【正文】 業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)理念超前，從根本上保障了本項(xiàng)目能夠建設(shè)并成功運(yùn)營(yíng)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的皖北大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。 渦陽(yáng)現(xiàn)有的城市農(nóng)副產(chǎn)品批商業(yè)設(shè)施基本屬于傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，缺乏集批發(fā)、配送、冷藏保鮮、電子結(jié)算、網(wǎng)上交易、餐飲、休閑商務(wù)等功能于一體的“一站式”服務(wù)的綜合性農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目正好填充城市商業(yè)發(fā)展的空白，既能發(fā)揮本項(xiàng)目規(guī)模大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，又能通過(guò)科學(xué)組合各種服務(wù)功能，滿足消費(fèi)者各種消費(fèi)需求，發(fā)揮本項(xiàng)目服務(wù)功能全的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。包括運(yùn)營(yíng)的每一細(xì)節(jié)，體現(xiàn)親切、人性、方便、舒適、時(shí)尚、潮流的項(xiàng)目形象；通過(guò)品牌經(jīng)營(yíng)保證商品質(zhì)量的優(yōu)良；通過(guò)時(shí)尚渲染保證商業(yè)經(jīng)營(yíng)的文化氣息；通過(guò)文化滲透保證對(duì)商品質(zhì)量和人員服務(wù)的管理；通過(guò)質(zhì)量和服務(wù)的管理促進(jìn)企業(yè)文化的提升。通過(guò)各種經(jīng)營(yíng)因素形成商業(yè)經(jīng)營(yíng)的綜合價(jià)值，進(jìn)而打造一個(gè)有品位的項(xiàng)目，創(chuàng)造一個(gè)知名的商業(yè)品牌。 商業(yè)新業(yè)態(tài)——網(wǎng)上交易、管理新典范——電子結(jié)算。 　 本項(xiàng)目規(guī)模大、功能全，是新型集批發(fā)、配送、冷藏保鮮、電子結(jié)算、網(wǎng)上交易、餐飲、休閑商務(wù)等功能于一體的“一站式”服務(wù)的綜合性農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài)。城市新形象。本項(xiàng)目建設(shè)將作為渦陽(yáng)縣政府形象工程來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)，綜合考慮城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的需要、居民生活及消費(fèi)習(xí)慣的變化及城市商業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)致力于提升項(xiàng)目所在商圈發(fā)展水平的需要，項(xiàng)目作為渦陽(yáng)縣展示城市的窗口，充分展示政府致力于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高人民生活質(zhì)量的政府新形象；充分展示本項(xiàng)目管理規(guī)范、商品時(shí)尚、營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)代、理念超前的現(xiàn)代新型商業(yè)新形象。 隨著全國(guó)新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快，國(guó)家不斷加大對(duì)農(nóng)村投入力度，各項(xiàng)支農(nóng)惠農(nóng)政策不斷出臺(tái)和落實(shí)，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)將全面快速發(fā)展。農(nóng)副產(chǎn)品交易是一個(gè)地區(qū)發(fā)展地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)不可短少和重要組成部分，它控制農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，決定著農(nóng)業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)，影響著地方經(jīng)濟(jì)。渦陽(yáng)縣屬農(nóng)業(yè)大縣，總?cè)丝?47萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口124萬(wàn)人，%，全年糧食產(chǎn)量100余萬(wàn)噸，棉花產(chǎn)量1萬(wàn)余噸，油料產(chǎn)量3萬(wàn)余噸。隨著渦陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市的影響力和輻射力持續(xù)增強(qiáng)。做為皖北地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐，完善農(nóng)產(chǎn)品“供產(chǎn)銷(xiāo)”產(chǎn)業(yè)鏈，充分發(fā)揮市場(chǎng)潛力，推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，建設(shè)專(zhuān)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)尤為重要。經(jīng)渦陽(yáng)縣發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng)，渦陽(yáng)縣人民政府決定在縣城關(guān)鎮(zhèn)建渦陽(yáng)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)。 