【導讀】的指導下進行的研究工作及取得的成果。盡我所知，除文中特別加以標。注和致謝的地方外，不包含其他人或組織已經(jīng)發(fā)表或公布過的研究成果，了明確的說明并表示了謝意。的規(guī)定，即：按照學校要求提交畢業(yè)設計（論文）的印刷本和電子版本；閱覽服務；學?？梢圆捎糜坝?、縮印、數(shù)字化或其它復制手段保存論文；在不以贏利為目的前提下，學?？梢怨颊撐牡牟糠只蛉績?nèi)容。重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。本聲明的法律后果由本人承擔。論文被查閱和借閱。本人授權大學可以將本學位論文的。涉密論文按學校規(guī)定處理。文科類論文正文字數(shù)不少于萬字。家技術標準規(guī)范。不統(tǒng)一；存在盈余管理現(xiàn)象等問題。之后進一步分析了應用公司數(shù)量少的原因：監(jiān)。性；出于相關稅負的考慮等。接著以金融街公司為例，探討了其采用該模式在投資。性房地產(chǎn)計量方面的應用情況。最后，提出了完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式。促使其受到更多企業(yè)的采用。

　　

【正文】 xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 總資產(chǎn)周轉率 % % % % % % % % 數(shù)據(jù)來源：金融街公司 20xx至 20xx年財務年報 通過對比表 10 的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該公司在轉變計量模式前后年度，總資產(chǎn)周轉率上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應用探析 17 出現(xiàn)了較大幅度的下降，原因和前述的總資產(chǎn)報酬率下降相同。投資性房地產(chǎn)計量模式的轉變所帶來的這種影響使得該公司在成本計量模式下的歷年總資產(chǎn)報酬率失去了參考意義，給公司的縱向信息和橫向信息對比造成了影響。 公允價值計量模式對公司的其他影響 對折舊費用和遞延所得稅的影響 表 11 金融街公司歷年遞延所得稅負債 (單位：萬元 ) 年度 與投資性房地產(chǎn)相關的遞延所得稅負債 遞延所得稅負債總額 占遞延所得稅負債的 比重 20xx 0 12,817 0% 20xx 42,595 45,689 % 20xx 65,069 68,029 % 20xx 76,328 78,455 % 20xx 107,145 107,650 % 20xx 141,479 141,942 % 20xx 147,729 148,259 % 20xx 173,019 174,039 % 數(shù)據(jù)來源：金融街公司 20xx至 20xx年財務年報 通過對公司財務年報進行查閱發(fā)現(xiàn)，由于 20xx 年 對投資性房地產(chǎn)轉變了計量模式，當年公司的折舊數(shù)額相比與 20xx 年成本計量模式減少了 5,080 萬元。同時結合表 5 可以看到在之后的年度里投資性房地產(chǎn)數(shù)額的不斷上升，意味著該公司相比于成本計量模式少計的折舊費用數(shù)額也在不斷增加。從表面上看，以后年度公司不會再出現(xiàn)因投資性房地產(chǎn)折舊費用而計提的管理費用和其他業(yè)務成本，公司的費用得到有效的降低，利潤因此得到了提升。但實際上公司應繳的企業(yè)所得稅并沒有出現(xiàn)實質的減少，所帶來的利潤提升對公司起不到實際性的幫助。 遞延所得稅負債的產(chǎn)生主要是因為稅法和會計在相關規(guī)定上存在差異。 根據(jù)表11 可以看到， 公司 20xx 年對投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式時并沒有與之相關的稅法差異，遞延所得稅負債為 0。而在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量轉變?yōu)楣蕛r值計量模式后， 20xx 年與之相關的遞延所得稅負債從 20xx 年的 0 增長到了 42,595 萬元，并在之后幾年一直持續(xù)上升。這一現(xiàn)象不僅大大增加了該公司賬務復雜性，還對公司會計人員有關稅收差異知識的掌握能力提出了較高的要求。 對相關成本的影響 通過對金融街公司所公布的年度財務報告進行查閱，發(fā)現(xiàn)該公司采用的是參考上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應用探析 18 可比房地產(chǎn)市場價格確定投資性房地產(chǎn)公允價值的方 法。