【正文】 業(yè)經(jīng)濟實力雄厚、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營理念超前，從根本上保障了本項目能夠建設(shè)并成功運營的一個標(biāo)準(zhǔn)的皖北大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。 渦陽現(xiàn)有的城市農(nóng)副產(chǎn)品批商業(yè)設(shè)施基本屬于傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，缺乏集批發(fā)、配送、冷藏保鮮、電子結(jié)算、網(wǎng)上交易、餐飲、休閑商務(wù)等功能于一體的“一站式”服務(wù)的綜合性農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài)，本項目正好填充城市商業(yè)發(fā)展的空白，既能發(fā)揮本項目規(guī)模大的競爭優(yōu)勢，又能通過科學(xué)組合各種服務(wù)功能，滿足消費者各種消費需求，發(fā)揮本項目服務(wù)功能全的競爭優(yōu)勢。包括運營的每一細(xì)節(jié)，體現(xiàn)親切、人性、方便、舒適、時尚、潮流的項目形象；通過品牌經(jīng)營保證商品質(zhì)量的優(yōu)良；通過時尚渲染保證商業(yè)經(jīng)營的文化氣息；通過文化滲透保證對商品質(zhì)量和人員服務(wù)的管理；通過質(zhì)量和服務(wù)的管理促進(jìn)企業(yè)文化的提升。通過各種經(jīng)營因素形成商業(yè)經(jīng)營的綜合價值，進(jìn)而打造一個有品位的項目，創(chuàng)造一個知名的商業(yè)品牌。 商業(yè)新業(yè)態(tài)——網(wǎng)上交易、管理新典范——電子結(jié)算。 　 本項目規(guī)模大、功能全，是新型集批發(fā)、配送、冷藏保鮮、電子結(jié)算、網(wǎng)上交易、餐飲、休閑商務(wù)等功能于一體的“一站式”服務(wù)的綜合性農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài)。城市新形象。本項目建設(shè)將作為渦陽縣政府形象工程來規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè)，綜合考慮城市經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)程的需要、居民生活及消費習(xí)慣的變化及城市商業(yè)未來發(fā)展趨勢，同時致力于提升項目所在商圈發(fā)展水平的需要，項目作為渦陽縣展示城市的窗口，充分展示政府致力于發(fā)展經(jīng)濟、提高人民生活質(zhì)量的政府新形象；充分展示本項目管理規(guī)范、商品時尚、營銷現(xiàn)代、理念超前的現(xiàn)代新型商業(yè)新形象。 隨著全國新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快，國家不斷加大對農(nóng)村投入力度，各項支農(nóng)惠農(nóng)政策不斷出臺和落實，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟將全面快速發(fā)展。農(nóng)副產(chǎn)品交易是一個地區(qū)發(fā)展地方區(qū)域經(jīng)濟不可短少和重要組成部分，它控制農(nóng)副產(chǎn)品市場，決定著農(nóng)業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)，影響著地方經(jīng)濟。渦陽縣屬農(nóng)業(yè)大縣，總?cè)丝?47萬人，其中農(nóng)業(yè)人口124萬人，%，全年糧食產(chǎn)量100余萬噸，棉花產(chǎn)量1萬余噸，油料產(chǎn)量3萬余噸。隨著渦陽縣經(jīng)濟水平的不斷提高，城市規(guī)模不斷擴大，城市的影響力和輻射力持續(xù)增強。