項(xiàng)目整體主題定位：皖北大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)大市場(chǎng) 　　目前，渦陽(yáng)及周邊縣市農(nóng)副產(chǎn)品有著相當(dāng)?shù)纳a(chǎn)規(guī)模，而渦陽(yáng)縣卻無(wú)一處專(zhuān)業(yè)化和規(guī)?；霓r(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)的，老市場(chǎng)是八十年代建設(shè)的，難以滿足農(nóng)副產(chǎn)品交易和流通的需求，為了加大同皖北周邊縣市的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，推動(dòng)皖北經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。因此，安徽渦陽(yáng)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)大市場(chǎng)的建設(shè)，對(duì)于建立健全農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈，搭建交易平臺(tái)，推動(dòng)皖北農(nóng)產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；袌?chǎng)建設(shè)，帶動(dòng)皖北經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展是十分必要的?！　№槕?yīng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加、消費(fèi)市場(chǎng)和消費(fèi)方式變化以及渦陽(yáng)縣城市新形象、消費(fèi)新理念的要求。與縣城內(nèi)其它商業(yè)配套設(shè)施形成獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特色，提升本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。 經(jīng)營(yíng)是皖北農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)的核心功能，滿足市場(chǎng)需求是農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。本項(xiàng)目的整體風(fēng)格主要體現(xiàn)，針對(duì)項(xiàng)目的體量而言，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、服務(wù)功能以及經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)，項(xiàng)目整體的空間環(huán)境和營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境。整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色鮮明，各業(yè)種及類(lèi)別細(xì)分明確，充分適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣并滿足其消費(fèi)需求。 皖北農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)的核心功能：規(guī)模化、規(guī)范化、電子化、品牌化、特色化。 規(guī)模化：看市場(chǎng)，首先看體量，80000平方之農(nóng)副產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，226113平方米項(xiàng)目總建筑面積，多元化的經(jīng)營(yíng)格局，眾多的農(nóng)副產(chǎn)品，火爆的交易場(chǎng)景，足以彰顯市場(chǎng)規(guī)?；?yīng)。 規(guī)范化：無(wú)論是在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、服務(wù)功能以及經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)，還是在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，緊緊圍繞目標(biāo)市場(chǎng)的消費(fèi)特征，環(huán)境、商品、服務(wù)各個(gè)經(jīng)營(yíng)因素都要求新，遵循市場(chǎng)規(guī)律，規(guī)范市場(chǎng)、強(qiáng)化管理、合理經(jīng)營(yíng)、引導(dǎo)消費(fèi)。 現(xiàn)代化：社會(huì)的進(jìn)步市場(chǎng)的發(fā)展，批發(fā)市場(chǎng)中逐漸導(dǎo)入電子結(jié)算，網(wǎng)上交易、快速綠色通道功能。 品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂(lè)店、品牌餐飲店、品牌專(zhuān)業(yè)店、品牌專(zhuān)賣(mài)店以及各業(yè)態(tài)區(qū)品牌專(zhuān)柜共同構(gòu)成項(xiàng)目的品牌經(jīng)營(yíng)特色。在項(xiàng)目功能組合設(shè)計(jì)和招商時(shí)，對(duì)引進(jìn)品牌進(jìn)行合理分類(lèi)、科學(xué)布局、有效管理，不僅堅(jiān)持每個(gè)業(yè)態(tài)區(qū)、每個(gè)功能區(qū)經(jīng)營(yíng)品牌商品，而且讓整個(gè)項(xiàng)目成為本地知名商業(yè)品牌。 特色化：是指項(xiàng)目總體的經(jīng)營(yíng)要體現(xiàn)出核心競(jìng)爭(zhēng)力和特色優(yōu)勢(shì)。