【導讀】口處開始河水豐沛，河岸邊有著大片濕地，地下蘊藏著煤氣及泉眼的資源。歷史，又可擴造葦叢荷塘間的濕地文化。展，通過該項目的建設將有力提升我市歷史名城和旅游城市的知名度。涵的新型現(xiàn)代化城鎮(zhèn)的建設。目的策劃，避免了小規(guī)模開發(fā)建設造成整體環(huán)境的破壞。文化產業(yè)的發(fā)展。

　　

【正文】 程建設其它費 5% 17905 四 營銷宣傳費 100 六 投資總額 54725 七 鋪底流動資金 20% 7164 二、項目資金籌措方案 （一）最大限度爭取公有資金 37 本項目建設的汽車營地作為公益性很強的旅游項目，需積極爭取政府的項目資金支持，并積極爭取各級政府的環(huán)保、生態(tài)改造、 新農村建設等相關資金投入。將所建設項目納入各級政府的發(fā)展規(guī)劃之中，在基礎設施、綠化、生態(tài)治理、環(huán)境保護等方面得到各級政府支持。 加大用于汽車營地旅游形象塑造和對外宣傳、市場推廣、規(guī)劃和建設引導等專項經費，該部分資金總體上應當逐年遞增，以滿足 哈爾濱 市作為汽車營地旅游示范點的發(fā)展需求。同時，由于 哈爾濱 有相當部分地區(qū)，發(fā)展較落后，更需要國家發(fā)改委等部委國債建設資金以及道路改造資金的支持。 （二）籌措自有資金 充分發(fā)揮企業(yè)力量籌集資金，用自有資金完成項目基礎建設。同時引入商業(yè)信用等手段，提高自有資金使用效率。 （三 ）招商引資 東北振興計劃正在起動，擁有雄厚的民間資本，積極發(fā)掘民間資本的潛力是汽車營地旅游發(fā)展的重要渠道。 在規(guī)劃權堅決不放的原則下，制定靈活開放的投資政策，廣泛吸收各種私有資金，靈活運用合資、獨資等多種資金融入形式。堅持誰投資、誰受益原則，調動各方面的積極性，鼓勵所有人開發(fā)營地及周邊旅游資源、建設配套旅游項目，盡快形成多渠道投資、多元化發(fā)展、互相競爭、互相促進的發(fā)展格局。 （四）爭取優(yōu)惠信貸 積極爭取銀行信貸資金，以現(xiàn)有資產基礎設施做抵押。由于旅游開發(fā)周期長，貸款利息負擔重，因此應積極爭取優(yōu)惠的信貸資金， 減少純商業(yè)貸款。 （五）資本化經營 逐步實行旅游項目資本經營和有償服務，逐步形成項目開發(fā)建設與發(fā)展同步協(xié)調，利用先期回收資金，進行再投資，滾動發(fā)展的良性循環(huán)機制，逐步搞好土 38 地綜合開發(fā)，做好各項基礎設施和公共服務設施的配套建設，建設更多旅游經營項目。 39 第十章 項目社會和生態(tài)效益分析 一、經濟效益 綜合考慮建筑投入、經營成本、折舊等因素預計綠色生態(tài)社區(qū)項目凈利潤達到 億元，投資利潤率達到 190%，投資利稅率 93%，投資回收期視樓盤銷售狀況而定 ,預計 2 年；生態(tài)漁港項目投資年均凈利潤達到 197 萬元， 利潤率達到33%，投資利稅率 16%，投資回收期為 3 年；濕地養(yǎng)生餐廳項目投資年均凈利潤達到 2133 萬元，利潤率達到 190%，投資利稅率 93%，投資回收期為 1 年。 二、社會效益分析 （一）促進當地國民經濟和相關產業(yè)的發(fā)展 以旅游業(yè)為龍頭的第三產業(yè)無疑會成為當地支柱產業(yè)，它對增加當地財政收入、促進國民經濟發(fā)展無疑具有重要的意義和作用。旅游者的消費不僅涉及食、住、行、游、購、娛等直接經濟部門，還涉及金融、通訊、安全、衛(wèi)生、醫(yī)療等相關服務部門，同時為滿足旅游者消費，還間接地拉動一、二、三產業(yè)中的許多相關部門生產與服務 。這種拉動作用表現(xiàn)在收入上，旅游業(yè)收入每增加 1 元，就能使相關行業(yè)收入增加 元，這使相關行業(yè)收入增加是明顯的。 （二）增加就業(yè)機會，緩解就業(yè)壓力 旅游業(yè)屬勞動密集型行業(yè)，本身能吸收大量勞動力，提供大量就業(yè)機會；旅游業(yè)又是關聯(lián)系數很高的行業(yè)，它的發(fā)展能帶動大量相關行業(yè)的發(fā)展。根據世界旅游組織（ WTO）提供的資料，旅游業(yè)每直接增加 1 個就業(yè)人員，就能為社會增加 5 個就業(yè)機會。根據總體規(guī)劃，到 20xx 年，旅游業(yè)可直接提供就業(yè)機會 400個，按照 1： 5 的比例，它所提供的間接就業(yè)機會將達到 20xx，對緩解就業(yè)壓力、維護社 會穩(wěn)定無疑具有重要的意義和作用。 