做為皖北地區(qū)重要的經(jīng)濟中心和交通樞紐，完善農(nóng)產(chǎn)品“供產(chǎn)銷”產(chǎn)業(yè)鏈，充分發(fā)揮市場潛力，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，建設(shè)專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)農(nóng)副產(chǎn)品市場尤為重要。經(jīng)渦陽縣發(fā)改委批準(zhǔn)立項，渦陽縣人民政府決定在縣城關(guān)鎮(zhèn)建渦陽農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)農(nóng)副產(chǎn)品市場。 項目整體主題定位：皖北大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)大市場 　　目前，渦陽及周邊縣市農(nóng)副產(chǎn)品有著相當(dāng)?shù)纳a(chǎn)規(guī)模，而渦陽縣卻無一處專業(yè)化和規(guī)?；霓r(nóng)副產(chǎn)品交易市場的，老市場是八十年代建設(shè)的，難以滿足農(nóng)副產(chǎn)品交易和流通的需求，為了加大同皖北周邊縣市的經(jīng)濟聯(lián)系，推動皖北經(jīng)濟快速發(fā)展。因此，安徽渦陽農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)大市場的建設(shè)，對于建立健全農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈，搭建交易平臺，推動皖北農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)化、規(guī)?；袌鼋ㄔO(shè)，帶動皖北經(jīng)濟快速發(fā)展是十分必要的?！　№槕?yīng)城市經(jīng)濟發(fā)展、收入增加、消費市場和消費方式變化以及渦陽縣城市新形象、消費新理念的要求。與縣城內(nèi)其它商業(yè)配套設(shè)施形成獨特的經(jīng)營特色，提升本項目的競爭力。 經(jīng)營是皖北農(nóng)副產(chǎn)品大市場的核心功能，滿足市場需求是農(nóng)副產(chǎn)品大市場的運營目標(biāo)。本項目的整體風(fēng)格主要體現(xiàn)，針對項目的體量而言，項目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、服務(wù)功能以及經(jīng)營商品的特點，項目整體的空間環(huán)境和營銷環(huán)境。整個項目的經(jīng)營特色鮮明，各業(yè)種及類別細(xì)分明確，充分適應(yīng)消費者的消費習(xí)慣并滿足其消費需求。 皖北農(nóng)副產(chǎn)品大市場的核心功能：規(guī)?；?、規(guī)范化、電子化、品牌化、特色化。 規(guī)模化：看市場，首先看體量，80000平方之農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場，226113平方米項目總建筑面積，多元化的經(jīng)營格局，眾多的農(nóng)副產(chǎn)品，火爆的交易場景，足以彰顯市場規(guī)?；?yīng)。 規(guī)范化：無論是在項目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、服務(wù)功能以及經(jīng)營商品的特點，還是在項目運營中，緊緊圍繞目標(biāo)市場的消費特征，環(huán)境、商品、服務(wù)各個經(jīng)營因素都要求新，遵循市場規(guī)律，規(guī)范市場、強化管理、合理經(jīng)營、引導(dǎo)消費。 現(xiàn)代化：社會的進(jìn)步市場的發(fā)展，批發(fā)市場中逐漸導(dǎo)入電子結(jié)算，網(wǎng)上交易、快速綠色通道功能。 品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、品牌專業(yè)店、品牌專賣店以及各業(yè)態(tài)區(qū)品牌專柜共同構(gòu)成項目的品牌經(jīng)營特色。