以品牌化體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)規(guī)范，時(shí)尚化體現(xiàn)前衛(wèi)流行，個(gè)性化體現(xiàn)“以人為本”，使本項(xiàng)目在皖北地區(qū)樹(shù)立農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)典范形象。 緊扣項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位和主題定位，圍繞大型綜合性購(gòu)物中心的特征確定本項(xiàng)目的功能定位，滿足新型集批發(fā)、配送、冷藏保鮮、電子結(jié)算、網(wǎng)上交易、餐飲、休閑商務(wù)等功能于一體的“一站式”服務(wù)需求，融現(xiàn)代化、多功能，商貿(mào)、信息、辦公、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、賓館、娛樂(lè)、休閑、住房為一體，集批零兼營(yíng)于一身的一流綜合性批發(fā)大市場(chǎng)。 批發(fā)、配送、冷藏保鮮、電子結(jié)算、網(wǎng)上交易、餐飲、休閑商務(wù)。 批發(fā)、配送、冷藏保鮮是項(xiàng)目的主體部分，%。 電子結(jié)算、網(wǎng)上交易是新型的服務(wù)設(shè)施，占本項(xiàng)目整體面積2%。 餐飲功能作為購(gòu)物功能的補(bǔ)充和延伸，讓顧客充分體驗(yàn)購(gòu)物的便利與樂(lè)趣。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，%。 休閑是指本項(xiàng)目的購(gòu)物環(huán)境、營(yíng)銷(xiāo)等各個(gè)方面，都為顧客營(yíng)造一個(gè)輕松愉悅的氛圍，讓顧客身心放松，感覺(jué)隨意，體會(huì)休閑。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，%。 娛樂(lè)商務(wù)功能作為本項(xiàng)目的配套功能之一，與項(xiàng)目休閑功能有機(jī)結(jié)合，為顧客和商務(wù)人士提供良好的交往活動(dòng)平臺(tái)合理配置，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目室內(nèi)主題公園的設(shè)計(jì)風(fēng)格，使其成為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色之一。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，%。 項(xiàng)目整體目標(biāo)客戶定位：從事農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)者和市場(chǎng)商鋪的投資者 渦陽(yáng)西城大市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商戶，可以成為第一批目標(biāo)客戶和經(jīng)營(yíng)商戶。 本縣內(nèi)追求貨幣保值、增值的純投資者，包括相當(dāng)一部分農(nóng)民工。 本市轄三縣一區(qū)及外來(lái)人口來(lái)渦陽(yáng)市做生意兼投資者。 是提升本項(xiàng)目的品牌價(jià)值和創(chuàng)造新商圈的發(fā)展要求。 　　本項(xiàng)目以設(shè)施配套、功能齊全的商業(yè)業(yè)態(tài)填補(bǔ)了本縣大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，直面老市場(chǎng)的薄弱環(huán)節(jié)，從根本上贏得項(xiàng)目的生存、競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展的空間。同時(shí)，項(xiàng)目的科學(xué)規(guī)劃、合理布局、規(guī)范管理、時(shí)尚消費(fèi)的品牌商業(yè)形象，在一定程度上取得了成功，導(dǎo)致消費(fèi)需求市場(chǎng)變化加劇，潛在的品牌消費(fèi)、時(shí)尚消費(fèi)市場(chǎng)能量巨大。本項(xiàng)目運(yùn)作的目的，除收回項(xiàng)目投資、獲得基本的經(jīng)濟(jì)回報(bào)外，更注重體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的社會(huì)價(jià)值。項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)不是簡(jiǎn)單計(jì)算地產(chǎn)銷(xiāo)售的資金回報(bào)，而是綜合評(píng)估項(xiàng)目產(chǎn)生的投資回報(bào)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)價(jià)值，實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)知名品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，以渦陽(yáng)縣為基礎(chǔ)，輻射整個(gè)皖北地區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃開(kāi)創(chuàng)良好的開(kāi)端。 　　主力商圈：本城區(qū)5公里范圍內(nèi)?！　〈沃髁ι倘Γ罕究h轄區(qū)50公里范圍內(nèi)。輻射商圈：皖北地區(qū)100公里范圍內(nèi)。 　　綜合考慮了渦陽(yáng)縣，目前的各類(lèi)消費(fèi)群體總量、消費(fèi)能力，確定本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶?！　∽畲笙薅鹊匕l(fā)揮地源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大投資回報(bào)的需要。