而該公司采用的這種方法必然會使公司估值成本增加，原因有以下兩點： 一是這種方法需要積累大量的原始數(shù)據(jù)和信息對投資性房地產(chǎn)進行細致的分類，并對收集到的信息進行甄別和定期信息更新，工作量和工作難度較大。 二是從該公司資產(chǎn)分布情況來看，該公司的投資性房地產(chǎn)并不僅局限于一處，而是分散在北京、天津、重慶、惠州等地。雖然該公司在年報中提到公司的投資性房地產(chǎn)均處于繁華地段，但考慮到房地產(chǎn)在不同區(qū)域受到不同因素的影響，公司在北京獲取的房產(chǎn)價格信息并不能減輕其他地區(qū)確定公允價值的工作量。 雖然公司的財務年報并沒有相關數(shù)據(jù) 的披露，但考慮到以上因素，基本可以確定在采用公允價值計量模式后，該公司會出現(xiàn)較高的估值成本，并且隨著公司投資性房地產(chǎn)數(shù)量的不斷增加，相關成本也會隨之不斷增加。 案例啟示 通過對金融街公司財務年報的查閱和分析發(fā)現(xiàn)，在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場狀況下，金融街公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行計量會使利潤和所有者大幅提升、資產(chǎn)負債率得以降低。上述這些對公司產(chǎn)生的影響使得該公司可以借此提升融資能力和經(jīng)營業(yè)績，對于公司來說十分有利。 但采用該計量模式也對金融街公司造成了一些不利的影響。一是 投資性房地產(chǎn)折舊 減少和公允價值的上升所帶來的利潤并不會給公司帶來實際的現(xiàn)金流入，公司的利潤質量不高，存在現(xiàn)金流和利潤背離的隱患。二是對投資性房地產(chǎn)公允價值上漲所帶來的收益存在過度依賴，使得公司的利潤在未來期間很可能出現(xiàn)較大的波動，利潤的可控性較低。三是金融街公司由于投資性房地產(chǎn)計量模式的轉變使得資產(chǎn)、利潤和所有者權益方面出現(xiàn)了大幅增長，這些增長使企業(yè)的會計信息的可比性大大降低，公司無法與其他采用成本計量模式的公司進行會計信息的橫向比較分析，與自己的縱向信息比較也無法進行。四是公司需要支出較高的公允價值確認成本，同時賬務的復 雜性大大增加。上述這些在金融街公司中所出現(xiàn)的有利和不利影響在之前的第四章節(jié)有所提及，通過案例分析得以印證。 可以看出，在對投資性房地產(chǎn)以公允價值計量后，對公司所造成的影響具有兩面性，但不利影響要多于有利影響。由于在現(xiàn)行的經(jīng)濟環(huán)境下，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量雖然會提升公司的利潤和資產(chǎn)，但也會給公司帶來很多的不利影響，給公司的發(fā)展埋下許多隱患，所以本人不太建議上市公司現(xiàn)在采用公允價值上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應用探析 19 計量模式。 6 完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的建議 改變會計準則導向、制定稅收優(yōu)惠政策 相比于其他 國家，我國對于公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用限制過多，雖然這和我國的實際情況相關，但這些限定并不利于該項計量模式在我國的推廣和應用。而無論是從會計準則的國內(nèi)外趨同還是從會計信息質量來看，我國都應該鼓勵公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用。所以我國會計準則應該減少相應的限制性條件，降低門檻，展現(xiàn)給企業(yè)一種積極推行該項計量模式在投資性房地產(chǎn)中應用的態(tài)度。 稅收政策是企業(yè)在選擇會計政策時所考慮的一項重要因素。企業(yè)經(jīng)常會出現(xiàn)因為稅負高低的原因而選擇實際上并不符合企業(yè)自身情況的會計政策，例如投資性房地產(chǎn)計量模式的選 擇。雖然國家考慮到稅負因素，對于因公允價值波動所產(chǎn)生的利潤并沒有計入所得稅的計征范圍內(nèi)，但這種力度還遠遠不夠。國家需要出臺更為強力的稅收優(yōu)惠措施。