【導(dǎo)讀】合的國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的物流地產(chǎn)中心。本項(xiàng)目征地93畝，新建建筑。16610萬元，其中建設(shè)投資16545，鋪底流動(dòng)資金65萬元。項(xiàng)目資金全部由企業(yè)自籌。北京***投資有限公司是一家專業(yè)性的物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)企業(yè)。注冊(cè)資金1200萬元。該公司主要通過采用標(biāo)準(zhǔn)的物流商務(wù)中心。目前公司已與美國(guó)旗下的ONTHEBRINK公司，MOBILELIGHT. 藥公司，韓國(guó)PICO商業(yè)大廈等簽訂了意向書。公司已經(jīng)成立了專門的項(xiàng)目組負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，確保項(xiàng)目的時(shí)效性與質(zhì)量。

　　

【正文】 塵措施。同時(shí)，對(duì)各種運(yùn)輸車輛加強(qiáng)日常維護(hù)、檢修，確 保車輛尾氣達(dá)標(biāo)上路。這樣，就不會(huì)給外環(huán)境帶來大的污染。 噪聲 本項(xiàng)目施工期間的噪聲污染，主要是施工機(jī)械及運(yùn)輸車輛所致，聲源有固定式和移動(dòng)式，各施工階段所采用的施工機(jī)械不同，對(duì)環(huán)境造成的施工噪聲污染水平也不同。 土石方階段的主要噪聲源是挖掘機(jī)、推土機(jī)、裝載機(jī)和各種運(yùn)輸車輛等，大多數(shù)為移動(dòng)聲源。 打樁階段的主要噪聲源是各種打樁機(jī)以及一些打井機(jī)、風(fēng)鎬、移動(dòng)式空壓機(jī)等，大多數(shù)為固定聲源，該階段產(chǎn)生的噪聲影響最大。 結(jié)構(gòu)階段是建筑施工中周期最長(zhǎng)的階段 (工期一般為 — 年或者數(shù)年 )，使用的設(shè)備種類較多，噪聲主要來 自運(yùn)輸車輛、汽車吊車、塔式吊車、攪拌機(jī)、振搗棒等，此階段應(yīng)是重點(diǎn)控制施工噪聲的階段。 裝修階段施工時(shí)間較長(zhǎng)，但聲源數(shù)量較少，聲源主要包括砂輪鋸、電鋸、電梯、吊車、切割機(jī)、卷揚(yáng)機(jī)等。 本項(xiàng)目以儲(chǔ)運(yùn)為主，建成后運(yùn)營(yíng)期間噪聲污染源主要來自運(yùn)輸車輛、水泵、庫(kù)房及空調(diào)系統(tǒng)的風(fēng)機(jī)等。其中運(yùn)輸車輛的噪聲一般 80100 dB(A)左右，水泵的噪聲一般 7595 dB(A)左右，風(fēng)機(jī)的噪聲源強(qiáng)一般 8090 dB(A) 左右。 為減少噪聲對(duì)環(huán)境的影響，選用低噪聲或超低噪聲的機(jī)器設(shè) 40 備，設(shè)備基礎(chǔ)采取隔聲、減震、消聲等降噪措施。 各類車輛運(yùn)輸在市場(chǎng)區(qū)內(nèi)禁止車輛鳴笛。 廢水 施工期間的廢水包括施工本身產(chǎn)生的廢水、施工人員的生活污水以及公共衛(wèi)生設(shè)施排水等，施工本身產(chǎn)生的廢水主要包括土方階段降水井排水、結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水以及各種車輛沖洗水等。如果隨意排放會(huì)對(duì)地下水產(chǎn)生危害，在施工中應(yīng)加強(qiáng)管理，廢水采取處理措施，就不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)厮h(huán)境產(chǎn)生大的污染。 運(yùn)營(yíng)期水污染源主要是生活污水。為減少污染，污水將統(tǒng)一排入順義污水處理廠處理后得出水水質(zhì)將達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)。 固體廢棄物 在施工期間產(chǎn)生的固體廢物主要包括原占地構(gòu)筑物拆遷、土方工程 等的棄土、淤泥、施工渣土，損壞或廢棄的各種建筑裝修材料、包裝材料，以及施工人員的生活垃圾等，如果處理不當(dāng)，會(huì)引起揚(yáng)塵污染大氣，或被雨水登淋慮而滲入地下，污染地下水。 項(xiàng)目施工期間，應(yīng)對(duì)這些固體廢物定點(diǎn)堆放，妥善處置，施工人員的生活垃圾送至順義區(qū)垃圾消納廠，施工渣土等及時(shí)清運(yùn)，裝卸及運(yùn)輸過程中采取有效的防塵措施。對(duì)固體廢物分類收集，可利用的固體廢物回收利用，以減少排放。這樣，就不會(huì)產(chǎn)生不良影響。 項(xiàng)目建成后，固體廢物主要為生活垃圾，包括廢紙、垃圾袋、清掃垃圾、包 裝廢棄物等。固體廢物將分類收集，定期清運(yùn)至順 41 義區(qū)垃圾場(chǎng)統(tǒng)一處理，不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生污染。 為美化環(huán)境，本項(xiàng)目建筑總平面布置充分利用空地進(jìn)行綠化，提高綠化面積，美化環(huán)境，減少場(chǎng)內(nèi)車輛及場(chǎng)外道路灰塵對(duì)場(chǎng)區(qū)周圍環(huán)境的污染；沿場(chǎng)區(qū)外圍綠化帶種植闊葉樹種，場(chǎng)內(nèi)空地主要種植草坪。 