【正文】 大一部分來(lái)自于少攤銷(xiāo)商譽(yù)，2001年青島海爾通過(guò)增發(fā)收購(gòu)母公司的空調(diào)資產(chǎn)，原值約5億元的資產(chǎn)定價(jià)20億元，從2007年起，青島海爾也無(wú)需對(duì)此進(jìn)行攤銷(xiāo)，；四川長(zhǎng)虹的利潤(rùn)來(lái)自于與母公司資產(chǎn)置換，同時(shí)少攤無(wú)形資產(chǎn)，2006年12月為解決巨額應(yīng)收賬款造成的沉重負(fù)擔(dān)，公司將應(yīng)收賬款與集團(tuán)擁有的長(zhǎng)虹商標(biāo)以及土地使用權(quán)等置換，，如果按照舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則這些費(fèi)用無(wú)需攤銷(xiāo)，置人的土地又可以為公司帶來(lái)新的收益。這些會(huì)計(jì)政策的變化都會(huì)大幅增加上市公司的凈利潤(rùn)。%、%的事實(shí)，得出了執(zhí)行新準(zhǔn)則對(duì)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)十分有限，凈資產(chǎn)變動(dòng)比較平穩(wěn)，新準(zhǔn)則對(duì)上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的影響不大的結(jié)論。但是決不能因此而放松上市公司利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)的“警惕”。我們不應(yīng)忘記1999年債務(wù)重組及非貨幣性交易準(zhǔn)則引入公允價(jià)值后上市公司對(duì)其濫用的前車(chē)之鑒，也不能忽視2005年香港上市公司執(zhí)行國(guó)際準(zhǔn)則后整體業(yè)績(jī)?cè)黾咏?0％的錚錚事實(shí)(徐玉德，2009)。當(dāng)然，由于會(huì)計(jì)規(guī)則的變動(dòng)帶來(lái)的是收益或權(quán)益的一次性變化，并不能從根本上改變公司的經(jīng)營(yíng)管理狀況及發(fā)展前景，所以，在上市公司2007年年報(bào)相繼披露后，廣大投資者不能簡(jiǎn)單地考慮業(yè)績(jī)?cè)黾恿硕嗌?，還應(yīng)該深入分析公司的基本面及其成長(zhǎng)性，并需著力關(guān)注債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換、金融工具以及投資性房地產(chǎn)等引入公允價(jià)值后對(duì)上市公司利潤(rùn)的影響。第四章. 公允值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)影響的案例分析——以深圳方大集團(tuán)股份有限公司為例2007年1月1日是新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則執(zhí)行的第一年，影響到的是2006年度相關(guān)財(cái)報(bào)，盡管在此之前媒體輿論及相關(guān)學(xué)術(shù)領(lǐng)域預(yù)言房地產(chǎn)行業(yè)上市公司將受到投贊陛房地產(chǎn)計(jì)量模式更改的巨大影響，但是由于我國(guó)新準(zhǔn)則對(duì)于公允價(jià)值模式應(yīng)用的種種限制，使得大部分上市公司都對(duì)新準(zhǔn)則持保守觀望態(tài)度。從上市公司的公告來(lái)看，滬深兩市1303家發(fā)布年報(bào)的上市公司中，僅有少數(shù)幾家公司使用公允價(jià)值模式對(duì)旗下的投資性物業(yè)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。而經(jīng)過(guò)對(duì)其中8家上市公司兩年年報(bào)的分析后，筆者發(fā)現(xiàn)大部分的企業(yè)總資產(chǎn)變動(dòng)率在1%以下，凈利潤(rùn)變動(dòng)率在4%以下，對(duì)先前公司財(cái)務(wù)狀況并沒(méi)有大的影響。這可能是由于采用公允模式計(jì)價(jià)的企業(yè)大多不是房地產(chǎn)投資企業(yè)，投資性物業(yè)所占比例不大所至。但是，其中一家深圳方大集團(tuán)(方大A、方大B)的年報(bào)卻顯得有些與眾不同。該公司是一家“A+B”型企業(yè)，由于B股上市公司需要以國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制會(huì)計(jì)報(bào)表，所以該公司早在2005年年報(bào)中就對(duì)A、B股財(cái)報(bào)利潤(rùn)差異進(jìn)行了說(shuō)明，其中很大一部分涉及到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)價(jià)的問(wèn)題。本案例將以深圳方大集團(tuán)為例，詳細(xì)分析投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況的影響。