【正文】 供應(yīng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、安全防護(hù)、景觀綠化等內(nèi)容。前期費(fèi)中各項(xiàng)內(nèi)容根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際情況確定。工程建設(shè)其它費(fèi)用按行業(yè)通行標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際情況取值。營銷費(fèi)用基本預(yù)算按三年實(shí)際投入為180萬元，實(shí)行分期投入原則。詳見投資估算表、主要項(xiàng)目建設(shè)和配套服務(wù)設(shè)施投資估算表。表61：投資估算總表序號項(xiàng)目費(fèi)率金額（萬元）一工程項(xiàng)目基礎(chǔ)造價%2379001道路建設(shè)120002浮雕文化墻26003水上樂園150004穆棱河水上漂流5005風(fēng)情民宿150006特色小鎮(zhèn)生態(tài)有機(jī)園50007流水養(yǎng)殖區(qū)6008水上民俗風(fēng)情街80009振興村農(nóng)家樂觀光區(qū)60010原始野趣游樂場320011民俗文化劇場800012露營、露天燒烤區(qū)60013露天電影及停車場150014度假酒店1800015大壩觀光平臺100016水庫山體夜間照明工程350017特色小鎮(zhèn)登山走廊觀光帶350018養(yǎng)生中心300019濱湖游覽帶2300020水面光伏發(fā)電區(qū)3000021森林生態(tài)區(qū)1000022濕地風(fēng)光區(qū)280023游船俱樂部600024服務(wù)站點(diǎn)70025游船碼頭130026旅游度地產(chǎn)開發(fā)區(qū)5000027生態(tài)采摘體驗(yàn)150028特色北方藥師谷900029養(yǎng)蜂業(yè)及蜂蜜產(chǎn)業(yè)50030朝鮮族文化體驗(yàn)區(qū)1500二前期費(fèi)3%6000三工程建設(shè)其它費(fèi)5%15000四營銷宣傳費(fèi)%1500六鋪底流動資金%39600七投資總額100%300000二、項(xiàng)目資金籌措方案（一）最大限度爭取公有資金本項(xiàng)目建設(shè)的汽車營地作為公益性很強(qiáng)的旅游項(xiàng)目，需積極爭取政府的項(xiàng)目資金支持，并積極爭取各級政府的環(huán)保、生態(tài)改造、新農(nóng)村建設(shè)等相關(guān)資金投入。將所建設(shè)項(xiàng)目納入各級政府的發(fā)展規(guī)劃之中，在基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、生態(tài)治理、環(huán)境保護(hù)等方面得到各級政府支持。加大用于汽車營地旅游形象塑造和對外宣傳、市場推廣、規(guī)劃和建設(shè)引導(dǎo)等專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，該部分資金總體上應(yīng)當(dāng)逐年遞增，以滿足某某市作為汽車營地旅游示范點(diǎn)的發(fā)展需求。同時，由于某某有相當(dāng)部分地區(qū)，發(fā)展較落后，更需要國家發(fā)改委等部委國債建設(shè)資金以及道路改造資金的支持。（二）籌措自有資金充分發(fā)揮企業(yè)力量籌集資金，用自有資金完成項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)。同時引入商業(yè)信用等手段，提高自有資金使用效率。（三）招商引資東北振興計劃正在起動，擁有雄厚的民間資本，積極發(fā)掘民間資本的潛力是汽車營地旅游發(fā)展的重要渠道。在規(guī)劃權(quán)堅決不放的原則下，制定靈活開放的投資政策，廣泛吸收各種私有資金，靈活運(yùn)用合資、獨(dú)資等多種資金融入形式。堅持誰投資、誰受益原則，調(diào)動各方面的積極性，鼓勵所有人開發(fā)營地及周邊旅游資源、建設(shè)配套旅游項(xiàng)目，盡快形成多渠道投資、多元化發(fā)展、互相競爭、互相促進(jìn)的發(fā)展格局。（四）爭取優(yōu)惠信貸積極爭取銀行信貸資金，以現(xiàn)有資產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施做抵押。由于旅游開發(fā)周期長，貸款利息負(fù)擔(dān)重，因此應(yīng)積極爭取優(yōu)惠的信貸資金，減少純商業(yè)貸款。