【導(dǎo)讀】--承辦單位概況：興隆大家庭有限公司成立于20xx年2月。資本人民幣8000萬(wàn)元；法人代表李威隆。執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：430524000005930；經(jīng)營(yíng)期限為20年。是一家引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理模式的新型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。司人才隊(duì)伍充實(shí)，現(xiàn)有職工28人，其中：工程及其他技術(shù)人員15人，其它管理人員16人。組織結(jié)構(gòu)完善，下設(shè)工程技術(shù)部、開(kāi)發(fā)策劃部、按照統(tǒng)一規(guī)劃，計(jì)劃24個(gè)月內(nèi)完成，即從20xx年6月開(kāi)始立項(xiàng)規(guī)劃，20xx年5月底建成。區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。本次研究項(xiàng)目位于紅旗大街，雙臺(tái)子區(qū)。室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位?？偨ㄖ娣e491000M2，停車位近2200個(gè)，居住戶數(shù)2400戶，容積率，建筑密度%，是一個(gè)大氣、時(shí)尚、新穎的高檔純住宅小區(qū)。雙臺(tái)子區(qū)建筑標(biāo)桿、商住標(biāo)桿?？h政府加快中心城區(qū)改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決定。萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%，投資回收期年。且項(xiàng)目當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入下降5%，項(xiàng)目。此，從經(jīng)濟(jì)角度分析，本報(bào)告認(rèn)為項(xiàng)目是可行的。

　　

【正文】 負(fù)責(zé)日常衛(wèi)生、綠化、保安 3 財(cái)務(wù)部 2 由發(fā)展商專職 1人，外聘 1名 4 多種 經(jīng)營(yíng)部 1 實(shí)行有償服務(wù)，負(fù)責(zé)開(kāi)拓性經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 5 維修部 2 簡(jiǎn)單的水、電及設(shè)備維修、維護(hù) 6 合 計(jì) 8 重大決策 業(yè)主代表大會(huì) 委 員 會(huì) 物業(yè)管理公司 辦公室 管理部 維修部 經(jīng)營(yíng)部 保安部 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 第 十 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期 24 個(gè)月 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目的建設(shè)得到了有關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)單位也做了大量的前期準(zhǔn)備工作，本報(bào)告認(rèn)為，為保證工程順利進(jìn)行，項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施過(guò)程中應(yīng)做到有條不紊，科學(xué)管理，注重施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，盡量減少對(duì)周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)的影響。經(jīng)與建設(shè)單位商定，并根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際特點(diǎn)，實(shí)施進(jìn)度 初步安排如下： 20xx年 6 月 ~20xx年 10月，完成項(xiàng)目前期各項(xiàng)審批工作； 20xx年 10月 ~20xx 年 12月，完成場(chǎng)地平整及建筑設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)； 20xx年 12 月 ~20xx 年 12月，主體工程完工； 20xx年 1 月 ~20xx年 5 月，主體裝修及室外配套工程； 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 20xx年 6 月，竣工驗(yàn)收。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 表 81 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 第 十一 章 投資估算及資金籌措 投資估算 項(xiàng)目規(guī)劃總用地為 28040m2，總建筑面積 49100m2，經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資為 98000 萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用 萬(wàn)元，其它費(fèi)用 26980 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 20xx 萬(wàn)元，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金 3000萬(wàn)元（詳見(jiàn)項(xiàng)目投資估算表）。 