【導(dǎo)讀】鄙人懶惰，加上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也比較生疏，此篇策劃所有數(shù)據(jù)均為虛構(gòu)，切勿當(dāng)真。20xx年長(zhǎng)春全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元，比上年增長(zhǎng)15%。長(zhǎng)%；第二產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)%；第三產(chǎn)業(yè)增加值625億元，增長(zhǎng)%。重分別為11%:%:%，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值元，比上年增長(zhǎng)13%。由此看出長(zhǎng)春遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)平均水平，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)能力。全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為%,比上年上升%。20xx年，長(zhǎng)春地區(qū)固定資產(chǎn)投資總額億元，比上年增長(zhǎng)40%。20xx年長(zhǎng)春房地產(chǎn)施工520萬平方米，比上年增長(zhǎng)%，竣工面積230萬平方米，比上年增長(zhǎng)。汽車博覽會(huì)；保護(hù)“偽皇宮”工作順利實(shí)施；長(zhǎng)春具有“汽車城”，“電影城”，“科技文化城”，“森林城”的美譽(yù)。大量的外資涌入會(huì)刺激長(zhǎng)春高檔樓盤的銷售。3)房地產(chǎn)施竣工面積增加，未來一定時(shí)期內(nèi)，長(zhǎng)春地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。4）長(zhǎng)春房地產(chǎn)銷售以住宅為主，別墅市場(chǎng)比例不大，但也有所增長(zhǎng)。20xx年長(zhǎng)春市內(nèi)二手房成交面積200萬平方米，增長(zhǎng)20%。

　　

【正文】 處處展現(xiàn)上層別墅的動(dòng)人風(fēng)采 64 戶上品別墅 ,64 位社會(huì)名流私家領(lǐng)地 ※文案四：（配套篇） 絕版配套 處處盡顯風(fēng)采 亞泰●易林，擁有全城首屈一指的標(biāo)志性建筑 —— 明遠(yuǎn)樓、靜觀臺(tái)，配有中西餐廳、茶葉咖啡吧、大型娛樂中心 、 KTV、休閑會(huì)館等。大平面地下停車場(chǎng)、高檔中央噴泉。盡顯尊貴繁華。 ★第五階段 :(20xx 年 7月 — 20xx 年底 )總體廣告 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體宣傳 ※文案一： 追求卓越 方能成就經(jīng)典 亞泰●易林，由長(zhǎng)春亞泰地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，德國(guó)著名環(huán)境設(shè)計(jì)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)，長(zhǎng)春工業(yè)大學(xué)廣告學(xué)系負(fù)責(zé)全程策劃。三大巨頭共創(chuàng)長(zhǎng)春第一低密度智能化高檔社區(qū)。 五、媒介選擇策略 : 長(zhǎng)春房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告主要媒介選擇為 :報(bào)紙、戶外、電視 (少量 )。考慮這幾種媒介的效果比較好 ,也比較適合房地產(chǎn)項(xiàng)目 ,加上廣告對(duì)于消費(fèi)者也有類似商圈的效應(yīng)。 