【導(dǎo)讀】——設(shè)計(jì)新穎、定位準(zhǔn)確，銷售價(jià)格及速度創(chuàng)單體高層高檔樓盤(pán)新高，——既“虹景花園”之后唯一成功的高檔別墅，樓盤(pán)獲多個(gè)全國(guó)獎(jiǎng)項(xiàng)，個(gè)大中城市房?jī)r(jià)分析，武漢目前平均套房銷售價(jià)格與戶均可支配收入比為。長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的過(guò)程。增長(zhǎng)%，占總投資的75%，經(jīng)濟(jì)房開(kāi)發(fā)投資億元，占總投資的%。

　　

【正文】 樓部正在裝修之中，目前未進(jìn)行大規(guī)模營(yíng)銷造勢(shì)。目前了解的基本情況如下： 1．該項(xiàng)目已于 11 月 16 日正式開(kāi)盤(pán)，目前約有 70 余人看盤(pán)登記。 2．推廣主要形式：長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)大幅版面廣告及軟性文章推介。 3．主題推廣詞： “君臨長(zhǎng)江，極目楚天” 3．銷售報(bào)價(jià)： 10 樓以上均價(jià) 5000 元 /㎡左右， 10 樓以下均價(jià) 4300 元 /㎡左右。 （七）現(xiàn)場(chǎng)工程形象進(jìn)度及工期分析 1．總工期推算： A．樁基： 2 個(gè)半月、土方 15 天 B．結(jié)構(gòu) 10 個(gè)月平均 3 層 /月 主體總工期 15 個(gè)月（平均 2 層 /月）預(yù)計(jì) 2021 年元月份結(jié)構(gòu)封頂，結(jié)構(gòu)封頂后半年內(nèi)全部竣工 （八）“怡景花園”項(xiàng)目綜合分析 由于該項(xiàng)目剛剛開(kāi)盤(pán)，且銷售部尚未裝修到位，其大規(guī)模營(yíng)銷活動(dòng)還未全面展開(kāi)，目前只是“市場(chǎng)測(cè)試期”，其銷售形式暫不作具體分析；從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及項(xiàng)目定位上分析，該項(xiàng)目具有如下方面特點(diǎn)和不足： 特 點(diǎn)： 1．規(guī)劃上克服了土地方正的規(guī)劃困難，合圍式平面布 局和立面的高低錯(cuò)落，滿足房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 了臨江觀景及高容積率。 2．為數(shù)不多的復(fù)式戶型設(shè)計(jì)及空中觀景陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)均提升了樓盤(pán)品質(zhì)。 3．臨江灘公園，舉目見(jiàn)長(zhǎng)江，是該樓盤(pán)最大賣(mài)點(diǎn)。 不足之處： 1．大多數(shù)戶型室內(nèi)設(shè)計(jì)走道多、穿堂多，房屋使用率不高。 2．客廳（面積 ㎡ ㎡），主臥（ ㎡ ㎡）主衛(wèi)（ ㎡ ㎡）普遍存在面積偏小，不大氣。 3．陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)過(guò)多（大部分戶型 35 個(gè)），面積（ ㎡ ㎡）也不盡合理。 4．停車位明顯不足（戶比僅為 1： ） 5．大部分戶型對(duì)視，毫 無(wú)隱私可言，是該樓盤(pán)最突出的問(wèn)題。 6．臨主干道，空氣質(zhì)量差，噪音污染大，不適宜居住。 四、“中環(huán)大廈”項(xiàng)目 （一） 項(xiàng)目概況 1．樓盤(pán)位置：臨漢口噴泉公園，云林街 31 號(hào) 2．開(kāi)發(fā)商：武漢華美地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)總公司 （香港中環(huán)集團(tuán)發(fā)展投資總公司投資） 3．項(xiàng)目合作單位： A．設(shè)計(jì)單位：武漢建筑設(shè)計(jì)院 B．施工單位：武建集團(tuán)公司 C．銷售：華美地產(chǎn) D．廣告策劃：田田廣告有限公司 E．