【正文】 等因素比較敏感。因此中老年健康養(yǎng)生館項目應符合【中老年 + 社區(qū) + 中高端的服務品質(zhì) + 中低端的價格定位】這樣的商業(yè)模式。項目概念、內(nèi)容和經(jīng)營理念：《健康養(yǎng)生行業(yè)分析及投資建議》中對城市居民的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，對于健康養(yǎng)生項目關注比例最高的三項，第一為食療，其次是養(yǎng)生、保健、體育運動等活動，第三是服用保健品。因此，中老年健康養(yǎng)生館的項目概念應囊括健康養(yǎng)生的所有訴求，即中老年健康養(yǎng)生館 = 【飲食 + 養(yǎng)生保健 + 保健品】。通過養(yǎng)生館項目的概念描述，暫定項目的涵蓋內(nèi)容為：中老年健康養(yǎng)生館項目將以“提供優(yōu)質(zhì)的健康養(yǎng)生服務、打造綜合性的中老年養(yǎng)生服務品牌”為主旨，通過不斷進行的內(nèi)部管控能力提升、服務質(zhì)量升級、產(chǎn)品系列研發(fā)以及對消費者養(yǎng)生需求的不斷提煉，力爭通過單店 → 連鎖 → 特許經(jīng)營的模式將綿世股份對于中老年健康養(yǎng)生市場的理解與服務產(chǎn)業(yè)化，品牌化。二、項目投資估測通過對長春中老年健康養(yǎng)生的市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前以中老年為目標消費客戶的養(yǎng)生會館寥寥無幾，有限的幾家所謂中老年會館均以專門代理售賣保健藥品為主（如【中健行松珍】中老年養(yǎng)生會館，主要銷售“嵩珍牌”松珍膠囊，葡萄籽膠囊，螺旋藻咀嚼片等），并未提供其他健康養(yǎng)生服務，更有甚者是一些商家以養(yǎng)生館、保健堂、康復會等名義，到小區(qū)進行各種以康復疾病、消除老年孤獨抑郁等為名目的宣傳，套取老人的高額費用。因此，真正為中老年提供專業(yè)的健康養(yǎng)生服務的機構目前還沒有。中老年健康養(yǎng)生市場作為現(xiàn)代服務業(yè)的一個分支，一直存在巨大的商業(yè)價值和想象空間。目前長春市場中老年健康養(yǎng)生會館的稀缺，可以認為是行業(yè)介入的絕佳階段，行業(yè)目前正值萌芽期，進入壁壘較低，品牌價值容易培育，市場前景廣闊。戰(zhàn)略規(guī)劃部的市場調(diào)研過程，主要側(cè)重點分為以下三個方面：鑒于中老年健康養(yǎng)生市場上并沒有可參考的運營機構和商業(yè)模式，市場調(diào)研采取以區(qū)域為主的模式，通過對各區(qū)域內(nèi)類似的養(yǎng)生會館的比對，估測本項目的投資價值；以神秘客戶的方式，實地進行訪談，對有限的商業(yè)數(shù)據(jù)進行盡可能的深入挖掘，對各運營機構的運營效能進行初步的判斷與分析；通過調(diào)研結(jié)論的綜合性研判，提出本項目的商業(yè)模式和投資估測?；谝陨蟽蓚€工作思路，戰(zhàn)略規(guī)劃部具體進行了以下三組數(shù)據(jù)的比對：(略）項目商業(yè)計劃書9一、項目涉及的工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀(一)蔬菜生產(chǎn)基本情況蔬菜是我們鎮(zhèn)的主要農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)之一。該鎮(zhèn)年種植面積2萬多畝，有5畝以上的大型菜農(nóng)80余家。近年來，通過政策支持、設施投入和技術推廣，蔬菜生產(chǎn)發(fā)展迅速。然而，仍然不能滿足農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的需要。主要存在農(nóng)田基礎設施落后、蔬菜設施栽培覆蓋率低、生產(chǎn)管理粗放、經(jīng)營主體規(guī)模小等問題。同時，隨著XX鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)建設的加快，部分土地有征用開發(fā)的趨勢，菜地面積將逐年減少。