為了保證項(xiàng)目及時(shí)回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益，需要最大限度地提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，在保證本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高附加商業(yè)價(jià)值，使整體價(jià)值隨著項(xiàng)目發(fā)展實(shí)現(xiàn)逐步升值，這是在進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)需要考慮的關(guān)鍵因素。　　以其獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特色，巨大的商業(yè)規(guī)模、德源實(shí)業(yè)強(qiáng)大的實(shí)力和超前的戰(zhàn)略意識(shí)、運(yùn)作理念，在皖北地區(qū)未來(lái)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中顯現(xiàn)出巨大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 根據(jù)我們對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)入調(diào)研和深入分析，本項(xiàng)目的入市定價(jià)應(yīng)當(dāng)采取低開(kāi)高走的策略，其入市定價(jià)應(yīng)當(dāng)較具彈性空間，入市時(shí)富有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，能讓先購(gòu)買(mǎi)者其物業(yè)得以升值，同時(shí)使投資人士的投資具有炒作的空間。但也應(yīng)注意，入市價(jià)格太低并非好事，這樣會(huì)使購(gòu)買(mǎi)者認(rèn)為發(fā)展商對(duì)物業(yè)沒(méi)有足夠的信心，所以定價(jià)適當(dāng)與否是影響銷(xiāo)售至關(guān)重要的因素。 通過(guò)我們市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，反復(fù)比較周邊項(xiàng)目和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格銷(xiāo)售政策，本著“順利啟動(dòng)，逐月提升”的價(jià)格策略，考慮到項(xiàng)目成本又考慮項(xiàng)目市場(chǎng)接受能力，擬定項(xiàng)目銷(xiāo)售定價(jià)。 渦陽(yáng)大市場(chǎng)入市價(jià)格意見(jiàn)： 整個(gè)渦陽(yáng)市場(chǎng)定位中，可參考郝莊農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)、得豐大廈、城西市場(chǎng)、稚河樓市場(chǎng)第六章 營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)鏈細(xì)分為：縱向的“生物鏈”與橫向的“價(jià)值鏈”。“生物鏈”喻意商業(yè)地產(chǎn)的五方相關(guān)利益主體：投資者——開(kāi)發(fā)商——營(yíng)運(yùn)商（含商鋪小投資商）——經(jīng)營(yíng)者——終端消費(fèi)者，五方有各自不同的利益點(diǎn)及利益源。 “價(jià)值鏈”實(shí)指“生物鏈”各環(huán)節(jié)對(duì)應(yīng)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)體：投資價(jià)值——開(kāi)發(fā)價(jià)值——租賃價(jià)值——商業(yè)價(jià)值——商品價(jià)值。這就要求德源實(shí)業(yè)的決策層——管理層——執(zhí)行層作好項(xiàng)目的運(yùn)籌和各項(xiàng)工作，從做企業(yè)，做市場(chǎng)入手，創(chuàng)造需求、引領(lǐng)消費(fèi)，全新全意全程服務(wù)，打造皖北地區(qū)最大的綜合性批發(fā)市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的開(kāi)發(fā)投資價(jià)值和社會(huì)效益。 　　緊密?chē)@“集物流、農(nóng)貿(mào)交易、信息、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)、住宅、消防、保安、通訊、金融、保險(xiǎn)、法律、綠色通道、飲食等配套為一體”這一優(yōu)勢(shì)，確立“渦陽(yáng)第一個(gè)升級(jí)換代的龍頭大市場(chǎng)，皖北地區(qū)最大的農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)”的鮮明定位，將物業(yè)品質(zhì)升華到商貿(mào)市場(chǎng)的新境界，倡導(dǎo)“商道文化、文明交易”這一新的經(jīng)營(yíng)方式。 　　緊密?chē)@定位，實(shí)行高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高質(zhì)量建設(shè)、高水平服務(wù)，釋放“現(xiàn)代化、高起點(diǎn)、綜合性，大市場(chǎng)、大流通、多功能”這一內(nèi)在特質(zhì)，采用全新的市場(chǎng)交易概念，現(xiàn)代化電腦管理與現(xiàn)代化、高起點(diǎn)的“綜合大市場(chǎng)”形象完美融合，塑造物業(yè)的獨(dú)特個(gè)性。 開(kāi)發(fā)商與各經(jīng)營(yíng)戶（業(yè)主）聯(lián)手首倡導(dǎo)：電子交易、不售假貨、放心市場(chǎng)！這將為開(kāi)發(fā)商贏得市民廣泛信譽(yù)，從而保證經(jīng)營(yíng)戶的整體利益長(zhǎng)期受到保護(hù)，塑造“永續(xù)經(jīng)營(yíng)、持久發(fā)展”的個(gè)性物業(yè)形象。 ：整合大市場(chǎng)成熟資源，占領(lǐng)西城區(qū)繁華中心制高點(diǎn)。全方位推廣宣傳“現(xiàn)代化、高起點(diǎn)、綜合性、大市場(chǎng)、大流通、多功能”這一特質(zhì)，創(chuàng)造“文明市場(chǎng)、財(cái)富源泉”的社會(huì)價(jià)值形象。 