【導(dǎo)讀】普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目。云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院。工程咨詢資格證書資格等級甲級工咨甲1043030001

　　

【正文】 是隨夫征 戰(zhàn)臺(tái)灣太太們的夢想，然而，這夢想?yún)s逐漸成為臺(tái)灣中小投資者赴大陸開創(chuàng)個(gè)人事業(yè)的主要目標(biāo)。 ” 普者黑旅游商鋪 住宅 目標(biāo)對象群體特征分析 我們將根據(jù)資金能力、對象身份、投資目的三個(gè)坐標(biāo)，進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終確定普者黑旅游商鋪的目標(biāo)群體將具有如下特征： 年齡 特征： 25～ 35 歲年齡段 是創(chuàng)業(yè)的年齡高峰期，這一年齡段的人所具有的體力、智力和活力，特別是承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，對創(chuàng)業(yè)構(gòu)成了堅(jiān)實(shí)的支撐。 25 歲以下和 36～ 45 歲兩個(gè)年齡段仍有相當(dāng)高的成功分布，顯示了創(chuàng)業(yè)的年齡分布是相當(dāng)廣泛的。 普者黑旅游商鋪的目標(biāo)對象將以這一年 齡段為主。 來源特征：創(chuàng)業(yè)者大多為下崗工人、失去土地或因?yàn)榉N種原因不愿困守鄉(xiāng)村的農(nóng)民，還有就是擁有一定資金積累而不安現(xiàn)狀、不滿足朝九晚五靠工資度日的城市居民，以及剛剛畢業(yè)找不到工作的大學(xué)生。這三類人群是中國數(shù)量最大的一撥創(chuàng)業(yè)人群，也將普者黑旅游商鋪的主要目標(biāo)對象。 27 實(shí)力特征：自主經(jīng)營者實(shí)力一般較弱，擁有資金在 100 萬以下，資產(chǎn)處于上升階段。少數(shù)擁有１００萬以上資金的主要是炒鋪獲利的專業(yè)投資者。 投資目的：一類是自主創(chuàng)業(yè)經(jīng)營，主要來自北京、上海、廣州、成都等各地大中城市。主要購買普者黑稀缺景觀旅游商鋪 住宅 的出 發(fā)點(diǎn)在于：大中城市的優(yōu)質(zhì)商鋪由于前期的激烈競爭，價(jià)格已經(jīng)超越了他們的承受能力，同時(shí)他們又具有持久的創(chuàng)業(yè)激情，渴望尋找新的商業(yè)契機(jī)；一類是專業(yè)商鋪 住宅 投資者，他們擁有更雄厚的資金和更豐富的投資經(jīng)驗(yàn)，他們購買項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)在于：囤積居奇，通過轉(zhuǎn)租或等待合適的機(jī)會(huì)提高價(jià)格拋出套現(xiàn)。 市場供需分析 在國內(nèi)，自主創(chuàng)業(yè)正成目前階段一個(gè)突出的社會(huì)現(xiàn)象，年輕人創(chuàng)業(yè)做自己的老板已成為一股熱潮，越來越多的人開始選擇投資開店當(dāng)小老板。在這樣的市場現(xiàn)狀下，使市場對中小型商鋪需求明顯上升，商鋪 住宅 投資正持續(xù)走高。從上海、北京等大中城市 來看，地理位置較好、主題突出、特色鮮明的商鋪 住宅 整體價(jià)格一再上揚(yáng)，價(jià)格上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了中小創(chuàng)業(yè)者的承受能力，供應(yīng)上競爭越來越激烈已經(jīng)達(dá)一鋪難求的地步。而旅游商鋪 住宅 作為商鋪中一個(gè)新興品種正異軍突出，依靠景點(diǎn)來提升商鋪經(jīng)營的品質(zhì)和特色，依靠景點(diǎn)中旺盛的游客人氣既能有效引入人流，保持持續(xù)經(jīng)營，成為商鋪市場里的 緊俏商品 ，目前供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不 28 到市場需求的要求。 市場分析有關(guān)結(jié)論 從對目標(biāo)市場的分析表明，無論是消費(fèi)型的旅游，還是投資型的創(chuàng)業(yè)者來看，都具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，具有較強(qiáng)的消費(fèi)、投資能力。不但如此這兩個(gè)群 體不論相對比例還是絕對數(shù)量基數(shù)都很大，市場基礎(chǔ)良好，市場容量非常龐大。而市場供應(yīng)數(shù)量與市場的潛在需求之間差距較大，這些現(xiàn)實(shí)情況為普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 創(chuàng)造了巨大的市場機(jī)會(huì)。 2. 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 項(xiàng)目地塊分析及評價(jià) 地理區(qū)位 普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 地處于普者黑自然風(fēng)景區(qū)內(nèi)，位于滇東南丘北縣八道哨彝族鄉(xiāng)與雙龍營鎮(zhèn)交界處，距丘北縣城僅 13 公里，距省城昆明 280 公里。項(xiàng)目跟縣城 10 公里。宗地處于后北至昆明方向的 305 省道以北，丘北至師宗方向的 206省道以西。北面以淌水山為界，南界以省 道為界與七零新村相鄰，西面以長山為界，東面以省道為界與布宜村相鄰，是普者黑景區(qū)的門戶區(qū)域。 項(xiàng)目范圍內(nèi)地勢平坦，大致是北高南低、東高西低，高程變 29 化僅在 1445－ 1450 米之內(nèi)，片區(qū)有阿諾龍山、獅子山等十座大小各異的山峰屹立其中。地理環(huán)境 普者黑位于云南省東南部，境內(nèi)峰群、洞群、湖群的高原喀斯特地貌景觀在全國具有較強(qiáng)的區(qū)域代表性，集“山青、水秀、石美、峽幽 、瀑奇”之勝。區(qū)內(nèi)現(xiàn)存大面積的濕地、深水荷花，豐富多彩的動(dòng)植物資源和高原湖泊群的原生植被，是普者黑獨(dú)特的的旅游資源，在國內(nèi)外獨(dú)有或罕見，素有中國“獨(dú)一無二的 喀斯特山水田園風(fēng)光，東方的‘阿著底’ ——— 彝族人民的樂土”等美譽(yù)，再加上當(dāng)?shù)囟嘧硕嗖实纳贁?shù)民族風(fēng)情，使普者黑成為大容量的旅游勝地，具有廣闊的開發(fā)前景。普者黑景區(qū)以其獨(dú)特的自然和人文景觀的和諧統(tǒng)一，不僅被評為云南省省級風(fēng)景名勝區(qū)、省級度假區(qū)，而且還被升為國家級 AAA 景區(qū)，成為云南新近著手建設(shè)的滇東南喀斯特景觀旅游協(xié)作區(qū)的重要組成部分。 普者黑的旅游發(fā)展經(jīng)過了三個(gè)階段。最初是由普者黑村和仙人洞村等村民自籌資金組織建設(shè)公路、賓館、招待所，開發(fā)洞穴、水上游等旅游項(xiàng)目。這期間，由于投資有限，普者黑的旅游基礎(chǔ)設(shè)施和接待 設(shè)施建設(shè)滯后，游客數(shù)量波動(dòng)較大，淡旺季非常明顯。 1994 年后普者黑加大了旅游開發(fā)投入力度。新建了高壓輸電線和游路，投入 1200 萬元興建銀湖大酒店等 5 家賓館，使客房容量增加到 2760 人；旅游廁所、橋梁碼頭、綠化美化等方面都有了較大發(fā)展，普者黑的旅游業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展階段。 2021 年，普者黑成為“昆明國際旅游節(jié)”分會(huì)場，并舉辦了“荷花節(jié)”、“中國 30 特產(chǎn)文化節(jié)暨丘北辣椒節(jié)”，全年接待游客 48 萬人次，旅游總收入 萬元，增長率為 %，以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)成為丘北縣經(jīng)濟(jì)增長的亮點(diǎn)。 2021 年以來， 普者黑的旅游業(yè)不斷得到提升，在云南全省旅游發(fā)展規(guī)劃中，普者黑旅游區(qū)被確認(rèn)為精品旅游區(qū)。