促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)。3) ，全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%。該工程項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。4) 綜合分析，該項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目建議加強(qiáng)前期準(zhǔn)備工作，保證開(kāi)工日期。由于本項(xiàng)目收益情況偏中下，因此需加強(qiáng)成本控制。注重管理，保證項(xiàng)目品質(zhì)。加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)，盡量提高出租率。44