【導(dǎo)讀】規(guī)劃占地面積，總建筑面積40360㎡，其中：辦公樓4800㎡，職工宿舍3360㎡，倉庫14000㎡，展廳6000㎡，交易大棚7800㎡，貨物裝卸場4400㎡。過自籌、銀行貸款方式解決。1．國家發(fā)改委關(guān)于項(xiàng)目建議書內(nèi)容和深度規(guī)定要求；3．項(xiàng)目單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料；4．國家、省有關(guān)技術(shù)規(guī)范及法律法規(guī)；為提高XX縣整體形象，完善城鎮(zhèn)整體功能，XX縣。車站110公里，距過境松桃孟溪站渝懷鐵路80公里?？偯娣e1969平方公里，轄17個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝凇?992年被國務(wù)院列為內(nèi)陸對(duì)外開放縣，1998. 育先進(jìn)縣，全省社會(huì)治安綜合治理模范縣，省級(jí)文明縣城，國珍貴礦泉水”之稱。茶”獲國家地理標(biāo)志保護(hù)。城東部的梵凈山，1986被國務(wù)院劃定為國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)，球范圍內(nèi)迅速發(fā)展。"十五"計(jì)劃綱要明確指出，積極引進(jìn)新型業(yè)態(tài)和技術(shù)，市場和潛在市場的總和，因?yàn)橹挥?PL市場發(fā)生了交易。而且，物流費(fèi)用占GDP的20％，處于一個(gè)較低的水平，有巨大的發(fā)展空間。

　　

【正文】 業(yè)區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)置疏散通道。主要疏散通道應(yīng)當(dāng)直接通向安全出口，寬度不得小于 米；輔助疏散通道寬度不得小于 。 4)安全出口、疏散通道和樓梯口應(yīng)當(dāng)設(shè)置燈光型疏散指示標(biāo)志，疏散指示標(biāo)志應(yīng)當(dāng)明顯、連續(xù)，設(shè)在安全門的頂部、疏散通道和轉(zhuǎn)角處距地面 1 米以下的墻面上，指示標(biāo)志的間距不得大于 10 米。疏散通道應(yīng)同時(shí)設(shè)置蓄光型疏散指示標(biāo)志。 5) 10 千伏電壓等級(jí)且容量在 630 千伏安及其以上的變配電室，應(yīng)當(dāng)安排專人 24 小時(shí)值班 ,值班人員應(yīng)當(dāng)做好值班 24 工作記錄。變配電室應(yīng)設(shè)置防止雨、雪和小動(dòng)物從采光窗、通風(fēng)窗、門、電纜溝等進(jìn)入室內(nèi)的設(shè)施。變配電室的電纜夾層、電纜溝和電纜室應(yīng)采取防水、排水措施。變配電室出入口應(yīng)設(shè)置高度不小于 400 毫米的擋板。 6)展廳 營業(yè)區(qū)域內(nèi)電源線路的設(shè)置，應(yīng)當(dāng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；接、拉臨時(shí)用電線路的，應(yīng)當(dāng)采取有效防護(hù)措施；電器設(shè)備應(yīng)當(dāng)安裝漏電和過載保護(hù)裝置。 7)展廳 在營業(yè)期間，應(yīng)當(dāng)至少每兩小時(shí)對(duì)營業(yè)區(qū)域進(jìn)行1 次安全巡查。營業(yè)開始前和結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面檢查，并做好巡查和檢查記錄。 8)庫房設(shè)計(jì)、使用、庫存物 品的碼放應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。 9)展廳 舉辦大型促銷和社會(huì)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)制定符合規(guī)定要求的活動(dòng)方案和突發(fā)事件應(yīng)急救援預(yù)案，在人員相對(duì)聚集時(shí)，應(yīng)當(dāng)有控制和疏散措施。 第十章 效益及風(fēng)險(xiǎn)分析 第一節(jié) 分析測(cè)算及說明 本項(xiàng)目測(cè)算根據(jù)委托方提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，估算依據(jù)為 貴州 省建筑工程綜合定額（ 1996 年）、 貴州 省安裝工程綜合定額（ 1996年）、本地區(qū)類似工程造價(jià)及現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。本測(cè)算符合有關(guān)部門的規(guī)定和要求。 本項(xiàng)目的計(jì)算期為 20 年 (含建設(shè)期 )。