在項目功能組合設(shè)計和招商時，對引進(jìn)品牌進(jìn)行合理分類、科學(xué)布局、有效管理，不僅堅持每個業(yè)態(tài)區(qū)、每個功能區(qū)經(jīng)營品牌商品，而且讓整個項目成為本地知名商業(yè)品牌。 特色化：是指項目總體的經(jīng)營要體現(xiàn)出核心競爭力和特色優(yōu)勢。以品牌化體現(xiàn)經(jīng)營規(guī)范，時尚化體現(xiàn)前衛(wèi)流行，個性化體現(xiàn)“以人為本”，使本項目在皖北地區(qū)樹立農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場典范形象。 緊扣項目的業(yè)態(tài)定位和主題定位，圍繞大型綜合性購物中心的特征確定本項目的功能定位，滿足新型集批發(fā)、配送、冷藏保鮮、電子結(jié)算、網(wǎng)上交易、餐飲、休閑商務(wù)等功能于一體的“一站式”服務(wù)需求，融現(xiàn)代化、多功能，商貿(mào)、信息、辦公、物流、倉儲、賓館、娛樂、休閑、住房為一體，集批零兼營于一身的一流綜合性批發(fā)大市場。 批發(fā)、配送、冷藏保鮮、電子結(jié)算、網(wǎng)上交易、餐飲、休閑商務(wù)。 批發(fā)、配送、冷藏保鮮是項目的主體部分，%。 電子結(jié)算、網(wǎng)上交易是新型的服務(wù)設(shè)施，占本項目整體面積2%。 餐飲功能作為購物功能的補充和延伸，讓顧客充分體驗購物的便利與樂趣。在項目功能組合規(guī)劃中，%。 休閑是指本項目的購物環(huán)境、營銷等各個方面，都為顧客營造一個輕松愉悅的氛圍，讓顧客身心放松，感覺隨意，體會休閑。在項目功能組合規(guī)劃中，%。 娛樂商務(wù)功能作為本項目的配套功能之一，與項目休閑功能有機結(jié)合，為顧客和商務(wù)人士提供良好的交往活動平臺合理配置，充分體現(xiàn)本項目室內(nèi)主題公園的設(shè)計風(fēng)格，使其成為項目的經(jīng)營特色之一。在項目功能組合規(guī)劃中，%。 項目整體目標(biāo)客戶定位：從事農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營者和市場商鋪的投資者 渦陽西城大市場的經(jīng)營商戶，可以成為第一批目標(biāo)客戶和經(jīng)營商戶。 本縣內(nèi)追求貨幣保值、增值的純投資者，包括相當(dāng)一部分農(nóng)民工。 本市轄三縣一區(qū)及外來人口來渦陽市做生意兼投資者。 是提升本項目的品牌價值和創(chuàng)造新商圈的發(fā)展要求。 　　本項目以設(shè)施配套、功能齊全的商業(yè)業(yè)態(tài)填補了本縣大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，直面老市場的薄弱環(huán)節(jié)，從根本上贏得項目的生存、競爭和發(fā)展的空間。同時，項目的科學(xué)規(guī)劃、合理布局、規(guī)范管理、時尚消費的品牌商業(yè)形象，在一定程度上取得了成功，導(dǎo)致消費需求市場變化加劇，潛在的品牌消費、時尚消費市場能量巨大。本項目運作的目的，除收回項目投資、獲得基本的經(jīng)濟回報外，更注重體現(xiàn)經(jīng)濟實體的社會價值。項目的發(fā)展目標(biāo)不是簡單計算地產(chǎn)銷售的資金回報，而是綜合評估項目產(chǎn)生的投資回報、經(jīng)濟效益和社會價值，實施商業(yè)地產(chǎn)知名品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，以渦陽縣為基礎(chǔ)，輻射整個皖北地區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃開創(chuàng)良好的開端。 　　主力商圈：本城區(qū)5公里范圍內(nèi)?！　〈沃髁ι倘Γ罕究h轄區(qū)50公里范圍內(nèi)。輻射商圈：皖北地區(qū)100公里范圍內(nèi)。 　　綜合考慮了渦陽縣，目前的各類消費群體總量、消費能力，確定本項目的目標(biāo)客戶?！　