方大集團(tuán)股份有限公司(深圳證券交易所A股代碼00005B股代碼200055，簡(jiǎn)稱(chēng)深方大)成立于1991年12月，是我國(guó)目前規(guī)模最大的新材料高新技術(shù)企業(yè)，連續(xù)多年創(chuàng)下同行業(yè)的許多第一，榮獲“中國(guó)工業(yè)行業(yè)狀元”和“中華之最”稱(chēng)號(hào)，被評(píng)為亞太地區(qū)100家最佳管理公司之一，兩次榮獲國(guó)際質(zhì)量與技術(shù)大獎(jiǎng)——白金獎(jiǎng)。深方大現(xiàn)已形成新型建材產(chǎn)業(yè)、機(jī)電一體化工程產(chǎn)業(yè)、半導(dǎo)體照明及光電子產(chǎn)業(yè)等三大產(chǎn)業(yè)體系。新型建材產(chǎn)業(yè)包括各類(lèi)建筑幕墻、鋁塑復(fù)合板、單層鋁板、節(jié)能環(huán)保門(mén)窗、鋁型材、新型采暖散熱器、特種結(jié)構(gòu)等；機(jī)電一體化工程產(chǎn)業(yè)包括地鐵屏蔽門(mén)、自動(dòng)門(mén)、特種門(mén)等；半導(dǎo)體照明及光電子產(chǎn)業(yè)包括氮化鎵(GaN)基藍(lán)、綠、白光LED外延片和藍(lán)、綠、白光LED芯片以及集成電路、半導(dǎo)體照明等。由上可知，深方大并不是一家以房地產(chǎn)投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，但是從它的歷年年報(bào)上來(lái)看，在投資性房地產(chǎn)上卻受益匪淺。 案例分析深方大在2005年年報(bào)中就披露了關(guān)于A、B股利潤(rùn)差異的說(shuō)明。我們從2005年開(kāi)始分析該公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)：1．2005年相關(guān)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)表41 深方大2005年主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù) 單位：人民幣元利潤(rùn)總額凈利潤(rùn)扣除非經(jīng)常損益后的凈利潤(rùn)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)外收支凈額經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~2684935282現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增額深方大在其2005年年度報(bào)告中披露了按中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差異，在今天來(lái)說(shuō)就是我國(guó)新準(zhǔn)則實(shí)施之后的差異。經(jīng)廈門(mén)天健華天會(huì)計(jì)師事務(wù)所按中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告顯示虧損5837萬(wàn)元，而經(jīng)華利信會(huì)計(jì)師事務(wù)所按國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告則顯示盈利3851萬(wàn)元。產(chǎn)生差異的原因主要來(lái)自于投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值增值部分，其“投資物業(yè)公平價(jià)值收益”影響高達(dá)9423萬(wàn)元。該公司表示：按國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)評(píng)估增值部分應(yīng)計(jì)入當(dāng)期收益，而方大大廈部分物業(yè)及方大城部分廠房作為出租物業(yè)，屬于投資I生房地產(chǎn)，其差異調(diào)節(jié)詳見(jiàn)表42。表42深方大集團(tuán)凈利潤(rùn)調(diào)整項(xiàng)目 單位：人民幣千元經(jīng)廈門(mén)天健華天會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)之利潤(rùn)583661訴訟準(zhǔn)備62042負(fù)商譽(yù)攤銷(xiāo)48103商譽(yù)攤銷(xiāo)轉(zhuǎn)回2154物業(yè)重估增值38265投資物業(yè)公平價(jià)值收益94233經(jīng)華利信會(huì)計(jì)師事務(wù)所國(guó)際會(huì)計(jì)師審計(jì)之利潤(rùn)38514說(shuō)明：根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，投資性房地產(chǎn)評(píng)估增值部分應(yīng)作為投資物業(yè)公平價(jià)值收益，由于本公司的方大大廈部分物業(yè)及方大城部分廠房已做出租物業(yè)使用，屬于投資性房地產(chǎn)，而上述調(diào)整項(xiàng)目根據(jù)現(xiàn)行境內(nèi)審計(jì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則未計(jì)入當(dāng)期損益，因此導(dǎo)致本公司境內(nèi)外審計(jì)差異較大。2007年境內(nèi)審計(jì)啟用新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后對(duì)該部分的評(píng)估增值將與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則處理方法趨于一致。