由于本項(xiàng)目對(duì)交易市場(chǎng)運(yùn)行過程中產(chǎn)生的噪聲、煙塵、廢水、廢料等污染物采取了有效的防治理措施，減少了對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境的影響，完全可以達(dá)到國(guó)家環(huán)保相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求。 本項(xiàng)目在原有土建工程及公用設(shè)施、輔助工程及生活 設(shè)施的基礎(chǔ)上進(jìn)行，以節(jié)省投資和能源的消耗。 建筑節(jié)能 本項(xiàng)目建筑節(jié)能貫徹《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施細(xì)則(DBJ01488)的要求。選用新型保溫性能良好的墻體材料 (包括外墻和內(nèi)墻 )；熱力管網(wǎng)選用良好的保溫系統(tǒng)，屋面采用金屬保溫夾心板，雙屋保溫屋頂采光窗。 節(jié)電 合理選擇高開關(guān)站及變電所位置以接近負(fù)荷中心，節(jié)省 42 輸電線路和輸電損失。 選用低損耗高效電力變壓器，合理選擇變壓器電容，使變壓器在經(jīng)濟(jì)方式下運(yùn)行。 選用節(jié)能型電容、光源和燈具。合理進(jìn)行無功補(bǔ)償，減少無功損耗。 消防措施 在總體布置中，備建筑物之間均設(shè)置 6 米以上的消防環(huán)形通道，以保證消防車安全行使和作業(yè)需要。單體建筑物設(shè)計(jì)滿足《建筑設(shè) 計(jì)防火規(guī)范》的要求。本項(xiàng)目辦公、倉(cāng)儲(chǔ)等建筑為一、二級(jí)耐火等級(jí)，丙類建筑，同一時(shí)消防用水由園區(qū)內(nèi)消防水池和水塔聯(lián)合供給，供水壓力為 。 本工程各建筑物室內(nèi)均設(shè)有室內(nèi)消火拴系統(tǒng)。系統(tǒng)由消防水池、消防泵組、消防管道、消火栓和閥門組成?；馂?zāi)時(shí)，啟動(dòng)消火栓處按鈕即可啟動(dòng)消防泵供水滅火。室外設(shè)置地下式消火栓和生活消防合用環(huán)狀給水管網(wǎng)。在辦公和倉(cāng)儲(chǔ)中心等處配置手提式和推車式干粉滅火器 。 43 第六章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)期 1012個(gè)月。 迫于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，項(xiàng)目盡可能在最短的時(shí)間里完成并交付使用。本項(xiàng)目的建設(shè)工程從開始實(shí)施到交付使用計(jì)劃用時(shí)1012個(gè)月。為使工程按計(jì)劃順利進(jìn)行，要求建設(shè)單位精心組織，周密安排，使設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備交付以及安裝調(diào)試環(huán)節(jié)緊密銜接，交叉進(jìn)行，確保工程建設(shè)如期完成。 本項(xiàng)目的主要工作內(nèi)容包括：項(xiàng)目審批、方案設(shè)計(jì)、土建工程、設(shè)備安裝和調(diào)試、與制造商、零售商、物流公司等簽訂合作協(xié)議。其中土建工程包括辦公及宿舍樓施工 、展廳 辦公 倉(cāng)儲(chǔ)中心施工工程。 具體實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見表 61。 44 表 61 北京 ***物流商務(wù)中心項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 進(jìn)度 項(xiàng)目 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度（月） 2021年 2021年 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 展廳 辦公 倉(cāng)儲(chǔ)中心施工 45 46 第七章 項(xiàng)目組織 機(jī) 構(gòu)與勞動(dòng)定員 公司機(jī)構(gòu)將設(shè)置七個(gè)部門，即財(cái)務(wù)部、人力資源部、公司事務(wù)部、工程部、物業(yè)管理部、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)一部、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)二部。 公司實(shí)行董事長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下的總裁負(fù)責(zé)制?？偛谩⒏笨偛糜啥聲?huì)任免。重大事項(xiàng)須經(jīng)董事會(huì)研究決定通過。 公司組織結(jié)構(gòu)圖 47 公司定員 48 人。項(xiàng)目建成后，所需要的人員由社會(huì)公開招聘。其中管理人員 19人，營(yíng)銷人員 16人，技術(shù)人 員 13人。 具體人員定崗詳見表 71。 