40 （三）提高當地居民素質，促進社會文明發(fā)展 隨著項目的建設與旅游業(yè)的發(fā)展，外地旅游者將大量涌入而帶來的新思想、新知識、新觀念、新的生活方式等，這些將會極大地提高當地居民的素質，促進社會文明發(fā)展。但旅游業(yè)的發(fā)展又往往產生負面的社會影響，主要表現(xiàn)為：外來文化和價值觀沖擊本地文化和價值觀，導致以不正當的方式坑害旅游者而牟取利益等。對這些負面影響，管理部門應有清醒的認識，并積極采取預防措施；對旅游從業(yè)人員和本地居民進行精神文明教育，建立相應的規(guī)章制度，約束旅游企業(yè)、旅游從業(yè)人員和本地 居民與游客的行為，提高從業(yè)人員及居民的整體素質，從而消除負面影響。 三、生態(tài)效益分析 （一）促進資源與環(huán)境保護 通過規(guī)劃，建立有效保護環(huán)境的機制，進行垃圾分類及廢物、廢水的處理，這對保護和維持田莊臺古鎮(zhèn)自然景觀和衛(wèi)生環(huán)境具有重要意義。 （二）有利于提高人們的環(huán)境保護意識 規(guī)劃中擬定了一系列環(huán)境保護與建設措施，強調大氣、水體、植被等生態(tài)要素的質量標準。規(guī)劃實施后，將建成交通便利、環(huán)境優(yōu)美、藍天白云和空氣新鮮的生態(tài)旅游的示范區(qū)，無論是游客，還是居民、從業(yè)人員置身于此情此景，能充分認識到生態(tài)環(huán)境的重要性，從而提高 其環(huán)境保護意識。 41 第十一章 項目風險分析 該項目屬于大型投資項目，是一個復雜的工程，在項目不同的發(fā)展階段，以及不同建設內容都存在著不同的風險，主要包括政策風險、市場風險、財務風險、政治風險、自然環(huán)境風險、社會風險、經營風險等。 一、政策風險 政策環(huán)境風險是指由于政策的潛在變化可能導致項目原定目標難以實現(xiàn)的可能性。政府的政策對項目的影響是全局性的。不同的產業(yè)政策、土地管理政策、城市規(guī)劃、金融政策等將直接影響整個項目的各個層面。 本項目建設內容屬于我國產業(yè)政策中鼓勵類。在項目前期的運作中，得到土地管理部門 和環(huán)保部門認可。因此，在產業(yè)政策、土地管理政策和城市規(guī)劃方面的風險，屬于微小風險，只要項目的協(xié)調人同政府有關部門積極配合，即可防范此類風險。 二、市場風險 市場風險主要指由于項目產品（或服務）由于市場需求的減少或供給的增加導致銷路不暢，無法達到預期的收益。 由于項目的建設周期較長，投資額巨大，未來市場存在著多方面的不確定性，市場風險是項目所面臨的主要風險之一。該項目面臨的主要市場風險包括：①消費者的消費習慣、消費偏好發(fā)生變化，使得市場需求發(fā)生重大變化，導致市場需求總量的實際情況與預測值發(fā)生偏離；②市場競爭格 局發(fā)生重大變化，出現(xiàn)新的競爭對手或替代項目，對項目的收入產生重大影響，將分流項目的客戶群；③由于市場條件變化，項目的經營成本發(fā)生較大變化，對項目的效益產生重大影響，例如，水、電、食品、器材等物價上漲，導致經營成本的上升。 42 針對項目存在的三種潛在的市場風險，建議采取如下轉嫁和規(guī)避措施：①與相關的單位簽訂預定、預售協(xié)議；②政府提供完備的配套設施服務，例如：交通、供水、供電、供氣、排污等，減少企業(yè)的經營風險。③成立專門的營銷機構，聘請專業(yè)的經營管理人員，盡早著手項目的市場推廣工作，采取租售結合的營銷模式，以應變未 來市場的不確定性。 三、財務風險 財務風險是指項目財務結構不合理、融資不當使項目可能喪失償債能力而導致投資預期收益下降的風險。 本項目面臨的財務風險主要有以下兩種：①無力償還債務風險，由于負債經營以定期付息、到期還本為前提，如果項目用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，項目必將面臨無力償還債務的風險，其結果不僅尋致項目投資者資金緊張，也會影響投資者信譽程度，甚至還可能因不能支付而遭受滅頂之災。②利率變動風險。投資者在項目負債期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金 成本，從而抵減了預期收益。 目前我國正處在高通脹階段，物價指數高企，抑制通貨膨脹，已經成為中央政府本年度的首要經濟目標之一，所以可以預見到未來的一段時間，我國依然處在加息周期之中。加息，無疑會直接增加項目的財務成本，對于數額巨大的項目，利率變動帶來的財務風險是很大的。