由虧損5837萬(wàn)元到盈利3851萬(wàn)元，投資性房地產(chǎn)公允計(jì)價(jià)模式對(duì)于深方大來(lái)說(shuō)就好比一根救命稻草，使其損益表上體現(xiàn)的財(cái)務(wù)狀況有根本性的好轉(zhuǎn)，尤其對(duì)于一家與房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)幾乎沒(méi)有聯(lián)系的公司來(lái)說(shuō)，%，這顯然已經(jīng)偏離了正常可以接受的范圍。2005年的確也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)時(shí)期，但據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，廣東省的商用房地產(chǎn)價(jià)格總體比較平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)暴漲，%。所以我們有必要對(duì)深方大9423萬(wàn)元“投資物業(yè)公平價(jià)值收益”做一簡(jiǎn)單的評(píng)估：首先，我們先看一下深方大的固定資產(chǎn)及土地使用權(quán)構(gòu)成情況，詳見(jiàn)表43和表44。表43 固定資產(chǎn)及累計(jì)折舊明細(xì)項(xiàng)目和增減變動(dòng)（單位：人民幣元）項(xiàng)目年初數(shù)本年增加本年減少年末數(shù)一、原值房屋建筑物機(jī)器設(shè)備運(yùn)輸工具電子及其他設(shè)備原值合計(jì)二、累計(jì)折舊房屋建筑物機(jī)器沒(méi)備運(yùn)輸工具電子及其他設(shè)備累計(jì)折舊合計(jì)三、凈值房屋建筑物機(jī)器沒(méi)備運(yùn)輸工具電子及其他設(shè)備凈值合計(jì)表44深方大無(wú)形資產(chǎn)明細(xì)項(xiàng)目(單位：人民幣元)項(xiàng)目取得方式原值年初數(shù)本年增加方大城土地權(quán)使用權(quán)(一期)投資入股方大城土地權(quán)使用權(quán)(二期)購(gòu)買(mǎi)方大城土地權(quán)使用權(quán)(三期)出讓南昌高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)土地使用權(quán)出讓項(xiàng)目本年攤銷(xiāo)數(shù)累計(jì)攤銷(xiāo)數(shù)年末數(shù)剩余攤銷(xiāo)年限方大城土地使用權(quán)(一期)37方大城土地使用權(quán)(二期)37方大城土地使用權(quán)(三期)42南昌高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)土地使用權(quán)45我們可以估算一下深方大的投資性房地產(chǎn)漲幅情況。根據(jù)深方大年報(bào)的披露，和總價(jià)值79986377元的土地使用權(quán)。根據(jù)年報(bào)中說(shuō)明，這其中僅有一部分作為投資性物業(yè)向外租賃，但是即使按照總數(shù)計(jì)算，%的漲幅，如果再以部分地產(chǎn)(53%)計(jì)算(具體計(jì)算詳見(jiàn)下文)，漲幅將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于深圳市年平均地產(chǎn)漲幅，達(dá)到39%，再加之9423萬(wàn)元對(duì)利潤(rùn)扭虧為弦的巨大貢獻(xiàn)，這項(xiàng)公允價(jià)值的變動(dòng)是絕對(duì)應(yīng)該引起投資者關(guān)注的。當(dāng)然，這種情況的發(fā)生也可能僅僅是2005年一些經(jīng)濟(jì)環(huán)境特點(diǎn)造成的，為了能夠持續(xù)觀察投資性房地產(chǎn)公允模式計(jì)價(jià)對(duì)上市公司財(cái)務(wù)狀況的影響，我們繼續(xù)分析深方大2006年的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。2. 2006年相關(guān)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)表45 2006年主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)(單位：人民幣元)利潤(rùn)總額凈利潤(rùn)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)外收支凈額經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增額在2006年度報(bào)告中，深方大繼續(xù)披露了按照國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行的A、B股利潤(rùn)差異調(diào)節(jié)說(shuō)明。按照中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，但如果按照國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量，其中增長(zhǎng)主要還是來(lái)自于投資性房地產(chǎn)。