【導(dǎo)讀】作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。散慢，改掉一些并無(wú)惡意的粗心，表現(xiàn)我們將庸俗與陋習(xí)拒之門外的決心。請(qǐng)不要在接待大廳閱讀報(bào)紙，報(bào)紙閱完后請(qǐng)歸原位；禮貌的言辭，謙和的舉手投足，會(huì)增添自己的風(fēng)采。每當(dāng)電話響起，多半是愉快的消息。當(dāng)然隨之而來(lái)的是欣悅的磋商。目的串門，讓現(xiàn)代的時(shí)間和效益觀念在這里更好地體現(xiàn)。的請(qǐng)物歸原主；屬私的，請(qǐng)物歸主。最令我們欣慰的是，良好的氣氛與人際關(guān)系。也討厭嫉妒和爭(zhēng)斗。幸地省去許多無(wú)端的耗費(fèi)。燦爛人生充滿信心。

　　

【正文】 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 認(rèn)購(gòu)、簽約工作流程說(shuō)明 1. 認(rèn)購(gòu)流程說(shuō)明 （ 1） 如客戶參對(duì)價(jià)格存在異議，置業(yè)顧問(wèn)填寫《價(jià)格申請(qǐng)表》向 營(yíng)銷經(jīng)理申報(bào)。 （ 2） 客戶如對(duì)工程有修改，置業(yè)顧問(wèn)填寫《客戶工程修改單》，向客服部申報(bào)。 （ 3） 確定客戶購(gòu)買房號(hào)，到 銷售助理 處核查銷控，告知此客戶購(gòu)買房號(hào)。 （ 4） 從 銷售助理 處領(lǐng)取《認(rèn)購(gòu)書》（ 一式四份），并進(jìn)行領(lǐng)取登記。 （ 5） 于《認(rèn)購(gòu)書》上清楚填寫客戶所確定購(gòu)買房屋的詳細(xì)房號(hào)，標(biāo)明單價(jià)、總價(jià)，如客戶對(duì)價(jià)格存在異議，置業(yè)顧問(wèn)必須在營(yíng)銷經(jīng)理同意的范圍內(nèi)同其商討，并在得到營(yíng)銷經(jīng)理認(rèn)可后，同客戶確定此房屋價(jià)格；明確客戶付款方式，如為分期或一次性付款，注明付款期限和款項(xiàng)，如為按揭付款，應(yīng)注明首付款比例?！墩J(rèn)購(gòu)書》還須明確房款具體交付期置業(yè)顧問(wèn)通知客戶到現(xiàn)場(chǎng)按揭律師處，領(lǐng)取貸款合同、保單及 貸款文件 財(cái)務(wù)人員為客戶開具完整的購(gòu)房發(fā)票 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 限及簽署《商品房買賣合同》時(shí)間，并同時(shí)約定辦理按揭手續(xù)時(shí)間?！墩J(rèn)購(gòu)書》填寫需完整清楚。 （ 6） 客戶認(rèn)可簽字后，置業(yè)顧問(wèn)于經(jīng)辦人處簽字，交送營(yíng)銷經(jīng)理處簽字。 （ 7） 帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)交納定金（人民 幣貳萬(wàn)整） （ 8） 交予客戶一份《認(rèn)購(gòu)書》，銷售助理保存一份《認(rèn)購(gòu)書》，財(cái)務(wù)兩份《認(rèn)購(gòu)書》，置業(yè)顧問(wèn)保留一份復(fù)印件。 （ 9） 此項(xiàng)定金原則上不退還。 2. 客戶購(gòu)房簽約階段流程 在置業(yè)顧問(wèn)按定單所定日期，通知客戶來(lái)售樓處簽約后，就進(jìn)入客戶服務(wù)階段。 （ 1） 置業(yè)顧問(wèn)通知客戶服務(wù)部，何時(shí)來(lái)簽約；客戶服務(wù)部準(zhǔn)備合同、補(bǔ)充協(xié)議，通知律師。 （ 2） 置業(yè)顧問(wèn)、客戶服務(wù)部人員和律師一同給客戶解釋條款；如客戶有特殊要求，客服人員做好記錄，向相關(guān)部門提出書面申請(qǐng)，并將結(jié)果反饋給客戶。 （ 3） 簽約當(dāng)天，客戶認(rèn)可合同后，填寫合同，請(qǐng)客戶簽字（按具體要求走），同時(shí)，簽寫 銀行按揭合同，律師審驗(yàn)相應(yīng)按揭材料（如月薪證明、身份證件等）。經(jīng)客戶服務(wù)部主管和律師審核后，交營(yíng)銷經(jīng)理簽字。 （ 4） 置業(yè)顧問(wèn)協(xié)助客戶服務(wù)人員填寫成交客戶檔案，并將成交客戶登記表，交給銷售助理。