為應對利率變動對項目產生的財務風險，建議采取固定利率與可變利率結合的融資方式，以規(guī)避由于可能的利率變動給項目帶來的風險。 四、社會風險 社會風險是指對社會影響估計不足，或者項目所處的社會環(huán)境發(fā)生變化，給項目建設和運營帶來困難和損失的可能性。 在 本項目中，主要的社會風險包括：①拆遷安置風險。由于房價上漲過快，在每個大型項目的拆遷安置過程中，都會出現(xiàn)“釘子戶”現(xiàn)象。很多項目開發(fā)商 43 采取措施不當，造成矛盾激化，甚至產生法律上的嚴重糾紛。②社會治安風險。項目中新的居住和消費群體同原來的本地居民在生活方式、文化習慣上的差異，可能引發(fā)沖突和矛盾。 社會風險的識別難度極大，不確定性也很大。對于拆遷安置風險，建議企業(yè)在拆遷安置的過程中，嚴格按照政府規(guī)定，對本地居民進行合理補償，以盡量控制風險。同時，在項目的經營過程中，應該充分考慮到惠及周邊居民的各種辦法，例如，優(yōu) 先雇傭本地勞動力等。 五、經營風險分析 經營風險指在項目的運營過程中，由于經營管理模式和方法的不當，導致項目收益受損。本項目面臨的主要經營風險有：①對合作伙伴資信情況考察不細，導致上當受騙；②法律關系不清，對經營活動把握不準，風險增大；例如，錯定合同性質和名稱，導致雙方當事人的權利和義務及應承擔的責任無法確定。③樂觀簽約，在經營中，缺乏對經營項目風險評估，形成糾紛后無法追回損失。例如，合同沒有要求對方提供擔保，或者雖然對方提供了擔保，但因未依法辦理登記手續(xù)而歸于無效。④對合同的履行不夠重視，導致合同不能履行 的責任不清，應收帳款得不到及時收回。以上風險，在服務類項目的運營過程中，是經常發(fā)生的，而且一旦發(fā)生，損失也可能十分巨大。 為規(guī)避以上經營風險，建議：①加強對經營管理人員法律知識的培訓，提高運用法律解決問題的能力。②建立兼職或者專職的法律顧問隊伍，加強對合同簽訂、履行的法律審查?？筛鶕締挝蝗藛T和業(yè)務量等狀況，設立專職或者兼職法律顧問，具體負責對合同簽訂、履行的法律審查和訴訟代理工作。未經法律顧問審查同意，不得簽訂和變更合同。③認真審查合作方的資信情況，謹防上當受騙。簽訂合同前，要對合作方的工商登記、資產、信 譽及經營狀況進行認真調查，對于公民個人開辦或控制、無資產、操作不規(guī)范的有限責任公司，要盡量規(guī)避。對于資信情況不明朗，但確有合作必要的，要通過嚴格財物控制、同時履行、對方提供擔保等方式予以防范和化解風險。 ④密切關注合同履行過程，確保合同履行善始善終。生意的運作過程實質上是合同的履行過程。合同一經簽訂成立，即 44 具有法律效力，必須按照合同的約定履行；變更合同，須經雙方當事人協(xié)商一致，否則就要承擔相應的法律后果。 以上綜合分析了項目可能存在的多種風險，并提出了相應的規(guī)避和控制建議。上述風險多數屬于同類項目所共有的風 險，通過采取適當的風險應對措施，可以將項目的風險轉嫁或規(guī)避。而且，由于項目自身所處的宏觀環(huán)境、行業(yè)、地理位置，項目服務定位，項目經營者的能力等等都在同類項目中具備比較優(yōu)勢，所以，只要項目投資者和經營者采取合理的風險應對措施，該項目從風險分析的角度上是可行的。 45 第十二章 結論與建議 一、主要結論 該項目通過鼎翔小鎮(zhèn)的開發(fā)，不僅能夠豐富 哈爾濱 市旅游市場的產品結構，還能夠滿足市場對旅游地產的需求和改善人居環(huán)境，更將推動當地游業(yè)走向進一步的繁榮。 項目所在地的宏觀環(huán)境穩(wěn)定，所在地的經濟、社會發(fā)展狀況良好，功 能區(qū)劃和定位明晰，并且在地理位置、政策層面、功能設計和協(xié)同效應方面具有優(yōu)勢，如果投資者在開發(fā)和運營過程中注意把握產業(yè)政策和經濟的變動情況，注意控制招商進度，項目的市場前景是比較看好的。 二、問題和建議 建議項目單位做好項目前期的規(guī)劃和方案設計論證工作，做到規(guī)劃合理、方案可行，以達到簡約、實用的目的。 工程建設應嚴格按照國家《工程建設招投標法》的有關規(guī)定，通過公開招標的方式，選擇具有資質、業(yè)績良的設計、施工、監(jiān)理企業(yè)進行工程建設，以保證項目的工程質量。 在項目開發(fā)建設過程中既要注重景觀的完整、統(tǒng)一 與協(xié)調，又要保證歷史文物、歷史遺跡的原真性，注重歷史文化內涵的挖掘。 優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境與良好的基礎設施是基礎和保障，項目實施過程中應符合國家環(huán)保部門標準。 46