a、良好的大市場(chǎng)品牌效應(yīng)——皖北地區(qū)最大的綜合性農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。 b、科學(xué)的大市場(chǎng)功能布局——拓展式結(jié)構(gòu)，規(guī)范化，集物流、倉(cāng)儲(chǔ)、交易等于一體。 c、超前的大市場(chǎng)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)——全員營(yíng)銷(xiāo)、全程營(yíng)銷(xiāo)、公關(guān)營(yíng)銷(xiāo)及一站式服務(wù)。 d、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理——組織專(zhuān)業(yè)公司對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范管理，為客商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 ，使本項(xiàng)目成為區(qū)域性知名大市場(chǎng)，使其美譽(yù)度、知名度在業(yè)界和市民心中不斷提高。 我們將從以下幾個(gè)方面著手： a、提升整個(gè)市場(chǎng)的含金量，推廣過(guò)程中，對(duì)渦陽(yáng)大市場(chǎng)實(shí)行有效整合，體現(xiàn)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的“多贏”經(jīng)營(yíng)理念，充分體現(xiàn)“一根筷子與十根筷子”的關(guān)系。 b、做好“文明市場(chǎng)”投資、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)觀念的引導(dǎo)。 c、增強(qiáng)“文明市場(chǎng)”的文化內(nèi)涵。 向文化底蘊(yùn)深、素質(zhì)高、配套全、服務(wù)好的方向努力。增加對(duì)市場(chǎng)附加值的投入，是提升市場(chǎng)素質(zhì)的重要手段。對(duì)市場(chǎng)信譽(yù)及品牌的引導(dǎo)和塑造，注重社會(huì)效益，增加對(duì)管理的投入，如市場(chǎng)社區(qū)休閑區(qū)、燈光、夜景；市場(chǎng)文明治安管理等等。 　　創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式是本項(xiàng)目產(chǎn)品正確定位之后最關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)?！　「鶕?jù)渦陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和本市場(chǎng)的特點(diǎn)，最佳的營(yíng)銷(xiāo)模式是：以直（行）銷(xiāo)為主、坐銷(xiāo)為輔、公關(guān)營(yíng)銷(xiāo)、參展及充分組合各種銷(xiāo)售渠道，建立一種新型的行之有效的營(yíng)銷(xiāo)模式。 、直銷(xiāo)的特點(diǎn)及區(qū)別　　單一的坐銷(xiāo)或直銷(xiāo)各有優(yōu)缺點(diǎn)。　　坐銷(xiāo)是目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售中最普遍最主要的方式，即所有售樓員都坐在售樓部里等待客戶上門(mén)，然后向客戶介紹和推銷(xiāo)樓盤(pán)?！　≈变N(xiāo)一般指營(yíng)銷(xiāo)人員針對(duì)目標(biāo)客戶直接去拜訪并推銷(xiāo)產(chǎn)品或在目標(biāo)客群集中的區(qū)域散發(fā)宣傳資料和勸購(gòu)新產(chǎn)品。　　房地產(chǎn)坐銷(xiāo)與直銷(xiāo)的特點(diǎn)如下表：形式區(qū)別坐銷(xiāo)直銷(xiāo)主動(dòng)性售樓員較主動(dòng)，能在售樓部這個(gè)專(zhuān)門(mén)的環(huán)境里進(jìn)行推銷(xiāo)。售樓員就像服務(wù)員一樣，必須以客戶為主，以客戶及客戶所處的環(huán)境為中心，受干擾性較大?？蛻舭盐諏?duì)客戶把握的準(zhǔn)確率較高，而且能及時(shí)知道客戶一些看法和要求，成交率也較高?！皬V種薄收”，難以準(zhǔn)確把握客戶的心理及需求，成效機(jī)率較小，但因發(fā)布面廣，故總數(shù)也較可觀。 作用詳細(xì)介紹，促成簽約。找到意向客戶；行動(dòng)或口碑傳播等于還做了廣告。成功的關(guān)鍵售樓員的營(yíng)銷(xiāo)技巧目標(biāo)的準(zhǔn)確選擇人員要求少而精多而專(zhuān)培訓(xùn)要點(diǎn)多進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技巧培訓(xùn)多進(jìn)行激勵(lì)性培訓(xùn)配合投入廣告投入較多廣告投入較小綜合特點(diǎn)能有效成交能廣泛尋找目標(biāo)客戶組織管理重在管理重在組織 　　直銷(xiāo)效果好壞的關(guān)鍵既然是如何找到目標(biāo)客戶，那么必須對(duì)直銷(xiāo)對(duì)象、直銷(xiāo)區(qū)域和直銷(xiāo)環(huán)境進(jìn)行充分的調(diào)查、研究和分析。使我們的產(chǎn)品定位、客戶群定位與以上幾個(gè)方面最大化相吻合。我們認(rèn)為可以選擇以下直銷(xiāo)區(qū)域： a、項(xiàng)目附近：周邊幾大市場(chǎng)業(yè)主或客戶；老城區(qū)，業(yè)主戀舊情結(jié)，是本市場(chǎng)客戶的重點(diǎn)區(qū)域，也是我們首先要攻克的戰(zhàn)場(chǎng)。 b、車(chē)站客戶區(qū)域：此區(qū)域各種人來(lái)人往，尤其是老人、中年人、青年、小孩都有，而且人們對(duì)此市場(chǎng)非常熟悉，在此直銷(xiāo)能擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響和知名度，并尋找一些目標(biāo)客戶及其他有意向投資的客戶。 c、向陽(yáng)路、勝利路、建設(shè)路：是本縣中心繁華