銷售合同、補(bǔ)充協(xié)議及其他相關(guān)資料（如身份證、護(hù)照復(fù)印件等），一同交客戶服務(wù)部存檔。 3. 在客戶簽定正式買賣合同之后，就進(jìn)入售后服務(wù)階段。所謂售后服務(wù)按照銷售流程可分為三個(gè)階段： （ 1） 在客戶順利簽約后提供的服務(wù)，主要包括： ? 房款的收繳。一般客戶都會(huì)持有不同的信用卡，建議甲方與中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行等常見的大銀行申請(qǐng)聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)，能使 用 POS 機(jī)為客戶進(jìn)行刷卡交款。這樣既能方便客戶交款又符合客戶消費(fèi)方式，還 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 能體現(xiàn)甲方的實(shí)力及一流服務(wù)品質(zhì)。 ? 預(yù)售登記備案。合同簽訂后，由甲方到房管局進(jìn)行預(yù)售登記備案。 ? 銀行按揭貸款。建議甲方尋求兩家以上的銀行辦理貸款，以促進(jìn)銀行的服務(wù)水平和辦事效率。 （ 2） 購(gòu)房后入住前的服務(wù)，主要包括： ? 催繳房款。每月三號(hào)制作好本月客戶交款清單，以有效的聯(lián)絡(luò)方式通知客戶按期交款，并對(duì)已延期交款的客戶要發(fā)出書面形式的律師函。（律師函的發(fā)放需經(jīng)甲方營(yíng)銷經(jīng)理批準(zhǔn)），并注意簽約時(shí)與客戶約定好的聯(lián)絡(luò)方式，避免犯忌，引起不必要的麻煩。 ? 發(fā)放《 客戶通訊》。絕大多數(shù)的客戶有服務(wù)的要求。在入住前的等待中，此種方式能夠密切客戶與甲方的關(guān)系，為催繳房款減少對(duì)抗性，使客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生信心。 ? 組織客戶聯(lián)誼。有一定客戶基礎(chǔ)之后，組織相關(guān)活動(dòng)可以促進(jìn)下步的銷售。 （ 3）入住時(shí)的服務(wù)，包括： ? 辦理收房手續(xù)。交屋時(shí)客戶比較多，手續(xù)比較繁雜，問(wèn)題也會(huì)相對(duì)集中。因此應(yīng)合理有序地安排有關(guān)工作。 ? 與物業(yè)管理交接，應(yīng)在客戶入住前半年內(nèi)介入，協(xié)助客戶辦理相關(guān)手續(xù)。 ? 辦理房產(chǎn)證。甲方及其指定律師應(yīng)代理客戶到大連市房地局辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 二、客 戶 確 認(rèn) 規(guī) 范 1. 原則上以首次接待登記或首次來(lái)電咨詢登記或首次直銷登記確認(rèn)客戶成交后的業(yè)績(jī)歸屬。 2. 已簽約或已登記的客戶，如帶其他人或介紹其他人到現(xiàn)場(chǎng)，沒找到前一個(gè)置業(yè)顧問(wèn)或說(shuō)以前沒聯(lián)系過(guò)，那么誰(shuí)接待了該客戶，就確認(rèn)為誰(shuí)的客戶。 3. 在接待來(lái)訪客戶時(shí)，客戶明確找哪一個(gè)置業(yè)顧問(wèn)，該客戶即為該置業(yè)顧問(wèn)的；客戶明確找某個(gè)置業(yè)顧問(wèn)，如該置業(yè)顧問(wèn)不在時(shí)，同組最后接訪置業(yè)顧問(wèn)有義務(wù)接待并告之本組銷售主管。 4. 如輪到某個(gè)置業(yè)顧問(wèn)接待客戶時(shí)，其不在，那么自動(dòng)輪過(guò)，下一置業(yè)顧問(wèn)接待成交后，算后一個(gè)置業(yè)顧問(wèn)的業(yè)績(jī)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 5. 置業(yè)顧問(wèn)在接待客 戶和接聽電話時(shí)，必須要詢問(wèn)客戶以前是否來(lái)過(guò)或聯(lián)系過(guò)，以免撞單。 6. 發(fā)生蓄意搶單并對(duì)公司造成不良影響的，公司將予以重罰，發(fā)生撞單，不能協(xié)商解決的，又不能接受主管或經(jīng)理的調(diào)整或裁定的，不服從方的業(yè)績(jī)傭金，應(yīng)上繳作為部門基金使用。 