【正文】 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 44 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 全部投資內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 2 全部投資回收期 所得稅前 年 所得稅后 年 3 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=12%） 所得稅前 萬元 所得稅后 萬元 項(xiàng)目敏感性分析 本報(bào)告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷售收入（即綜合價(jià)格）、項(xiàng)目總成本（主要為開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）兩項(xiàng)主要指標(biāo)進(jìn)行了敏感性分析，分析其變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目收益的影響程度。 （ 3）本項(xiàng)目建筑方案、工程方案、設(shè)備方案和環(huán)境保護(hù)方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。 （ 1）該項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級(jí)主管部門和銀行給予支持，促使該項(xiàng)目早日上馬，早見成效。本項(xiàng)目實(shí)施將為承辦單位帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 綜上所述，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入 ，稅前利潤(rùn) 萬元，稅后利潤(rùn) ，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，投資回收期（稅后） 年，故本報(bào)告認(rèn)為 ，項(xiàng)目建設(shè)從經(jīng)濟(jì)角度分析是可行的。 財(cái)務(wù)效益 分析 項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部 20xx年 4 月頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 43 營(yíng)業(yè)費(fèi)用主要包括廣告費(fèi)、銷售人員的工資及福利費(fèi)等，按銷售收入的 2%估算： 營(yíng) 業(yè)費(fèi)用： 2%＝ 萬元 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要包括辦公費(fèi)用、水電費(fèi)、招待費(fèi)、管理人員的工資及福利費(fèi)等，按銷售收入的 %估算： 管理費(fèi)用： %＝ 萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用按建設(shè)期以外的銀行貸款利息估算。 （ 1）價(jià)格預(yù)測(cè) 根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料以及對(duì)項(xiàng)目周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫字樓、賓館、商場(chǎng)及門面銷售價(jià)格進(jìn)行 的 抽樣調(diào)查，本報(bào)告對(duì) 城區(qū) 區(qū) 域 的商品住宅、配套商業(yè)設(shè)施（超市）、地下車庫(kù)的價(jià)格預(yù)測(cè)如下：商品住宅均價(jià)為 4,600元 / m2，配套商業(yè)設(shè)施（超市）均價(jià)為 4,600 元 / m2，車庫(kù) 12萬 元 /個(gè)。 資金籌措 項(xiàng)目總投資 98000萬元，所需資金擬申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款 40000萬元，項(xiàng)目資本金 48000 萬元，預(yù)售收入投入 10000 萬元。 ①土建工程：包括整個(gè)建筑物及其它構(gòu)筑物等投資； ②給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設(shè)備投資及安裝費(fèi)用； ③總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。定員的詳表如下： 職工定員表 序 號(hào) 部門 人員（人） 備 注 1 經(jīng)理辦公室 1 專職，設(shè)經(jīng)理 1名 2 管理部 2 負(fù)責(zé)日常衛(wèi)生、綠化、保安 3 財(cái)務(wù)部 2 由發(fā)展商專職 1人，外聘 1名 4 多種 經(jīng)營(yíng)部 1 實(shí)行有償服務(wù)，負(fù)責(zé)開拓性經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 5 維修部 2 簡(jiǎn)單的水、電及設(shè)備維修、維護(hù) 6 合 計(jì) 8 重大決策 業(yè)主代表大會(huì) 委 員 會(huì) 物業(yè)管理公司 辦公室 管理部 維修部 經(jīng)營(yíng)部 保安部 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 第 十 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期 24 個(gè)月 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目的建設(shè)得到了有關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)單位也做了大量的前期準(zhǔn)備工作，本報(bào)告認(rèn)為，為保證工程順利進(jìn)行，項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施過程中應(yīng)做到有條不紊，科學(xué)管理，注重施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，盡量減少對(duì)周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)的影響。