表 71 勞動(dòng)定員 序號(hào) 部 門 名 稱 人數(shù) 1 管理人員 19 2 營(yíng)銷人員 16 3 技術(shù)人員 13 合計(jì) 48 48 第八章 投資估算及資金籌措 編制依據(jù) 國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒布的計(jì)投資（ 1993） 530 號(hào)文《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）。 北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 1997 年編制的《北京市建設(shè)工程費(fèi)用》。 ***投資有限公司提供的相關(guān)資料。 編制說明 建筑工程參照類似工程的投資情況進(jìn)行估 算，并根據(jù)工程所在地的人工、材料等價(jià)格做了相應(yīng)的調(diào)整。 設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用是按現(xiàn)行價(jià)格加設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)計(jì)取。 根據(jù)國(guó)家計(jì)委（ 1999） 1340 號(hào)文件規(guī)定，自 1999 年 10月份起，編制和審核項(xiàng)目造價(jià)時(shí)，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)按零計(jì)算。因此本項(xiàng)目不計(jì)取漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，只考慮基本預(yù)備費(fèi)，按 6%計(jì) 取。 土地費(fèi)用：按照市發(fā)改委、市土地局、市財(cái)政局、區(qū)地稅局、市民政局等單位頒發(fā)的有關(guān)文件規(guī)定，每畝建設(shè)用地為30萬費(fèi)用，市政代征地減半收費(fèi)。該項(xiàng)目建設(shè)用地 93畝。累計(jì)土地費(fèi)用 2790萬元。 49 建設(shè)投資 根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容，對(duì)工 程建設(shè)費(fèi)用、其他工程費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)等進(jìn)行了投資估算。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目建設(shè)投資 16545 萬元，其中： 建筑費(fèi)用： 12083萬元 設(shè)備及安裝費(fèi)用： 155萬元 工程建設(shè)其它費(fèi)用： 3371萬元 預(yù)備費(fèi)用： 937萬元 具體各項(xiàng)構(gòu)成詳見附表 1 項(xiàng)目總投資估算表。 流動(dòng)資金估算 根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行估算（詳見附表 4），本項(xiàng)目需流動(dòng)資金 216 萬元，鋪底流動(dòng)資金65萬元。 總投資 本項(xiàng)目總投資共計(jì) 16610 萬元，其中建設(shè)投資 16545 萬元，建設(shè)期利息無，鋪底流動(dòng)資金 65萬元。 資金籌措 項(xiàng)目總投資 16610萬元全部由企業(yè)自籌解決。 資金籌措方案詳見附表 2。 50 51 第九章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)估算依據(jù) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的方法按照國(guó)家計(jì)委頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第二版，以及國(guó)家頒發(fā)的有關(guān)稅收、財(cái)務(wù)制度等相關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。 評(píng)價(jià)計(jì)算期 11年 ,建設(shè)期 1 年。 財(cái)務(wù)的基準(zhǔn)收益率為 10%。 評(píng)價(jià)的本位幣為人民幣元。 收入估算 本項(xiàng)目測(cè)算收入來源主要來自：倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)、展廳業(yè)務(wù)及辦公面積出租業(yè)務(wù)。其中本項(xiàng)目實(shí)施后，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)收入將達(dá)到 2626萬元，展廳業(yè)務(wù)及辦公面積出租業(yè)務(wù)按照相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，估計(jì)分別達(dá)到 730 萬元和 2628 萬元，因此正常年項(xiàng)目總收入預(yù)計(jì)為5986萬元。 