【導(dǎo)讀】海南萬寧南燕灣海景酒店

　　

【正文】 8 研究工作范圍 根據(jù)可行性研究規(guī)范化要求和項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，本可行性研究報告的研究范圍主要包括： 項(xiàng)目 建設(shè)背景及必要性 市場可行性分析 項(xiàng)目工程建設(shè)可行性分析 項(xiàng)目財務(wù)經(jīng)濟(jì)可行性分析 結(jié)論和建議 項(xiàng)目提出的理由 （ 1） 市場需求的需要 國際旅游明珠 海南島 ，得大海之造化，蘊(yùn)天地之靈氣，集海、山、河、溫泉之精萃，碧海、藍(lán)天、白沙與青山交輝 。 星級酒店與山海一體 ， 椰林、紅樹林、溫泉與百鳥成趣 。 南燕灣 背依青山，一處處碧海銀沙，游人如織 ， 毓秀尤佳，見機(jī)而發(fā)。富豪名商，膽識之士，審時度勢，搶占先機(jī)。 一座冉冉升起的“東方夏威夷”正噴薄而出。 在人們不斷最求更高品質(zhì)的生活的時代，簡單的 住宅 再不能再滿足高端人士的要求，這時高端旅游地產(chǎn)走入人們的視野。在海南國際旅游島政策推動下，依托美麗的海灘資源，高端旅游業(yè)不僅是立足海南島放眼全國，更是放眼全世界，從而利用美麗的自然資源和神奇的東方文化吸引來自全世界的名流富商。 萬寧南燕灣 一帶迫切需要一個不僅能提供游客們的衣食住行，而且集高科技，私密性，藝術(shù)性為一體，并能讓人眼前一 亮的酒店，來打動欲前往此地旅游的客戶的心扉。這樣的巨大的消費(fèi)潛力，正帶領(lǐng)高端旅游走向一個黃金發(fā)展期。 （ 2） 建設(shè)海南高層次、高品質(zhì)的旅游地產(chǎn) 旅游地產(chǎn)被業(yè)內(nèi)人士視為“城市之巔”，可以引領(lǐng)一座城市的風(fēng)尚，同時也是一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最敏感的風(fēng)向標(biāo)。 南燕灣位于萬寧市禮紀(jì)鎮(zhèn)南沿海，與石梅灣相連 ，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。開發(fā)區(qū)地理位置的優(yōu)勢吸引著大企業(yè)、大工廠進(jìn)駐。 項(xiàng)目 地處 南燕灣 ， 南燕灣有豐富的旅游資源，山峰石崖高聳，清泉飛瀑長流，海南萬寧南燕灣海景酒店 【可行性研究 報告】 9 有闊大的巨洞，潔白的 沙灘 ，蔥寵的綠樹以及豐富的水產(chǎn)。 項(xiàng)目將建設(shè)成為集 漁業(yè)、 休閑、 旅游 、度假為一體的綜合性、區(qū)域性的 高品質(zhì)度假區(qū) 。 （ 2）利用當(dāng)?shù)氐奶厣Y源，將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢 萬寧 有良好民俗文化風(fēng)貌，有獨(dú)具特色的熱帶海洋，有獨(dú)特的優(yōu)質(zhì)海景景觀資源，這些都是本區(qū)特殊的資源優(yōu)勢，在保護(hù)的基礎(chǔ)上對其進(jìn)行適度的開發(fā)建設(shè)，深入分析研究景觀特質(zhì)，使建設(shè)用地能采擷自然之精華，吮吸大地之靈氣，從而物盡其用，地盡其宜，優(yōu)化配置土地，將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，將促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社 會發(fā)展 。 （ 4） 優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 目前建設(shè)地主要以第一產(chǎn)業(yè)為主，項(xiàng)目的建設(shè)將旅游 地產(chǎn) 作為優(yōu)先發(fā)展和大力扶持的第三產(chǎn)業(yè)，以促使傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社區(qū)向?yàn)I海田園式旅游社區(qū)轉(zhuǎn)化。 項(xiàng)目建設(shè)符合海南省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、符合海南省旅游發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目不僅具有顯著的經(jīng)濟(jì)效益，同時具有顯著的社會效益，項(xiàng)目建設(shè)是必要的。 （ 5） 充分發(fā)揮海南建設(shè)國際旅游島的輻射和帶動效應(yīng)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 海南要成為綠色之島、開放之島、繁榮之島、文明之島、和諧之島，精思達(dá)變，獨(dú)樹一幟。生態(tài)立省，開放強(qiáng)省，產(chǎn)業(yè)富省，實(shí)干興省，句句鏗鏘，擲 地有力。 海南建設(shè)國際旅游島借助國際視野和國際經(jīng)驗(yàn)及國際化思路和理念，向國際市場、打造真正具有國際水準(zhǔn)的旅游產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)海南島建設(shè)成為國際旅游島的宏偉目標(biāo)。