（五）資本化經(jīng)營逐步實(shí)行旅游項(xiàng)目資本經(jīng)營和有償服務(wù)，逐步形成項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與發(fā)展同步協(xié)調(diào)，利用先期回收資金，進(jìn)行再投資，滾動發(fā)展的良性循環(huán)機(jī)制，逐步搞好土地綜合開發(fā)，做好各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)，建設(shè)更多旅游經(jīng)營項(xiàng)目。第十章 項(xiàng)目社會和生態(tài)效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益綜合考慮建筑投入、經(jīng)營成本、投資利潤率達(dá)到190%，投資利稅率93%，投資回收期視樓盤銷售狀況而定,預(yù)計2年；生態(tài)漁港項(xiàng)目投資年均凈利潤達(dá)到197萬元，利潤率達(dá)到33%，投資利稅率16%，投資回收期為3年；濕地養(yǎng)生餐廳項(xiàng)目投資年均凈利潤達(dá)到2133萬元，利潤率達(dá)到190%，投資利稅率93%，投資回收期為1年。二、社會效益分析（一）促進(jìn)當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)無疑會成為當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)，它對增加當(dāng)?shù)刎斦杖搿⒋龠M(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展無疑具有重要的意義和作用。旅游者的消費(fèi)不僅涉及食、住、行、游、購、娛等直接經(jīng)濟(jì)部門，還涉及金融、通訊、安全、衛(wèi)生、醫(yī)療等相關(guān)服務(wù)部門，同時為滿足旅游者消費(fèi)，還間接地拉動一、二、三產(chǎn)業(yè)中的許多相關(guān)部門生產(chǎn)與服務(wù)。這種拉動作用表現(xiàn)在收入上，旅游業(yè)收入每增加1元，這使相關(guān)行業(yè)收入增加是明顯的。（二）增加就業(yè)機(jī)會，緩解就業(yè)壓力旅游業(yè)屬勞動密集型行業(yè)，本身能吸收大量勞動力，提供大量就業(yè)機(jī)會；旅游業(yè)又是關(guān)聯(lián)系數(shù)很高的行業(yè)，它的發(fā)展能帶動大量相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)世界旅游組織（WTO）提供的資料，旅游業(yè)每直接增加1個就業(yè)人員，就能為社會增加5個就業(yè)機(jī)會。根據(jù)總體規(guī)劃，到2020年，旅游業(yè)可直接提供就業(yè)機(jī)會400個，按照1：5的比例，它所提供的間接就業(yè)機(jī)會將達(dá)到2000，對緩解就業(yè)壓力、維護(hù)社會穩(wěn)定無疑具有重要的意義和作用。（三）提高當(dāng)?shù)鼐用袼刭|(zhì)，促進(jìn)社會文明發(fā)展隨著項(xiàng)目的建設(shè)與旅游業(yè)的發(fā)展，外地旅游者將大量涌入而帶來的新思想、新知識、新觀念、新的生活方式等，這些將會極大地提高當(dāng)?shù)鼐用竦乃刭|(zhì)，促進(jìn)社會文明發(fā)展。但旅游業(yè)的發(fā)展又往往產(chǎn)生負(fù)面的社會影響，主要表現(xiàn)為：外來文化和價值觀沖擊本地文化和價值觀，導(dǎo)致以不正當(dāng)?shù)姆绞娇雍β糜握叨踩±娴?。對這些負(fù)面影響，管理部門應(yīng)有清醒的認(rèn)識，并積極采取預(yù)防措施；對旅游從業(yè)人員和本地居民進(jìn)行精神文明教育，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，約束旅游企業(yè)、旅游從業(yè)人員和本地居民與游客的行為，提高從業(yè)人員及居民的整體素質(zhì)，從而消除負(fù)面影響。三、生態(tài)效益分析（一）促進(jìn)資源與環(huán)境保護(hù)通過規(guī)劃，建立有效保護(hù)環(huán)境的機(jī)制，進(jìn)行垃圾分類及廢物、廢水的處理，這對保護(hù)和維持穆棱鎮(zhèn)自然景觀和衛(wèi)生環(huán)境具有重要意義。