生活習(xí)慣研究： 時(shí) 間生 活 習(xí) 慣接觸媒介廣告效果 7： 00— 8： 00起床、洗漱、早飯、上班電視、戶外中 8： 00— 11： 30 工作報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)低 11： 30— 13： 30 午飯、休息網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙中 13： 30— 17： 30 工作報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)低 17： 30— 22： 00 晚飯、社交、休息電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外 高 22： 00— 24： 00 看電視電視高 ： 新文化報(bào)房地產(chǎn)報(bào)城市晚報(bào)長(zhǎng)春晚報(bào)東亞經(jīng)貿(mào)新聞 發(fā)行量（長(zhǎng)春） 30萬 15萬 10萬 7萬 8萬 元 元 元 元 元 ： 新民廣場(chǎng)右側(cè)落地戶外；衛(wèi)星廣場(chǎng)單立柱；機(jī)場(chǎng)戶外（候機(jī)廳）；辦公樓電梯；文化廣場(chǎng)對(duì)面三面翻戶外；亞泰富苑液晶顯示屏；輕軌站點(diǎn)。 第一階段媒介投放計(jì)劃：（ 20xx 年 6 月以前） 媒介選擇：因房地產(chǎn)項(xiàng)目在取得銷售許可證之前不允許做廣告，所以此階段廣告以活動(dòng)形式為主。 第二階段媒介投放計(jì)劃：（ 20xx 年 6 月 — 20xx 年年底） 媒介選擇： 報(bào)紙（ 6— 7月開盤期一個(gè)月），戶外 6— 12月 亞泰●易林 6— 12月媒介投放計(jì)劃表 媒介名稱色彩規(guī)格規(guī) 格媒 介 價(jià) 格 CM 周一 — 周三周四 — 周五周六 — 周日 新文化報(bào)軟文 *25500006000055000 城市晚報(bào)彩色 * 東亞新聞彩色 *251750020xx017000 長(zhǎng)春晚報(bào)彩色 15*252400025000220xx 亞泰●易林 6月媒介投放計(jì)劃 六、銷售策略： 1）將位置較好的單位已售的牌子，提高銷售熱度。 2）對(duì)于位置較差的單位掛出低價(jià)限量發(fā)售的牌子 3）將某棟位置較差的單位送給長(zhǎng)春知名人事，之后大力炒做。 4）與政府、媒介、經(jīng)濟(jì)學(xué)者聯(lián)合把凈月 區(qū)的整體檔次抬高。 5）運(yùn)用規(guī)劃公司和物業(yè)管理公司的牌子“借到殺人” 6）對(duì)于面積比較大的別墅當(dāng)銷售出現(xiàn)困難時(shí)，將獨(dú)棟別墅改成和拼別墅賣。 7）未拿到銷售許可證的時(shí)候以公共關(guān)系的方式對(duì)外宣傳項(xiàng)目信息 8）拉高已售單位的價(jià)格，帶動(dòng)未售單位 9）利用已購(gòu)客戶自身的社會(huì)關(guān)系銷售，業(yè)主若介紹新客戶購(gòu)買住房將得到禮品、物體業(yè)費(fèi)、綠色植物、裝修等獎(jiǎng)勵(lì) 10）通過 SP、公關(guān)等活動(dòng)把消費(fèi)者吸引到售樓處 11）對(duì)于準(zhǔn)備購(gòu)買的客戶，一方面對(duì)客戶說：不著急，慢慢考慮，畢竟買房是大事情。另一方面，對(duì)客戶介紹說：由于我們樓盤銷售狀況 較佳，下星期開始提高銷價(jià)。 12）用樣板房展示的方式，在消費(fèi)者心里產(chǎn)生一個(gè)較好的房屋標(biāo)準(zhǔn)。 13）嚴(yán)格對(duì)銷售人員進(jìn)行培訓(xùn) 14）對(duì)外以最低價(jià)格宣傳，造成性價(jià)比高的景象。 15）距離某大型配套的距離以直線距離計(jì)算 16）距離市中心的路程時(shí)間以不堵車的時(shí)間計(jì)算 17）對(duì)于本企業(yè)人員購(gòu)買，給予一定折扣。 ： 1）在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手附近打廣告，強(qiáng)占消費(fèi)者 2）將毛坯裝修以清水房的概念宣傳 3）當(dāng)某些配套設(shè)施不如競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)，宣傳在我們這買房子，到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手那邊享受配套。 4）派“間諜”爭(zhēng)對(duì)手那里“拉客”。 5） 在大型房地產(chǎn)論壇里發(fā)貼炒做項(xiàng)目品質(zhì)高，性價(jià)比好。 6）參加 20xx 年春季房展會(huì) ： 1）與其他的外埠的酒店管理公司、銷售策劃公司、銷售代理公司等合作，利用他們已經(jīng)有的客戶資源。 2）以高端人群出現(xiàn)的活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)為銷售契機(jī)，如高峰論壇會(huì)等。 3）以長(zhǎng)春的文化特色活動(dòng)的帶動(dòng) 4）與旅游公司的合作，抓住一部分追求生活高質(zhì)量的目標(biāo)人群。 5）聘請(qǐng)有全球連鎖經(jīng)營(yíng)的酒店公司，帶動(dòng)會(huì)員客戶 七、包裝策略： 營(yíng)銷中心包裝： A、墻體上懸掛宣傳圖畫應(yīng)體現(xiàn)購(gòu)房指南，如按揭政策、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)、收樓指南等； B、增設(shè)銷 售控制表；營(yíng)造熱銷氣氛； C、增設(shè)資料取閱區(qū)；體現(xiàn)開發(fā)商高度的客戶服務(wù)意識(shí)，營(yíng)造銷售中心的營(yíng)銷氛圍，刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望； D、營(yíng)銷中心門口周邊懸掛高質(zhì)量刀旗，出挑而醒目、厚重且切合樓盤理念，與物業(yè)風(fēng)格保持一致， E、進(jìn)入銷售中心，由一名著裝統(tǒng)一的保安人員為其開門致意，售樓人員統(tǒng)一說詞：“歡迎光臨亞泰●易林” 樣板房包裝：對(duì)于針對(duì)各個(gè)物業(yè)類型的消費(fèi)群體，設(shè)計(jì)裝修不同風(fēng)格的樣板房，體現(xiàn)幽雅、舒適明快的休閑居家氛圍，同時(shí)與樓盤的建筑風(fēng)格相一致。 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝：全部包裝到位，建立按項(xiàng)目統(tǒng)一形象（包括項(xiàng)目名 稱、 LOGO、推廣主題、主打賣點(diǎn)、咨詢熱線等）制作成噴繪圖，主要區(qū)域輔以商業(yè)照明系統(tǒng)，既能保證文明施工又起到較好的宣傳效果。設(shè)立看房通道，道路兩邊布置鮮花或刀旗；施工通道應(yīng)獨(dú)立，為保證本項(xiàng)目的形象，應(yīng)做到文明施工。在部分建筑主題設(shè)立大型字符、條幅等，吸引過往人群眼球。 戶外廣告包裝：有車一族是本案目標(biāo)客戶所具備的特征之一，戶外媒體對(duì)他們是較好的宣傳媒介，因此，應(yīng)該進(jìn)行戶外媒體調(diào)查和評(píng)價(jià)，在長(zhǎng)春市中心至凈月潭路段和凈月潭旅游度假區(qū)內(nèi)設(shè)置大型戶外看牌，在進(jìn)入我項(xiàng)目主要路口設(shè)置路燈刀旗，使進(jìn)入凈月的人群就能感 受到我項(xiàng)目熱銷的氣氛。根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況排出不同方案，適時(shí)變換主題。建議重點(diǎn)采納。 宣傳資料的包裝：在目前已有宣傳資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展適時(shí)設(shè)計(jì)不同物業(yè)類型的折頁、 DM 單等。 