產(chǎn)品成本估算 水電汽等消耗費(fèi) 本項(xiàng)目動(dòng)力消耗主要為水、電消耗、冬季供暖和運(yùn)輸油費(fèi)等，消耗指標(biāo)參照前述章節(jié)內(nèi)容，單價(jià)參照采購(gòu)當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行價(jià)格。在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)按不變價(jià)格進(jìn)行測(cè)算。 52 經(jīng)測(cè)算，正常年動(dòng)力消耗費(fèi)為 50萬元。 工資及福利費(fèi) 本項(xiàng)目勞動(dòng)定員 48 人，管理人員、營(yíng)銷人員、工人工資及福利費(fèi)用年平均分別為 、 3 萬元和 。 折舊及攤銷 固定資產(chǎn)折舊采用 平均年限法，建筑工程按 20年進(jìn)行折舊，留殘值 5%，年折舊費(fèi) 618 萬元；設(shè)備按 10年進(jìn)行折舊，留殘值5%，年折舊 15萬元。 土地按 50 年使用權(quán)攤銷，其它遞延資產(chǎn)按 5 年攤銷，不留殘值。 維修費(fèi) 參照同行業(yè)現(xiàn)狀，暫定本項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)按年折舊費(fèi)的30%計(jì)提。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為流動(dòng)資金貸款利息。 銷售費(fèi)用：按營(yíng)業(yè)收入 8%計(jì)，包括在運(yùn)營(yíng)過程中所涉及的招商廣告費(fèi)等。 管理費(fèi)用：按營(yíng)業(yè)收入 10%計(jì)，包括咨詢費(fèi)、辦公費(fèi)等。 總成本費(fèi)用 正常年，總成本費(fèi)用為 2107萬元，經(jīng)營(yíng)成本為 1465 萬 元（詳 53 見附表 3）。 利潤(rùn) 正常年，年利潤(rùn)總額為 3556萬元，年稅后利潤(rùn) 2383 萬元（詳見附表 7）。 、盈利能力分析 正常年投資利潤(rùn)率，投資利稅率 投資利潤(rùn)率： % 投資利稅率： % 、現(xiàn)金流量分析 本項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率稅前、稅后分別為 %和%；凈現(xiàn)值分別為 8503 和 3441 萬元（ 10%折現(xiàn)率）；投資回收期稅前 年、稅后 年（含建設(shè)期）。上述指標(biāo)說明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的贏利能力，經(jīng)濟(jì)效益良好。 盈虧平衡分析 按生產(chǎn)能力利用率計(jì)算的盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）計(jì)算公式為： BEP（ %） =年固定總成本 /（年銷售收入 年可變成本 年銷售稅金及附加 年增值稅） *100%。 經(jīng)計(jì)算，營(yíng)業(yè)收入第一年只要達(dá)到 65%， 第二年、第三年分別達(dá)到 51%和 43%， 企業(yè) 就 可保本不虧損，說明該項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力極強(qiáng)。 54 、敏感性分析 項(xiàng)目的敏感性分析主要從建設(shè)投資、營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)成本三個(gè)因素的變化，來考察項(xiàng)目全投資稅后內(nèi)部收益率的敏感性，見下表所示： 表 91 敏感性分析表 變化因素 10% 5% 基本方案 5% 10% 營(yíng)業(yè)收入 % % % % % 經(jīng)營(yíng)成本 % % % % % 建設(shè)投資 % % % % % 敏感性分析圖0%5%10%15%20%10% 5% 基本方案 5% 10%變化幅度內(nèi)部收益率營(yíng)業(yè)收入 經(jīng)營(yíng)成本 建設(shè)投資 上述敏感性分析圖表表明，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率，其中最敏感的因素為營(yíng)業(yè)收入，其次為經(jīng)營(yíng)成本，但兩者分別下降 10%和 5%，而建設(shè)投資增加 10%和 5%時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率還高于 10%的基準(zhǔn)收益率，因此表明本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的 55 抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 56 第十章 研究結(jié)論 ***物流商務(wù)中心項(xiàng)目作為順義區(qū)大型現(xiàn)代物流中心之一，為了提生北京市的現(xiàn)代物流水平，培育首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，加快構(gòu)建北京國(guó)際化大都市框架的進(jìn)程，實(shí)施本次建設(shè)工程，其建設(shè)符合 首都城市功能的總體 發(fā)展 要求 ，符合順義區(qū)域經(jīng)濟(jì)的