【正文】 項(xiàng)目的敏感性分析情況見下表： 項(xiàng)目敏感性分析表 序號(hào) 項(xiàng) 目 財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率（ %） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%) 項(xiàng)目 凈利潤(rùn) 1 現(xiàn)有指標(biāo) 2 銷售收入下降 5% 1, 14, 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 45 序號(hào) 項(xiàng) 目 財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率（ %） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%) 項(xiàng)目 凈利潤(rùn) 3 項(xiàng)目總成本上升 5% 1, 1, 從以上分析看出，本項(xiàng)目當(dāng)銷售收入下降 5%或總成本支出上升 5%時(shí)，項(xiàng)目仍有較好的財(cái)務(wù)指標(biāo)，說明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。征地費(fèi)，根據(jù)建設(shè)單位提供的取得國(guó)有土地使用權(quán)所支付的成本進(jìn)行估算； （ 4）預(yù)備費(fèi)：主要是指因設(shè)計(jì)變更及施工中增減工程量引起的不可預(yù)見費(fèi)部分，以及考慮價(jià)格變動(dòng)帶來的費(fèi)用增加。設(shè)置空調(diào)外機(jī)隔音網(wǎng)，提供使用環(huán)保型靜音空調(diào)。 (2)、混凝土：基礎(chǔ)、梁、板均采用 C30，（地下室頂部梁板、擋土墻采用 C35），墻柱采用 C35至 C30。 ⑸、提高管材、附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格控制跑冒滴漏 民用建筑給水系統(tǒng)中，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象較為普遍，水資源浪費(fèi)嚴(yán)重，這通常情況下與管材、附件質(zhì)量有關(guān)，也與施工質(zhì)量有關(guān)。節(jié)約用水應(yīng)是防止水資源危機(jī)，解決供需矛盾的長(zhǎng)期的必要的方針。 ⑵、 增強(qiáng)建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能 使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能效果。地上部分每個(gè)單元之間設(shè)置防火墻，每個(gè)單元為一個(gè)防火分區(qū)。用戶采用一戶一根電纜引到戶，同時(shí)設(shè)置光纖寬帶、閉路電視監(jiān)控、家居智能化、家庭安防報(bào)警系統(tǒng)。同時(shí)充分利用地形，車庫(kù)采用半掩埋形式、階梯狀由北及南逐級(jí)降低，在減少投資的基礎(chǔ)上，保證了車庫(kù)的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環(huán)境的要求。其中，近 50 次 4級(jí)左右地震發(fā)生在盤錦，地震分布特點(diǎn)東強(qiáng)西弱，大于 5 級(jí)的地震有2 次，均發(fā)生在今大洼縣的遼濱葦場(chǎng)。 根據(jù)項(xiàng)目的定位，以及 雙臺(tái)子區(qū) 城區(qū) 總體房?jī)r(jià)水平，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目20xx 年至 20xx 年住宅銷售平均價(jià)為 4800 元 /平方米，地下車庫(kù)平均銷售價(jià)為 12 萬 元 /個(gè)，超市 20,000 元 /平方米。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展提出了要求。 建議 （ 1）該項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級(jí)主管部門和銀行給予支持 ，促使該項(xiàng)目早日上馬，早見成效。 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 28040M2，其中：住宅用地面積 14040 M2， 公建、綠化及道路用地 14000 M2， 2層地下車庫(kù)， 13層為商業(yè)辦公 裙樓， 433層為商住房的 大廈 一座， 每層有八個(gè)戶型，分別為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為為三級(jí)。 （ 3）項(xiàng)目總投資為 98000 萬元，其中：工程費(fèi)用 元，其它費(fèi)用 26980 萬元（其中建設(shè)期貸款利息 萬元）， 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 預(yù)備費(fèi) 20xx 萬元，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金 3000 萬元；建設(shè)資金總額 98000 萬元，其中：項(xiàng)目資本金 48000 萬元，申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款 40000 萬元，預(yù)售收入投入 10000 萬元。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，可以帶動(dòng)眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn) 雙臺(tái)子區(qū) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。只要這些因素沒有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì) 就不會(huì)改變。 