而丘北縣“十一五規(guī)劃”中，也擬以普者黑為龍頭，將旅游業(yè)發(fā)展為全縣重要的支術(shù)產(chǎn)業(yè)，并帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 2021~2021 年，普者黑旅游區(qū)規(guī)劃、普者黑湖泊水污染防治等規(guī)劃相繼批準(zhǔn)或報(bào)批，普者黑的旅游業(yè)進(jìn)入規(guī)范、穩(wěn)步發(fā)展階段。 在普者黑近年的旅游開發(fā)中，由于規(guī)劃滯后，管理不到位等原因，出現(xiàn)了對湖泊水體、景觀等公共資源偏重索取，漠視保護(hù)和培育的現(xiàn)象。賓館、飯店建設(shè)臨湖或直接占用水面，再加上湖邊鄰水而居的村寨有 60 多個(gè)，每年進(jìn)入湖 泊的生活污水達(dá) 142 萬噸，農(nóng)田徑流 20 萬噸，禽畜糞便 萬噸、生活垃圾 萬噸，旅游固體垃圾 萬噸，諸多因素導(dǎo)致規(guī)劃區(qū)面臨著復(fù)合型水環(huán)境污染問題，普者黑的水質(zhì)已由 1997 年的Ⅱ類下降到現(xiàn)階段的Ⅲ類，局部水域出現(xiàn)富營養(yǎng)化。 2021 年１月，《云南省丘北縣普者黑旅游循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范規(guī)劃》通過評審，普者黑將在循環(huán)經(jīng)濟(jì)和生態(tài)學(xué)理論為指導(dǎo)下，以區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化布局為切入點(diǎn)，依托普者黑旅游景區(qū)，以旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展為重點(diǎn)，用 10~15 年時(shí)間初步建立示范區(qū)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施體系和生態(tài)保障體系， 建立完 31 善的循環(huán)經(jīng)濟(jì)法規(guī)、政策和科技支撐體系，有效提升普者黑風(fēng)景名勝區(qū)在全國景區(qū)中的地位，使示范區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理，組織功能與自然和諧、生產(chǎn)快速發(fā)展、人民生活富裕、生態(tài)環(huán)境良好、社會(huì)全面進(jìn)步，為丘北縣建設(shè)和諧社會(huì)和節(jié)約型社會(huì)奠定良好基礎(chǔ)。 普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 正處于丘北縣普者黑旅游循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)內(nèi)，是普者黑風(fēng)景區(qū)重要的門戶。 項(xiàng)目投資條件 自然景觀條件 普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 主要依托普者黑風(fēng)景區(qū)的自然及人文景觀之上。普者黑風(fēng)景區(qū)景點(diǎn)面積有 165 個(gè)平方公里，在景區(qū)范圍內(nèi)有孤峰 312 座，大溶洞 83 個(gè)，天然湖泊 54 個(gè)，河流 15 條，地下暗河總長達(dá) 120 公里，以喀斯特湖群、洞群、峰群以及峽谷景觀為主，古崖畫、革命紀(jì)念地、少數(shù)民族風(fēng)情等人文景觀相輔助，可供國內(nèi)外游客觀光、游憩、休養(yǎng)、度假、攀巖、漂流、水上娛樂及科學(xué)考察，兼有“桂林之山，西湖之水”的美景，是一處理想的喀斯特湖泊群、溶洞群、孤峰群以及民族風(fēng)情及自然和人文資源健全的風(fēng)景名勝游覽區(qū)。 1996 年云南省政府又批準(zhǔn)普者黑為省級旅游風(fēng)景區(qū)， 2021 年國家旅游局將普者黑確為國家 AAA 級旅游區(qū)，目前普者黑風(fēng)景區(qū)正向國家旅游局申報(bào) 5A級旅游區(qū)。 