重大問題由業(yè)主代表大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理則由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 第 九 章 項(xiàng)目的組織管理 項(xiàng)目的組織管理分為兩個(gè)階段：建設(shè)階段和經(jīng)營(yíng)管理階 段 建設(shè)階段 （ 1）組織機(jī)構(gòu) 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程中建設(shè)單位的組成機(jī)構(gòu)、人員配備作出初步分析。另外，嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛，推廣使用無鉛的高標(biāo)號(hào)汽油，大力提倡使用電動(dòng)車，達(dá)到改善汽車燃料結(jié)構(gòu)的目的。 污染治理措施 （ 1）固體廢棄物：各類固體垃圾產(chǎn)生后，要求自覺投入設(shè)在各處的垃圾收集點(diǎn)內(nèi)，由專人管理，定時(shí)清運(yùn)至城市垃圾中轉(zhuǎn)站或垃圾處理場(chǎng)內(nèi)。 該項(xiàng)目建成后，通過分析，污染的產(chǎn)生主要有如下幾個(gè)方面： （ 1）固體廢棄物：如生活垃圾。 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 第八章 環(huán)境保護(hù) 該項(xiàng)目由于所處地段周邊環(huán)境和自身功能的需要，對(duì)自身的環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境保護(hù)均有較高要求和標(biāo)準(zhǔn)。 基礎(chǔ)選型 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 該項(xiàng)目地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)。 采用框架和剪 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 力墻結(jié) 構(gòu)，在樓、電梯間布置成筒體，增加整體剛度。 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 第七章 地震安全性評(píng)價(jià)分析 及 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 該公司新建的商住樓工程設(shè)計(jì)層數(shù)為三十三層，地下二層，建筑高度 99米，根據(jù) 遼寧省 人民政府 164號(hào)令附件十一（五）之規(guī)定，屬于重大建設(shè)工程。提高管材、附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格控制跑冒滴漏是節(jié)約用水的途徑之一。一般采用孔板或用壓力調(diào)節(jié)閥調(diào)壓，可使耗水量降低15%20%；安裝節(jié)流塞、節(jié)水閥芯等均能起到節(jié)水作用。推廣節(jié)水型洗碗機(jī)也是節(jié)約生活用水的途徑之一。各種經(jīng)濟(jì)和行政管理措施的實(shí)行會(huì)不斷的增強(qiáng)公民節(jié)水意識(shí)，公民節(jié)水意識(shí)是在全社會(huì)推行節(jié)約用水 的軟環(huán)境，公民節(jié)水意識(shí)的增強(qiáng)可對(duì)其他具體節(jié)水措施起到事半功倍的作用。 ⑴、增強(qiáng)公民節(jié)水意 識(shí) 對(duì)于城市生活用水的廣大用戶來說，一部分人認(rèn)為水是取之不盡、用之不竭的，沒必要珍惜，節(jié)約用水意識(shí)極為淡薄。只要結(jié)合我國(guó)國(guó)情和實(shí)際情況，綜合利用各種節(jié)能技術(shù)措施，趨利避害，選擇經(jīng)濟(jì)合理的節(jié)能方案，必定可以獲得顯著的節(jié)能效果。 ⑷、 空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施 降低系統(tǒng)的設(shè)計(jì)負(fù)荷；冷熱源節(jié)能；減少輸送系統(tǒng)的動(dòng)力能耗；提高供回水溫差；選用低流速流體；提高輸配系統(tǒng)的效率；采用變流量水系統(tǒng)；采用變風(fēng)量系統(tǒng)； 空調(diào)機(jī)組應(yīng)該選用機(jī)組風(fēng)機(jī)風(fēng)量、風(fēng)壓匹配合理，漏風(fēng)量少，空氣輸送系數(shù)大的機(jī)組； 提高送風(fēng)溫差及合理調(diào)節(jié)新風(fēng)比；利用冷卻塔供冷技術(shù)；采用蓄冷技術(shù)；采用熱回收與熱交換裝置；充分利用自然冷源； ⑸、運(yùn)行管理節(jié)能技術(shù)措施 在實(shí)際運(yùn)行中 ,對(duì)于系統(tǒng)形式相同和建筑規(guī)模相似的建筑物 ,其運(yùn)行能耗也存在較大的差別。 ⑶、 屋頂?shù)?節(jié)能技術(shù)措施 隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射，對(duì)屋頂可采用架空屋面，淺色屋面，種植屋面等。采用新型墻體材料與復(fù)合墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)。建筑物自身的節(jié)能主要是從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、維護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽設(shè)施等方面考慮。西方發(fā)達(dá)國(guó)家，建筑能耗占社會(huì)總能耗的 30%～ 45%。 