項(xiàng)目投資估算表 單位：（萬(wàn)元） 工程項(xiàng)目或費(fèi)用名稱 建筑工程費(fèi) 設(shè)備及安裝工程費(fèi) 其它費(fèi)用 合計(jì) 一 工程費(fèi)用 1 住宅及地下車庫(kù) 2 公建配套設(shè)施 工程費(fèi)用合計(jì) 3900 二 其它費(fèi)用 1 征地費(fèi)（ 畝） 4500 4500 2 建設(shè)單位管理費(fèi) 3 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 20xx 20xx 4 監(jiān)理費(fèi) 5 建設(shè)期的借款利息 6 其他規(guī)費(fèi)等 8200 8200 其它費(fèi)用合計(jì) 26980 26980 三 預(yù)備費(fèi) 20xx 1500 四 項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金 3000 20xx 建設(shè)投資合計(jì) 3900 31980 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 （ 1）工程費(fèi)用，根據(jù) 遼寧省 建設(shè)廳頒發(fā)的 遼 建價(jià)（ 20xx）第72 號(hào)文件《 遼寧省 建筑工程概算定額》估算，同時(shí)參照 盤錦市 目前同類建筑單位工程造價(jià)。 ①土建工程：包括整個(gè)建筑物及其它構(gòu)筑物等投資； ②給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設(shè)備投資及安裝費(fèi)用； ③總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。 （ 2）安裝工程參照 盤錦市 目前類似工程的造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行估算。 （ 3）其他費(fèi)用中包括各種規(guī)費(fèi) 、征地拆遷費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。征地費(fèi)，根據(jù)建設(shè)單位提供的取得國(guó)有土地使用權(quán)所支付的成本進(jìn)行估算； （ 4）預(yù)備費(fèi)：主要是指因設(shè)計(jì)變更及施工中增減工程量引起的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)部分，以及考慮價(jià)格變動(dòng)帶來(lái)的費(fèi)用增加。 資金籌措 項(xiàng)目總投資 98000萬(wàn)元，所需資金擬申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款 40000萬(wàn)元，項(xiàng)目資本金 48000 萬(wàn)元，預(yù)售收入投入 10000 萬(wàn)元。 項(xiàng)目的資金籌措及運(yùn)用情況見(jiàn)下表： 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 項(xiàng)目資金籌措及運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目 合計(jì) 1 建設(shè)投資 98000 98000 資金籌措 98000 98000 其中：銀行借款 40000 40000 自籌資金 480000 48000 項(xiàng)目預(yù)售收入 10000 10000 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 第十 二 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 的主要依據(jù) 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）； 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； 國(guó)家及地方有關(guān)政策； 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查。 經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)及營(yíng)業(yè)收入 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)用途為商品住宅區(qū)，項(xiàng)目建成后，共形成高層商品住宅 421200m2，地下車庫(kù) 33000m2（ 2200 個(gè)停車位），地上停車位 1000 個(gè)，公共配套設(shè)施 14000m2。除 13 層裙樓 、市政配套房建筑用于物業(yè)公司管理使用外，其它建筑均以出售形式經(jīng)營(yíng)。 （ 1）價(jià)格預(yù)測(cè) 根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料以及對(duì)項(xiàng)目周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫字樓、賓館、商場(chǎng)及門面銷售價(jià)格進(jìn)行 的 抽樣調(diào)查，本報(bào)告對(duì) 城區(qū) 區(qū) 域 的商品住宅、配套商業(yè)設(shè)施（超市）、地下車庫(kù)的價(jià)格預(yù)測(cè)如下：商品住宅均價(jià)為 4,600元 / m2，配套商業(yè)設(shè)施（超市）均價(jià)為 4,600 元 / m2，車庫(kù) 12萬(wàn) 元 /個(gè)。 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 （ 2）營(yíng)業(yè)收入及稅費(fèi)估算 ①營(yíng)業(yè)收入 商品住宅銷售收入： 421200 4,600＝ 193752 萬(wàn)元 配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷售收入： 42120 4,600＝ 萬(wàn)元 地下車庫(kù)銷售收入： 2200 120,000＝ 2640 萬(wàn)元 合計(jì)： 萬(wàn)元。 ②銷售稅費(fèi) 稅（費(fèi)）種 計(jì)稅依據(jù) 稅（費(fèi)）率 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入 5% 土地增值稅 銷售收入 1% 城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅 7% 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅 % 根據(jù)上述稅費(fèi)規(guī)定估算經(jīng)營(yíng)期間銷售稅費(fèi)額： 營(yíng)業(yè)稅： 5%＝ 萬(wàn)元 土地增值稅： 1%＝ 萬(wàn)元 城市維護(hù)建設(shè)稅： 7%＝ 萬(wàn)元 教育費(fèi)附加： %＝ 萬(wàn)元 合計(jì)： 萬(wàn)元。 