物業(yè)管理：香港中環(huán)集團(tuán)物業(yè)有限公司 （二）基本指標(biāo)數(shù)據(jù) 凈用地面積約 8 畝 容積率： 綠化率： 30% 總建面： 64581 ㎡ 總戶數(shù)： 320 戶 車位比例： 1： 層數(shù)： 32 層 建筑高度： 米 一層地下室面積： 3300 ㎡，除設(shè)備房外均為大型立體全自動(dòng)停車場(chǎng)設(shè)計(jì) 會(huì)所面積： 700 ㎡ 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /㎡ （三）戶型組合、大樓配置 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 1． 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 面積 ㎡ ㎡ 占 64% 2． 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 面積 ㎡ 占 34% 3．復(fù)式 面積 204 ㎡ 244 ㎡ , 共計(jì) 8 套占 2% （四）市場(chǎng)定位及銷售情況 市場(chǎng)定位屬中 高檔綜合樓，裙樓 12 層作商業(yè)用房、寫(xiě)字樓、 330 樓為住宅。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 10 層結(jié)構(gòu)施工完 銷售價(jià)格：臨湖起價(jià) 4000 元 /㎡，不臨湖起價(jià) 3400 元 /㎡（現(xiàn)房） 最高價(jià) 7180 元 /㎡（臨湖頂樓復(fù)式） 主暢銷戶型： 4 房 2 廳 2 衛(wèi) (臨湖住宅 ) 目前銷售狀況：已銷 70%，另 30%主要為不臨湖戶型 （五）工程分析 1．基礎(chǔ)形式：鉆孔灌注樁 2．結(jié)構(gòu)形式：框剪 3．工程進(jìn)度： A．幾年前基礎(chǔ)施工完， 2021 年 11 月完工，至 2021 年元月地下室改造完。 B．從 2021 年 2 月至 9 月結(jié)構(gòu)施工完 C．主體工 程竣工時(shí)間： 2021 年 4 月 4．甲方將外墻涂料、塑鋼門(mén)窗、設(shè)備安裝外包，其余均為乙方總包。乙方墊資至 13 樓結(jié)構(gòu)，墊資工作量達(dá)成 2300 萬(wàn)元，以后每月支付進(jìn)度款 300500 萬(wàn)元；退場(chǎng)時(shí)，已支付工作量 80%約 5000 萬(wàn)元（總工作量約 6400 萬(wàn)元）；其余部分甲方承諾逐步支付。 （六）項(xiàng)目綜合分析 該項(xiàng)目位置地段較好，立面效果及色彩安排恰當(dāng)，是西北湖周邊的高層住宅標(biāo)志性建筑之一。由于市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面的不足，致使該樓盤(pán)市場(chǎng)反映平淡，具體分析其存在問(wèn)題如下： A． 引進(jìn)港式地下室大型立體全自動(dòng)停車站，雖為樓 盤(pán)科技創(chuàng)新增加亮點(diǎn)，但總體車位戶比（ 1： ）明顯過(guò)小。 B． 因過(guò)分考慮容積率（ ），使大樓體量過(guò)大，戶型設(shè)計(jì)上難滿足均好性，在銷售中臨湖戶型價(jià)位和去化率均明顯高于非臨湖戶型。 B． 型平面布局為 2 梯 6 戶點(diǎn)式設(shè)計(jì)，戶型內(nèi)通透效果差，綠 化面積過(guò)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 小，從而整體上降低了大樓檔次。 五、“東湖林語(yǔ)”項(xiàng)目 （一） 項(xiàng)目概況 1． 項(xiàng)目位置 “東湖林語(yǔ)”坐落于武昌東湖公園大門(mén)西側(cè)，東臨聽(tīng)濤風(fēng)景區(qū)，南接環(huán)湖路林蔭道，西抵東湖路，北眺鳥(niǎo)語(yǔ)林。 2． 基本指標(biāo)數(shù)據(jù) 占地面積約 80 畝 總建面約 70000 平方米（ 24 棟 4— 5 層公寓樓） 總戶數(shù) 455 戶 容積率 綠化率 70% （二） 項(xiàng)目綜合分析 1． 東湖林語(yǔ)是當(dāng)前武漢樓市中“低層、低密度、低容積率、高綠化率”的高品質(zhì)樓盤(pán)之典范，特色明顯： A． 在滿足政府規(guī)定“東湖樓盤(pán)高度不準(zhǔn)超過(guò)樟木樹(shù)冠”的前提下，本著“均好性”的社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，在每?jī)蓷澖ㄖg形成組團(tuán)圍合空間，推窗即見(jiàn)景。 B． 利用 10 米的天然地形高差，將停車場(chǎng)作地下處理，實(shí)現(xiàn)完全的人車分流，人性化的居住理念體現(xiàn)得淋漓盡致。 C． 