∽畲笙薅鹊匕l(fā)揮地源優(yōu)勢，擴大投資回報的需要。為了保證項目及時回籠資金，實現(xiàn)項目運營收益，需要最大限度地提升本項目的商業(yè)價值，在保證本項目房地產(chǎn)價值得到實現(xiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高附加商業(yè)價值，使整體價值隨著項目發(fā)展實現(xiàn)逐步升值，這是在進(jìn)行項目定位時需要考慮的關(guān)鍵因素?！　∫云洫毺氐慕?jīng)營特色，巨大的商業(yè)規(guī)模、德源實業(yè)強大的實力和超前的戰(zhàn)略意識、運作理念，在皖北地區(qū)未來的商業(yè)競爭中顯現(xiàn)出巨大的競爭優(yōu)勢。 根據(jù)我們對目標(biāo)市場的細(xì)入調(diào)研和深入分析，本項目的入市定價應(yīng)當(dāng)采取低開高走的策略，其入市定價應(yīng)當(dāng)較具彈性空間，入市時富有較強的市場競爭力，能讓先購買者其物業(yè)得以升值，同時使投資人士的投資具有炒作的空間。但也應(yīng)注意，入市價格太低并非好事，這樣會使購買者認(rèn)為發(fā)展商對物業(yè)沒有足夠的信心，所以定價適當(dāng)與否是影響銷售至關(guān)重要的因素。 通過我們市場調(diào)研結(jié)果，反復(fù)比較周邊項目和競爭對手的價格銷售政策，本著“順利啟動，逐月提升”的價格策略，考慮到項目成本又考慮項目市場接受能力，擬定項目銷售定價。 渦陽大市場入市價格意見： 整個渦陽市場定位中，可參考郝莊農(nóng)副產(chǎn)品市場、得豐大廈、城西市場、稚河樓市場第六章 營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)整合營銷運營鏈細(xì)分為：縱向的“生物鏈”與橫向的“價值鏈”?！吧镦湣庇饕馍虡I(yè)地產(chǎn)的五方相關(guān)利益主體：投資者——開發(fā)商——營運商（含商鋪小投資商）——經(jīng)營者——終端消費者，五方有各自不同的利益點及利益源。 “價值鏈”實指“生物鏈”各環(huán)節(jié)對應(yīng)的價值實現(xiàn)體：投資價值——開發(fā)價值——租賃價值——商業(yè)價值——商品價值。這就要求德源實業(yè)的決策層——管理層——執(zhí)行層作好項目的運籌和各項工作，從做企業(yè)，做市場入手，創(chuàng)造需求、引領(lǐng)消費，全新全意全程服務(wù)，打造皖北地區(qū)最大的綜合性批發(fā)市場，以實現(xiàn)預(yù)期的開發(fā)投資價值和社會效益。 　　緊密圍繞“集物流、農(nóng)貿(mào)交易、信息、辦公、倉儲、住宅、消防、保安、通訊、金融、保險、法律、綠色通道、飲食等配套為一體”這一優(yōu)勢，確立“渦陽第一個升級換代的龍頭大市場，皖北地區(qū)最大的農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場”的鮮明定位，將物業(yè)品質(zhì)升華到商貿(mào)市場的新境界，倡導(dǎo)“商道文化、文明交易”這一新的經(jīng)營方式。 　　緊密圍繞定位，實行高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、高質(zhì)量建設(shè)、高水平服務(wù)，釋放“現(xiàn)代化、高起點、綜合性，大市場、大流通、多功能”這一內(nèi)在特質(zhì)，采用全新的市場交易概念，現(xiàn)代化電腦管理與現(xiàn)代化、高起點的“綜合大市場”形象完美融合，塑造物業(yè)的獨特個性。 開發(fā)商與各經(jīng)營戶（業(yè)主）聯(lián)手首倡導(dǎo)：電子交易、不售假貨、放心市場！這將為開發(fā)商贏得市民廣泛信譽，從而保證經(jīng)營戶的整體利益長期受到保護(hù)，塑造“永續(xù)經(jīng)營、持久發(fā)展”的個性物業(yè)形象。 ：整合大市場成熟資源，占領(lǐng)西城區(qū)繁華中心制高點。