第十一章 補(bǔ)救措施 ，配套不足，工程質(zhì)量差。 解決方法：加大工程力度，完善配套，處理業(yè)主投訴 解決方法：加大廣告宣傳，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目性價(jià)比 ，產(chǎn)權(quán)酒店招商受阻止。 解決辦法：變產(chǎn)權(quán)酒店為小高層住宅。 解決辦法：摸清周期，積極應(yīng)對(duì) 店招商緩慢 解決辦法：在不影響招商的情況下，把為未售項(xiàng)目暫借業(yè)主使用。 解決方法：請(qǐng)廣告公司進(jìn)行再定位 附一： 亞泰●易林開盤策劃案 一、亞泰●易林開盤活動(dòng)需要達(dá)到的目標(biāo)： 消化亞泰●易林前期積累的客戶，將有誠(chéng)意的客戶轉(zhuǎn)換成“人民幣” 在一定的銷售周期內(nèi)完成第一批銷售任務(wù)，實(shí)現(xiàn)熱銷。 鞏固升華亞泰地產(chǎn)高檔次的品牌形象， 通過此次開盤活動(dòng)在銷售現(xiàn)場(chǎng)聚集人氣，營(yíng)造火暴氣氛，達(dá)到營(yíng)銷目的 二、亞泰●易林開盤活動(dòng)需要達(dá)到的效果： 通過開盤前熱烈的廣告活動(dòng)，吸引前期登記的有 意向的客戶趕往現(xiàn)場(chǎng)，提高誠(chéng)意客戶的成交比例 . 通過熱烈的開盤活動(dòng)為亞泰●易林聚攔人氣，力爭(zhēng)為現(xiàn)場(chǎng)帶來 150 名以上的新客戶 通過開盤活動(dòng)將全市重點(diǎn)吸引到亞泰●易林項(xiàng)目上來。 通過開盤策劃宣傳亞泰●易林 —— 易學(xué)思想與中國(guó)古典建筑相集合的規(guī)劃思想和清靜中體驗(yàn)尊貴的生活方式。 通過開盤活動(dòng)展現(xiàn)項(xiàng)目特色：地點(diǎn)、戶型、配套、規(guī)劃、價(jià)格、會(huì)所、生活方式、品牌、社區(qū)文化等等。 三、亞泰●易林開盤必須具備的條件： VIP 卡銷售數(shù)量： VIP卡的數(shù)量代表預(yù)交訂金客戶的數(shù)量，只有這個(gè)數(shù)量達(dá)到 100 以上才方便開 盤 樣板房裝修完畢：樣板房是展示項(xiàng)目戶型所必須的，項(xiàng)目的生活方式、規(guī)劃思想、品牌文化都可以通過樣板房展現(xiàn)給消費(fèi)者。 各種文件準(zhǔn)備完畢，樓書、銷售許可證等等。 售樓處及其現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境完工：售樓處是展示項(xiàng)目形象的窗口，而且大部分的銷售都是在現(xiàn)場(chǎng)完成的，因此在開盤前必須完成售樓處的環(huán)境工程。 四、現(xiàn)場(chǎng)布置： 門口：花籃八個(gè)、左右各擺放四個(gè)、彩旗若干、升空氣球若干、登記處（禮儀小姐兩名）、禮品發(fā)放區(qū)。 ：一米高主席臺(tái)，背景為“新房子、新生活 —— 亞泰●易林盛大開盤” 嘉賓區(qū)：圓桌、椅子若干 停車場(chǎng)：亞泰富苑停車場(chǎng) 室內(nèi)環(huán)境營(yíng)造：樹木、盆景若干，營(yíng)造古典氛圍、設(shè)立油畫展示區(qū)（夾賓區(qū)右側(cè)），電視展示區(qū)（項(xiàng)目簡(jiǎn)介等）。 其他設(shè)施設(shè)置：嘉賓休息室，衛(wèi)生間，餐廳。 現(xiàn)場(chǎng)平面圖： 五、開盤時(shí)間： 20xx 年 6月長(zhǎng)春春季房展會(huì)開幕第二天 六、開盤地點(diǎn)： 亞泰富苑一樓大廳 七、參加人員： 亞泰集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)人 —— XXX、 XXX、 XXX 特邀嘉賓：政府官員、建設(shè)部建設(shè)局領(lǐng)導(dǎo)、市政府領(lǐng)導(dǎo)（具體紅包由亞泰集團(tuán)負(fù)責(zé)發(fā)放） 媒體：吉林電視臺(tái)、首望都 市、新文化、交通文藝臺(tái)、長(zhǎng)春電視臺(tái)（具體紅包由亞泰集團(tuán)負(fù)責(zé)發(fā)放） 客戶：前期交納預(yù)定金的客戶。 