因?yàn)?007年是我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則執(zhí)行的第一年，所以可以影響到2006年的年報(bào)，投資性物業(yè)可以正式從固定資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)中分離出來(lái)，所以即使按照國(guó)際準(zhǔn)則，深方大是由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，并不影響當(dāng)期損益。因此，本年的A、并沒(méi)有公允價(jià)值增值部分。但即使絕對(duì)值比較小(只有400余萬(wàn)元)，由投資性房地產(chǎn)帶來(lái)的收益仍然占到了調(diào)整后凈利潤(rùn)的35%，比例還是相當(dāng)大的。.另外，在2006年度報(bào)告中，深方大還具體披露了投資性物業(yè)的明細(xì)情況，見(jiàn)表46。表46 擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)(單位：人民幣元)名稱(chēng)固定資產(chǎn)賬面原值固定資產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值期初留存收益調(diào)整數(shù)深圳市南山區(qū)北環(huán)路單身宿舍整棟深圳市南山區(qū)北環(huán)路專(zhuān)業(yè)廠房整棟深圳市南山區(qū)北環(huán)路3號(hào)廠房整棟深圳市南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園南區(qū)方大科技大廈武漢萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)B棟一層43號(hào)廣州越秀區(qū)環(huán)市中路300號(hào)B棟903房、904房武漢斫口區(qū)民意四路33號(hào)8～9號(hào)樓3層4號(hào)合計(jì)通過(guò)表46可以看出，而根據(jù)年報(bào)中的相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2006年末，轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)占原固定資產(chǎn)總價(jià)的53%。對(duì)于一家以高新技術(shù)產(chǎn)品制造為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，不僅僅利潤(rùn)主要來(lái)自于投資性房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)，而且旗下大部分廠房及建筑物都用于租賃用途，其財(cái)務(wù)狀況的合理性令人懷疑。在這53%的固定資產(chǎn)中，又有近1/4屬于工業(yè)用廠房建筑，并包括像單身宿舍這樣的非商業(yè)性建筑，其公允價(jià)值的變動(dòng)的收益已經(jīng)計(jì)入利潤(rùn)，但是它的變現(xiàn)能力卻值得商榷。如果變現(xiàn)能力不足，那么單純以公允價(jià)值帶來(lái)的利潤(rùn)顯然也是不可實(shí)現(xiàn)的。3．2007年相關(guān)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)由于新準(zhǔn)則的影響，2007年是深方大在其財(cái)務(wù)報(bào)表之中詳細(xì)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)情況的第一年。為了能夠連續(xù)地觀察投資性房地產(chǎn)新準(zhǔn)則對(duì)于公司財(cái)務(wù)狀況的影響情況，在本年度筆者決定引用三個(gè)時(shí)期的報(bào)表，即半年報(bào)、前三季度報(bào)和年報(bào)對(duì)深方大的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行比較全面的分析。根據(jù)2007年的三份報(bào)告，深方大的主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)見(jiàn)表4表4表49。表47 2007年上半年主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)（單位：人民幣元）利潤(rùn)總額凈利潤(rùn)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)7729228．78公允價(jià)值變動(dòng)收益投資收益經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增額表48 2007年前三季度主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)（單位：人民幣元）利潤(rùn)總額凈利潤(rùn)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)公允價(jià)值變動(dòng)收益投資收益經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增額表49 2007年全年主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)（單位：人民幣元）利潤(rùn)總額凈利潤(rùn)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)公允價(jià)值變動(dòng)收益投資收益經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增額現(xiàn)在我們可以看出，2007年的深方大的財(cái)務(wù)狀況并沒(méi)有得到根本性的轉(zhuǎn)變，但是投資性房地產(chǎn)對(duì)其的影響依然巨大。