原生樹(shù)木繁茂成林，會(huì)所、泳池、兒童中心、老人休閑廣場(chǎng)等社區(qū)配套掩映其中，可謂自然資源與建 筑物的完美融合。 D． 在建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，異行柱設(shè)計(jì)最大限度優(yōu)化梁柱結(jié)構(gòu)；在建材選用上，大量采用進(jìn)口環(huán)保性能好、高品質(zhì)材料，為樓宇品質(zhì)把關(guān)。 2． 東湖林語(yǔ)銷售形勢(shì)點(diǎn)沸東湖版塊。 東湖林語(yǔ)樓盤(pán)起價(jià)在 4200 元 /平方米左右，銷售速度居武漢高檔樓盤(pán)前列，開(kāi)盤(pán)不到 3 個(gè)月，已銷售 60%，均價(jià) 5100 元 /平方米的中心樓棟在開(kāi)盤(pán)不久便已售罄，其銷售業(yè)績(jī)超出了開(kāi)發(fā)商的預(yù)期效果，目前開(kāi)發(fā)商有意放慢節(jié)奏、提高售價(jià)，有封盤(pán)待價(jià)而沽之意。 該樓盤(pán)在項(xiàng)目運(yùn)作中存在的問(wèn)題 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 開(kāi)發(fā)商由于對(duì)市場(chǎng)的判斷不足，在項(xiàng)目銷售定價(jià)及營(yíng)銷策略上過(guò)于保守，過(guò) 快的銷售速度和定價(jià)不準(zhǔn)，未能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的贏利最大化。 六、“麗島花園”項(xiàng)目 （一） 項(xiàng)目概況 1． 項(xiàng)目位置：武昌南胡畔珞獅路特 1 號(hào) 2． 開(kāi)發(fā)商：聯(lián)合置業(yè)（武漢 0 有限公司 3． 項(xiàng)目合作單位： A． 方案設(shè)計(jì)：加拿大 B+H 國(guó)際設(shè)計(jì)事務(wù)所 B． 景觀設(shè)計(jì)：香港怡境師設(shè)計(jì)公司 C． 裝飾設(shè)計(jì)：香港陳建中設(shè)計(jì)有限公司 D． 施工圖設(shè)計(jì)：上海建筑設(shè)計(jì)院 E． 物業(yè)管理顧問(wèn)：深圳金地物業(yè)管理有限公司 4． 基本指標(biāo)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目占地面積 210 畝 總建面 萬(wàn)平方米 容積率 綠化率 65% 總戶數(shù) 700 余戶 車位比 1： （二） 項(xiàng)目綜合分析 該 項(xiàng)目是武漢樓市亮相最早的“高檔社區(qū)”，也是武漢市當(dāng)前臨湖住宅開(kāi)發(fā)中綜合售價(jià)最高的項(xiàng)目，一般 小高層起價(jià) 2880 元 /平方米，臨湖別墅單價(jià)達(dá) 8000 元 /平方米，且已全部售罄，非臨湖別墅起價(jià) 6000 元 /平方米，目前僅第四排有售，是武漢市“臨湖豪宅”的典型代表，樓盤(pán)綜合品質(zhì)與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的“豪宅”差距不大。其成功之處，可歸結(jié)為如下幾點(diǎn)： 1．樓盤(pán)位置優(yōu)越，是兼得山水與鬧市的風(fēng)水寶地，坐擁煙波浩淼的 6000 畝南胡，與獅子山、馬房山、珞珈山、桂子山相伴，浸染全國(guó)聞名的高校風(fēng)景區(qū)的書(shū)香墨秀、山環(huán)水抱、人杰地靈。 2．小區(qū)規(guī)劃呈坐北朝南、南低北高，真正實(shí)現(xiàn)“戶戶有湖景，家家有花園”。 3．中西合璧的園林風(fēng)格與 800 ㎡水景廣場(chǎng)相映成趣，一步一景，曼妙多姿。 4．戶型設(shè)計(jì)適度超前， 120 ㎡ 693 ㎡多樣化戶型，處處體現(xiàn)豪宅風(fēng)范；短肢剪力墻結(jié)構(gòu)和對(duì)角線布局，消除肥梁胖樁，使用率高達(dá) 83%90%。 5．小區(qū)配套齊全， 5000 ㎡豪華會(huì)所功能齊全，運(yùn)動(dòng)、休閑、商務(wù)、教育、生活設(shè)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 施的完善配套，直接提升小區(qū)品質(zhì)。 6．國(guó)際水準(zhǔn)的物業(yè)管理，體現(xiàn)出入微的人性化服務(wù)。 