海南建設(shè)國際旅游島是海南社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有里程碑意義的重大決策，其社會經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、推進(jìn)區(qū)域旅游與發(fā)展無疑是巨大的。 清醒地認(rèn)識到海南建設(shè)的天時地利和機(jī)遇，分析資源的稀缺性，把有限的資源配置好，最大限度的開發(fā)島內(nèi)外市場，去爭取機(jī)會，把握這次機(jī)會，必將取得理想的豐碩成果。 項(xiàng)目的建設(shè)順應(yīng)了當(dāng)前海南省旅游房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，將利用建設(shè)海南國際旅游島的品牌和聚集效應(yīng)，通 過項(xiàng)目的建設(shè)和營運(yùn)，帶動項(xiàng)目建設(shè)地周邊地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 （ 6） 項(xiàng)目為企業(yè) 和社會 帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益 海南萬寧南燕灣海景酒店 【可行性研究 報告】 10 本項(xiàng)目地位優(yōu)越 ，項(xiàng)目定位合理，建筑方案新穎，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，營銷策略恰當(dāng)，為項(xiàng)目的成功創(chuàng)造了有利條件，也必將為企業(yè)帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益。同時，項(xiàng)目建成后，必將對拉動一方經(jīng)濟(jì)做出不可替代的貢獻(xiàn)。 1. 2 項(xiàng)目 概況 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于 萬寧市南燕 灣與 老爺海交接入?？谔?。 占地面積 項(xiàng)目用地面積 （ 約合 ） 。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 總建筑面積： 12103m2。 其中： 計入計容率建筑面積 ， 不計入計容率建筑面積 。 項(xiàng)目 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 11 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 一覽表 總用地面積 （ m2） 總建筑面積 （ m2） 12103 其中 計入計容率建筑面積（ m2） 不計入計容率建筑面積（ m2） 地上建筑面積（ m2） 地下建筑面積（ m2） 住宅建筑面積 會所建筑面積 建筑密度（ %） 綠化面積（ m2） 海南萬寧南燕灣海景酒店 【可行性研究 報告】 11 綠化率（ %） 容積率 住宅套數(shù)（套） 79 住宅人數(shù)（人） 276 停車泊位（輛） 111 其中 地面電瓶車（輛） 15 地下車庫（輛） 96 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要為 78棟三層低層住宅樓和 1棟四層的 低層住宅樓 （ 其中，負(fù)一層為會所 ） 。 項(xiàng)目總投資及資金籌措 項(xiàng)目總體建設(shè)期總投 資為 萬元，建設(shè)資金來源于建設(shè) 單位自籌。 項(xiàng)目建設(shè)期 該項(xiàng)目建設(shè)期計劃為 2年。 項(xiàng)目 財務(wù)技術(shù)指標(biāo) 表 表 12 財 務(wù)技術(shù) 指標(biāo)表 序號 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 1 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 營業(yè)收入（經(jīng)營期平均） 萬元 營業(yè)稅金及附加（經(jīng)營期平均） 萬元 利潤總額（經(jīng)營期平均） 萬元 所得稅（經(jīng)營期平均） 萬元 稅后利潤（經(jīng)營期平均） 萬元 2 財務(wù)評價指標(biāo) 銷售利潤率 % % 投資利潤率 % % 海南萬寧南燕灣海景酒店 【可行性研究 報告】 12 財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前） % % 財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬元 投資回收期（所得稅前） 年 資本金收益率 % % 總投資收益率 % % 項(xiàng)目資本金凈利潤率 % % 項(xiàng)目綜合評價與建議 綜合評價 項(xiàng)目的建設(shè)，將對海南省建成國際旅游島，建成國內(nèi)旅游名省、強(qiáng)省，亞洲一流、世界著名的國際性熱帶海島度假休閑旅游勝地的目標(biāo)起到重要的推動作用。 項(xiàng)目符合當(dāng)前國家產(chǎn)業(yè)政策、符合海南省的投資發(fā)展方向及，經(jīng)濟(jì)性優(yōu)越，具有深遠(yuǎn)的社會意義 和顯著的國民經(jīng)濟(jì)效益，也必將產(chǎn)生巨大的社會效益，項(xiàng)目建設(shè)是必要的。 