【正文】 大一部分來自于少攤銷商譽，2001年青島海爾通過增發(fā)收購母公司的空調(diào)資產(chǎn)，原值約5億元的資產(chǎn)定價20億元，從2007年起，青島海爾也無需對此進行攤銷，；四川長虹的利潤來自于與母公司資產(chǎn)置換，同時少攤無形資產(chǎn)，2006年12月為解決巨額應(yīng)收賬款造成的沉重負擔，公司將應(yīng)收賬款與集團擁有的長虹商標以及土地使用權(quán)等置換，，如果按照舊會計準則，按照新會計準則這些費用無需攤銷，置人的土地又可以為公司帶來新的收益。這些會計政策的變化都會大幅增加上市公司的凈利潤。%、%的事實，得出了執(zhí)行新準則對凈利潤增長的貢獻十分有限，凈資產(chǎn)變動比較平穩(wěn)，新準則對上市公司財務(wù)數(shù)據(jù)的影響不大的結(jié)論。但是決不能因此而放松上市公司利用公允價值操縱利潤的“警惕”。我們不應(yīng)忘記1999年債務(wù)重組及非貨幣性交易準則引入公允價值后上市公司對其濫用的前車之鑒，也不能忽視2005年香港上市公司執(zhí)行國際準則后整體業(yè)績增加近50％的錚錚事實(徐玉德，2009)。當然，由于會計規(guī)則的變動帶來的是收益或權(quán)益的一次性變化，并不能從根本上改變公司的經(jīng)營管理狀況及發(fā)展前景，所以，在上市公司2007年年報相繼披露后，廣大投資者不能簡單地考慮業(yè)績增加了多少，還應(yīng)該深入分析公司的基本面及其成長性，并需著力關(guān)注債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換、金融工具以及投資性房地產(chǎn)等引入公允價值后對上市公司利潤的影響。第四章. 公允值計量對投資性房地產(chǎn)影響的案例分析——以深圳方大集團股份有限公司為例2007年1月1日是新企業(yè)會計準則執(zhí)行的第一年，影響到的是2006年度相關(guān)財報，盡管在此之前媒體輿論及相關(guān)學術(shù)領(lǐng)域預(yù)言房地產(chǎn)行業(yè)上市公司將受到投贊陛房地產(chǎn)計量模式更改的巨大影響，但是由于我國新準則對于公允價值模式應(yīng)用的種種限制，使得大部分上市公司都對新準則持保守觀望態(tài)度。從上市公司的公告來看，滬深兩市1303家發(fā)布年報的上市公司中，僅有少數(shù)幾家公司使用公允價值模式對旗下的投資性物業(yè)進行后續(xù)計量。而經(jīng)過對其中8家上市公司兩年年報的分析后，筆者發(fā)現(xiàn)大部分的企業(yè)總資產(chǎn)變動率在1%以下，凈利潤變動率在4%以下，對先前公司財務(wù)狀況并沒有大的影響。這可能是由于采用公允模式計價的企業(yè)大多不是房地產(chǎn)投資企業(yè)，投資性物業(yè)所占比例不大所至。但是，其中一家深圳方大集團(方大A、方大B)的年報卻顯得有些與眾不同。該公司是一家“A+B”型企業(yè)，由于B股上市公司需要以國際會計準則編制會計報表，所以該公司早在2005年年報中就對A、B股財報利潤差異進行了說明，其中很大一部分涉及到投資性房地產(chǎn)公允價值計價的問題。本案例將以深圳方大集團為例，詳細分析投資性房地產(chǎn)計價對公司財務(wù)狀況的影響。方大集團股份有限公司(深圳證券交易所A股代碼00005B股代碼200055，簡稱深方大)成立于1991年12月，是我國目前規(guī)模最大的新材料高新技術(shù)企業(yè)，連續(xù)多年創(chuàng)下同行業(yè)的許多第一，榮獲“中國工業(yè)行業(yè)狀元”和“中華之最”稱號，被評為亞太地區(qū)100家最佳管理公司之一，兩次榮獲國際質(zhì)量與技術(shù)大獎——白金獎。深方大現(xiàn)已形成新型建材產(chǎn)業(yè)、機電一體化工程產(chǎn)業(yè)、半導(dǎo)體照明及光電子產(chǎn)業(yè)等三大產(chǎn)業(yè)體系。新型建材產(chǎn)業(yè)包括各類建筑幕墻、鋁塑復(fù)合板、單層鋁板、節(jié)能環(huán)保門窗、鋁型材、新型采暖散熱器、特種結(jié)構(gòu)等；機電一體化工程產(chǎn)業(yè)包括地鐵屏蔽門、自動門、特種門等；半導(dǎo)體照明及光電子產(chǎn)業(yè)包括氮化鎵(GaN)基藍、綠、白光LED外延片和藍、綠、白光LED芯片以及集成電路、半導(dǎo)體照明等。由上可知，深方大并不是一家以房地產(chǎn)投資為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)，但是從它的歷年年報上來看，在投資性房地產(chǎn)上卻受益匪淺。 