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中按行業(yè)基準(zhǔn)收益率 6%測(cè)算。 25 項(xiàng)目 成本估算 生產(chǎn)成本主要由原輔料及工人工資等制造費(fèi)用構(gòu)成，其中原輔料及動(dòng)力根據(jù)市場價(jià)格分析確定，人員工資按照年工資及福利（含社保、醫(yī)保、失業(yè)保險(xiǎn)） 12021 元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，建筑物、構(gòu)筑物按平均年限法提取折舊 ,折舊年限取 40 年，機(jī)械設(shè)備折舊年限取 10 年、殘值取 5%，設(shè)備修理費(fèi)按固定資產(chǎn)原值的 1%計(jì)。結(jié)合項(xiàng)目投資規(guī)模及上述分析預(yù)測(cè)等情況，達(dá)產(chǎn)后的年總成本費(fèi)用 約 為 14139萬元。 第 二 節(jié) 銷售收入估算 XX 自治縣 XX 商會(huì)倉儲(chǔ)物流建設(shè)項(xiàng)目 投產(chǎn)后， 預(yù)計(jì) 年銷售 收入 約 18648萬，實(shí)現(xiàn) 利稅 1035萬元左右。 第 三 節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) １、銷售稅金及附加估算：流動(dòng)資金按 800 萬元估算，在達(dá)產(chǎn)期內(nèi)分年投入。稅金為增值稅及附加，按營業(yè)收入的％計(jì)算。企業(yè)所得稅稅率為 15%。盈余公積金、公益金提留按稅后利潤的 10%計(jì)算。 ２、損益分析：扣除銷售稅金及附加、總成本費(fèi)用之后的利潤總額為 9538萬元，所得稅 1431 萬元，稅后利潤 8107萬元。投資利潤率為 55%,投資利稅率為 42%,資本金利潤率為 87%。 盈利能力分析：項(xiàng)目全部投資稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 5 個(gè)百分點(diǎn)，屬于 較 高收入 26 項(xiàng)目；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 870 萬元（基準(zhǔn)收益率 6%），動(dòng)態(tài)投資回收期 ,靜態(tài)投資回收期 。注：行業(yè)基準(zhǔn)收益率取定：一是參考本行業(yè)一定時(shí)期的平均收益水平并考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素確定；二是按項(xiàng)目占用的資金成本加一定的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)確定。 清償能力分析：本項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率符合標(biāo)準(zhǔn)，資金來源與運(yùn)用合理。根據(jù)測(cè)算，在投產(chǎn)后 8 年內(nèi)可還完全部貸款。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論：從該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析上看 ,項(xiàng)目稅前全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=6%)870 萬元，建設(shè)投資可望在 12 年內(nèi)（包括建設(shè)期）全部償還。該項(xiàng)目稅前全部投資內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 6%的水平，因此，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較高，從企業(yè)角度看是可行的。 項(xiàng)目的社會(huì)效益分析 眾所周知， 倉儲(chǔ)物流 行業(yè)是典型的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。 另外，可以安置部分人員就業(yè)，對(duì)于改善城鎮(zhèn)日益緊張的就業(yè)壓力起到緩解作用，有利于建設(shè)和諧 XX，對(duì)社會(huì)的安定起到一定的作用。 因此本項(xiàng)目不光能產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)效益，其社會(huì)效益也相當(dāng)巨大。 第 四 節(jié) 環(huán)境效益分析 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以人為核心，注重人與環(huán)境的相互協(xié)調(diào)，建筑形態(tài)時(shí)尚且經(jīng)典，曲線流暢、造型優(yōu)美，線條和細(xì)部處理簡約明快，獨(dú)具一格，符合當(dāng)前 商業(yè) 建筑設(shè)計(jì)總體潮流。 