節(jié)能方案 節(jié)能節(jié)水是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策，我國(guó)北方地區(qū)長(zhǎng)期干旱缺水，全國(guó)水資源按人口計(jì)人年均不足 1000 立方米。 （ 4）室內(nèi)消防栓系統(tǒng)采用環(huán)狀布置，環(huán)網(wǎng)設(shè)在地下室及室外地坪以 下。地下室設(shè)自動(dòng)滅火系統(tǒng)。室內(nèi)排水管采用 UPVC 材料。 排水 （ 1）排水采用雨污分流制排水。 給水 （ 1）用水量預(yù)測(cè) 生活用水量按 300 升 /人 電信 電話系統(tǒng)分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)一個(gè)電話光節(jié)點(diǎn)機(jī)房，由桃洪 路上的城市通信線 路引入主線至小區(qū)內(nèi)的電信交接間，再傳送至各用戶，引入線采用銅芯鋁絞線。 結(jié)構(gòu)選型 根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按 6 度抗震設(shè)防 ，高層住宅采用框架 剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震墻抗震等級(jí)為二級(jí)。 小區(qū)配套布置綜合商店、餐飲、社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)管理用房、配電房等公共服務(wù)設(shè)施。 充分考慮住宅的基本功能，采用緊湊的平面布局、良好的通風(fēng)采光布局，通過設(shè)置較大的入戶花園、空中庭院及大陽臺(tái)，提升居住品質(zhì)。 從城市設(shè)計(jì)的高度出發(fā)，力圖在周邊繁雜無序的背景上，創(chuàng)造出一組完整、大氣、時(shí)尚、新穎的高檔小區(qū)，結(jié)構(gòu)由北向南分延伸式設(shè)計(jì)，采用行列式的布局方式，形成層次鮮明，錯(cuò)落有致的建筑布局。 “以人為本”，充分考慮居民的行為模式與心理需求，合理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環(huán)境品質(zhì)。 大廈 地下 2 層為 地下停車場(chǎng)， 1— 3 層 計(jì)劃 為 公司 的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 或超市、休閑娛樂場(chǎng)所 ， 4— 33 層為 商住 。 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 第 四 章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目總投資 98000萬元， 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 28040M2，其中：住宅用地面積 14040M2，公建、綠化及道路用地 14000M2， 2 層地下車庫(kù)，13 層為商業(yè)辦公 裙樓， 433 層為商住房的 大廈 一座，每層有八個(gè)戶型，分別為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位。 雙臺(tái)子區(qū)資源豐富，地下蘊(yùn)藏著大量的石油、天然氣和井鹽等礦產(chǎn)資源，是中國(guó)重要的石油化工基地、 商品糧基地 和蘆葦產(chǎn)地。 氣溫 雙臺(tái)子區(qū)地處北溫帶，屬暖溫帶大陸性豐潤(rùn)季風(fēng)氣候， 四季分明，雨熱同季，干冷同期，溫度適宜，光照充浴，年平均氣溫為 ℃。 自然條件 雙臺(tái)子城區(qū) 處于華北陸臺(tái)，燕遼沉降帶東端，遼河斷陷南部，西為南北走向的醫(yī)巫閭山山脈，東為縱向的長(zhǎng)白山系的千山山脈，境內(nèi)成凹狀地質(zhì)骨架，而中央凸起，是典型的三角洲地貌，海拔高程在 24 m 之間，地勢(shì)平坦，多水無山； 系沉積 性退海 平原 ，地勢(shì)平坦，雙河環(huán)抱。根據(jù) 雙臺(tái)子區(qū) 目前商品房的銷售價(jià)格及未來趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本報(bào)告認(rèn)為該價(jià)格在 雙臺(tái)子區(qū) 具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。近幾年來，隨著福利房全面停止上市和城區(qū)建設(shè)步伐的加快， 雙臺(tái)子區(qū) 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟。只要這些因素沒有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì) 就不會(huì)改變。住房推向市場(chǎng)，促成了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)生和發(fā)展。不僅如此，中國(guó)到目前為止已經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá) 30 年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，人民收入水平的提高和對(duì)生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。這源于相互影響的三方面事實(shí)： 第一，中國(guó)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國(guó)家。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，可以帶動(dòng)眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn) 雙臺(tái)子區(qū) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略、推進(jìn)城市提質(zhì)擴(kuò)容是有幫助的。 （ 2）