同時要盡快明確稅法對于房產(chǎn)稅原值的確定標準，盡可能降低由于稅負因素影響企業(yè)選擇恰當會計政策的可能性，使得企業(yè)能夠選擇和運用最符合企業(yè)自身實際情況的會計政策，進一步提升我國企業(yè)會計信息的真實性和可靠性。 按不同計量基礎編制利潤表 在引入公允價值后，企業(yè)的利潤表不再是僅僅反映企業(yè)實際已經(jīng)獲得的利潤，還包括了未實現(xiàn)的利潤。這種未實現(xiàn)的利潤實際上是在現(xiàn)有 的經(jīng)濟環(huán)境下對未來的一種預計和判斷，管理者如果以此來作為判斷和決策的標準，其實就是在別人預計和判斷的基礎上進行二次判斷，這很可能導致管理者做出錯誤決策。所以當企業(yè)采用公允價值計量模式后，企業(yè)可以對投資性房地產(chǎn)按照兩種不同的模式編制利潤表，這樣做不僅可以大大降低會計信息可比性降低給管理者所帶來的困擾，使得企業(yè)能夠從橫向和縱向進行財務數(shù)據(jù)和指標的對比，同時企業(yè)也能更加清楚的了解到不同計量模式給企業(yè)所造成的影響。 建立房地產(chǎn)信息共享平臺 公允價值難以獲取，歸根結底是因為我國的經(jīng)濟還不夠發(fā)達，房地產(chǎn)市場發(fā) 展上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應用探析 20 處于極度不平衡的狀態(tài)，一二線城市和三線城市的房地產(chǎn)市場存在著脫節(jié)的現(xiàn)象，相關信息也并不透明。而房地產(chǎn)市場的發(fā)展是循序漸進的，并不會出現(xiàn)跨越式的發(fā)展。在這種情況下，建立房地產(chǎn)信息共享平臺成為了首選的解決方案。通過建立共享平臺，企業(yè)可以更為便捷的獲取類似房地產(chǎn)的相關信息，這無疑會大大降低企業(yè)的估值成本。同時，也為企業(yè)通過其他方法獲取的房地產(chǎn)公允價值提供了檢驗渠道，在一定程度上減少了人為因素對估值的影響?？梢哉f房地產(chǎn)信息共享平臺的建立不僅降低了估值的難度和成本，還提升了公允價值的可靠性。 具體而言，該共享平臺的 建立需要有一個級次分明、自下而上的數(shù)據(jù)信息收集體系。所以，應該以企業(yè)為最小級次，對其所擁有的房地產(chǎn)的各項信息進行詳細的上報，以縣市省為后續(xù)的信息收集級次，逐層對收集的信息進行匯總?？紤]到該共享平臺的建立和后續(xù)維護需要有較強的專業(yè)技術能力和硬件基礎作為保證，所以可以采取政府部門和大型數(shù)據(jù)分析公司合作的方式。政府部門主要負責監(jiān)督數(shù)據(jù)上傳的及時性和完善性，數(shù)據(jù)分析公司則做好技術支持工作。通過該共享平臺的建立，可以大大彌補房地產(chǎn)市場活躍度不足的缺陷，進而降低公允價值獲取難度。 提高會計人員專業(yè)能力 在對投 資性房地產(chǎn)引入公允價值后，必然會使得企業(yè)賬務處理的復雜程度大大上升，許多與之相關的信息需要進行篩選和判斷，這極大地提高了對會計人員專業(yè)能力的要求。對此，應該從會計人員自身、企業(yè)、財政部三個方面加強會計人員的專業(yè)能力。對于會計人員來說，專業(yè)能力的高低不僅關系到企業(yè)賬務處理的正確性，還和自身的職業(yè)發(fā)展密切相關。所以會計人員應從自身做起，在日常生活之中堅持對于專業(yè)知識的持續(xù)學習，不斷提升自身的專業(yè)能力。另外企業(yè)應重視對于會計人員的培訓工作 ,使其專業(yè)能力能夠應對日益復雜的賬務處理和相應的信息篩選工作。最后財政部也需 要加強對公允價值在實際應用中存在的難點和注意事項的宣傳和講解，并在相應的職稱考試中予以體現(xiàn)，從而起到提升會計人員專業(yè)能力的效果。 明確公允價值確認方法的選擇順序 從之前的現(xiàn)狀分析可以看到，對于投資性房地產(chǎn)公允價值確認方法的選擇每個企業(yè)都不盡相同，并且均在各自財務年報中聲稱符合企業(yè)自身的實際情況。這種現(xiàn)象使得最終確認的公允價值的可靠性大大降低。對此，財政部應該出臺更為細致的相關規(guī)定，對不同的公允價值確認方法的優(yōu)先級次進行明確的規(guī)定。例如，對于公上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應用探析 21 允價值的確認方法，現(xiàn)行的資產(chǎn)評估法相比于其他兩種方法人為 因素更少，所取得的公允價值的可靠性更高。