【正文】 人。本次研究項(xiàng)目位于 紅旗大街 ， 雙臺(tái)子區(qū)廣 火車(chē)站附近 ，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套完善， 工作、學(xué)習(xí)、 休閑 娛樂(lè) 十分便利 。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將完善該地段城市整體功能，改變周邊環(huán)境，提升該地段城市品位，力求使本項(xiàng)目成為雙臺(tái)子區(qū) 建筑標(biāo)桿、 商住標(biāo)桿。 （ 2）本項(xiàng)目的建設(shè)，符合 雙臺(tái)子區(qū) 總體規(guī)劃，較好地貫徹了縣 政府加快中心城區(qū)改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決定。從以上指標(biāo)看出，項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益。因此該項(xiàng)目可行。 （ 4）精心編制工程實(shí)施計(jì)劃，在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的同時(shí)，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作，加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作，以盡快回 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 收資金和減少資金投資；同時(shí)狠抓項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，爭(zhēng)取獲得最佳的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，有助于增加財(cái)政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。 市場(chǎng)前景分析 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 自 20xx 年開(kāi)始升溫以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)了將近 八 年，到 20xx 年達(dá)到了頂峰，雖然這種勢(shì)頭在 20xx 年 宏觀調(diào)控下 出現(xiàn) 緩漲、滯漲 ，但 GDP 仍保持了 9%以上 的 增長(zhǎng)。自 1978 年推行市場(chǎng)化改革以來(lái)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化就開(kāi)始持續(xù)進(jìn)行， 1996 年以后步伐明顯加快。中國(guó)正從嚴(yán)格傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。 以上三個(gè)方面，分別從不同層面反應(yīng)了中國(guó)的現(xiàn)狀和特色。因此，我們對(duì)房地產(chǎn)前景保持樂(lè)觀。 分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 位于 城區(qū)紅旗大街 ， 其銷(xiāo)售價(jià)高達(dá) 3800 元 /平方米左右；本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀資源、區(qū)域位置等方面擁有相對(duì)優(yōu)勢(shì)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，本項(xiàng)目具有良好的銷(xiāo)售前景。年平均氣溫 ℃ ，全年無(wú)霜期為 178 天左右，年平均降雨量 毫米左右。 風(fēng)向 年主導(dǎo)風(fēng)向，夏季為西南風(fēng)，冬季為東北風(fēng)，年平均風(fēng)速為 米 /秒，相對(duì)濕度 66%。據(jù)史料記載，下遼河盆地及周邊地區(qū)在公元 294～ 1949 年間至少有 72 次有感地震發(fā)生。 建設(shè)內(nèi)容 該項(xiàng)目計(jì)劃依 紅旗大街 而建，依據(jù)城市規(guī)劃和提升 雙臺(tái)子區(qū) 的城市形象，計(jì)劃建一座 紅旗大街 形象 大 廈 — 興隆五百大廈 。 （ 2）環(huán)保設(shè)施： 污水處理設(shè)施 、 油煙治理設(shè)施 、 固體廢棄物收集處理 設(shè)施 、 防噪 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 音設(shè)施 （ 4）室外工程 ： 給排水管網(wǎng) 、 供電線網(wǎng) 、 消防設(shè)施、消防水池、消防供水管網(wǎng) 、道路 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 第五章 建筑 主要技術(shù)方案 設(shè)計(jì)原則 符合“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、配套建設(shè)”的原則，符合城市規(guī)劃要求，滿(mǎn)足消防、交通、安全疏散、環(huán)境保護(hù)等要求。 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 《城市規(guī)劃編制辦法》（ 20xx 年 4月 1 日實(shí)施） 《 遼寧省 （城市規(guī)劃法）實(shí)施辦法》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5018093(20xx 年版） 《 雙臺(tái)子區(qū) 城區(qū) 總體規(guī)劃（ 20xx2020 年）綱要》 建設(shè)方提供的相關(guān)資料 總體規(guī)劃及總平面布置 以“觀念新穎、整體協(xié)調(diào)、定位恰當(dāng)、切合市場(chǎng)”為指導(dǎo)思想，解決“建筑、人、建筑”三要素的密切關(guān)系，使建筑融入到環(huán)境中， 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 提高居住質(zhì)量。綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、視覺(jué)、衛(wèi)生等要求 ，合理 確定建筑物間距，滿(mǎn)足視覺(jué)、私密性、通風(fēng)及 綠化空間景觀要求，實(shí)現(xiàn)“大視野、大尺度、大自然”的居住環(huán)境品質(zhì)。通過(guò)用建筑空間語(yǔ)言書(shū)寫(xiě)建筑形象，用輕巧的構(gòu)件去概括零散瑣碎的窗、陽(yáng)臺(tái)等界面，在局部細(xì)節(jié)上重點(diǎn)刻畫(huà)比例、機(jī)理來(lái)確立小區(qū)的 清新形象，在總體簡(jiǎn)潔的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)塔樓頂部屋頂?shù)闹攸c(diǎn)處理而突出小區(qū)的個(gè)性特征。 荷載 （ 1）基本風(fēng)壓： W0=，基本雪壓： S0=。 供配電 消防及應(yīng)急照明用電按一級(jí)負(fù)荷，客梯、水泵用電按二級(jí)負(fù)荷，一般電力照明用電按三級(jí)負(fù)荷。電纜干線采用中心分配的星型結(jié)構(gòu)，用戶(hù)分配網(wǎng)采用集線器及分配放大器加集中分配的形式分配到戶(hù)。 （ 2）水源： 桃洪 路下鋪設(shè)的城市供水干管。雨水則經(jīng)區(qū)內(nèi)的雨水管網(wǎng)收集后排至 桃洪 路的雨水渠箱，按漫流設(shè)計(jì)。 （ 2）建筑結(jié)構(gòu)防火設(shè)計(jì) 帶有地下停車(chē)庫(kù)的建筑組合樓停車(chē)庫(kù)部分按耐火等級(jí)一級(jí)要求設(shè)計(jì)，住宅樓均按二級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)。每個(gè)防火分區(qū)設(shè)有兩個(gè)以上疏散口，防煙分區(qū)小于 5000m2。地下消防池儲(chǔ)水量 3960m3。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)響應(yīng)國(guó)家倡議，樹(shù)立節(jié)約資源意識(shí)。因此建筑節(jié)能是目前節(jié)能領(lǐng)域的當(dāng)務(wù)之急。 ⑴、 節(jié)能建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 根據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)中，科學(xué)合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性及對(duì)建筑周 圍環(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)要有利于施工和維護(hù)，全面應(yīng)用節(jié)能技術(shù)措施，最大限度減少建筑物能耗量，獲得理想的節(jié)能效果。對(duì)垂直墻面可采用外廓、陽(yáng)臺(tái)、挑檐陽(yáng)等遮陽(yáng)設(shè)施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。因此植物覆蓋法是空調(diào)節(jié)能的較好的方法。 ⑹、結(jié)論 綜上所述，建筑節(jié)能的主要技術(shù)措施有：節(jié)能建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、增強(qiáng)維護(hù)結(jié)構(gòu)的隔熱保溫性能、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施、新發(fā)展的節(jié)能技術(shù)措施如蓄冷技術(shù)和冷卻塔供冷技術(shù)等、及空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)管理節(jié)能技術(shù)措施。在我國(guó) 600多座城市中，有 300多個(gè)城市缺水， 108座城市 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 嚴(yán)重缺水，日均缺水 1600 萬(wàn) m3，這些城市年缺水達(dá) 200億 m3，每年因缺水損失的工業(yè)產(chǎn)值上千億元，水已成為制約我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素之一。因此，我們應(yīng)樹(shù)立水是一種寶貴資源的觀念，節(jié)約用水即是節(jié)省資源。④其他節(jié)水型設(shè)備。剩余水壓雖然難以完全消除，卻可以采取措施使之減小。采用建筑中水系統(tǒng) ，可實(shí)現(xiàn)污、廢水資源化，使污、廢水經(jīng)處理后回用，既可節(jié)省水資源，又使污水無(wú)害化，起到保護(hù)環(huán)境，防治水污染，緩解水資源不足的重要作用。實(shí)踐證明，只要采取一項(xiàng)措施或幾項(xiàng)措施兼用，其節(jié)水效果都將是顯著的。根據(jù) 20xx 年 8月 1 日實(shí)施的《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》測(cè)定，新建、擴(kuò)建、改建重大工程應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)，確定抗震設(shè)防要求。 