房地產(chǎn)估價(jià)心得定稿-資料下載頁
2024-10-21 10:38本頁面
【正文】 可以搜集該宗(或該類)房地產(chǎn)過去較長時(shí)期的價(jià)格資料，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑵渚幣懦蓵r(shí)間序列，從而找出該宗(或該類)房地產(chǎn)的價(jià)格隨時(shí)間變化而變動的過程、方向、程度和趨勢，然后進(jìn)行外延或類推，這樣就可以作出對該宗(或該類)房地產(chǎn)的價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(通常為未來)比較肯定的推測和科學(xué)的判斷，即評估出了該宗(或該類)房地產(chǎn)的價(jià)格。長期趨勢法適用的對象和條件，長期趨勢法適用的對象是價(jià)格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價(jià)對象或類似房地產(chǎn)的較長時(shí)期的歷史價(jià)格資料，而且所擁有的歷史價(jià)格資料要真實(shí)。擁有越長時(shí)期、越真實(shí)的歷史價(jià)格資料，作出的推測、判斷就越準(zhǔn)確、可信。操作步驟分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集估價(jià)對象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí)、可靠；②整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫出時(shí)間序列圖；③觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長期趨勢法，找出估價(jià)對象的價(jià)格隨時(shí)間變化而出現(xiàn)的變動規(guī)律，得出一定的模式(或數(shù)學(xué)模型)；④以此模式去推測、判斷估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。具體的長期趨勢法主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法和指數(shù)修勻法。路線價(jià)法路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后再配合深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率來測算該街道其他臨街土地價(jià)值的一種估價(jià)方法。實(shí)質(zhì)上是市場比較法的派生方法，其理論依據(jù)與市場比較法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。在路線價(jià)法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為市場法中的“可比實(shí)例”；“路線價(jià)”是若干“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”的平均價(jià)格，可視為市場法中的“可比實(shí)例價(jià)格”，臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮茫@些修正實(shí)際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。路線價(jià)法與一般的市場法的主要不同之處，一是不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”。二是先對多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”；而不是先對“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合。三是利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”——路線價(jià)，同時(shí)評估出許多“估價(jià)對象”——臨接同一道路的其他土地的價(jià)格；而不是僅評估出一個(gè)“估價(jià)對象”的價(jià)格。在路線價(jià)法中不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”的原因是：①求得的路線價(jià)——若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價(jià)格，已是正常價(jià)格；②求得的路線價(jià)所對應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價(jià)格的日期一致，都是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。路線價(jià)法適用的對象和條件，路線價(jià)法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)。一般的土地估價(jià)方法主要適用于單宗土地的估價(jià)，而且需要花費(fèi)較長的時(shí)間。路線價(jià)法則被認(rèn)為是一種快速、相對公平合理，能節(jié)省人力、財(cái)力，可以同時(shí)對大量土地進(jìn)行估價(jià)的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城市土地整理)、城市房屋拆遷補(bǔ)償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)對大量土地進(jìn)行的估價(jià)。運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：①劃分路線價(jià)區(qū)段；②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；③選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地；④調(diào)查評估路線價(jià)；⑤制作價(jià)格修正率表；⑥計(jì)算臨街土地的價(jià)格。四、本次估價(jià)內(nèi)容的描述在本估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)項(xiàng)目為河南省虞城縣西湖春天住宅區(qū)號樓二層西戶房屋，估價(jià)目的是為了能夠?qū)λ鶎W(xué)知識進(jìn)行靈活運(yùn)用，估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年6月5日，價(jià)值類型是估價(jià)對象的公開市場價(jià)值。因估價(jià)對象為完整房產(chǎn)，慮到目前與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)交易市場 比較活躍，且類似交易案例較多，我采用了市場法進(jìn)行估價(jià)，根據(jù)替 代原則，在此我選擇了選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近區(qū)域的三個(gè)住宅交 易案例，它們分別是西湖春天、木蘭國際、響河大街進(jìn)行比較。根據(jù) 可比案例與估價(jià)對象實(shí)際狀況，選用影響房地產(chǎn)價(jià)格的比較因素，主 要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素。將 可比案例與估價(jià)對象進(jìn)行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等方面進(jìn)行系數(shù)修正，得出估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格 ，估價(jià)對象評估總值為297159元（取整）。又根據(jù)該類似房地產(chǎn)有出租收益，又采用了收益法進(jìn)行估價(jià)，計(jì)算公式為V=A* [11/(1+Y)^n] /Y，其中 資本化率依據(jù)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定,安全利率采用銀行存款利率3% ,風(fēng)險(xiǎn)、%，（元），（元），最后確V=A *[11/(1+r)^n] /Y =[11/(1+ %)^66]= （元）。以上是我對房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的體會，在此和大家分享。第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)訓(xùn)心得房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)訓(xùn)心得本周五，在老師的帶領(lǐng)下，我們參觀了長安鎮(zhèn)上的兩個(gè)樓盤，分別是佳源和長安華府。我們首先進(jìn)行了解的是佳源這個(gè)樓盤。在佳源中心廣場負(fù)責(zé)人陳經(jīng)理的講解下，我們了解到了佳源地理位置，周邊的環(huán)境，發(fā)展前景等項(xiàng)目，總的來看，佳源中心廣場未來的發(fā)展還是值得期待的，隨著醫(yī)院、大學(xué)、地鐵等陸續(xù)搬遷過來，將對佳源的發(fā)展起到積極的推動作用，就拿大學(xué)來說，目前長安鎮(zhèn)這邊有我們東方學(xué)院這所大學(xué)，之后也有其他大學(xué)陸陸續(xù)續(xù)搬遷過來，學(xué)生對于購物、娛樂的需求量還是比較大的，所以我們這些學(xué)生就會成為佳源中心廣場較為穩(wěn)定的客戶源。之后我們又參觀了長安華府這個(gè)樓盤，長安華府與佳源最大的區(qū)別就在于，佳源是集商業(yè)與住宅一體而長安華府就只是住宅，它主要有套房和別墅，別墅的價(jià)格相對來說比較高，我們在工作人員的帶領(lǐng)下也去參觀了樣板房。樣板房給我個(gè)人的感覺還是挺好的，無論是裝修還是面積，都還不錯(cuò)。對比佳源和長安華府這兩個(gè)樓盤，我們發(fā)現(xiàn)長安華府的價(jià)格相對較高，銷售量也相對較好。我覺得長安華府價(jià)格之所以較高，原因可能在以下幾方面：首先，長安華府住宅的地址相對較好，離鎮(zhèn)中心近，地理位置較好；其次，佳源中心廣場集商鋪與住宅一體，商業(yè)中心較為嘈雜，不太適合居住，人們可能更偏向于安靜的地理位置；然后，長安華府的名聲較佳源更好，住房設(shè)施也更好，人們可能會更偏向于長安華府。通過這次實(shí)訓(xùn)，我了解到，房地產(chǎn)估價(jià)并不容易，我們要從很多方面來考慮問題，考慮的也要比較全面，需要我們?nèi)ド钊肓私膺@個(gè)項(xiàng)目。
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1