7. 如遇重大客戶，可確認(rèn)為兩個(gè)或多個(gè)置業(yè)顧問(wèn)的客戶時(shí)，業(yè)績(jī)歸幾人共同所有。 （一） 現(xiàn)場(chǎng)接聽來(lái)電原則 1. 熱線電話按順序接聽，對(duì)于明確表示是找人及推銷的電話，可以不計(jì)入。 2. 置業(yè)顧問(wèn)在接熱線時(shí)，不允許長(zhǎng)時(shí)間占用熱線與客戶通話，原則上要求記下客戶電話后，用其它電話給客戶回電。 3. 置業(yè)顧問(wèn)因接待客戶 、接聽電話未能接聽熱線時(shí)，自動(dòng)順延由其它置業(yè)顧問(wèn)接聽，事后不再補(bǔ)過(guò)。 4. 置業(yè)顧問(wèn)違反上述熱線接聽原則，每次罰款 100 元。 5. 置業(yè)顧問(wèn)接聽電話后必需及時(shí)、準(zhǔn)確填寫登記表，登記表不準(zhǔn)補(bǔ)填。 （二） 置業(yè)顧問(wèn)接待客戶原則 1. 所有來(lái)訪客戶在確認(rèn)沒有預(yù)約后，安排置業(yè)顧問(wèn)按順序接待。 2. 置業(yè)顧問(wèn)因其它原因錯(cuò)過(guò)接待機(jī)會(huì)，那么自動(dòng)輪過(guò)由其它置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行接待，且事后不再補(bǔ)過(guò)。（吃飯半小時(shí)除外） 3. 置業(yè)顧問(wèn)如接待來(lái)電約訪客戶或老客戶，不被劃掉接待名額。 4. 置業(yè)顧問(wèn)違反上述接訪原則，每次罰款 100 元。 5. 置業(yè)顧問(wèn)接待來(lái)訪后必需及時(shí)、準(zhǔn)確填寫登記表，登 記表不準(zhǔn)補(bǔ)填。 （三）客戶確認(rèn)原則 1. 客戶確認(rèn)以業(yè)務(wù)員日?qǐng)?bào)表登記為準(zhǔn)，因不可預(yù)料的原因發(fā)生客戶沖突時(shí)，后接觸客戶的業(yè)務(wù)員在得知客戶沖突時(shí)，應(yīng)主動(dòng)將此客戶轉(zhuǎn)交給最早確認(rèn)此客戶的業(yè)務(wù)員。特殊情況可雙方協(xié)商解決。 2. 全體置業(yè)顧問(wèn)有提前將客戶備案的權(quán)利，置業(yè)顧問(wèn)的各種老客戶及關(guān)系介紹 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 客戶可提前在營(yíng)銷經(jīng)理處備案。 3. 客戶確認(rèn)的有效期為 7 天， 7 天內(nèi)如確認(rèn)的客戶沒有成交，但依然有意向，置業(yè)顧問(wèn)可在日?qǐng)?bào)表中進(jìn)一步反映跟蹤情況，如在日?qǐng)?bào)表中未能再次反映進(jìn)展情況，有效期過(guò)后，該客戶的確認(rèn)將按新客戶對(duì)待。 4. 對(duì)于與公司有直接或間接關(guān)系的 客戶，原則上公司以書面形式通知全體置業(yè)顧問(wèn)，在沒有得到書面通知前如發(fā)生了此類客戶已與置業(yè)顧問(wèn)建立聯(lián)系，并促成成交，同時(shí)反映在日?qǐng)?bào)表中，此類客戶將按新客戶對(duì)待，并按制度給業(yè)務(wù)員發(fā)放獎(jiǎng)金。 5. 公司員工及營(yíng)銷部非銷售執(zhí)行人員介紹來(lái)的客戶，以客戶到達(dá)售樓處的時(shí)間為準(zhǔn)，確認(rèn)為當(dāng)時(shí)值班置業(yè)顧問(wèn)的客戶。公司員工及營(yíng)銷部非銷售執(zhí)行人員原則上不準(zhǔn)指定置業(yè)顧問(wèn)接待客戶。 6. 如客戶無(wú)登記表記錄，視為無(wú)效。 7. 對(duì)于置業(yè)顧問(wèn)在接待客戶時(shí)不熱情、不負(fù)責(zé)任、言語(yǔ)不禮貌，或遭客戶投訴的，視情節(jié)輕重分別處以 200 元處罰、過(guò)失單處罰或直接辭退處理。 8. 置業(yè)顧問(wèn)在接待客戶時(shí)，不允許放下手中正在接待的客戶以發(fā)放名片或與新來(lái)客戶交談等方式，占用其它置業(yè)顧問(wèn)接待客戶的機(jī)會(huì)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，視情節(jié)輕重分別處以 200 元處罰、過(guò)失單處罰或直接辭退處理。 