【正文】 數(shù)量 比例 % 備注 1 規(guī)劃總用地面積 m2 28040 其中：住宅用地 m2 14040 公建 、綠化 及道路 用地 m2 14000 2 規(guī) 劃總建筑面積 m2 491000 其中：住宅建筑面積 m2 421200 公建配套設(shè)施 m2 42120 地下建筑（車庫(kù)）面積 m2 33000 3 居住戶（套）數(shù) 戶（套） 2400 4 居住人口 人 8000 戶平人 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)量 比例 % 備注 5 容積率 / 6 建筑密度 % 7 停車位 個(gè) 2200 8 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 98000 9 銷售收入 萬(wàn)元 10 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 萬(wàn)元 稅后 14 內(nèi)部收益率 % 12 投資回收期 年 16 建設(shè)總工期 月 24 結(jié)論與建議 （ 1）本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。本項(xiàng)目的建設(shè)可促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)的發(fā)展，改善市民居住條件。 （ 2）本項(xiàng)目的建設(shè)，符合 雙臺(tái)子區(qū) 總體規(guī)劃，較好地貫徹了縣 政府加快中心城區(qū)改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決定。 （ 2）本項(xiàng)目建設(shè)用地處于 紅旗大街 ，位于 火車站附近，區(qū)位獨(dú)特 ，商業(yè)服務(wù)設(shè)施及各項(xiàng)市政設(shè)施如水、電、路、 通信等基礎(chǔ)設(shè)施均較完備，地理優(yōu)勢(shì)明顯，是一幅優(yōu)質(zhì)福地，是商務(wù)辦公、居住的理想之地，開發(fā)前景良好。 （ 3）項(xiàng)目總投資為 98000 萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用 元，其它費(fèi)用 26980 萬(wàn)元（其中建設(shè)期貸款利息 萬(wàn)元）， 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 預(yù)備費(fèi) 20xx 萬(wàn)元，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金 3000 萬(wàn)元；建設(shè)資金總額 98000 萬(wàn)元，其中：項(xiàng)目資本金 48000 萬(wàn)元，申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款 40000 萬(wàn)元，預(yù)售收入投入 10000 萬(wàn)元。 （ 4）從項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)來(lái)看，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元， 稅前利潤(rùn) 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %， 投資回收期 年。從以上指標(biāo)看出，項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益。且項(xiàng)目當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入下降 5%，項(xiàng)目投資增加 5%時(shí)，仍有較好的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。因此，從經(jīng)濟(jì)角度分析，本報(bào)告認(rèn)為項(xiàng)目是可行的。 從以上分析可以看出，該項(xiàng)目啟動(dòng)的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備，項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)明顯，具有投資穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)，既符合國(guó)家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生客觀的經(jīng)濟(jì)效益和良好的機(jī)會(huì)效益。因此該項(xiàng)目可行。 建議 （ 1）該項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級(jí)主管部門和銀行給予支持 ，促使該項(xiàng)目早日上馬，早見成效。 （ 2）建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計(jì)和施工工作，加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。 （ 3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。 （ 4）精心編制工程實(shí)施計(jì)劃，在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的同時(shí)，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強(qiáng)營(yíng)銷運(yùn)作，加強(qiáng)營(yíng)銷運(yùn)作，以盡快回 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 收資金和減少資金投資；同時(shí)狠抓項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，爭(zhēng)取獲得最佳的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及 市場(chǎng) 前景 分析 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、項(xiàng)目的建設(shè)，符合 雙臺(tái)子區(qū) 城區(qū) 發(fā)展總體規(guī)劃，是 雙臺(tái)子區(qū)城區(qū) 建設(shè)和發(fā)展的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略、推進(jìn)城市提質(zhì)擴(kuò)容是有幫助的。 