項(xiàng)目的建設(shè)， 對 萬寧 良好的整體形象開發(fā)創(chuàng)造，區(qū)域開發(fā)品質(zhì)的提升，基礎(chǔ)設(shè)施水平的提升 ， 實(shí)現(xiàn) 萬寧市 發(fā)展目標(biāo)具有較大的推動作用， 將推動海南省和 萬寧市 旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并與 陵水 等周邊旅游區(qū)形成良性互動，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。該項(xiàng)目的建設(shè)，將成為海南島一顆璀璨的明珠。 清新的空氣、搖曳的椰子樹、較好的工程地質(zhì)條件、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、極宜人居的環(huán)境，項(xiàng)目選址合適，建設(shè)條件具備。 項(xiàng)目建設(shè)符合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)與社會發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)規(guī)模宏大， 建設(shè)條件充分，建設(shè)方案合理 可行，建設(shè)外部條件具備， 開發(fā)時機(jī)良好， 各級政府重視，項(xiàng)目投資估算全面，投資構(gòu)成合理，財務(wù)及技術(shù)上是可行的。 本項(xiàng)目建設(shè)條件成熟，客源市場充足，從財務(wù)分析結(jié)果看，項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險能力。 建議 建設(shè)單位應(yīng)抓緊時間立項(xiàng)建設(shè)，并做好以下幾個方面的工作。 加強(qiáng)監(jiān)督檢查，確保工程質(zhì)量。項(xiàng)目實(shí)施后，要對項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行定期督察，對出現(xiàn)的問題要求限期整改。為確保建設(shè)工程質(zhì)量，應(yīng)按照項(xiàng)目管理的 “ 四海南萬寧南燕灣海景酒店 【可行性研究 報告】 13 制 ” 要求聘請質(zhì)檢員，負(fù)責(zé)整個建設(shè)工程的質(zhì)量并跟蹤管理。項(xiàng)目竣工后，組織有關(guān)具有資質(zhì)的技術(shù)部門對工程進(jìn)行竣工驗(yàn) 收。 考慮到本項(xiàng)目所需材料中的水泥、石料和鋼筋等建筑材料用量較大，使用時間集中、工期較長和價格易上漲等因素，建議只要資金到位，承辦單位應(yīng)盡早儲備上述材料，以期達(dá)到降低施工成本的目的。同時，要選擇有實(shí)力、價格低、質(zhì)量過硬的施工單位進(jìn)行土石方及工程施工，以保證工程質(zhì)量和節(jié)省項(xiàng)目投資。 為了取得較佳經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)認(rèn)真做好項(xiàng)目品牌的打造工作，特別是要加強(qiáng)與電視、報紙等傳媒的廣告的宣傳力度，將項(xiàng)目作為地區(qū)精品推向國內(nèi)外市場。 建議承辦單位抓緊時間立項(xiàng)、建設(shè)。同時，建議項(xiàng)目所在地政府各相關(guān)職能部門對本項(xiàng)目給予 大力支持與幫助，促成項(xiàng)目早日上馬，早日竣工，早見成效。 海南萬寧南燕灣海景酒店 【可行性研究 報告】 14 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展總體規(guī)劃方案 《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》第三十五章 “ 提高住房保障水平 ” 指出：堅持政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居。進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任和問責(zé)機(jī)制，把保障基本住房、穩(wěn)定房價和加強(qiáng)市場監(jiān)管納 入各地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的工作目標(biāo)，由省級人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣級人民政府負(fù)直接責(zé)任。完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴(kuò)大普通商品住房供給。健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求，有效遏制投機(jī)投資性購房。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)。完善住房公積金制度，加強(qiáng)管理和擴(kuò)大覆蓋范圍。加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善信息發(fā)布制度。 《海南省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》指出： （ 1）保持旅游房地 產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。