9. 全體置業(yè)顧問(wèn)在接待客戶時(shí)，如發(fā)生客戶投訴或客戶親自提出不愿該置業(yè)顧問(wèn)接待，無(wú)論造成此種情況的原因在于置業(yè)顧問(wèn)還是客戶，營(yíng)銷經(jīng)理將在獲知此情況后指派其它人員繼續(xù)接待此客戶。 任何置業(yè)顧問(wèn)如在工作中做出違反職業(yè)道德的行為（搶單、切單、毀單、惡意撞單等），一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即辭退并扣除全部傭金。 三、關(guān) 于合同簽訂的有關(guān)規(guī)定 （一 ）合同的簽訂 1. 置業(yè)顧問(wèn)如有客戶簽約，先告之 營(yíng)銷經(jīng)理 ，由 營(yíng)銷經(jīng)理 通知客戶服務(wù)人員下 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 通知單。 2. 由置業(yè)顧問(wèn)通知客戶簽約時(shí)間、地點(diǎn)以及客戶應(yīng)準(zhǔn)備的款項(xiàng)和相關(guān)資料 （詳見簽約和按揭需準(zhǔn)備資料明細(xì)表）。 3. 由客戶服務(wù)部人員根據(jù)通知單準(zhǔn)備簽約所需的買賣合同及相關(guān)資料。 4. 客戶來(lái)簽約交款時(shí)，由置業(yè)顧問(wèn)為客戶詳細(xì)講解合同條款及補(bǔ)充協(xié)議，置業(yè)顧問(wèn)填寫合同具體條款及補(bǔ)充協(xié)議，由客戶在合同及補(bǔ)充協(xié)議上簽字。 5. 在客戶簽完合同后由置業(yè)顧問(wèn)做已成交客戶檔案，具體內(nèi)容有業(yè)主姓名、性別、年齡、聯(lián)系電話、職業(yè)、詳細(xì)地址有相人員上述情況，并附業(yè)主身份 證復(fù)印件一張。 6. 營(yíng)銷經(jīng)理對(duì)簽好的合同進(jìn)行審查無(wú)誤后，審核簽字。 7. 銷售助理將已簽好的合同完整地復(fù)印一份備案。 （二）合同的移交 1. 合同簽定完畢后，全部移交給客戶服務(wù)部統(tǒng)一管理，由客戶服務(wù)部填寫移交目錄。 2. 如有需要查閱，由銷售員經(jīng)營(yíng)銷經(jīng)理批準(zhǔn)后去客戶服務(wù)部借閱，同時(shí)填寫借閱登記表。 四、客 戶 預(yù) 留 樓 盤 規(guī) 范 1. 客戶填寫預(yù)約單、交付預(yù)約金后，可保留三天，需特別延長(zhǎng)的須經(jīng)營(yíng)銷經(jīng)理批準(zhǔn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 2. 置業(yè)顧問(wèn)預(yù)留房號(hào)，應(yīng)明確登記客戶姓名、選定樓號(hào)、預(yù)留日期，經(jīng)營(yíng)銷經(jīng)理批準(zhǔn)后立即將情況通知助理，并在銷控表中注明 。 3. 預(yù)留房號(hào)到期，置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)主動(dòng)報(bào)告是否續(xù)留，如續(xù)留再做登記、如不續(xù)留則自動(dòng)予以注銷，同時(shí)可對(duì)其他置業(yè)顧問(wèn)開放。 4. 如發(fā)生 2 個(gè)以上置業(yè)顧問(wèn)同時(shí)想預(yù)留同一套房的情況，則遵循時(shí)間優(yōu)先原則，誰(shuí)先登記誰(shuí)作預(yù)留，其他置業(yè)顧問(wèn)做等待記錄。但如先預(yù)留的置業(yè)顧問(wèn)到期，則記錄的其他置業(yè)顧問(wèn)優(yōu)先續(xù)留。置業(yè)顧問(wèn)之間可做協(xié)商，但優(yōu)先照顧等待的置業(yè)顧問(wèn)，除非原置業(yè)顧問(wèn)的客戶先交款。 五、 策劃部工作流程 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研及分析 一、供應(yīng)市場(chǎng)分析 大連住宅市場(chǎng)供應(yīng)量綜合分析 二、需求市場(chǎng)分析 （一）、宏觀需求市場(chǎng) （二）、細(xì)分市場(chǎng)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ，