【正文】 消費(fèi)構(gòu)成國內(nèi)游客 2022 年在無錫的人均花費(fèi)為 1405 元，其中長途交通占 %，住宿占 %，餐飲占 %，景區(qū)游覽占 %，娛樂占 %，購物占%，市內(nèi)交通占 %，郵電通訊占 %，其它占 %。%%%%%%%%% 長 途 交 通住 宿餐 飲景 區(qū) 游 覽娛 樂購 物市 內(nèi) 交 通郵 電 通 訊其 它圖 47 2022 年無錫市國內(nèi)旅游人均花費(fèi)構(gòu)成? 旅游目的2022 年來無錫的國內(nèi)旅游者中，休閑度假占 %，觀光游覽占%，探親訪友占 %，商務(wù)活動占 %，會議占 %，健康療養(yǎng)占%，宗教朝拜占 %，文體科技占 %，會務(wù)占 %，購物占 %。29 / 73%%%%%%%%%%休 閑 度 假觀 光 旅 游探 親 訪 友商 務(wù) 活 動會 議健 康 療 養(yǎng)宗 教 朝 拜文 體 科 技公 務(wù)購 物圖 48 2022 年無錫市國內(nèi)旅游者旅游目的? 旅游方式2022 年無錫市的國內(nèi)游客中，單位組織占 %，家庭親朋占 %，旅行社占 %，個(gè)人旅游占 %。%%%% 單 位 組 織家 庭 親 朋旅 行 社個(gè) 人 旅 游圖 49 2022 年無錫市國內(nèi)旅游者旅游方式二、客源市場細(xì)分（一）按地域結(jié)構(gòu)細(xì)分（來無錫的旅游者均可成為酒店所爭取的客源）入境市場? 主體市場——港澳臺、日韓、東南亞地區(qū)? 拓展市場——?dú)W美澳國家? 機(jī)會市場——其它國家市場國內(nèi)市場30 / 73? 主體市場——長三角地區(qū)? 拓展市場——華東地區(qū)其它城市、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)? 機(jī)會市場——國內(nèi)其它地區(qū)（二）按客源目的細(xì)分政務(wù)商務(wù)市場崇安區(qū)為無錫的政治、商貿(mào)、文化中心，同時(shí)緊鄰無錫新區(qū)、錫山區(qū)等制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)地段，因此政府接待、企業(yè)接待、文化交流、專業(yè)技術(shù)交流、商貿(mào)往來等人群均是該酒店的重要客源。會議會展市場無錫經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、區(qū)域中心城市的定位，以及基礎(chǔ)良好并正著力營造的會議會展環(huán)境將使無錫獲得極大的旅游與經(jīng)濟(jì)收益，也將為有著優(yōu)越區(qū)位條件的策劃區(qū)帶來客源。商貿(mào)休閑市場崇安區(qū)分布著無錫市最為集中的商業(yè)、餐飲、文化等設(shè)施，是全市最繁華的商業(yè)地段和城市中心，通過商業(yè)設(shè)施的提升、商業(yè)個(gè)性化特色的營造和景觀環(huán)境的完善，在滿足本地市民購物休閑的基礎(chǔ)上可以吸引外地游客，從而為該酒店提供了客源。觀光旅游市場策劃區(qū)所在的崇安區(qū)有東林書院遺址，民族音樂家阿炳、國學(xué)大師錢鐘書、教育家顧毓秀的故居，革命家博古、張聞天、陸定一，經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫冶方，民族工商業(yè)巨子榮德生的舊居等眾多人文古跡，提升完善后可以吸引一部分處觀光游覽者，他們均可成為該酒店的客源。（三）按客源職業(yè)細(xì)分從入住者職業(yè)來看，酒店目標(biāo)客源市場主要為政府公務(wù)員、企事業(yè)單位管理人員、個(gè)體經(jīng)營者、專業(yè)技術(shù)人員、教師等。31 / 73第五章 項(xiàng)目開發(fā) SWOT 矩陣、 研究結(jié)論與建議一、項(xiàng)目開發(fā) SWOT 矩陣分析著眼于項(xiàng)目的內(nèi)部開發(fā)條件和外部環(huán)境兩大方面，通過對項(xiàng)目的優(yōu)勢(Strength)和劣勢 (Weakness)分析，在把握外部機(jī)遇(Opportunities)的同時(shí)，明確酒店發(fā)展受到哪些制約(Threats)，從而更好地把握內(nèi)在與外在條件。要點(diǎn)如下：表 51 項(xiàng)目開發(fā) SWOT 矩陣分析優(yōu)勢（Strengths） 劣勢(Weaknesses)S1. 項(xiàng)目區(qū)擁有良好的區(qū)位交通條件S2. 投資主體具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力S3. 投資主體具備運(yùn)作高星級酒店的成功經(jīng)驗(yàn)W1. 項(xiàng)目區(qū)用地條件的不規(guī)則和中間的道路分割，為建設(shè)高端酒店增加了困難W2. 項(xiàng)目區(qū)西側(cè)高架江海東路來往車輛的噪音干擾不利于高星級酒店的開發(fā)機(jī)遇(Opportunities) 挑戰(zhàn)(Threats)O1. 無錫及崇安高速發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)為酒店的商貿(mào)接待需求提供了廣闊空間O2. 無錫旅游經(jīng)濟(jì)的不斷增長為酒店發(fā)展提供了較強(qiáng)的支持為項(xiàng)目區(qū)的開發(fā)提供了相對優(yōu)越的環(huán)境支撐T1. 無錫當(dāng)前高星級酒店增長迅猛，潛在競爭十分激烈（無錫市區(qū)目前已有 2 家五星級酒店，準(zhǔn)備申報(bào)或在審五星及在建包括規(guī)劃中的高星級酒店超過 10 家）T2. 項(xiàng)目區(qū)周邊環(huán)境從城市規(guī)劃角度更趨向大眾市場，對高端環(huán)境的營造相對支撐不足32 / 73一家，為項(xiàng)目區(qū)提供了相對的發(fā)展機(jī)會上述矩陣分析的綜合思辨如下：? 區(qū)位好，干擾大策劃區(qū)位于無錫市中心崇安區(qū)，臨近無錫最繁華的商業(yè)中心、無錫市委市政府、無錫國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、無錫先進(jìn)制造業(yè)基地錫山區(qū)，與無錫火車站、無錫汽車站、無錫機(jī)場的距離均較近，區(qū)位交通條件優(yōu)勢明顯。但同時(shí)其所受干擾也較大，包括西側(cè)的高架路江海東路上來往車輛所產(chǎn)生的干擾、周邊混雜市場區(qū)域的干擾等。? 前景好，約束多無錫是中國十大旅游城市和中國首批優(yōu)秀旅游城市之一，是長江三角洲地區(qū)的區(qū)域中心，也是當(dāng)今中國最具經(jīng)濟(jì)活力的十大城市之一。崇安廣益片區(qū)是政府重點(diǎn)推進(jìn)的建設(shè)區(qū)域之一，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平將進(jìn)一步提高，這使得位于該地區(qū)的策劃區(qū)具有較好的發(fā)展前景。但策劃區(qū)所在規(guī)劃紅線呈不規(guī)則形態(tài)，且受交通的分割，對于酒店高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)存在用地、建筑體量風(fēng)格、與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)等諸多方面的約束。? 支撐強(qiáng)，變化多伴隨著新休閑度假時(shí)代的來臨，人們的出游需求將大大增加，加上無錫市旅游項(xiàng)目與產(chǎn)品的進(jìn)一步完善，無錫市的游客人數(shù)將不斷增多。為了加快建設(shè)旅游強(qiáng)市、完善城市功能、提升城市形象，順應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，無錫市將出臺一系列措施加快旅游飯店的發(fā)展，其中高檔商務(wù)酒店的增加完善是其中的一個(gè)重要方面，為策劃區(qū)的發(fā)展提供了政策支撐。