（二）有利于提高人們的環(huán)境保護(hù)意識規(guī)劃中擬定了一系列環(huán)境保護(hù)與建設(shè)措施，強(qiáng)調(diào)大氣、水體、植被等生態(tài)要素的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃實(shí)施后，將建成交通便利、環(huán)境優(yōu)美、藍(lán)天白云和空氣新鮮的生態(tài)旅游的示范區(qū)，無論是游客，還是居民、從業(yè)人員置身于此情此景，能充分認(rèn)識到生態(tài)環(huán)境的重要性，從而提高其環(huán)境保護(hù)意識。第十一章 項(xiàng)目風(fēng)險分析該項(xiàng)目屬于大型投資項(xiàng)目，是一個復(fù)雜的工程，在項(xiàng)目不同的發(fā)展階段，以及不同建設(shè)內(nèi)容都存在著不同的風(fēng)險，主要包括政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、政治風(fēng)險、自然環(huán)境風(fēng)險、社會風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等。一、政策風(fēng)險政策環(huán)境風(fēng)險是指由于政策的潛在變化可能導(dǎo)致項(xiàng)目原定目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的可能性。政府的政策對項(xiàng)目的影響是全局性的。不同的產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策、城市規(guī)劃、金融政策等將直接影響整個項(xiàng)目的各個層面。本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容屬于我國產(chǎn)業(yè)政策中鼓勵類。在項(xiàng)目前期的運(yùn)作中，得到土地管理部門和環(huán)保部門認(rèn)可。因此，在產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策和城市規(guī)劃方面的風(fēng)險，屬于微小風(fēng)險，只要項(xiàng)目的協(xié)調(diào)人同政府有關(guān)部門積極配合，即可防范此類風(fēng)險。二、市場風(fēng)險市場風(fēng)險主要指由于項(xiàng)目產(chǎn)品（或服務(wù)）由于市場需求的減少或供給的增加導(dǎo)致銷路不暢，無法達(dá)到預(yù)期的收益。由于項(xiàng)目的建設(shè)周期較長，投資額巨大，未來市場存在著多方面的不確定性，市場風(fēng)險是項(xiàng)目所面臨的主要風(fēng)險之一。該項(xiàng)目面臨的主要市場風(fēng)險包括：①消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好發(fā)生變化，使得市場需求發(fā)生重大變化，導(dǎo)致市場需求總量的實(shí)際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離；②市場競爭格局發(fā)生重大變化，出現(xiàn)新的競爭對手或替代項(xiàng)目，對項(xiàng)目的收入產(chǎn)生重大影響，將分流項(xiàng)目的客戶群；③由于市場條件變化，項(xiàng)目的經(jīng)營成本發(fā)生較大變化，對項(xiàng)目的效益產(chǎn)生重大影響，例如，水、電、食品、器材等物價上漲，導(dǎo)致經(jīng)營成本的上升。針對項(xiàng)目存在的三種潛在的市場風(fēng)險，建議采取如下轉(zhuǎn)嫁和規(guī)避措施：①與相關(guān)的單位簽訂預(yù)定、預(yù)售協(xié)議；②政府提供完備的配套設(shè)施服務(wù)，例如：交通、供水、供電、供氣、排污等，減少企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。③成立專門的營銷機(jī)構(gòu)，聘請專業(yè)的經(jīng)營管理人員，盡早著手項(xiàng)目的市場推廣工作，采取租售結(jié)合的營銷模式，以應(yīng)變未來市場的不確定性。三、財務(wù)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險是指項(xiàng)目財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)使項(xiàng)目可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資預(yù)期收益下降的風(fēng)險。