由于采用了公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，財(cái)務(wù)報(bào)表上也清楚地列示了投資性物業(yè)的增值情況。全年以來(lái)，公允價(jià)值帶來(lái)的變動(dòng)收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于凈利潤(rùn)數(shù)額，在半年報(bào)、前三季度報(bào)和年報(bào)中，％、％和710％，是一個(gè)明顯增大的趨勢(shì)，并且在期末，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)呈明顯萎縮趨勢(shì)，這也造就了上述高達(dá)710％的比率；而且按照當(dāng)時(shí)的投資性房地產(chǎn)期初公允價(jià)值計(jì)算，％。當(dāng)然，2008年據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，深圳市地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)暴漲，深方大的地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)尚屬合理范圍之內(nèi)。根據(jù)對(duì)深方大連續(xù)3年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析，我們還能發(fā)現(xiàn)，深方大旗下的投資I生物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益相對(duì)來(lái)說(shuō)也是不太平穩(wěn)的，3年來(lái)的增長(zhǎng)分別是9423萬(wàn)元、但是對(duì)于利潤(rùn)的貢獻(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，只有在2006年除公允價(jià)值收益外，利潤(rùn)達(dá)到正值時(shí)，投資性房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的貢獻(xiàn)值偏小，3年時(shí)間中基本呈現(xiàn)：虧損多的年份，公允價(jià)值收益大，而稍微盈利的年份公允價(jià)值變化小一點(diǎn)。但是一家不依靠投資性房地產(chǎn)增長(zhǎng)就不能盈利，甚至是虧損的企業(yè)，在3年之內(nèi)都無(wú)法根本扭轉(zhuǎn)其不利的主要業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)局面。雖然賬面上保持了連續(xù)的盈利，但幾乎都是投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)模式更改所起的功勞。這樣的企業(yè)財(cái)務(wù)狀況似乎不是報(bào)表上所顯示的那樣正常，連續(xù)3年盈利也不能掩蓋其在主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域上的失利。第五章. 研究總結(jié) 研究結(jié)論通過(guò)以上的新準(zhǔn)則內(nèi)容及具體案例分析，公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響得出以下結(jié)論：1. 公允價(jià)值計(jì)量是伴隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論的發(fā)展和會(huì)計(jì)理論基礎(chǔ)逐步完善的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，較之歷史成本計(jì)量，它更能滿足決策有用觀的需要，體現(xiàn)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)收益的思想，是由會(huì)計(jì)目的決定的。2. 公允值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中所占比例上升緩慢，由2008年690家存在投資性房地產(chǎn)公司中采用公允價(jià)值模式的為20家，上升到2010年存在投資性房地產(chǎn)的有833 家采用公允價(jià)值模式的為27家，與2008年相比，2010年對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允值計(jì)量的公司上升了 %。3. 在我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高的情況下，公允價(jià)值模式計(jì)量之下的投資性物業(yè)將給大部分企業(yè)帶來(lái)較理想的收益。這種收益除了體現(xiàn)在以往的租金收人之外，還將主要明