另外，投資方金科集團(tuán)是中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)，具有成功運(yùn)作高星級酒店的經(jīng)驗(yàn)，能夠通過集團(tuán)化運(yùn)作充分整合資金、技術(shù)、管理、人才方面的資源，為策劃區(qū)的開發(fā)提供有力保障。但賓館酒店業(yè)的快速發(fā)展使得產(chǎn)品的更新?lián)Q代頻率加快，住客需求的個(gè)性化與市場動態(tài)化特征也對酒店在服務(wù)方式與產(chǎn)品創(chuàng)新過程中的生產(chǎn)能力提出了更高的要求和挑戰(zhàn)。同時(shí)，太湖綜合治理的難度以及無錫中小型對外加工出口企業(yè)目前面臨的困境，對無錫未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展存在著一些不確定因素。33 / 73二、研究結(jié)論與建議（一）項(xiàng)目綜合分析結(jié)論經(jīng)過專家組反證研究論證，認(rèn)為：從項(xiàng)目投入產(chǎn)出以及長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿砜矗?guī)劃區(qū)更加適合實(shí)施中檔經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目的開發(fā)。項(xiàng)目區(qū)若以五星級、高檔酒店為基礎(chǔ)進(jìn)行開發(fā)，必須充分認(rèn)識到“規(guī)劃地塊不佳、周邊環(huán)境干擾大、市場競爭激烈以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的不確定性”等因素的客觀存在，并需采取積極有效措施進(jìn)行化解。（二）開發(fā)建議著眼于高星級酒店的開發(fā)，我們建議如下（本報(bào)告從第六章開始，均以高星級酒店進(jìn)行策劃）：一是積極向政府爭取優(yōu)待政策向政府爭取改變現(xiàn)有規(guī)劃區(qū)過境公路的分割問題，建議改道；爭取交通部門對高架路噪音的隔離處理；積極向政府提出，提高規(guī)劃周邊商貿(mào)市場的檔次，設(shè)立一定門檻，盡可能防止低檔次及雜亂市場的進(jìn)入。二是重視酒店特色氛圍的營造　 　 高科技、 E 化特色 21 世紀(jì)是科技時(shí)代，是網(wǎng)絡(luò)化的時(shí)代，高科技在酒店業(yè)中的運(yùn)用可以進(jìn)一步體現(xiàn)酒店的前瞻性和特色性，更加符合時(shí)代潮流和趨勢。因此，酒店在建設(shè)過程中需要突出表現(xiàn)其人性化、傻瓜型的特點(diǎn)，重視運(yùn)用光線喚醒、電子控制的床墊、客房內(nèi)的電子商務(wù)、娛樂平臺等等。E 化特色主要是強(qiáng)化對飯店管理系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)化與智能化。從前臺客人入住登記、結(jié)帳到后臺的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)、人事管理系統(tǒng)、采購管理系統(tǒng)、運(yùn)行設(shè)備控制都將形成網(wǎng)絡(luò)化的管理。酒店 E 化，意味著酒店中高科技的含量的比重，更加體現(xiàn)項(xiàng)目在長三角地區(qū)的先進(jìn)性。最近，美國休斯敦大學(xué)希爾頓酒店和餐飲管理學(xué)院將生物測定、34 / 73“消除白色噪音”等先進(jìn)技術(shù)賦予酒店，提出了具有全新內(nèi)涵的 21 世紀(jì)的酒店客房。體現(xiàn)文化性主題酒店特色酒店業(yè)的競爭在同等條件下，更高品質(zhì)的競爭是“文化” 、是“氛圍”的附加值等所形成的綜合競爭，并由此形成自身的主題個(gè)性與特色。如何讓客人在消費(fèi)過程中能夠有一種文化的享受？這種文化氛圍的營造則突出體現(xiàn)在“主題”上。因此，酒店從建設(shè)開始就應(yīng)注重其主題文化的營造，從設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝修到管理經(jīng)營、服務(wù)都應(yīng)注重酒店獨(dú)特的“吳越春秋”主題內(nèi)涵，形成酒店的個(gè)性，在市場上形成鮮明的主題形象；把服務(wù)項(xiàng)目、設(shè)備設(shè)施化成元素，溶入到主題中去，以個(gè)性化的風(fēng)格代替刻板的模式，從而體現(xiàn)對客人的信任與尊重，以便增加酒店競爭力。