二、項(xiàng)目的建設(shè)，有利于完善 城區(qū) 的配套設(shè)施建設(shè)，有利于加強(qiáng)城市總體功能，促進(jìn)土地升值，繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域城市次中心地位的提升。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，有助于增加財(cái)政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。 三、項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)家關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)城市住房商品化和社會(huì)化的政策，有利于促進(jìn) 雙臺(tái)子區(qū) 城區(qū) 住房貨幣化分配進(jìn)程，滿足人們?nèi)找嬖?長(zhǎng)的住宅消費(fèi)需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，可以帶動(dòng)眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn) 雙臺(tái)子區(qū) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 四、項(xiàng)目的建設(shè)，有利于建設(shè)單位 興隆大家庭 有限公司 提高企業(yè)的知名度和社會(huì)信譽(yù)度，提升企業(yè)形象，提搞企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，壯大企業(yè)實(shí)力。 市場(chǎng)前景分析 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 自 20xx 年開始升溫以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)了將近 八 年，到 20xx 年達(dá)到了頂峰，雖然這種勢(shì)頭在 20xx 年 宏觀調(diào)控下 出現(xiàn) 緩漲、滯漲 ，但 GDP 仍保持了 9%以上 的 增長(zhǎng)。在 我們欠發(fā)達(dá)的內(nèi)地 城區(qū) ， 隨著人們生活水平的提高，農(nóng)民工入城務(wù)工、經(jīng)商、農(nóng)村孩子入城就學(xué)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實(shí)： 第一，中國(guó)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國(guó)家。對(duì)于一個(gè)發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)化是一個(gè)不可避免的問(wèn)題。自 1978 年推行市場(chǎng)化改革以來(lái)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進(jìn)行， 1996 年以后步伐明顯加快。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展提出了要求。不僅如此，中國(guó)到目前為止已經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá) 30 年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，人民收入水平的提高和對(duì)生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。 第二 ，中國(guó)是一個(gè)體制轉(zhuǎn)型國(guó)家。中國(guó)正從嚴(yán)格傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場(chǎng)解決。住房推向市場(chǎng)，促成了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)生和發(fā)展。 除了這兩個(gè)方面以外，中國(guó)還是一個(gè)人口大國(guó)，十幾億的人口總量在世界各國(guó)之中絕無(wú)僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對(duì)住房的需求。 以上三個(gè)方面，分別從不同層面反應(yīng)了中國(guó)的現(xiàn)狀和特色。它們共同揭示了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不可估量的潛力。只要這些因素沒(méi)有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì) 就不會(huì)改變。而在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)， 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 這些因素很難改變。因此，我們對(duì)房地產(chǎn)前景保持樂(lè)觀。 近幾年來(lái) 雙臺(tái)子區(qū) 城區(qū) 房地產(chǎn)狀況及發(fā)展趨勢(shì) 近幾年來(lái)，房地產(chǎn)作為 雙臺(tái)子區(qū) 新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和城市居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需（包括投資與消費(fèi)需求）拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，加快城區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)步伐，改善居民住房條件和提高人民生活質(zhì)量等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。