營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用估算 經(jīng)營(yíng)期間成本費(fèi)用主要有營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 43 營(yíng)業(yè)費(fèi)用主要包括廣告費(fèi)、銷售人員的工資及福利費(fèi)等，按銷售收入的 2%估算： 營(yíng) 業(yè)費(fèi)用： 2%＝ 萬(wàn)元 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要包括辦公費(fèi)用、水電費(fèi)、招待費(fèi)、管理人員的工資及福利費(fèi)等，按銷售收入的 %估算： 管理費(fèi)用： %＝ 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用按建設(shè)期以外的銀行貸款利息估算。本項(xiàng)目除項(xiàng)目貸款 35000萬(wàn)元外，不考慮其他貸款，估算財(cái)務(wù)費(fèi)用為 5400萬(wàn)元。 項(xiàng)目總成本費(fèi)用 上述各項(xiàng)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用。經(jīng)測(cè)算，其總成本為 萬(wàn)元（詳見(jiàn)總成本及費(fèi)用估算表）。 財(cái)務(wù)效益 分析 項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部 20xx年 4 月頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目總銷售收入扣除銷售稅金及附加與總成本費(fèi)用即得利潤(rùn)總額（詳見(jiàn)損益表）。 根據(jù)項(xiàng)目成本與收入情況測(cè)算的主要指標(biāo)如下表所示： 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 44 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 全部投資內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 2 全部投資回收期 所得稅前 年 所得稅后 年 3 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=12%） 所得稅前 萬(wàn)元 所得稅后 萬(wàn)元 項(xiàng)目敏感性分析 本報(bào)告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷售收入（即綜合價(jià)格）、項(xiàng)目總成本（主要為開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）兩項(xiàng)主要指標(biāo)進(jìn)行了敏感性分析，分析其變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目收益的影響程度。項(xiàng)目的敏感性分析情況見(jiàn)下表： 項(xiàng)目敏感性分析表 序號(hào) 項(xiàng) 目 財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率（ %） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%) 項(xiàng)目 凈利潤(rùn) 1 現(xiàn)有指標(biāo) 2 銷售收入下降 5% 1, 14, 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 45 序號(hào) 項(xiàng) 目 財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率（ %） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%) 項(xiàng)目 凈利潤(rùn) 3 項(xiàng)目總成本上升 5% 1, 1, 從以上分析看出，本項(xiàng)目當(dāng)銷售收入下降 5%或總成本支出上升 5%時(shí)，項(xiàng)目仍有較好的財(cái)務(wù)指標(biāo)，說(shuō)明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 綜上所述，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入 ，稅前利潤(rùn) 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) ，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，投資回收期（稅后） 年，故本報(bào)告認(rèn)為 ，項(xiàng)目建設(shè)從經(jīng)濟(jì)角度分析是可行的。 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 46 第十 三 章 可行性研究結(jié)論與建議 （ 1）本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，得到 縣 政府的重點(diǎn)支持。 （ 3）本項(xiàng)目建筑方案、工程方案、設(shè)備方案和環(huán)境保護(hù)方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。 （ 4）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。本項(xiàng)目實(shí)施將為承辦單位帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。 （ 1）該項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級(jí)主管部門和銀行給予支持，促使該項(xiàng)目早日上馬，早見(jiàn)成效。 （ 2）建議認(rèn)真做好工程的 招標(biāo)、施工圖設(shè)計(jì)和施工工作，加強(qiáng)工程質(zhì)