32 人文歷史條件 境內(nèi)有黑箐龍村的大龍山洞舊石器時(shí)代古人類活動(dòng)遺址，新石器時(shí)代作品 —— 獅子山崖畫，春秋末戰(zhàn)國初 (公元前 475 年 )的古代樂器 —— 草皮銅鼓，未發(fā)掘的元梁王堆，明朝白蠻 (白族 )的火葬罐群；建于清朝時(shí)期的文廟、金塔 (文筆塔 )、象鼻嶺水利工程；有內(nèi)涵豐富的滇戲，獨(dú)具特色的丘北花燈《放羊調(diào)》、《小小扁擔(dān)》等，民族傳統(tǒng)曲藝《天體歌》 (瑤族 )、《三胡說唱》 (彝族撒尼人 )、《唱蘆笙》 (苗族 )等，以及多姿多彩的舞蹈《霸王鞭舞》、《腳戀舞》等民間文藝。 交通條件 文山是云南通往‘兩廣’的要塞，素有‘滇桂走廊’之稱。有 1 個(gè)國家級口岸 ， 3 個(gè)省級口岸， 24 條邊境通道及邊民互市點(diǎn)，在文山境內(nèi)，目前到達(dá)普者黑主要依靠境內(nèi)和周邊的公路。 為促進(jìn)普者黑風(fēng)景區(qū)的快速發(fā)展，云南省政府還投入 26267萬元巨資建設(shè)了文山普者黑機(jī)場。文山普者黑機(jī)場 2021 年 4 月 19日正式通航為普者黑走向世界架起橋梁，使普者黑走向了面向東盟和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的對外開放前沿。 政策環(huán)境 作為旅游大省，云南近期旅游業(yè)的“重頭戲”是建設(shè)旅游小鎮(zhèn)，為此，云南省將給予資金、土地和戶籍三大扶持。資金方面， 33 云南將從全省項(xiàng)目貼息資金、城鎮(zhèn)規(guī)劃資金和旅游市場開拓資金中安排一定額度，專門用于旅游小 鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目貼息、規(guī)劃補(bǔ)助和市場營銷。土地方面，旅游小鎮(zhèn)發(fā)展用地將突破目前土地供應(yīng)瓶頸，而在州（市）、甚至省內(nèi)進(jìn)行土地的占補(bǔ)平衡；并通過遷村并點(diǎn)，土地整理，開發(fā)利用荒地和廢棄地等挖潛措施，盤活土地存量。戶籍方面，云南省將放開農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)的戶口限制，逐步實(shí)施城鄉(xiāng)統(tǒng)一的居民戶籍管理制度，分步取消旅游小鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)戶、非農(nóng)業(yè)戶及其他類型戶的劃分和各種涉及戶籍變更的收費(fèi)，降低農(nóng)民到小鎮(zhèn)落戶的門檻；凡是愿意進(jìn)鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，征得管理部門同意后，可根據(jù)本人意愿登記為“居民戶”，并在子女入學(xué)、參軍、就業(yè)福利補(bǔ)貼、社會(huì)保障等方面與城鎮(zhèn)居 民享受同等待遇。 同時(shí)丘北縣政府出臺(tái)了《丘北縣關(guān)于進(jìn)一步改善投資環(huán)境擴(kuò)大對外開放的若干規(guī)定》等一系列政策和鼓勵(lì)措施 ,規(guī)定本項(xiàng)目除享受到在其它地區(qū)所能享受的一切優(yōu)惠政策外，在遵守國家法律法規(guī)的前提下，丘北縣將按照項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)的要求在稅收、土地和戶口等方面分別給予更優(yōu)惠的條件。 水電氣保障 本項(xiàng)目的水、電、路等 條件 均已 完 備 ，具有 良好的開工條件。 供電 10KV 高壓線路在場址附近通過，本項(xiàng)目自建變配電站，安裝 34 800KVA 變壓器 2 臺(tái)，以滿足本項(xiàng)目用電需要。 供水 本項(xiàng)目用水由縣自來水廠供給，水質(zhì)優(yōu)，水量能滿足本項(xiàng) 目需要。水廠供水主管在本項(xiàng)目建址附近通過。 