全方位推廣宣傳“現(xiàn)代化、高起點、綜合性、大市場、大流通、多功能”這一特質(zhì)，創(chuàng)造“文明市場、財富源泉”的社會價值形象。 a、良好的大市場品牌效應(yīng)——皖北地區(qū)最大的綜合性農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。 b、科學(xué)的大市場功能布局——拓展式結(jié)構(gòu)，規(guī)范化，集物流、倉儲、交易等于一體。 c、超前的大市場創(chuàng)新營銷——全員營銷、全程營銷、公關(guān)營銷及一站式服務(wù)。 d、專業(yè)化的物業(yè)管理——組織專業(yè)公司對市場進(jìn)行規(guī)范管理，為客商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 ，使本項目成為區(qū)域性知名大市場，使其美譽度、知名度在業(yè)界和市民心中不斷提高。 我們將從以下幾個方面著手： a、提升整個市場的含金量，推廣過程中，對渦陽大市場實行有效整合，體現(xiàn)商業(yè)競爭的“多贏”經(jīng)營理念，充分體現(xiàn)“一根筷子與十根筷子”的關(guān)系。 b、做好“文明市場”投資、經(jīng)營和消費觀念的引導(dǎo)。 c、增強“文明市場”的文化內(nèi)涵。 向文化底蘊深、素質(zhì)高、配套全、服務(wù)好的方向努力。增加對市場附加值的投入，是提升市場素質(zhì)的重要手段。對市場信譽及品牌的引導(dǎo)和塑造，注重社會效益，增加對管理的投入，如市場社區(qū)休閑區(qū)、燈光、夜景；市場文明治安管理等等。 　　創(chuàng)新營銷模式是本項目產(chǎn)品正確定位之后最關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)?！　「鶕?jù)渦陽房地產(chǎn)市場和本市場的特點，最佳的營銷模式是：以直（行）銷為主、坐銷為輔、公關(guān)營銷、參展及充分組合各種銷售渠道，建立一種新型的行之有效的營銷模式。 、直銷的特點及區(qū)別　　單一的坐銷或直銷各有優(yōu)缺點?！　∽N是目前房地產(chǎn)銷售中最普遍最主要的方式，即所有售樓員都坐在售樓部里等待客戶上門，然后向客戶介紹和推銷樓盤。　　直銷一般指營銷人員針對目標(biāo)客戶直接去拜訪并推銷產(chǎn)品或在目標(biāo)客群集中的區(qū)域散發(fā)宣傳資料和勸購新產(chǎn)品?！　》康禺a(chǎn)坐銷與直銷的特點如下表：形式區(qū)別坐銷直銷主動性售樓員較主動，能在售樓部這個專門的環(huán)境里進(jìn)行推銷。售樓員就像服務(wù)員一樣，必須以客戶為主，以客戶及客戶所處的環(huán)境為中心，受干擾性較大?？蛻舭盐諏蛻舭盐盏臏?zhǔn)確率較高，而且能及時知道客戶一些看法和要求，成交率也較高?！皬V種薄收”，難以準(zhǔn)確把握客戶的心理及需求，成效機率較小，但因發(fā)布面廣，故總數(shù)也較可觀。 作用詳細(xì)介紹，促成簽約。找到意向客戶；行動或口碑傳播等于還做了廣告。成功的關(guān)鍵售樓員的營銷技巧目標(biāo)的準(zhǔn)確選擇人員要求少而精多而專培訓(xùn)要點多進(jìn)行專業(yè)技巧培訓(xùn)多進(jìn)行激勵性培訓(xùn)配合投入廣告投入較多廣告投入較小綜合特點能有效成交能廣泛尋找目標(biāo)客戶組織管理重在管理重在組織 　　直銷效果好壞的關(guān)鍵既然是如何找到目標(biāo)客戶，那么必須對直銷對象、直銷區(qū)域和直銷環(huán)境進(jìn)行充分的調(diào)查、研究和分析。使我們的產(chǎn)品定位、客戶群定位與以上幾個方面最大化相吻合。我們認(rèn)為可以選擇以下直銷區(qū)域： a、項目附近：周邊幾大市場業(yè)主或客戶；老城區(qū)，業(yè)主戀舊情結(jié)，是本市場客戶的重點區(qū)域，也是我們首先要攻克的戰(zhàn)場。 b、車站客戶區(qū)域：此區(qū)域各種人來人往，尤其是老人、中年人、青年、小孩都有，而且人們對此市場非常熟悉，在此直銷能擴大本項目的影響和知名度，并尋找一些目標(biāo)客戶及其他有意向投資的客戶。 c、向陽路、勝利路、建設(shè)路：是本縣中心繁華