案例分析深方大在2005年年報中就披露了關(guān)于A、B股利潤差異的說明。我們從2005年開始分析該公司的財務(wù)數(shù)據(jù)：1．2005年相關(guān)會計數(shù)據(jù)表41 深方大2005年主要會計數(shù)據(jù) 單位：人民幣元利潤總額凈利潤扣除非經(jīng)常損益后的凈利潤主營業(yè)務(wù)利潤其他業(yè)務(wù)利潤營業(yè)利潤營業(yè)外收支凈額經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額2684935282現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增額深方大在其2005年年度報告中披露了按中國會計準則和國際會計準則的差異，在今天來說就是我國新準則實施之后的差異。經(jīng)廈門天健華天會計師事務(wù)所按中國會計準則審計的財務(wù)報告顯示虧損5837萬元，而經(jīng)華利信會計師事務(wù)所按國際會計準則審計的財務(wù)報告則顯示盈利3851萬元。產(chǎn)生差異的原因主要來自于投資性房地產(chǎn)的公允價值增值部分，其“投資物業(yè)公平價值收益”影響高達9423萬元。該公司表示：按國際會計準則，投資性房地產(chǎn)評估增值部分應(yīng)計入當期收益，而方大大廈部分物業(yè)及方大城部分廠房作為出租物業(yè)，屬于投資I生房地產(chǎn)，其差異調(diào)節(jié)詳見表42。表42深方大集團凈利潤調(diào)整項目 單位：人民幣千元經(jīng)廈門天健華天會計師事務(wù)所審計之利潤583661訴訟準備62042負商譽攤銷48103商譽攤銷轉(zhuǎn)回2154物業(yè)重估增值38265投資物業(yè)公平價值收益94233經(jīng)華利信會計師事務(wù)所國際會計師審計之利潤38514說明：根據(jù)國際會計準則要求，投資性房地產(chǎn)評估增值部分應(yīng)作為投資物業(yè)公平價值收益，由于本公司的方大大廈部分物業(yè)及方大城部分廠房已做出租物業(yè)使用，屬于投資性房地產(chǎn)，而上述調(diào)整項目根據(jù)現(xiàn)行境內(nèi)審計會計準則未計入當期損益，因此導(dǎo)致本公司境內(nèi)外審計差異較大。2007年境內(nèi)審計啟用新的會計準則后對該部分的評估增值將與國際會計準則處理方法趨于一致。由虧損5837萬元到盈利3851萬元，投資性房地產(chǎn)公允計價模式對于深方大來說就好比一根救命稻草，使其損益表上體現(xiàn)的財務(wù)狀況有根本性的好轉(zhuǎn)，尤其對于一家與房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)幾乎沒有聯(lián)系的公司來說，%，這顯然已經(jīng)偏離了正常可以接受的范圍。2005年的確也是我國房地產(chǎn)市場高速增長時期，但據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，廣東省的商用房地產(chǎn)價格總體比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)暴漲，%。所以我們有必要對深方大9423萬元“投資物業(yè)公平價值收益”做一簡單的評估：首先，我們先看一下深方大的固定資產(chǎn)及土地使用權(quán)構(gòu)成情況，詳見表43和表44。表43 固定資產(chǎn)及累計折舊明細項目和增減變動（單位：人民幣元）項目年初數(shù)本年增加本年減少年末數(shù)一、原值房屋建筑物機器設(shè)備運輸工具電子及其他設(shè)備原值合計二、累計折舊房屋建筑物機器沒備運輸工具電子及其他設(shè)備累計折舊合計三、凈值房屋建筑物機器沒備運輸工具電子及其他設(shè)備凈值合計表44深方大無形資產(chǎn)明細項目(單位：人民幣元)項目取得方式原值年初數(shù)本年增加方大城土地權(quán)使用權(quán)(一期)投資入股方大城土地權(quán)使用權(quán)(二期)購買方大城土地權(quán)使用權(quán)(三期)出讓南昌高新技術(shù)開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)出讓項目本年攤銷數(shù)累計攤銷數(shù)年末數(shù)剩余攤銷年限方大城土地使用權(quán)(一期)37方大城土地使用權(quán)(二期)37方大城土地使用權(quán)(三期)42南昌高新技術(shù)開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)45我們可以估算一下深方大的投資性房地產(chǎn)漲幅情況。根據(jù)深方大年報的披露，和總價值79986377元的土地使用權(quán)。根據(jù)年報中說明，這其中僅有一部分作為投資性物業(yè)向外租賃，但是即使按照總數(shù)計算，%的漲幅，如果再以部分地產(chǎn)(53%)計算(具體計算詳見下文)，漲幅將遠遠高于深圳市年平均地產(chǎn)漲幅，達到39%，再加之9423萬元對利潤扭虧為弦的巨大貢獻，這項公允價值的變動是絕對應(yīng)該引起投資者關(guān)注的。當然，這種情況的發(fā)生也可能僅僅是2005年一些經(jīng)濟環(huán)境特點造成的，為了能夠持續(xù)觀察投資性房地產(chǎn)公允模式計價對上市公司財務(wù)狀況的影響，我們繼續(xù)分析深方大2006年的財務(wù)表現(xiàn)。2. 2006年相關(guān)會計數(shù)據(jù)表45 2006年主要會計數(shù)據(jù)(單位：人民幣元)利潤總額凈利潤主營業(yè)務(wù)利潤其他業(yè)務(wù)利潤營業(yè)利潤營業(yè)外收支凈額經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增額在2006年度報告中，深方大繼續(xù)披露了按照國際會計準則進行的A、B股利潤差異調(diào)節(jié)說明。按照中國會計準則，但如果按照國際會計準則計量，其中增長主要還是來自于投資性房地產(chǎn)。因為2007年是我國新會計準則執(zhí)行的第一年，所以可以影響到2006年的年報，投資性物業(yè)可以正式從固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)中分離出來，所以即使按照國際準則，深方大是由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，并不影響當期損益。因此，本年的A、并沒有公允價值增值部分。但即使絕對值比較小(只有400余萬元)，由投資性房地產(chǎn)帶來的收益仍然占到了調(diào)整后凈利潤的35%，比例還是相當大的。.另外，在2006年度報告中，深方大還具體披露了投資性物業(yè)的明細情況，見表46。表46 擬以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)(單位：人民幣元)名稱固定資產(chǎn)賬面原值固定資產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)公允價值期初留存收益調(diào)整數(shù)深圳市南山區(qū)北環(huán)路單身宿舍整棟深圳市南山區(qū)北環(huán)路專業(yè)廠房整棟深圳市南山區(qū)北環(huán)路3號廠房整棟深圳市南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園南區(qū)方大科技大廈武漢萬達商業(yè)廣場B棟一層43號廣州越秀區(qū)環(huán)市中路300號B棟903房、904房武漢斫口區(qū)民意四路33號8～9號樓3層4號合計通過表46可以看出，而根據(jù)年報中的相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2006年末，轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)占原固定資產(chǎn)總價的53%。對于一家以高新技術(shù)產(chǎn)品制造為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)來說，不僅僅利潤主要來自于投資性房地產(chǎn)的計價，而且旗下大部分廠房及建筑物都用于租賃用途，其財務(wù)狀況的合理性令人懷疑。在這53%的固定資產(chǎn)中，又有近1/4屬于工業(yè)用廠房建筑，并包括像單身宿舍這樣的非商業(yè)性建筑，其公允價值的變動的收益已經(jīng)計入利潤，但是它的變現(xiàn)能力卻值得商榷。如果變現(xiàn)能力不足，那么單純以公允價值帶來的利潤顯然也是不可實現(xiàn)的。3．2007年相關(guān)會計數(shù)據(jù)由于新準則的影響，2007年是深方大在其財務(wù)報表之中詳細披露投資性房地產(chǎn)公允價值變動情況的第一年。