本項(xiàng)目面臨的財務(wù)風(fēng)險主要有以下兩種：①無力償還債務(wù)風(fēng)險，由于負(fù)債經(jīng)營以定期付息、到期還本為前提，如果項(xiàng)目用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，項(xiàng)目必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險，其結(jié)果不僅尋致項(xiàng)目投資者資金緊張，也會影響投資者信譽(yù)程度，甚至還可能因不能支付而遭受滅頂之災(zāi)。②利率變動風(fēng)險。投資者在項(xiàng)目負(fù)債期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。目前我國正處在高通脹階段，物價指數(shù)高企，抑制通貨膨脹，已經(jīng)成為中央政府本年度的首要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)之一，所以可以預(yù)見到未來的一段時間，我國依然處在加息周期之中。加息，無疑會直接增加項(xiàng)目的財務(wù)成本，對于數(shù)額巨大的項(xiàng)目，利率變動帶來的財務(wù)風(fēng)險是很大的。為應(yīng)對利率變動對項(xiàng)目產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險，建議采取固定利率與可變利率結(jié)合的融資方式，以規(guī)避由于可能的利率變動給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險。四、社會風(fēng)險社會風(fēng)險是指對社會影響估計不足，或者項(xiàng)目所處的社會環(huán)境發(fā)生變化，給項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營帶來困難和損失的可能性。在本項(xiàng)目中，主要的社會風(fēng)險包括：①拆遷安置風(fēng)險。由于房價上漲過快，在每個大型項(xiàng)目的拆遷安置過程中，都會出現(xiàn)“釘子戶”現(xiàn)象。很多項(xiàng)目開發(fā)商采取措施不當(dāng)，造成矛盾激化，甚至產(chǎn)生法律上的嚴(yán)重糾紛。②社會治安風(fēng)險。項(xiàng)目中新的居住和消費(fèi)群體同原來的本地居民在生活方式、文化習(xí)慣上的差異，可能引發(fā)沖突和矛盾。社會風(fēng)險的識別難度極大，不確定性也很大。對于拆遷安置風(fēng)險，建議企業(yè)在拆遷安置的過程中，嚴(yán)格按照政府規(guī)定，對本地居民進(jìn)行合理補(bǔ)償，以盡量控制風(fēng)險。同時，在項(xiàng)目的經(jīng)營過程中，應(yīng)該充分考慮到惠及周邊居民的各種辦法，例如，優(yōu)先雇傭本地勞動力等。五、經(jīng)營風(fēng)險分析經(jīng)營風(fēng)險指在項(xiàng)目的運(yùn)營過程中，由于經(jīng)營管理模式和方法的不當(dāng)，導(dǎo)致項(xiàng)目收益受損。本項(xiàng)目面臨的主要經(jīng)營風(fēng)險有：①對合作伙伴資信情況考察不細(xì)，導(dǎo)致上當(dāng)受騙；②法律關(guān)系不清，對經(jīng)營活動把握不準(zhǔn)，風(fēng)險增大；例如，錯定合同性質(zhì)和名稱，導(dǎo)致雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任無法確定。③樂觀簽約，在經(jīng)營中，缺乏對經(jīng)營項(xiàng)目風(fēng)險評估，形成糾紛后無法追回?fù)p失。例如，合同沒有要求對方提供擔(dān)保，或者雖然對方提供了擔(dān)保，但因未依法辦理登記手續(xù)而歸于無效。④對合同的履行不夠重視，導(dǎo)致合同不能履行的責(zé)任不清，應(yīng)收帳款得不到及時收回。以上風(fēng)險，在服務(wù)類項(xiàng)目的運(yùn)營過程中，是經(jīng)常發(fā)生的，而且一旦發(fā)生，損失也可能十分巨大。為規(guī)避以上經(jīng)營風(fēng)險，建議：①加強(qiáng)對經(jīng)營管理人員法律知識的培訓(xùn)，提高運(yùn)用法律解決問題的能力。②建立兼職或者專職的法律顧問隊伍，加強(qiáng)對合同簽訂、履行的法律審查?？