【正文】 提高會計人員專業(yè)能力 ...................................... 20 明確公允價值確認(rèn)方法的選擇順序 .......................... 20 加強信息披露監(jiān)管、轉(zhuǎn)變審計理念 .......................... 21 提高盈余管理違法成本、提升相關(guān)人員財務(wù)素養(yǎng) ............ 21 結(jié)束語 ............................................................... 23 致謝 .................................................................. 24 參考文獻 ............................................................. 25 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用探析 1 1 緒論 研究背景 在公允價值誕生的早期，人們對于該種計量屬性大多持有懷疑態(tài)度，但從 1985年以后這種情況出現(xiàn)了較大的轉(zhuǎn)變。 我國對于公允價值早在 1988 年就已經(jīng)在企業(yè)合并等方面進行過應(yīng)用， 這在當(dāng)時已經(jīng)是走在了許多國家的前面。這表明財政部雖然對公允價值依然保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度，但考慮到國際大環(huán)境以及我國飛速發(fā)展的經(jīng)濟，對于公允價值的探 索和完善不能再停滯下去。 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用探析 2 2 理論概述 相關(guān)概念 公允價值 公允價值是指熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價格，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項資產(chǎn)可以被買賣或者一項負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r格。一項交易最終是否具有公平性，不僅需要買賣雙方?jīng)]有異議，還需要市場的認(rèn)可。第三方調(diào)查法是指通過獨立的中介機構(gòu)在雜志或刊物上公布的各類資產(chǎn)的公允價值來作為企業(yè)的相應(yīng)資產(chǎn) 公允價值的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。而歷史成本相比于其他計量屬性準(zhǔn)確性更高、穩(wěn)定性更強就是因為相應(yīng)的成本已經(jīng)發(fā)生，很難再有變動的可能。對于固定資產(chǎn)而言，企業(yè)持有的目的主要是保證正常的生產(chǎn)經(jīng)營，其對利潤的貢獻方式表現(xiàn)為在日常生產(chǎn)經(jīng)營中將自身價值通過產(chǎn)品生產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)移。 然而對于成本計量模式我國會計準(zhǔn)則的限制條件則顯得較為寬松，只要屬于投資性房地產(chǎn)并能夠單獨計量或出售就可以采用成本計量模式。而歷史成本所表現(xiàn)出的穩(wěn)定性卻和投資的特點背道相馳。所以不能像對待固定資產(chǎn)那樣采用歷史成本，按照年限計提相應(yīng)的折舊，不斷減少其賬面價值。在這種情況下，歷史成本顯示出得天獨厚的優(yōu)勢，無論是從獲取難度、準(zhǔn)確性還是穩(wěn)定性來看都是公允價值所無法比擬的。 反對公允價值計量屬性的理 由 第一，獲取難度大?，F(xiàn)行的投資性房地產(chǎn)公允價值獲取方法都是通過評估或調(diào)查來完成的，這些方法普遍存在獲取成本過高的問題。同時理論界對投資性房地產(chǎn)到底更適合哪種計量屬性并沒有出現(xiàn)統(tǒng)一的結(jié)論，對此的爭議將在未來很長一段時間繼續(xù)存在。而如果企業(yè)在未來期間出于發(fā)展戰(zhàn)略的需要會逐步增加投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重，那么該企業(yè)就有可能考慮通過采用公允價值計量模式來更為真實的反映企業(yè)的資產(chǎn)情況。