第四章 武漢高檔住 宅消費(fèi)群體研究 一、武漢市民對(duì)高檔住宅需求偏好問(wèn)卷調(diào)查 我們?cè)小叭A中師范大學(xué)城市與不動(dòng)產(chǎn)研究中心”于 8 月 8 日至 8 月 17 日在漢口和武昌兩地進(jìn)行了調(diào)查活動(dòng)，目的是了解和把握居民對(duì)高檔次住宅的需求偏好，以及居民對(duì)居住環(huán)境、物業(yè)管理、小區(qū)配套設(shè)施、房型、房?jī)r(jià)等各方面的要求。調(diào)查采取問(wèn)卷方式，問(wèn)卷涉及居民住房現(xiàn)狀以及與購(gòu)房有關(guān)的房型、面積、價(jià)格等共計(jì) 30 個(gè)問(wèn)題。調(diào)查共計(jì)發(fā)出問(wèn)卷 400 份，其中有效問(wèn)卷 371 份，有效率達(dá) %。調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)采取交叉方式。經(jīng)處理形成 34 張表格，基本上反映了不同性別、年齡、職業(yè)、 年收入等居民的基本情況和不同的購(gòu)房需求。 對(duì)本次問(wèn)卷調(diào)查，我們進(jìn)行了抽樣分析，對(duì)比我們近期進(jìn)行的目標(biāo)客戶訪談情況，我們認(rèn)為此報(bào)告有一定的真實(shí)性。 具體統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果如下： 調(diào)查對(duì)象基本情況 表 1 性別及年齡 性 別 年 齡 男 女 35 歲以下 36～ 50 歲 50 歲以上 樣本 224 147 121 186 64 百分比 % % % % % 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 表 2 文化程度 文 化 程 度 中專、高中 大專、本科 碩士及其以上 樣本 28 225 118 百分比 % % % 表 3 職 業(yè) 職 業(yè) 公務(wù)員 教育工作者 企業(yè)家 外企職員 私營(yíng)業(yè)主 其他 樣本 63 60 48 65 87 48 百分比 17% % % % % % 表 4 年收入 年 收 入 10～ 20 萬(wàn) 20～ 30 萬(wàn) 30 萬(wàn)以上 樣本 198 87 86 百分比 % % % 從以上表格中可以看出，本次調(diào)查對(duì)象的主體是具有高學(xué)歷、擁有高收入、從事各行各業(yè)的成功人士，性別、年齡的適當(dāng)比例使之更具代表性。 表 5 現(xiàn)居住面積 居 住 面 積 130m2以下 130～ 150m2 150～ 180m2 180～ 200m2 200m2以上 樣本 149 84 55 51 32 百分比 % % % % % 從表 5 中不難看出，被調(diào)查者目前的居住面積在 150m2以下的占 %，這反映出房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 大面積住宅的市場(chǎng)潛力是可觀的。 購(gòu) 房 偏 好 表 6 房型偏好 房 型 三室二 廳二衛(wèi) 四室二 廳二衛(wèi) 五室三 廳二衛(wèi) 六室三 廳三衛(wèi) 復(fù)式六室 三廳三衛(wèi) 復(fù)式七室 三廳四衛(wèi) 樣本 64 94 39 13 104 57 百分比 % % % % 28% % 表 6 表明：若是平面設(shè)計(jì)，四室二廳二衛(wèi)較受歡迎，占 %；若是復(fù)式設(shè)計(jì)，六室三廳三衛(wèi)較受歡迎，占 28%。這也反映了不同的消費(fèi)者對(duì)設(shè)計(jì)及相應(yīng)戶型的要求。 表 7 房型與職業(yè) 職 業(yè) 房 型 公務(wù)員 教育工作者 企業(yè)家 外企職員 私營(yíng)業(yè)主 其他 三室二廳二衛(wèi) 9 12 3 6 6 7 % 20% % % 7% % 四室二 廳二衛(wèi) 21 18 7 17 16 8 % 30% % % % % 五室三廳二衛(wèi) 6 7 2 5 9 3 % % % % % % 六室三廳三衛(wèi) 3 4 3 4 7 6 % % % % 8% % 復(fù)式六室三廳三衛(wèi) 19 15 17 21 32 15 % 25% % % % % 復(fù)式七室三廳四衛(wèi) 5 4 16 12 17 9 % % % % % % 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 合計(jì) 63 60 48