27 園 內(nèi)建筑、綠化， 建筑小品布局合理巧妙，錯(cuò)落有致，為入住客戶營造出一個(gè)良好的 商業(yè) 氛圍。 項(xiàng)目建成后可以徹底改變當(dāng)?shù)氐桶椒裁芗?，設(shè)施簡陋，環(huán)境惡劣的現(xiàn)狀，形成一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全，注重生態(tài)效益的智能化 大 型 商業(yè) 服務(wù)社區(qū)，它對(duì)改善 XX 縣周邊環(huán)境，提升區(qū)域 商業(yè) 環(huán)境質(zhì)量都會(huì)有顯著的環(huán)境效益。 第 五 節(jié) 社會(huì)效益分析 社會(huì)因素影響措施建議。 對(duì)居民收入的影響：項(xiàng)目建成后屬中高檔 商業(yè) 服務(wù)性社區(qū)。 因此環(huán)境配套設(shè)施已完善，市場頗佳。該項(xiàng)目建成后，可滿足市場需求，提高該地區(qū) 商業(yè) 物 流 檔次，提升地價(jià)，帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)，餐飲，商品零售、 休閑、城市交通等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。 第 六 節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)性分析 風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表 風(fēng)險(xiǎn)因素名稱 說明 災(zāi)難性 嚴(yán)重 較大 一般 市場風(fēng)險(xiǎn) √ 市場變化較大，不確定因素影響 資源風(fēng)險(xiǎn) √ 國內(nèi)市場資源豐富 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) √ 技術(shù)人員素質(zhì)高，經(jīng)驗(yàn)豐富 工程風(fēng)險(xiǎn) √ 涉及到工程質(zhì)量問題和施工安全 28 問題 資金風(fēng)險(xiǎn) √ 資金、周轉(zhuǎn)、回籠能否到位 政策風(fēng)險(xiǎn) √ 具有政策優(yōu)勢(shì) 外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn) √ 合作公司信譽(yù)良好，勢(shì)力較強(qiáng) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) √ 社會(huì)需求量 大 其他風(fēng)險(xiǎn) √ 房地產(chǎn)影響 因素多 第十 一 章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論 隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，本項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)了城鎮(zhèn) 物流 的商品化和社會(huì)化進(jìn)程，并促進(jìn) 我 縣 城鎮(zhèn)職工到 2021 年達(dá)到小康辦公水平。同時(shí)，依托 黔北 市場，搞好市場開發(fā)，符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。因而，本項(xiàng)目的實(shí)施具有一定的社會(huì)意義。 項(xiàng)目區(qū)地理位置優(yōu)越，符合 XX 縣 區(qū)發(fā)展規(guī)劃及要求，開發(fā)建設(shè)規(guī)模適中，工程設(shè)計(jì)方案中廣泛采用了新技術(shù)、新工藝、新材料，使工程造價(jià)降低，貫徹了“經(jīng)濟(jì)、使用、美觀”的原則。 項(xiàng)目市場前景看好，經(jīng)濟(jì)效益 可觀，社會(huì)效益更加明顯。 項(xiàng)目建設(shè)各項(xiàng)條件落實(shí)較好，地理位置優(yōu)越、交通發(fā)達(dá)、基礎(chǔ)設(shè)施方便，項(xiàng)目建設(shè)是必要可行的。 二、建議 本項(xiàng)目 建議書 被批準(zhǔn)之后，項(xiàng)目單位應(yīng)抓緊組織 可 29 研報(bào)告 、初步設(shè)計(jì)的編制和審批工作。 項(xiàng)目的實(shí)施應(yīng)本著總體規(guī)劃、分布實(shí)施，逐步推進(jìn)的原則，超前搞好規(guī)劃，以免決策失誤，造成不必要的浪費(fèi)和損失。 實(shí)施本期項(xiàng)目的同時(shí)，應(yīng)積極著手考慮后續(xù)項(xiàng)目的規(guī)劃、報(bào)批等前期工作，以縮短工期，提高資金效益。