近幾年來(lái)，隨著福利房全面停止上市和城區(qū)建設(shè)步伐的加快， 雙臺(tái)子區(qū) 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟。目前， 雙臺(tái)子區(qū) 房地產(chǎn)價(jià)格總體來(lái)說(shuō)比較合理 。 分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 位于 城區(qū)紅旗大街 ， 其銷售價(jià)高達(dá) 3800 元 /平方米左右；本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀資源、區(qū)域位置等方面擁有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。 根據(jù)項(xiàng)目的定位，以及 雙臺(tái)子區(qū) 城區(qū) 總體房?jī)r(jià)水平，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目20xx 年至 20xx 年住宅銷售平均價(jià)為 4800 元 /平方米，地下車庫(kù)平均銷售價(jià)為 12 萬(wàn) 元 /個(gè)，超市 20,000 元 /平方米。根據(jù) 雙臺(tái)子區(qū) 目前商品房的銷售價(jià)格及未來(lái)趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本報(bào)告認(rèn)為該價(jià)格在 雙臺(tái)子區(qū) 具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 銷售前景分析 本項(xiàng)目定位明確，位置優(yōu)越，資源豐富，交通便利，設(shè)計(jì)獨(dú)特，較其它房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目比具有十分明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)?？梢灶A(yù)見，本項(xiàng)目具有良好的銷售前景。 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 第 三 章 建設(shè)地點(diǎn)及自然條件 建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目位于 城區(qū) 紅旗大街，火車站附近 ，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套完善，緊鄰 城區(qū) 城東南工業(yè)主園區(qū)，工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂(lè)十分便利。 自然條件 雙臺(tái)子城區(qū) 處于華北陸臺(tái)，燕遼沉降帶東端，遼河斷陷南部，西為南北走向的醫(yī)巫閭山山脈，東為縱向的長(zhǎng)白山系的千山山脈，境內(nèi)成凹狀地質(zhì)骨架，而中央凸起，是典型的三角洲地貌，海拔高程在 24 m 之間，地勢(shì)平坦，多水無(wú)山； 系沉積 性退海 平原 ，地勢(shì)平坦，雙河環(huán)抱。 雙臺(tái)子區(qū)四季分明，氣候宜人，屬暖溫帶半濕潤(rùn)氣候。年平均氣溫 ℃ ，全年無(wú)霜期為 178 天左右，年平均降雨量 毫米左右。 田家鎮(zhèn)地勢(shì)低洼平坦開闊，地表為第四系沉積物覆蓋，從上到下分別為亞粘土層、亞砂土層、粉砂層及淤質(zhì)亞粘土層，地震烈度 7度。 氣溫 雙臺(tái)子區(qū)地處北溫帶，屬暖溫帶大陸性豐潤(rùn)季風(fēng)氣候， 四季分明，雨熱同季，干冷同期，溫度適宜，光照充浴，年平均氣溫為 ℃。 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 降雨 雙臺(tái)子區(qū)年平均降水量 mm，最多年份為 mm，最小年份為 mm，雨量多集中在 8 月份。 風(fēng)向 年主導(dǎo)風(fēng)向，夏季為西南風(fēng)，冬季為東北風(fēng)，年平均風(fēng)速為 米 /秒，相對(duì)濕度 66%。 場(chǎng)地凍結(jié)深度 m 年雷電日數(shù)平均 23 天，最多 39 天。 雙臺(tái)子區(qū)資源豐富，地下蘊(yùn)藏著大量的石油、天然氣和井鹽等礦產(chǎn)資源，是中國(guó)重要的石油化工基地、 商品糧基地 和蘆葦產(chǎn)地。 本境位于下遼河 斷陷盆地 。據(jù)史料記載，下遼河盆地及周邊地區(qū)在公元 294～ 1949 年間至少有 72 次有感地震發(fā)生。其中，近 50 次 4級(jí)左右地震發(fā)生在盤錦，地震分布特點(diǎn)東強(qiáng)西弱，大于 5 級(jí)的地震有2 次，均發(fā)生在今大洼縣的遼濱葦場(chǎng)。 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 第 四 章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目總投資 98000萬(wàn)元， 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 28040M2，其中：住宅用地面積 14040M2，公建、綠化及道路用地 14000M2， 2 層地下車庫(kù)，13 層為商業(yè)辦公 裙樓， 433 層為商住房的 大廈 一座，每層有八個(gè)戶型，分別為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位。 停車位 2200個(gè)， 2400 套商住房 ，總建筑面積 491000M2。 建設(shè)內(nèi)容 該項(xiàng)目計(jì)劃依 紅旗大街 而建，依據(jù)城市規(guī)劃和提升 雙臺(tái)子區(qū) 的城市形象，計(jì)劃建一座 紅旗大街 形象 大 廈 — 興隆五百大廈 。 （ 1） 大廈 計(jì)劃建設(shè)高度為 98 米，計(jì) 劃層數(shù)為 33層，地下 2層，地上 33 層；建筑面積 2 至 1 層 為 33000 M2， 地上 1— 3 層為 42120 M2/層， 4— 33 層為 14040M2/層，總建筑面積為 491000M2。 大廈 地下 2 層為 地下停車場(chǎng)，