筛鶕?jù)本單位人員和業(yè)務(wù)量等狀況，設(shè)立專職或者兼職法律顧問，具體負(fù)責(zé)對合同簽訂、履行的法律審查和訴訟代理工作。未經(jīng)法律顧問審查同意，不得簽訂和變更合同。③認(rèn)真審查合作方的資信情況，謹(jǐn)防上當(dāng)受騙。簽訂合同前，要對合作方的工商登記、資產(chǎn)、信譽(yù)及經(jīng)營狀況進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查，對于公民個人開辦或控制、無資產(chǎn)、操作不規(guī)范的有限責(zé)任公司，要盡量規(guī)避。對于資信情況不明朗，但確有合作必要的，要通過嚴(yán)格財物控制、同時履行、對方提供擔(dān)保等方式予以防范和化解風(fēng)險。 ④密切關(guān)注合同履行過程，確保合同履行善始善終。生意的運(yùn)作過程實(shí)質(zhì)上是合同的履行過程。合同一經(jīng)簽訂成立，即具有法律效力，必須按照合同的約定履行；變更合同，須經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。以上綜合分析了項(xiàng)目可能存在的多種風(fēng)險，并提出了相應(yīng)的規(guī)避和控制建議。上述風(fēng)險多數(shù)屬于同類項(xiàng)目所共有的風(fēng)險，通過采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險應(yīng)對措施，可以將項(xiàng)目的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁或規(guī)避。而且，由于項(xiàng)目自身所處的宏觀環(huán)境、行業(yè)、地理位置，項(xiàng)目服務(wù)定位，項(xiàng)目經(jīng)營者的能力等等都在同類項(xiàng)目中具備比較優(yōu)勢，所以，只要項(xiàng)目投資者和經(jīng)營者采取合理的風(fēng)險應(yīng)對措施，該項(xiàng)目從風(fēng)險分析的角度上是可行的。第十二章 結(jié)論與建議一、主要結(jié)論該項(xiàng)目通過關(guān)東風(fēng)情小鎮(zhèn)的開發(fā)，不僅能夠豐富穆棱市旅游市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，還能夠滿足市場對旅游地產(chǎn)的需求和改善人居環(huán)境，更將推動當(dāng)?shù)赜螛I(yè)走向進(jìn)一步的繁榮。項(xiàng)目所在地的宏觀環(huán)境穩(wěn)定，所在地的經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展?fàn)顩r良好，功能區(qū)劃和定位明晰，并且在地理位置、政策層面、功能設(shè)計和協(xié)同效應(yīng)方面具有優(yōu)勢，如果投資者在開發(fā)和運(yùn)營過程中注意把握產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)的變動情況，注意控制招商進(jìn)度，項(xiàng)目的市場前景是比較看好的。二、問題和建議建議項(xiàng)目單位做好項(xiàng)目前期的規(guī)劃和方案設(shè)計論證工作，做到規(guī)劃合理、方案可行，以達(dá)到簡約、實(shí)用的目的。工程建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照國家《工程建設(shè)招投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，通過公開招標(biāo)的方式，選擇具有資質(zhì)、業(yè)績良的設(shè)計、施工、監(jiān)理企業(yè)進(jìn)行工程建設(shè)，以保證項(xiàng)目的工程質(zhì)量。在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中既要注重景觀的完整、統(tǒng)一與協(xié)調(diào)，又要保證歷史文物、歷史遺跡的原真性，注重歷史文化內(nèi)涵的挖掘。優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境與良好的基礎(chǔ)設(shè)施是基礎(chǔ)和保障，項(xiàng)目實(shí)施過程中應(yīng)符合國家環(huán)保部門標(biāo)準(zhǔn)。 完美WORD格式編輯