這些因素在一定程度上制約了我鎮(zhèn)蔬菜產(chǎn)業(yè)的持續(xù)高效發(fā)展。因此，科學合理規(guī)劃，加大無公害蔬菜基地建設，對于加快土地流轉(zhuǎn)，促進種植結(jié)構由水向旱調(diào)整，豐富城市無公害蔬菜供應，實現(xiàn)蔬菜產(chǎn)業(yè)規(guī)?；⑿б婊?、科學化發(fā)展，進一步增加農(nóng)民收入具有重要意義。(二)施工條件分析本項目位于2組，xx村，xx鎮(zhèn)。該地區(qū)自然植被覆蓋率高，植被資源豐富，光照條件好，土地集中連片，氣候適宜，雨量充沛，土壤肥沃，水源豐富，交通便利。另外附近沒有工礦企業(yè)，空氣清新，污染小，有利于各種作物生長，適合建設無公害蔬菜基地。⒉市場需求分析隨著xx區(qū)城市化建設的加快，城區(qū)面積進一步擴大，菜地面積逐年減少，當?shù)夭耸袌龀氏陆第厔?。目前，整個地區(qū)蔬菜農(nóng)場供應的蔬菜有40%以上依賴于其他地方的轉(zhuǎn)移。未來，隨著城市建設步伐的加快，旅游經(jīng)濟、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市人口將會聚集，對蔬菜的需求將會明顯增加。加快蔬菜基地建設，擴大生產(chǎn)規(guī)模，豐富蔬菜品種，增加當?shù)厥卟斯?，已成為當前農(nóng)業(yè)結(jié)構調(diào)整和菜籃子工程建設的重中之重。二、項目任務計劃(一)目標和預期效益根據(jù)建設規(guī)劃，今年將完成建設200畝蔬菜基地的任務，使基地整個功能區(qū)基本具備獨立的排灌系統(tǒng)，田間道路聯(lián)網(wǎng)，排灌渠道暢通，設施設備齊全。蔬菜畝產(chǎn)量達到3噸以上?；亟ǔ珊螅w配套設施得到全面改善，提高了農(nóng)田的抗災能力，引導農(nóng)民發(fā)展無公害蔬菜，促進種植結(jié)構由水向旱的調(diào)整。蔬菜基地建成后，將在以下方面發(fā)揮明顯的經(jīng)濟效益和社會效益:，保證居民菜籃子質(zhì)量安全，價格穩(wěn)定，品種豐富，蔬菜來源充足。⒉有利于先進農(nóng)業(yè)技術的推廣應用，規(guī)劃面積按年產(chǎn)1畝計算?！?萬元，年產(chǎn)值可達240300萬元，顯示出良好的經(jīng)濟效益和投資回報。，實現(xiàn)長期效益一次性投入的目標，有利于農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。⒋.有利于節(jié)約用水。根據(jù)節(jié)水農(nóng)業(yè)的要求，實現(xiàn)了以水代旱的發(fā)展模式。所有基地都安裝了噴淋滴管，實現(xiàn)節(jié)水灌溉，每畝農(nóng)田可節(jié)水305327噸，有利于緩解干旱。⒌，有利于增加農(nóng)民收入?！?，每畝純收入可達9000元以上。按照目前200畝的管理水平，每人管理2畝土地，可以吸納100名農(nóng)村剩余勞動力。(2)項目建設區(qū)域?qū)嵤┑攸c為2組，xx村，xx鎮(zhèn)，新建規(guī)模200畝。耕地集中連片，都是標準農(nóng)田。蔬菜生產(chǎn)已形成一定規(guī)模，示范帶動效果良好。(3)項目建設內(nèi)容本項目主要建設新水庫、引水渠道、鋼架蔬菜大棚、滴灌系統(tǒng)、照明配置等。具體來說::新建水庫口，總面積1000立方米。施工規(guī)范:10m20m2。五米。⒉.導流明渠:一條新導流明渠，20xx米，施工規(guī)格:20xxm。:滴管安裝面積200畝，管道3000米，管道直徑20mm。(四)建設工期和時間進度:20xx年4月開工，20xx年12月全部完成施工任務。:20xx年4月至7月，完成了地耕、播種、大棚、管理房、引水渠道、水庫建設。812月，20xx，溫室建設，滴灌系統(tǒng)安裝，洗菜池，照明配置。第三，資本投資預算(一)項目總投資和資金來源，來源如下:一、申請XX區(qū)項目專項資金補助52萬，二是xx區(qū)農(nóng)業(yè)種植自籌資金28萬。(二)資金的具體用途和投資標準:1000立方米120元/立方米=12萬元。⒉.