在這種情況下，泛海建設(shè)出于未來發(fā)展戰(zhàn)略的考慮在 20xx 年選擇了以公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，并在當(dāng)年的財務(wù)年報中聲明該項會計政策變更能夠能夠有效提高本公司會計信息的真實性、及時性 和可靠性。但現(xiàn)行的大多數(shù)的融資方式對于企業(yè)的經(jīng)營狀況和財務(wù)指標(biāo)都有著嚴(yán)格的規(guī)定，這些嚴(yán)格的規(guī)定大大提高了企業(yè)融資的門檻。特別是對于擁有較多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，這種提升效果更為明顯。在這種情況下，對于在采用 IAS 的國家上市的我國公司而言，公司已經(jīng)獲取了投資上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用探析 6 性房地產(chǎn)的市場價值并為此花費了大量的時間和精力，再次對 國內(nèi)的投資性房地產(chǎn)以公允價值進行計量不僅不會增加額外的成本，還可以減少公司國內(nèi)外財務(wù)年報的差異性。除此之外， 20xx 年和 20xx 年開始采用公允價值計量模式的上市公司數(shù)相加不等于 20xx 年釆用公允價值計量模式的上市公司數(shù) ,這是因為有些企業(yè)在采用公允價值計量模式后的年份里處置了投資性房地產(chǎn)或者變更了后續(xù)計量模式。由表 3 可以看到，在 15 家 采用公允價值計量模式的上市公司中，有 8 家選擇了資產(chǎn)評估的方法，占到了總額 的 %；其次是市場類比法，有 3 家公司選擇此方法來確認(rèn)公允價值，占總額的 %；采用數(shù)量最少的是第三方調(diào)查法，采用的公司數(shù)量僅 為 2 家，所占比重僅為 %。 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用探析 9 公允價值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中的問題 應(yīng)用公司數(shù)量少 通過對之前的數(shù)據(jù)分析可以得出，公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用現(xiàn)狀表現(xiàn)為采用的上市公司數(shù)量少并且增長緩慢。上述這種不統(tǒng)一的現(xiàn)象反映了上市公司對于公允價值確認(rèn)方法的選擇隨意性較高，公司最終得出的可能并不是最貼近市場的價值，而是最有利于公司自身的價值。但是，這種違背會計準(zhǔn)則規(guī)定的行為，卻沒有受到任何相關(guān)部門的處罰。 存在盈余管理現(xiàn)象 我國會計準(zhǔn)則規(guī)定對于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式可以由企業(yè)自行選擇，這項規(guī)定的本意是希望使不同性質(zhì)的企業(yè)結(jié)合自身情況選擇適合自己的計量模式。在實際中，冠幅家用就借此方法完成了從虧損到盈利的快速轉(zhuǎn)變。在這種情況下，冠福家用在 20xx 年對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式進行了轉(zhuǎn)變。另外許多企業(yè)并沒有自己的公允價值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要自己從市場上獲取并篩選相關(guān)的公允價值信息。然而在實際 中企業(yè)并不能確保在公允價值計量模式下未來期間新增投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠通過市場或類似資產(chǎn)比較的途徑來獲得，對于這類新增資產(chǎn)只能通過估值技術(shù)來解決，這往往會增加企業(yè)的相關(guān)成本費用。特別是對房地產(chǎn)上市公司而言，在這種情況下所受到的影響會更為明顯。 降低企業(yè)利潤和現(xiàn)金流相關(guān)性 企業(yè)在年終所計算出的利潤和企業(yè)實際的現(xiàn)金流入量并不是完全相同的，這主要是因為企業(yè)采用的是權(quán)責(zé)發(fā)生制。 如果企業(yè)對于持有的投資性房地產(chǎn)主要用于出租，那么企業(yè)的利潤和現(xiàn)金流相關(guān)性的降低就是永久性的。 我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅繳納標(biāo)準(zhǔn)主要取決于房產(chǎn) 的用途，如果用于出租則是以租金數(shù)額的 12%為限，而如果是自用則在對原值進行一定比例的扣減后按 %征收。