抗震墻抗震等級(jí)為二級(jí)。 (1)、鋼筋：梁、柱縱向筋采用 HRB400級(jí)鋼筋，剪力墻豎向分布筋、剪力墻水平分布筋、邊緣構(gòu)造構(gòu)件及箍筋采用 HRB400級(jí)鋼筋，梁、柱箍筋采用 HPB235鋼筋，樓 板筋采用 HRB400級(jí)鋼筋。安裝電動(dòng)設(shè)備均采用減振彈簧支吊架，樓板上安裝電動(dòng)設(shè)備隔振橡膠墊。 （ 3）大氣污染：廚房的油煙、汽車(chē)尾氣、空調(diào)廢氣。 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 （ 3）大氣污染：要求入住用戶(hù)生活燃料統(tǒng)一采用液化石油氣、管道煤氣或電，杜絕使用燃煤。 （ 4）噪音污染控制：在規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)禁鳴標(biāo)志，控制車(chē)速，要求汽車(chē)使用噪音凈化器，以減少由于汽車(chē)行駛鳴笛產(chǎn)生的噪音對(duì)居民的干擾，另外，嚴(yán)格控制空調(diào)使用的頻率。經(jīng)與建設(shè)單位商定，定員的初步安排如下： 董 事 會(huì) 財(cái) 務(wù) 部 工 程 技 術(shù) 部 開(kāi) 發(fā) 策 劃 部 拆 遷 安 置 部 行 政 人 事 部 營(yíng) 銷(xiāo) 部 采 購(gòu) 供 應(yīng) 部 總 經(jīng) 理 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 職工定員表 序號(hào) 部門(mén) 人員（人） 1 董事會(huì) 3 2 總經(jīng)理 1 3 行政人事部 2 4 財(cái)務(wù)部 2 5 采購(gòu)供應(yīng)部 1 6 開(kāi)發(fā)策劃部 1 7 工程技術(shù)部 2 8 營(yíng)銷(xiāo)部 2 9 拆遷安置部 2 10 合 計(jì) 18 經(jīng)營(yíng)管理階段 組織機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理，根據(jù)建設(shè)方的意見(jiàn)以及國(guó)家頒布的小區(qū)物業(yè)管理等有關(guān)文件精神，三年之內(nèi)，擬由建設(shè)單位 興隆大家庭 有限公司聘請(qǐng)物管資深人士組建物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，實(shí)行業(yè)主代表大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)管理公司相結(jié)合的體制。 組織機(jī)構(gòu)圖 （ 職工定員 此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部門(mén)定員（本報(bào)告只作初步分析）。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 表 81 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 第 十一 章 投資估算及資金籌措 投資估算 項(xiàng)目規(guī)劃總用地為 28040m2，總建筑面積 49100m2，經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資為 98000 萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用 萬(wàn)元，其它費(fèi)用 26980 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 20xx 萬(wàn)元，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金 3000萬(wàn)元（詳見(jiàn)項(xiàng)目投資估算表）。 （ 3）其他費(fèi)用中包括各種規(guī)費(fèi) 、征地拆遷費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。 經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)及營(yíng)業(yè)收入 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)用途為商品住宅區(qū)，項(xiàng)目建成后，共形成高層商品住宅 421200m2，地下車(chē)庫(kù) 33000m2（ 2200 個(gè)停車(chē)位），地上停車(chē)位 1000 個(gè)，公共配套設(shè)施 14000m2。 ②銷(xiāo)售稅費(fèi) 稅（費(fèi)）種 計(jì)稅依據(jù) 稅（費(fèi)）率 營(yíng)業(yè)稅 銷(xiāo)售收入 5% 土地增值稅 銷(xiāo)售收入 1% 城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅 7% 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅 % 根據(jù)上述稅費(fèi)規(guī)定估算經(jīng)營(yíng)期間銷(xiāo)售稅費(fèi)額： 營(yíng)業(yè)稅： 5%＝ 萬(wàn)元 土地增值稅： 1%＝ 萬(wàn)元 城市維護(hù)建設(shè)稅： 7%＝ 萬(wàn)元 教育費(fèi)附加： %＝ 萬(wàn)元 合計(jì)： 萬(wàn)元。 項(xiàng)目總成本費(fèi)用 上述各項(xiàng)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用。 根據(jù)項(xiàng)目成本與收入情況測(cè)算的主要指標(biāo)如下表所示：