在這種情況下，我國會計準則就可以規(guī)定企業(yè)的投資性房地產(chǎn)應該優(yōu)先采用資產(chǎn)評估法作為公允價值的確認方法，在無法取得的情況下再通過其他兩種方法確認公允價值。這樣做不僅能過確保每一個企業(yè)所選擇的公允價值的確認方法都是有所依據(jù)，而不是按照企業(yè)自身的實際意愿來選擇的。同時，監(jiān)管部門在日后進行相應的監(jiān)管和審計時，對于企業(yè)選擇的公允價值確認方法是否合理也有了明確的判斷依據(jù)。 加強信息披露監(jiān)管、轉變審計理念 通過之前對 48 家上市公司的財務年報查閱發(fā)現(xiàn)，有關投資性房地產(chǎn)以及公允價值的信息披露絕大多數(shù)都不符合會計準則的規(guī)定。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是因為監(jiān)管力度不強所造成的，因此必須加強與投資性房地產(chǎn)相應的信息披露監(jiān)管。具體而言，企業(yè)除了每年在財務年報中進行必要的披露外，還需要向證監(jiān)會和會計師事務所提供一份單獨的投資性房地產(chǎn)信息披露詳單。這樣做不僅可以使得散亂在財務年報中的投資性房地產(chǎn)信息被明確的歸集在一起，減少企業(yè)披露不完整的可能性。同時也大大降低了相關機構監(jiān)管的難度，使得監(jiān)管機構能夠將更多地精力放在對披露信息完整性和真實性的審查上。 另外，我國的審計人員過于看重企業(yè)賬務處理流程是否存 在問題，財務年報的各項數(shù)據(jù)是否存在計算錯誤而忽視了信息披露是否真實和完整，也是導致信息披露不規(guī)范的原因之一。對于投資者來說，企業(yè)財務年報的各項數(shù)據(jù)屬于平面數(shù)據(jù)，只有結合相應的披露信息才能將財務年報轉化為立體數(shù)據(jù)，從而更為真實準確的了解到企業(yè)的實際情況。所以需要加深審計人員對信息披露重要性的認識，改變現(xiàn)有的審計理念，加強審計人員對于信息披露的審計力度。 提高盈余管理違法成本、提升相關人員財務素養(yǎng) 處罰力度的高低決定著一項規(guī)定能否起到實際的效用，如果違法成本過低那么這項規(guī)定無疑是形同虛設。企業(yè)之所以會 利用投資性房地產(chǎn)計量模式的轉變進行盈余管理就是因為違法成本過低所導致的。對此，相關部門應根據(jù)所造成影響的嚴重程度制定不同程度的處罰制度，提高相應的違法成本。例如對于造成嚴重后果的一經(jīng)發(fā)現(xiàn)給予股票停牌一年的懲罰，并由證監(jiān)會進行通報。同時還要注意，該項處罰制度只是應用于業(yè)績持續(xù)不佳，存在退市風險之類的企業(yè)進行惡意盈余管理的情上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應用探析 22 況，對于財務狀況良好的企業(yè)因為投資性房地產(chǎn)計量模式轉變所造成的業(yè)績大幅提升并不在處罰范圍內(nèi)。 除了加大處罰力度外，對于盈余管理現(xiàn)象還可以通過提升公司董事會成員的財務基礎素養(yǎng)和思想道德水平來解 決。由于我國市場經(jīng)濟起步較晚并且大部分上市公司的董事會家族成員并不一定具有較高學歷，這使得大部分公司董事會成員過于看重財務指標的提升或降低，而忽視了公司實際所獲得的收益或損失，導致通過會計政策的變更來進行盈余管理的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。想要改變這種情況就需要提升公司董事會成員的基礎財務素養(yǎng)，使其能夠更為全面和準確的理解公司的財務年報，充分認識到會計政策變更所帶來的短期業(yè)績提升并不能從根本上解決公司經(jīng)營問題，財務指標的提升并不代表實際經(jīng)營狀況的提升。另外政府部門需要定期對上市公司的決策人員集中進行思想道德教育并輔以實 例進行講解，通過實際案例讓公司決策人員認識到盈余管理對于公司所產(chǎn)生的負面影響，做到從制度和思想兩方面解決盈余管理的問題。 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應用探析 23 結束語 通過對公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用現(xiàn)狀分析可以發(fā)現(xiàn)，該計量模式還存在著若干問題：存在盈余管理現(xiàn)象；信息披露不完善；公允價值獲取方式不統(tǒng)一等。這些問題產(chǎn)生的主要原因是因為我國