氣溫 雙臺(tái)子區(qū)地處北溫帶，屬暖溫帶大陸性豐潤(rùn)季風(fēng)氣候， 四季分明，雨熱同季，干冷同期，溫度適宜，光照充浴，年平均氣溫為 ℃。 “以人為本”，充分考慮居民的行為模式與心理需求，合理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環(huán)境品質(zhì)。 結(jié)構(gòu)選型 根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按 6 度抗震設(shè)防 ，高層住宅采用框架 剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震墻抗震等級(jí)為二級(jí)。室內(nèi)排水管采用 UPVC 材料。西方發(fā)達(dá)國(guó)家，建筑能耗占社會(huì)總能耗的 30%～ 45%。 ⑷、 空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施 降低系統(tǒng)的設(shè)計(jì)負(fù)荷；冷熱源節(jié)能；減少輸送系統(tǒng)的動(dòng)力能耗；提高供回水溫差；選用低流速流體；提高輸配系統(tǒng)的效率；采用變流量水系統(tǒng)；采用變風(fēng)量系統(tǒng)； 空調(diào)機(jī)組應(yīng)該選用機(jī)組風(fēng)機(jī)風(fēng)量、風(fēng)壓匹配合理，漏風(fēng)量少，空氣輸送系數(shù)大的機(jī)組； 提高送風(fēng)溫差及合理調(diào)節(jié)新風(fēng)比；利用冷卻塔供冷技術(shù)；采用蓄冷技術(shù)；采用熱回收與熱交換裝置；充分利用自然冷源； ⑸、運(yùn)行管理節(jié)能技術(shù)措施 在實(shí)際運(yùn)行中 ,對(duì)于系統(tǒng)形式相同和建筑規(guī)模相似的建筑物 ,其運(yùn)行能耗也存在較大的差別。推廣節(jié)水型洗碗機(jī)也是節(jié)約生活用水的途徑之一。 采用框架和剪 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 力墻結(jié) 構(gòu)，在樓、電梯間布置成筒體，增加整體剛度。 污染治理措施 （ 1）固體廢棄物：各類固體垃圾產(chǎn)生后，要求自覺投入設(shè)在各處的垃圾收集點(diǎn)內(nèi)，由專人管理，定時(shí)清運(yùn)至城市垃圾中轉(zhuǎn)站或垃圾處理場(chǎng)內(nèi)。定員的詳表如下： 職工定員表 序 號(hào) 部門 人員（人） 備 注 1 經(jīng)理辦公室 1 專職，設(shè)經(jīng)理 1名 2 管理部 2 負(fù)責(zé)日常衛(wèi)生、綠化、保安 3 財(cái)務(wù)部 2 由發(fā)展商專職 1人，外聘 1名 4 多種 經(jīng)營(yíng)部 1 實(shí)行有償服務(wù)，負(fù)責(zé)開拓性經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 5 維修部 2 簡(jiǎn)單的水、電及設(shè)備維修、維護(hù) 6 合 計(jì) 8 重大決策 業(yè)主代表大會(huì) 委 員 會(huì) 物業(yè)管理公司 辦公室 管理部 維修部 經(jīng)營(yíng)部 保安部 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 第 十 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期 24 個(gè)月 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目的建設(shè)得到了有關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)單位也做了大量的前期準(zhǔn)備工作，本報(bào)告認(rèn)為，為保證工程順利進(jìn)行，項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施過程中應(yīng)做到有條不紊，科學(xué)管理，注重施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，盡量減少對(duì)周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)的影響。 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 43 營(yíng)業(yè)費(fèi)用主要包括廣告費(fèi)、銷售人員的工資及福利費(fèi)等，按銷售收入的 2%估算： 營(yíng) 業(yè)費(fèi)用： 2%＝ 萬元 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要包括辦公費(fèi)用、水電費(fèi)、招待費(fèi)、管理人員的工資及福利費(fèi)等，按銷售收入的 %估算： 管理費(fèi)用： %＝ 萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用按建設(shè)期以外的銀行貸款利息估算。 （ 1）該項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級(jí)主管部門和銀行給予支持，促使該項(xiàng)目早日上馬，早見成效。 ②銷售稅費(fèi) 稅（費(fèi)）種 計(jì)稅依據(jù) 稅（費(fèi)）率 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入 5% 土地增值稅 銷售收入 1% 城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅 7% 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅 % 根據(jù)上述稅費(fèi)規(guī)定估算經(jīng)營(yíng)期間銷售稅費(fèi)額： 營(yíng)業(yè)稅： 5%＝ 萬元 土地增值稅： 1%＝ 萬元 城市維護(hù)建設(shè)稅： 7%＝ 萬元 教育費(fèi)附加： %＝ 萬元 合計(jì)： 萬元。 