形成區(qū)域規(guī)模特色無錫地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，商務(wù)、政務(wù)、會務(wù)市場巨大，酒店在規(guī)模上要形成優(yōu)勢，強(qiáng)化局部功能規(guī)模上爭創(chuàng)區(qū)域第一，如：根據(jù)市場需求設(shè)計(jì)可以同時(shí)容納108 桌的多功能廳、1200 平米的會議廳、500 間以上的客房等等，這些設(shè)施將為酒店以后經(jīng)營打下良好的基礎(chǔ)。三是力爭打造“民族”品牌據(jù)我們對無錫酒店業(yè)市場的調(diào)查，在未來兩、三年內(nèi)除了現(xiàn)有的凱賓斯基和華美達(dá)廣場酒店外，萬豪、洲際、香格里拉等國際品牌酒店都將進(jìn)駐無錫市場。同時(shí)，國內(nèi)酒店管理知名品牌“金陵飯店”在無錫地區(qū)也已管理了兩家酒店。 “錦江國際” 、 “開元集團(tuán)” 、 “凱萊國際”等國內(nèi)品牌都有在無錫開發(fā)市場的計(jì)劃。 鑒于此狀， “無錫金科酒店”更應(yīng)該發(fā)揮集團(tuán)優(yōu)勢，打造自身“民族”酒店品牌。在借鑒國內(nèi)外酒店集團(tuán)的成功經(jīng)營管理模式的基礎(chǔ)上融入本集團(tuán)的元素，逐步形成具有“金科”特色的酒店管理的模式和品牌。酒店同時(shí)可加入“全球酒店銷售聯(lián)盟”,確保本酒店管理品牌的個(gè)性、服務(wù)水準(zhǔn)和管理水平，并求得銷售聯(lián)盟在客房預(yù)訂上的支持。35 / 73第六章 發(fā)展戰(zhàn)略與定位一、項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)? 崇安首選、無錫最具規(guī)模特色的政務(wù)、商務(wù)、會務(wù)接待基地? 環(huán)太湖地區(qū)一流的城市酒店? 崇安地標(biāo)性建筑、城市形象新窗口二、戰(zhàn)略思想以科學(xué)的發(fā)展觀和“立足當(dāng)前，著眼長遠(yuǎn)”為指導(dǎo)，以“效益”為中心，以“規(guī)模+文化+科技”為賣點(diǎn)，依托項(xiàng)目區(qū)良好的區(qū)域背景和不斷成長的市場潛力條件，圍繞做強(qiáng)做特“無錫一流的城市酒店”品牌戰(zhàn)略目標(biāo)，以“建設(shè)主題化、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化、裝修藝術(shù)化、環(huán)境生態(tài)化、管理規(guī)范化、服務(wù)人性化”為總的開發(fā)要求，通過積極創(chuàng)新酒店產(chǎn)品和項(xiàng)目盈利點(diǎn)，高水準(zhǔn)地加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，給賓客提供全新的“住食商娛游購”之體驗(yàn)，打造無錫最具品位的高星級國際酒店。三、開發(fā)定位（一）市場定位通過對無錫及區(qū)域消費(fèi)市場的綜合研究，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)地塊實(shí)際，我們確定該項(xiàng)目市場定位為：36 / 73●“三務(wù)”市場為主體，旅游接待為補(bǔ)充即重點(diǎn)面向“中高端人群”的“政務(wù)+商務(wù)+會務(wù)”市場，旅游團(tuán)隊(duì)、散客為補(bǔ)充。