為了能夠連續(xù)地觀察投資性房地產(chǎn)新準則對于公司財務(wù)狀況的影響情況，在本年度筆者決定引用三個時期的報表，即半年報、前三季度報和年報對深方大的財務(wù)狀況進行比較全面的分析。根據(jù)2007年的三份報告，深方大的主要會計數(shù)據(jù)見表4表4表49。表47 2007年上半年主要會計數(shù)據(jù)（單位：人民幣元）利潤總額凈利潤主營業(yè)務(wù)利潤其他業(yè)務(wù)利潤7729228．78公允價值變動收益投資收益經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增額表48 2007年前三季度主要會計數(shù)據(jù)（單位：人民幣元）利潤總額凈利潤主營業(yè)務(wù)利潤其他業(yè)務(wù)利潤公允價值變動收益投資收益經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增額表49 2007年全年主要會計數(shù)據(jù)（單位：人民幣元）利潤總額凈利潤主營業(yè)務(wù)利潤其他業(yè)務(wù)利潤公允價值變動收益投資收益經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增額現(xiàn)在我們可以看出，2007年的深方大的財務(wù)狀況并沒有得到根本性的轉(zhuǎn)變，但是投資性房地產(chǎn)對其的影響依然巨大。由于采用了公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，財務(wù)報表上也清楚地列示了投資性物業(yè)的增值情況。全年以來，公允價值帶來的變動收益遠遠大于凈利潤數(shù)額，在半年報、前三季度報和年報中，％、％和710％，是一個明顯增大的趨勢，并且在期末，主營業(yè)務(wù)利潤呈明顯萎縮趨勢，這也造就了上述高達710％的比率；而且按照當時的投資性房地產(chǎn)期初公允價值計算，％。當然，2008年據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，深圳市地產(chǎn)價格出現(xiàn)暴漲，深方大的地產(chǎn)價格增長尚屬合理范圍之內(nèi)。根據(jù)對深方大連續(xù)3年財務(wù)數(shù)據(jù)的分析，我們還能發(fā)現(xiàn)，深方大旗下的投資I生物業(yè)公允價值變動收益相對來說也是不太平穩(wěn)的，3年來的增長分別是9423萬元、但是對于利潤的貢獻相對穩(wěn)定，只有在2006年除公允價值收益外，利潤達到正值時，投資性房地產(chǎn)價值變動帶來的貢獻值偏小，3年時間中基本呈現(xiàn)：虧損多的年份，公允價值收益大，而稍微盈利的年份公允價值變化小一點。但是一家不依靠投資性房地產(chǎn)增長就不能盈利，甚至是虧損的企業(yè)，在3年之內(nèi)都無法根本扭轉(zhuǎn)其不利的主要業(yè)務(wù)經(jīng)營局面。雖然賬面上保持了連續(xù)的盈利，但幾乎都是投資性房地產(chǎn)計價模式更改所起的功勞。這樣的企業(yè)財務(wù)狀況似乎不是報表上所顯示的那樣正常，連續(xù)3年盈利也不能掩蓋其在主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域上的失利。第五章. 研究總結(jié) 研究結(jié)論通過以上的新準則內(nèi)容及具體案例分析，公允價值計量對投資性房地產(chǎn)的影響得出以下結(jié)論：1. 公允價值計量是伴隨著現(xiàn)代經(jīng)濟理論的發(fā)展和會計理論基礎(chǔ)逐步完善的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，較之歷史成本計量，它更能滿足決策有用觀的需要，體現(xiàn)現(xiàn)代經(jīng)濟收益的思想，是由會計目的決定的。2. 公允值計量在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中所占比例上升緩慢，由2008年690家存在投資性房地產(chǎn)公司中采用公允價值模式的為20家，上升到2010年存在投資性房地產(chǎn)的有833 家采用公允價值模式的為27家，與2008年相比，2010年對投資性房地產(chǎn)采用公允值計量的公司上升了 %。3. 在我國目前房地產(chǎn)市場價格持續(xù)走高的情況下，公允價值模式計量之下的投資性物業(yè)將給大部分企業(yè)帶來較理想的收益。這種收益除了體現(xiàn)在以往的租金收人之外，還將主要明