排水 場區(qū)內(nèi)輔設(shè)排水管網(wǎng)，實(shí)行雨污分流，雨水直接排入普者黑湖，各類生活污水經(jīng)地埋式微動(dòng)力生活污水處理裝置處理達(dá)標(biāo)排放。 規(guī)劃限制條件 國家、省政府有關(guān)旅游風(fēng)景區(qū)的規(guī)劃、開發(fā)及管理法律法規(guī)，丘北縣政府制定的普者黑風(fēng)景旅游區(qū)管理?xiàng)l例及旅游發(fā)展規(guī)劃。 項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目指標(biāo) 總規(guī)劃用地范圍 總計(jì)： 46000 平方米 ,合 公頃。 規(guī)劃總建筑面積 總計(jì)： 20706 平方米 。 規(guī)劃新建 住宅 建筑面積 17106 平方米 。 35 規(guī)劃 新建 公共建筑 面 積 3600 平方米 。 容積率 建筑密度 % 綠地率 % 項(xiàng)目評價(jià) 項(xiàng)目所在 地自然和生態(tài)資源良好，水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，開發(fā)、建設(shè)條件充足。隨著普者黑旅游區(qū)對外交通的發(fā)送，新的旅游產(chǎn)品的營造，基礎(chǔ)設(shè)施、景觀、景點(diǎn)的建設(shè)，環(huán)境的整治，管理的健全等，普者黑風(fēng)景區(qū)的品牌、知名度必將隨之提高。綜上所述，普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn) 一期項(xiàng)目 開發(fā)、建設(shè)的條件和時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。 3. 項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)的內(nèi)容及規(guī)劃 設(shè)計(jì)緊扣生態(tài)、人文、經(jīng)濟(jì)合理的原則，倡導(dǎo)以人為本，強(qiáng)調(diào)人與自然互動(dòng)的設(shè)計(jì) 思想。 一 、生態(tài)性原則 綠塊 宅前宅后組團(tuán)綠地 綠心 生態(tài)水體綠地 綠脈 圍墻綠化 ， 道路綠化 由這些脈線和節(jié)點(diǎn)貫通連接 ， 連成網(wǎng)狀 ， 同時(shí)與軸線綠色生 36 態(tài)走廊相結(jié)合 ， 形成一個(gè)完善的綠地景觀系統(tǒng) 。 二 、人文性原則 強(qiáng)調(diào)居民的舒適性、娛樂性和參與性 ， 提供運(yùn)動(dòng)健身、休閑觀賞等豐富的人文活動(dòng)及多樣化的自然景觀 。 在這樣一個(gè)布局合理、社會(huì)公共配套設(shè)施齊備、交通便捷、綠意昂然 ， 具有神韻之美的健康舒適的高品位住宅環(huán)境中 ， 有助于增強(qiáng)居民的歸屬感和自豪感 。 三 、經(jīng)濟(jì)合理的原則 （ 1）通過景觀環(huán)境建設(shè)，提高房產(chǎn)的價(jià)值 。 （ 2）力圖在最小的地形整改的前提下 ， 達(dá)到土方量的平衡 ，減少工程價(jià)值 。 （ 3）創(chuàng)造功能豐富 ， 既具有觀賞性 ， 又使用簡潔的景觀設(shè)施 ，節(jié)省造價(jià) ， 便于施工管理 。 （ 4）盡量少用或者不用名貴樹種 ， 堅(jiān)決反對大樹的大量移植 ，講究錯(cuò)落有致 ， 積極發(fā)揮鄉(xiāng)土樹種的景觀潛質(zhì) 。 設(shè)計(jì)理念 與現(xiàn)代豪華的酒店和旅館不同，住宅代表的是一種建筑文化、一種人文風(fēng)情，一種傳統(tǒng)情結(jié)，意味著和酒店截然不同的住宿方式和感受。在普者黑民居建筑的改造基礎(chǔ)上，有效利用了普者黑稀缺的自然資源和獨(dú)物的地理地貌，打造了具有 彝族風(fēng)情的住宅。通過挖掘普者黑當(dāng)?shù)氐奈幕`魂，對住宅進(jìn)行意象制造和整體設(shè) 37 計(jì)，使風(fēng)格統(tǒng)一的建筑群體、尺度適宜的居住建筑在萬