【正文】 . 11 出于稅負(fù)和納稅調(diào)整的考慮 ................................. 11 應(yīng)用條件過于嚴(yán)格 .......................................... 12 出于信息可比性的考慮 ...................................... 12 減少盈余管理的手段 ........................................ 13 5 金融街公司案例分析 .............................................. 13 公司概述 .................................................... 13 公允價(jià)值計(jì)量模式對公司資產(chǎn)負(fù)債表的影響 ................. 13 對資產(chǎn)的影響 ............................................ 13 對利潤的影響 ............................................ 14 對所有者權(quán)益的影響 ...................................... 15 公允價(jià)值計(jì)量模式對公司財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響 ................... 15 對企業(yè)償債指標(biāo)的影響 .................................... 15 對企業(yè)盈利指標(biāo)的影響 .................................... 16 對企業(yè)營運(yùn)指標(biāo)的影響 .................................... 16 公允價(jià)值計(jì)量模式對公司的其他影響 ........................ 17 對折舊費(fèi)用和遞延所得稅的影響 ............................ 17 對相關(guān)成本的影響 ........................................ 17 案例啟示 .................................................... 18 6 完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì) 量模式的建議 ....................... 19 改變會(huì)計(jì)準(zhǔn)則導(dǎo)向、制定稅收優(yōu)惠政策 ..................... 19 按不同計(jì)量基礎(chǔ)編制利潤表 ................................. 19 建立房地產(chǎn)信息共享平臺 ................................... 19 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 提高會(huì)計(jì)人員專業(yè)能力 ...................................... 20 明確公允價(jià)值確認(rèn)方法的選擇順序 .......................... 20 加強(qiáng)信息披露監(jiān)管、轉(zhuǎn)變審計(jì)理念 .......................... 21 提高盈余管理違法成本、提升相關(guān)人員財(cái)務(wù)素養(yǎng) ............ 21 結(jié)束語 ............................................................... 23 致謝 .................................................................. 24 參考文獻(xiàn) ............................................................. 25 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 1 1 緒論 研究背景 在公允價(jià)值誕生的早期，人們對于該種計(jì)量屬性大多持有懷疑態(tài)度，但從 1985年以后這種情況出現(xiàn)了較大的轉(zhuǎn)變。由于在 1980 年之后相關(guān)衍生金融工具出現(xiàn)了飛速的發(fā)展，人們逐漸意識到公允價(jià)值在對特定的事物進(jìn)行計(jì)量時(shí)顯得更為準(zhǔn)確、及時(shí)，這使得人們不得不從新開始審視并逐漸接受公允價(jià)值。在此之后，公允價(jià)值一直保持一個(gè)良好的發(fā)展態(tài)勢，人們對于公允價(jià)值更多的是持有一種肯定的態(tài)度。然而， 20xx 年的金融危機(jī)使得社會(huì)各界的專家學(xué)者紛紛質(zhì)疑公允價(jià)值作為一種計(jì)量屬性是否真正的具有可靠性、穩(wěn)定性以及真實(shí)性，公允價(jià)值的發(fā)展也因此受到了影響。 我國對于公允價(jià)值早在 1988 年就已經(jīng)在企業(yè)合并等方面進(jìn)行過應(yīng)用， 這在當(dāng)時(shí)已經(jīng)是走在了許多國家的前面。然而，由于我國當(dāng)時(shí)的市場經(jīng)濟(jì)體制剛剛建立還很不完善，這使得公允價(jià)值的優(yōu)勢在我國并沒有發(fā)揮出來，反而產(chǎn)生了許多負(fù)面的影響，例如當(dāng)時(shí)許多上市公司都存在著惡意利用公允價(jià)值來操縱利潤的現(xiàn)象。在這種情況下，我國在 20xx 年又重新采用歷史成本作為計(jì)量屬性。 20xx 年 2 月 15 日 ，時(shí)隔四年我國又重新恢復(fù)了公允價(jià)值這一計(jì)量屬性，但和之前不同的是對于公允價(jià)值的采用開始有了不同程度的限制。這表明財(cái)政部雖然對公允價(jià)值依然保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度，但考慮到國際大環(huán)境以及我國飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，對于公允價(jià)值的探 索和完善不能再停滯下去。在這種情況下，公允價(jià)值在我國的應(yīng)用狀況吸引了許多人的注意，特別是對投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的研究更是成為分析和研究的熱點(diǎn)。 研究意義 我國再次允許企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值的時(shí)間是 20xx 年，然而經(jīng)過 9 年的時(shí)間后該種計(jì)量屬性依舊在理論和實(shí)際應(yīng)用中存在著許多問題，出現(xiàn)了和西方發(fā)達(dá)國家截然相反的應(yīng)用情況，并且這種情況在投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目中表現(xiàn)得尤為突出。那么為什么該種計(jì)量屬性在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用沒有得到我國企業(yè)的廣泛認(rèn)可呢？是理論自身的局限性還是我國市場經(jīng)濟(jì)的特殊性呢？在實(shí)際應(yīng)用中又 會(huì)給企業(yè)帶來怎樣的影響呢？對于上述這些問題的研究以及提出相應(yīng)的的改進(jìn)意見就是本篇論文的意義所在。 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 2 2 理論概述 相關(guān)概念 公允價(jià)值 公允價(jià)值是指熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價(jià)格，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項(xiàng)資產(chǎn)可以被買賣或者一項(xiàng)負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r(jià)格。 從公允價(jià)值的概念可以看出，我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則著重強(qiáng)調(diào)了交易必須在公平的條件下進(jìn)行。這是因?yàn)楣蕛r(jià)值主要就是通過市場的交易來進(jìn)行反映的，通過對相關(guān)交易公平對等的限定，可以大大減少其他不確定因 素對于公允價(jià)值的影響。其次，準(zhǔn)則對于交易是否公平從三個(gè)方面進(jìn)行了判定，分別是買方、賣方和市場。一項(xiàng)交易最終是否具有公平性，不僅需要買賣雙方?jīng)]有異議，還需要市場的認(rèn)可。這樣的規(guī)定主要是為了防止關(guān)聯(lián)方借助公允價(jià)值進(jìn)行低于市場價(jià)格的特殊目的交易。 公允價(jià)值確認(rèn)方法 現(xiàn) 行的公允價(jià)值確認(rèn)方法主要有資產(chǎn)評估法、第三方調(diào)查法和市場類比法。資產(chǎn)評估法主要是通過專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)對相應(yīng)資產(chǎn)進(jìn)行評估來確認(rèn)相應(yīng)的公允價(jià)值。第三方調(diào)查法是指通過獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)在雜志或刊物上公布的各類資產(chǎn)的公允價(jià)值來作為企業(yè)的相應(yīng)資產(chǎn) 公允價(jià)值的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。市場類比法是指企業(yè)通過參考市場上同類或類似資產(chǎn)的的市場價(jià)格或其他信息，進(jìn)而對企業(yè)相應(yīng)資產(chǎn)的公允價(jià)值做出判斷。 歷史成本 歷史成本是指企業(yè)的各種資產(chǎn)取得或購建時(shí)發(fā)生的實(shí)際成本對價(jià)。 從歷史成本的概念可以看到，是否實(shí)際發(fā)生相應(yīng)的支出是歷史成本區(qū)別于其他計(jì)量屬性的根本依據(jù)。而歷史成本相比于其他計(jì)量屬性準(zhǔn)確性更高、穩(wěn)定性更強(qiáng)就是因?yàn)橄鄳?yīng)的成本已經(jīng)發(fā)生，很難再有變動(dòng)的可能。 投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地 產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。 從上述概念可以發(fā)現(xiàn)，投資性房地產(chǎn)區(qū)別于固定資產(chǎn)主要是因?yàn)槌钟心康牟簧鲜泄就顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 3 同。對于固定資產(chǎn)而言，企業(yè)持有的目的主要是保證正常的生產(chǎn)經(jīng)營，其對利潤的貢獻(xiàn)方式表現(xiàn)為在日常生產(chǎn)經(jīng)營中將自身價(jià)值通過產(chǎn)品生產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)移。但企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)并不是以生產(chǎn)經(jīng)營為目的，而是希望通過該項(xiàng)資產(chǎn)的持有獲得相應(yīng)的資本增值，兩者在用途上存在著本質(zhì)的區(qū)別。 投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式應(yīng)用條件 我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定對投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量需要滿足以下兩點(diǎn)：一是投資性房地產(chǎn)所在地要具有活躍的市場。二是企業(yè)能 夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息。 然而對于成本計(jì)量模式我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的限制條件則顯得較為寬松，只要屬于投資性房地產(chǎn)并能夠單獨(dú)計(jì)量或出售就可以采用成本計(jì)量模式。 關(guān)于投資性房地產(chǎn)采用何種計(jì)量屬性的爭論 有關(guān)投資性房地產(chǎn)應(yīng)采用何種計(jì)量屬性的爭議從來沒有停止過，相關(guān)的研究文章也是數(shù)量眾多，而支持和反對采用公允價(jià)值計(jì)量屬性的理由主要分為以下幾點(diǎn)。 支持公允價(jià)值計(jì)量屬性的理由 第一，投資性房地產(chǎn)的本質(zhì)。投資性房地產(chǎn)從字面意思來看是以投資為目的，而投資 普遍的特點(diǎn)就是需要承受較高的風(fēng)險(xiǎn)，并有可能獲得更高的回報(bào)。而歷史成本所表現(xiàn)出的穩(wěn)定性卻和投資的特點(diǎn)背道相馳。同時(shí)我國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對于類似投資性質(zhì)的交易一般都采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，所以對于投資性房地產(chǎn)不應(yīng)出現(xiàn)差別對待對待的情況。 第二，公允價(jià)值能更加真實(shí)的反映企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。一般情況下房地產(chǎn)的持有時(shí)間和其本身的價(jià)值表現(xiàn)為正比例變動(dòng)，而歷史成本并不能反映房地產(chǎn)這一特性。所以不能像對待固定資產(chǎn)那樣采用歷史成本，按照年限計(jì)提相應(yīng)的折舊，不斷減少其賬面價(jià)值。這也是許多專家學(xué)者贊同采用公允價(jià)值計(jì)量屬性的理由之一。 第 三，發(fā)展趨勢。在過去，歷史成本之所以被廣泛應(yīng)用主要是由于當(dāng)時(shí)的科學(xué)技術(shù)較為落后，對于信息的匯集和處理主要是靠人工來完成。在這種情況下，歷史成本顯示出得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，無論是從獲取難度、準(zhǔn)確性還是穩(wěn)定性來看都是公允價(jià)值所無法比擬的。但是隨著信息時(shí)代的到來，信息的匯集和處理基本已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了由人工向計(jì)算機(jī)的轉(zhuǎn)變。同時(shí)，評估學(xué)以及相關(guān)學(xué)科與以往相比也出現(xiàn)了飛速的發(fā)展。這些因素使得公允價(jià)值的獲取難度有所降低，西方發(fā)達(dá)國家對于投資性房地產(chǎn)上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 4 的計(jì)量已經(jīng)出現(xiàn)了以公允價(jià)值替代歷史成本的趨勢。 反對公允價(jià)值計(jì)量屬性的理 由 第一，獲取難度大。每一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)都是有別于與其他投資性房地產(chǎn)的，這種差別包括地段、結(jié)構(gòu)、周邊配套設(shè)施等，這就使得每項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值受到多種因素的共同影響，造成公允價(jià)值確定難度較大。并且這種由于自身影響因素過多所造成的公允價(jià)值確認(rèn)難度大，很難通過其他手段來解決。 第二，成本過高，可靠性低?，F(xiàn)行的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值獲取方法都是通過評估或調(diào)查來完成的，這些方法普遍存在獲取成本過高的問題。除此之外，通過評估或調(diào)查所獲得的公允價(jià)值的可靠性也一直備受質(zhì)疑。這是因?yàn)樵u估或者調(diào)查很容易受到人為 因素的影響，并且也沒有統(tǒng)一的辦法對所獲取的公允價(jià)值進(jìn)行可靠性驗(yàn)證。 總體來看，投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值作為計(jì)量屬性存在著明顯的優(yōu)勢和劣勢，支持的理由主要是著眼于未來，反對的理由主要是關(guān)注于當(dāng)下。同時(shí)理論界對投資性房地產(chǎn)到底更適合哪種計(jì)量屬性并沒有出現(xiàn)統(tǒng)一的結(jié)論，對此的爭議將在未來很長一段時(shí)間繼續(xù)存在。 3 公允價(jià)值在上市公司投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用 應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式的驅(qū)動(dòng)因素 發(fā)展戰(zhàn)略的需要 企業(yè)的各項(xiàng)安排都是圍繞企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略來制定的，這其中自然也包括企業(yè)會(huì)計(jì)政策的選擇 。具體到計(jì)量模式的選擇上，關(guān)鍵就是要看企業(yè)的投資性房地產(chǎn)在當(dāng)下是否是企業(yè)的主要資產(chǎn)，在未來期間是否很可能成為企業(yè)的主要資產(chǎn)。 如果一個(gè)企業(yè)當(dāng)前并沒有太多的投資性房地產(chǎn)，未來也不會(huì)過多的涉及房地產(chǎn)行業(yè)，那么討論該企業(yè)應(yīng)采用何種計(jì)量模式就沒有多大的意義。而如果企業(yè)在未來期間出于發(fā)展戰(zhàn)略的需要會(huì)逐步增加投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重，那么該企業(yè)就有可能考慮通過采用公允價(jià)值計(jì)量模式來更為真實(shí)的反映企業(yè)的資產(chǎn)情況。因?yàn)樵诔杀居?jì)量模式下，隨著投資性房地產(chǎn)占企業(yè)資產(chǎn)比重的不斷上升，企業(yè)投資性房地產(chǎn)歷史成本與其真實(shí)的價(jià)值之間的 差額會(huì)越來越大，企業(yè)的資產(chǎn)總額很可能出現(xiàn)不同程度高估或低估的情況。在實(shí)際中泛海建設(shè)就是因?yàn)榘l(fā)展戰(zhàn)略的原因?qū)ν顿Y性房上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 5 地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式進(jìn)行了變更。通過查閱泛海建設(shè) 20xx 年的財(cái)務(wù)年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，該公司在 20xx 年會(huì)有大量的自持物業(yè)項(xiàng)目開工建設(shè)，并且該公司將在未來期間加大對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資力度，企業(yè)未來的發(fā)展重心依舊為房地產(chǎn)行業(yè)。在這種情況下，泛海建設(shè)出于未來發(fā)展戰(zhàn)略的考慮在 20xx 年選擇了以公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并在當(dāng)年的財(cái)務(wù)年報(bào)中聲明該項(xiàng)會(huì)計(jì)政策變更能夠能夠有效提高本公司會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、及時(shí)性 和可靠性。 可見，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略是影響企業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇的重要驅(qū)動(dòng)因素之一。 融資的需要 除了之前所說的發(fā)展戰(zhàn)略，是否有融資需要也是影響企業(yè)對投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇的重要因素之一。對于企業(yè)來說，資金的多少影響著企業(yè)的發(fā)展速度、發(fā)展規(guī)模、決策制定等，而融資是最為直接的解決資金問題的方法。但現(xiàn)行的