經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域?qū)W者：邀請(qǐng)長(zhǎng)春知名經(jīng)濟(jì)學(xué)研究領(lǐng)域?qū)W者。 八、主持人： 吉林電視臺(tái)著名主持人一男一女，需要具備一定人氣。 九、活動(dòng)細(xì)則： 活動(dòng)主題 —— “新房子”、“新生活” 核心內(nèi)容 —— 亞泰集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) XXX 致歡迎詞 省市領(lǐng)導(dǎo)講話 經(jīng)濟(jì)學(xué)研究人員講話 建設(shè)部、建設(shè)局領(lǐng)導(dǎo)講話 客戶代表講話 電視臺(tái)錄播：對(duì)當(dāng)天的開盤情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)直播、各大報(bào)紙以新聞方式報(bào)道開盤情 況。 亞泰富苑外面液晶屏幕播放開盤盛況 亞泰●易林狂歡人體彩繪秀：聘請(qǐng)長(zhǎng)春知名禮儀公司模特，人數(shù)為 5 人、女性。彩繪內(nèi)容為表現(xiàn)亞泰●易林項(xiàng)目特點(diǎn)的圖案或在手臂、背部等位置描繪項(xiàng)目標(biāo)志。 節(jié)目表演 知識(shí)問答 業(yè)主游戲 十、節(jié)目流程單： 7： 00— 9： 00活動(dòng)人員入場(chǎng) 9： 00 主持人宣布活動(dòng)開始 9： 00— 9： 05 拉丁舞表演 9： 05— 9： 15 亞泰集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)致辭 9： 15— 9： 20剪彩、揭幕儀式 9： 20— 9： 50 人體彩繪表演 9： 50— 10： 00 政府領(lǐng)導(dǎo)講話 10： 00— 10： 05 歌曲 演唱者：吉林之星冠軍 X 小姐 10： 05— 10： 15 城市規(guī)劃辦公室主任講話 10： 15— 10： 25 業(yè)主游戲：愛拼才會(huì)贏 拼圖大賽，拼項(xiàng)目標(biāo)志 10： 25— 10： 35 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家 XX講話 10： 35— 10： 45 知識(shí)問答，有小禮品贈(zèng)送 10： 45— 10： 50 社區(qū)風(fēng)情表演 10： 50— 12： 00 模特表演 12： 00 主持人宣布活動(dòng)結(jié)束，午宴開始 十一、準(zhǔn)備項(xiàng)目、活動(dòng)預(yù)算： 手提帶、宣傳冊(cè)、刀旗、花籃、氣球門、新聞稿、報(bào)紙稿、節(jié)目單、知識(shí)問答題目、收據(jù)、認(rèn)購(gòu)書、合同書等 一次性杯子： 3 元 /50 個(gè)， 500個(gè)計(jì) 30 元； ※刀旗： 100 面： 5元 /面 計(jì) 500元； ※氣球條幅： 10 幅計(jì) 500 元； ※條幅：建筑商、家裝公司、物業(yè)公司、建材商及開發(fā)商客戶 50條； ※舞臺(tái)及背景： 5000 元； ※主持人： 3000 元 /2 人； ※禮儀公司： 8 個(gè)禮儀 100 元 /人 =800 元； ※保安 10 名： ※拱門氣球： 300 元； ※歌手、舞蹈、樂器、音響、麥克風(fēng)： 5000 元； ※模特： 6 人 /4800 元； ※畫家： 6 人 /3000 元； ※不可預(yù)計(jì)費(fèi)用： 3000 元； ※托盤、金剪刀、彩帶球等； ※綬帶： 8 條 /240 元； ※禮炮： 1000 元 ※小氣球、禮花： 200 元。