而由于公允價值計量模式的不可逆性，企業(yè)到時將很難有其他的辦法來避免增加的房產(chǎn)稅。 雖然公允價值計量模式下遞延所得稅負(fù)債屬于稅收暫時性差異，從根本上來看并不會真正影響到企業(yè)的稅負(fù)，但是頻繁發(fā)生納稅調(diào)整勢必會增加公司賬目 的復(fù)雜性以及相應(yīng)的成本費用。另外準(zhǔn)則關(guān)于房地產(chǎn)需要 存在類似市場價格的規(guī)定對于企業(yè)來說也是難以滿足，主要是因為考慮到土地區(qū)位因素的唯一性、房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的多樣性以及其他因素，企業(yè)想要找到所謂的類似的房地產(chǎn)無疑是難上加難，類似的市場價格自然也無從獲取。 出于信息可比性的考慮 在現(xiàn)行的經(jīng)濟環(huán) 境下，企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)計量模式進行轉(zhuǎn)變后，企業(yè)的財上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用探析 13 務(wù)數(shù)據(jù)和財務(wù)指標(biāo)都會因此受到不同程度的影響，影響程度主要取決于企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例。 減少盈余管理的手段 在房地產(chǎn)價格不斷增長的經(jīng)濟環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)計量模式的轉(zhuǎn)變可以使得企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績以及其他各 項指標(biāo)上出現(xiàn)快速的提升。通過對金融街公司的 案例分析能夠更為詳實的了解該公司在采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量后到底給該公司帶來了怎樣的影響，對于其他公司計量模式的選擇也能起到一定的借鑒意義。 公允價值計量模式對公司資 產(chǎn)負(fù)債表的影響 對資產(chǎn)的影響 由表 5 可以看到，金融街公司在 20xx 年初對投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變計量模式后，其投資性房地產(chǎn)相比于 20xx增加了 175,725萬元，相比 20xx年增幅達到了 %， 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用探析 14 表 5 投資性房地產(chǎn)變化情況（單位：萬元） 年度 投資性房地產(chǎn)金額 相比上年增加額 增加率 占資產(chǎn)總額 比例 20xx 年初 326,921 175,725 % % 20xx 年末 312,251 14,670 % % 20xx 570,782 258,531 % % 20xx 629,234 58,452 % % 20xx 908,137 278,903 % % 20xx 1,158,131 249,994 % % 20xx 1,146,877 11,254 % % 20xx 1,411,962 265,085 % % 數(shù)據(jù)來源：金融街公司 20xx至 20xx年財務(wù)年報 占總資產(chǎn)的 %。 對利潤的影響 表 6 投資性房地產(chǎn)對利潤的影響 （單位：萬元） 年度 投資性房地產(chǎn)變動損 益 利潤總額 占利潤總額比例 20xx 3,884 141710 % 20xx 77,843 191,746 % 20xx 35,310 253,058 % 20xx 111,142 287,698 % 20xx 122,490 366,348 33,43% 20xx 11,253 471,408 % 20xx 102,967 421,912 % 數(shù)據(jù)來源：金融街公司 20xx至 20xx年 財務(wù)年報 通過對該公司財務(wù)年報的查閱可以發(fā)現(xiàn)公司 20xx 年與投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)變有關(guān)的利潤總額為 1,196 萬元。其中，20xx、 20xx、 20xx、 2104 年該 項損益分別占到了利潤總額的 40%、 38%、 33%和 24%，而 20xx 年和 20xx 年雖然分別只有 35,310 和 22,868 萬元，相比其他年度出現(xiàn)了大幅的下降。另外，公允價值計量模式下的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換也會造成所有 者權(quán)益的增加。