其客源市場主要針對：崇安乃至無錫政府機(jī)關(guān)的高端接待市場本區(qū)域企業(yè)高層會議與交流市場本區(qū)域上層社會的尖端消費(fèi)、婚慶接待來無錫的高檔商貿(mào)散客全國高檔旅游團(tuán)隊(duì)、高檔散客入境客人的旅游及探親訪友等（二）主題定位（1）名稱建議A 吳越春秋B 金科水韻（2）主題性質(zhì)以“商務(wù)+政務(wù)+會務(wù)”為主要目標(biāo)市場，體現(xiàn)“城韻園林”風(fēng)格的文化型、數(shù)字化的五星級國際大酒店（3）主題風(fēng)格采用“文化+時(shí)代”的表現(xiàn)手法，充分挖掘無錫市的地脈、文脈，突出城市風(fēng)格與適當(dāng)山水園林的景觀特色，融合城市景觀、山水園林與現(xiàn)代時(shí)尚元素，體現(xiàn)無錫市極具地標(biāo)性的建筑與環(huán)境景觀特征。第七章 酒店功能策劃設(shè)計(jì)37 / 73一、功能策劃設(shè)計(jì)原則（一）體現(xiàn)設(shè)計(jì)理念超前原則隨著酒店業(yè)的迅猛發(fā)展，酒店業(yè)的經(jīng)營環(huán)境也發(fā)生了根本性的變化：“無常態(tài)的技術(shù)創(chuàng)新不斷加速，無主流的客人需求瞬息萬變，無國界的酒店集團(tuán)日益擴(kuò)張，無壁壘的市場競爭日趨激烈。 ”將是國內(nèi)酒店業(yè)不可回避的現(xiàn)實(shí)。金科集團(tuán)在此時(shí)、此地、此景下投資建設(shè)酒店，必須在設(shè)計(jì)理念上具備超前的眼界，充分考慮到今后先進(jìn)科技的擴(kuò)展空間。（二）符合綠色酒店標(biāo)準(zhǔn)原則 一家中檔酒店每日經(jīng)營所需能耗和廢氣的排放量與同規(guī)模的工礦企業(yè)相當(dāng)。當(dāng)今世界已進(jìn)入綠色革命的節(jié)能、環(huán)保時(shí)代，酒店也因此要更加注重生態(tài)及健康。通過酒店功能設(shè)計(jì)要為今后提倡的綠色經(jīng)營與綠色管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。力爭成為真正意義上的“綠色飯店” 。 （三）從實(shí)際經(jīng)營出發(fā)原則飯店布局和功能劃分合理，設(shè)施使用方便、安全。這一切不單是酒店星級評定的要求，更是高星級酒店業(yè)主從實(shí)際經(jīng)營出發(fā)，必須提前打下的基礎(chǔ)?？茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)酒店功能配置，是酒店經(jīng)營利潤最大化的前提和保障。我們堅(jiān)信“無錫金科”酒店在遵循現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念的基礎(chǔ)上，一定能打造出高品質(zhì)的五星酒店。二、前廳功能策劃設(shè)計(jì)（一）大堂大堂要求空間寬敞，不使客人產(chǎn)生壓抑感。氣氛豪華，風(fēng)格獨(dú)特，裝飾典雅，色調(diào)協(xié)調(diào)，光線充足。有公共音響轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)良好，無噪音，達(dá)到完備、整潔和有效。大堂面積不包括任何營業(yè)區(qū)域的面積，如總服務(wù)臺、38 / 73商場、商務(wù)中心、大堂酒吧、咖啡廳等不小于 800 平米，業(yè)主可視資金情況適當(dāng)投入，爭取最佳效果。大堂主要功能設(shè)置：A、中心藝術(shù)品要給客人留下深刻的記憶。B、客人休息場所在非經(jīng)營區(qū)設(shè)客人休息場所。C、門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道，配備輪椅。D、公共洗手間男女公共洗手間面積約 80㎡，設(shè)有殘疾人專用衛(wèi)生間 10㎡，能為殘疾人提供必要的服務(wù)。 （洗手間設(shè)置具體位置為：大堂一間、會議廳 2 間、多功能廳 2間、零點(diǎn)、宴會包間區(qū)域一間） E、當(dāng)?shù)芈糜涡畔⒍嗝襟w查詢系統(tǒng)（二）總服務(wù)臺設(shè)置與飯店規(guī)模、星級相適應(yīng)的總服務(wù)臺，面積約 40㎡，長度約 12 米。總服務(wù)臺各區(qū)段有中英文標(biāo)志，接待人員 24 小