組織機(jī)構(gòu)圖 （ 職工定員 此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部門定員（本報(bào)告只作初步分析）。 （ 3）大氣污染：廚房的油煙、汽車尾氣、空調(diào)廢氣。根據(jù) 20xx 年 8月 1 日實(shí)施的《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》測(cè)定，新建、擴(kuò)建、改建重大工程應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)，確定抗震設(shè)防要求。④其他節(jié)水型設(shè)備。因此植物覆蓋法是空調(diào)節(jié)能的較好的方法。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)響應(yīng)國(guó)家倡議，樹立節(jié)約資源意識(shí)。雨水則經(jīng)區(qū)內(nèi)的雨水管網(wǎng)收集后排至 桃洪 路的雨水渠箱，按漫流設(shè)計(jì)。 荷載 （ 1）基本風(fēng)壓： W0=，基本雪壓： S0=。 （ 2）環(huán)保設(shè)施： 污水處理設(shè)施 、 油煙治理設(shè)施 、 固體廢棄物收集處理 設(shè)施 、 防噪 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 音設(shè)施 （ 4）室外工程 ： 給排水管網(wǎng) 、 供電線網(wǎng) 、 消防設(shè)施、消防水池、消防供水管網(wǎng) 、道路 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 第五章 建筑 主要技術(shù)方案 設(shè)計(jì)原則 符合“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、配套建設(shè)”的原則，符合城市規(guī)劃要求，滿足消防、交通、安全疏散、環(huán)境保護(hù)等要求。年平均氣溫 ℃ ，全年無霜期為 178 天左右，年平均降雨量 毫米左右。 以上三個(gè)方面，分別從不同層面反應(yīng)了中國(guó)的現(xiàn)狀和特色。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，有助于增加財(cái)政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。 （ 2）本項(xiàng)目的建設(shè)，符合 雙臺(tái)子區(qū) 總體規(guī)劃，較好地貫徹了縣 政府加快中心城區(qū)改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決定。注冊(cè)資本（實(shí)收資本）人民幣 8000 萬元；法人代表 李威隆 。該地段房產(chǎn)開發(fā)前景好、升值潛力大。 （ 3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。 第二 ，中國(guó)是一個(gè)體制轉(zhuǎn)型國(guó)家。 銷售前景分析 本項(xiàng)目定位明確，位置優(yōu)越，資源豐富，交通便利，設(shè)計(jì)獨(dú)特，較其它房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目比具有十分明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 停車位 2200個(gè)， 2400 套商住房 ，總建筑面積 491000M2。單元式住宅每套面積范圍控制在 80~160m2之間。日，消防用水按 40 L/S 計(jì)，則小區(qū)最大日總用水量為 1600 噸 /日。在最高處塔樓上設(shè) 180m3消防水箱一座，與水平環(huán)網(wǎng)相接；地下室設(shè)消防栓泵二臺(tái)，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，同時(shí)在室外設(shè)消防水泵接合器，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，消防栓在室內(nèi)任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下車庫(kù)消防泵房設(shè)有消防水泵。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性、可行性分析的前提下 ,在墻體內(nèi)外側(cè)敷設(shè)保溫隔熱的新材料。人們對(duì)黃河斷流、城市用水告急這種水資源緊缺的嚴(yán)峻形勢(shì)認(rèn)識(shí)不足，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平提高而使水的需求急速增長(zhǎng)的形勢(shì)認(rèn)識(shí)不足。 總之，節(jié)約用水勢(shì)在必行，民用建筑節(jié)水措施不一而足。擬將噪聲和振動(dòng)設(shè)備盡可能放置在地下室或遠(yuǎn)離使用房間。經(jīng)與建設(shè)單位確定，其組織機(jī)構(gòu)如下： 建設(shè)組織機(jī)構(gòu)圖 （ 2）職工定員 此定員系指建設(shè)單位從事本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)需配備職員。 項(xiàng)目的資金籌措及運(yùn)用情況見下表： 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 項(xiàng)目資金籌措及運(yùn)用表 單位：萬元 項(xiàng)目 合計(jì) 1 建設(shè)投資 98000 98000 資金籌措 98000 98000 其中：銀行借款 40000 40000 自籌資金 480000 48000 項(xiàng)目預(yù)售收入 10000 10000