同時，該項指標(biāo)也是償債能力中其 他指標(biāo)的總綱，采用該項指標(biāo)更具有代表性。可以看到，在現(xiàn)行的經(jīng)濟環(huán)境下投資性房地產(chǎn)計量模式的轉(zhuǎn)變可以起到降低資產(chǎn)負(fù)債率的效果，從而使上市公司能夠進行更大規(guī)模的融資。這使得該公司無法再根據(jù)計量模式轉(zhuǎn)換前的總資產(chǎn)報酬率來衡量公司之后的盈利能力，也無法與采用成本計量模式的同行業(yè)企業(yè)進行財務(wù)指標(biāo)的對比。同時結(jié)合表 5 可以看到在之后的年度里投資性房地產(chǎn)數(shù)額的不斷上升，意味著該公司相比于成本計量模式少計的折舊費用數(shù)額也在不斷增加。 根據(jù)表11 可以看到， 公司 20xx 年對投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式時并沒有與之相關(guān)的稅法差異，遞延所得稅負(fù)債為 0。而該公司采用的這種方法必然會使公司估值成本增加，原因有以下兩點： 一是這種方法需要積累大量的原始數(shù)據(jù)和信息對投資性房地產(chǎn)進行細致的分類，并對收集到的信息進行甄別和定期信息更新，工作量和工作難度較大。 案例啟示 通過對金融街公司財務(wù)年報的查閱和分析發(fā)現(xiàn)，在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場狀況下，金融街公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行計量會使利潤和所有者大幅提升、資產(chǎn)負(fù)債率得以降低。二是對投資性房地產(chǎn)公允價值上漲所帶來的收益存在過度依賴，使得公司的利潤在未來期間很可能出現(xiàn)較大的波動，利潤的可控性較低。 可以看出，在對投資性房地產(chǎn)以公允價值計量后，對公司所造成的影響具有兩面性，但不利影響要多于有利影響。所以我國會計準(zhǔn)則應(yīng)該減少相應(yīng)的限制性條件，降低門檻，展現(xiàn)給企業(yè)一種積極推行該項計量模式在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的態(tài)度。國家需要出臺更為強力的稅收優(yōu)惠措施。所以當(dāng)企業(yè)采用公允價值計量模式后，企業(yè)可以對投資性房地產(chǎn)按照兩種不同的模式編制利潤表，這樣做不僅可以大大降低會計信息可比性降低給管理者所帶來的困擾，使得企業(yè)能夠從橫向和縱向進行財務(wù)數(shù)據(jù)和指標(biāo)的對比，同時企業(yè)也能更加清楚的了解到不同計量模式給企業(yè)所造成的影響。通過建立共享平臺，企業(yè)可以更為便捷的獲取類似房地產(chǎn)的相關(guān)信息，這無疑會大大降低企業(yè)的估值成本。所以，應(yīng)該以企業(yè)為最小級次，對其所擁有的房地產(chǎn)的各項信息進行詳細的上報，以縣市省為后續(xù)的信息收集級次，逐層對收集的信息進行匯總。 提高會計人員專業(yè)能力 在對投 資性房地產(chǎn)引入公允價值后，必然會使得企業(yè)賬務(wù)處理的復(fù)雜程度大大上升，許多與之相關(guān)的信息需要進行篩選和判斷，這極大地提高了對會計人員專業(yè)能力的要求。另外企業(yè)應(yīng)重視對于會計人員的培訓(xùn)工作 ,使其專業(yè)能力能夠應(yīng)對日益復(fù)雜的賬務(wù)處理和相應(yīng)的信息篩選工作。對此，財政部應(yīng)該出臺更為細致的相關(guān)規(guī)定，對不同的公允價值確認(rèn)方法的優(yōu)先級次進行明確的規(guī)定。同時，監(jiān)管部門在日后進行相應(yīng)的監(jiān)管和審計時，對于企業(yè)選擇的公允價值確認(rèn)方法是否合理也有了明確的判斷依據(jù)。這樣做不僅可以使得散亂在財務(wù)年報中的投資性房地產(chǎn)信息被明確的歸集在一起，減少企業(yè)披露不完整的可能性。所以需要加深審計人員對信息披露重要性的認(rèn)識，改變現(xiàn)有的審計理念，加強審計人員對于信息披露的審計力度。例如對于造成嚴(yán)重后果的一經(jīng)發(fā)現(xiàn)給予股票停牌一年的懲罰，并由證監(jiān)會進行通報。想要改變這種情況就需要提升公司董事會成員的基礎(chǔ)財務(wù)素養(yǎng)，使其能夠更為全面和準(zhǔn)確的理解公司的財務(wù)年報，充分認(rèn)識到會計政策變更所帶來的短期業(yè)績提升并不能從根本上解決公司經(jīng)營問題，財務(wù)指標(biāo)的提升并不代表實際經(jīng)營狀況的提升