積極引導(dǎo)和發(fā)展與國際旅游島發(fā)展目標(biāo)相適應(yīng)的旅游房地產(chǎn)業(yè)，科學(xué)規(guī)劃、合理引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。（ 2）旅游房地產(chǎn)。充分利用好濱海、濱河、濱湖等優(yōu)質(zhì)土地資源，原則上主要用于度假區(qū)、酒店及旅游配套設(shè)施的建設(shè)。開發(fā)高質(zhì)量、高水平、多層次的旅游商務(wù)房地產(chǎn)，滿足多樣化消費(fèi)需求。積極發(fā)展酒店、度假村等經(jīng)營性房地產(chǎn)。大力發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)，打造高品質(zhì)的綠色低碳社區(qū)，逐步形成以?？凇⑷齺啚閮纱笾行?，東西部均衡發(fā)展，區(qū)域特色各異，互補(bǔ)性強(qiáng)的旅游、商務(wù)房地產(chǎn)空間發(fā)展格局。（ 3）規(guī)范房地產(chǎn)市場。加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控。強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)，適度供應(yīng)土地，合理調(diào)控房地產(chǎn)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、開發(fā)時序和空間布局。使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口規(guī)模、資源和環(huán)境容量、城鎮(zhèn)發(fā)展、公共服海南萬寧南燕灣海景酒店 【可行性研究 報告】 15 務(wù)體系建設(shè)相協(xié)調(diào)。認(rèn)真貫徹落實(shí)土地、信貸、稅收等政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范有序發(fā)展。嚴(yán)格房地產(chǎn)準(zhǔn)入制度，建立房地產(chǎn)業(yè)誠信體系，建立健全土地和商品房市場信息披露機(jī)制，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)的嚴(yán)格規(guī)范管理。規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)業(yè)，規(guī)范二手房交易和房屋租賃市場。嚴(yán)厲打擊圈地不建和違規(guī)建房等違法違規(guī)行 為，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范健康發(fā)展。 海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的背景 20xx 年 12 月，國務(wù)院通過了海南建設(shè)國際旅游島建設(shè)。 “ 國際旅游島 ”是海南省委 省政府當(dāng)前著力推進(jìn)的海南島建設(shè)目標(biāo)。所謂“國際旅游島”是指在特定的島嶼區(qū)域內(nèi)，限定在旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域范圍中，對外實(shí)行以“免簽證零關(guān)稅”為主要特征的投資貿(mào)易自由化政策，有步驟地加快推進(jìn)旅游服務(wù)自由化進(jìn)程。 另外，《海南國際旅游島建設(shè)行動計劃》將“國際旅游島”的基本內(nèi)涵定位為“三新”，即新目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)、管理、景區(qū)、產(chǎn)品四個“零距離”，建成世 界一流的熱帶海島度假休閑勝地；新體制，建立符合國際慣例的旅游發(fā)展與管理體制機(jī)制；新政策，實(shí)行以“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”為主要特點(diǎn)的旅游開放政策。 在此基礎(chǔ)上， 20xx 年，海南省委、省政府又出臺了《關(guān)于加快推進(jìn)國際旅游島建設(shè)的意見》以及相關(guān)規(guī)劃，提出“國際旅游島”就是旅游國際化程度高、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨(dú)特、社會文明祥和的世界一流的海島型國際旅游目的地?；谝陨细拍睿皣H旅游島”建設(shè)的階段 性目標(biāo)就是經(jīng)過 10 年的努力，到 2020 年力爭使海南成為國內(nèi)政策最開放、體制機(jī)制最靈活的旅游特區(qū)。 20xx 年，《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》通過審批。 （ 1）指導(dǎo)思想 高舉中國特色社會主義偉大旗幟，堅持以鄧小平理論和 “ 三個代表 ” 重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科 學(xué)發(fā)展觀，進(jìn)一步解放思想，深化改革，擴(kuò)大開放，構(gòu)建更具活力的體制機(jī)制，走生產(chǎn)發(fā)展、生活