引水渠道:20xx米90元/米=18萬元。:PE管3000米和管口60元/米=18萬元。:32個鋼架大棚2/1萬元/件=67兩萬塊。⒌.工棚及管理用房:200平方米500元/平方米=10萬元。⒍.生產(chǎn)用具和辦公用品:買一套耕耘機、一臺電腦等農(nóng)業(yè)機械，4萬元。⒎洗菜池:5個洗菜池0/.2元/人口=1萬元。⒏照明配置:20xxm18元/m=。(三)市級補助資金的具體使用xx區(qū)xxxxx項目專項資金補助52萬元人民幣的主要用途如下:。、導流渠補助15萬元。，抓好項目建設為確保項目任務的完成，蔬菜基地建立項目管理組織，種植組長xxx全面負責項目建設，做好規(guī)劃設計，制定工作進度，組織項目建設。并聘請12名種植技術員做好蔬菜種植管理工作，確保項目任務順利完成。⒉加強項目的技術指導在項目實施過程中，將邀請XX區(qū)XX鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)服務中心的技術人員對項目進行技術指導。技術單位派專業(yè)技術人員指導基礎設施建設，幫助制定基地發(fā)展規(guī)劃和各項管理制度，解決發(fā)展中的技術問題，確保項目成功。該項目是一個無公害蔬菜種植項目，將對當?shù)厥卟朔N植者起到示范作用，并為其他蔬菜種植者提供學習。因此，工程必須重視工程質(zhì)量。在施工過程中，應嚴格遵循工程設計要求，確保所用材料和設施的質(zhì)量符合標準。同時，在施工中，除了安排質(zhì)監(jiān)人員外，農(nóng)技服務中心還會不定期進場監(jiān)督施工，確保施工質(zhì)量。嚴格按照財政資金管理辦法，結(jié)合基地實際情況，制定項目財務管理辦法和制度，并認真貫徹執(zhí)行，將財政資金用于生產(chǎn)發(fā)展的前沿，充分發(fā)揮財政資金在種植業(yè)發(fā)展中的關鍵作用。(一)單位性質(zhì)、隸屬關系、職能(業(yè)務)范圍本項目實施單位為xx區(qū)xx農(nóng)業(yè)種植場，為自然人新建個體企業(yè)。行業(yè)主管部門為xx市xx區(qū)農(nóng)業(yè)委員會，經(jīng)營范圍為蔬菜種植和銷售。財務收支和資產(chǎn)狀況種植園成立以來，財務管理完善規(guī)范，財務收支清晰，資產(chǎn)運行良好。項目建成后，資產(chǎn)150萬元，其中固定資產(chǎn)100萬元，流動資產(chǎn)50萬元。(二)無不良記錄種植園自成立以來，嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度，制度健全，數(shù)據(jù)完善，管理有序，誠實守信，服務真誠。未受到財政部門和審計機構處罰，未被行業(yè)通報批評和媒體曝光，無不良記錄。在項目實施過程中，將邀請XX區(qū)XX鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)服務中心作為項目的技術指導單位。XX區(qū)XX鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)服務中心是XX鎮(zhèn)全民所有制事業(yè)單位。現(xiàn)有員工8人，其中副高級農(nóng)藝師1人，中級農(nóng)藝師3人，農(nóng)業(yè)技術員4人。這些技術人員長期從事農(nóng)業(yè)技術推廣工作，經(jīng)驗豐富，能夠承擔項目的技術工作。在項目實施中，XX區(qū)XX鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)服務中心主要為項目提供技術服務。項目商業(yè)計劃書10一 項目概況xx縣xx鎮(zhèn)地處境內(nèi)天高氣爽，自然環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，適合避暑度假，且氣溫晝夜溫差大，適宜大面積發(fā)展果園。幾年來，全縣結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整步伐和退耕還林的機會，各地加大開發(fā)經(jīng)濟林，以增加農(nóng)民收入。本項目以楊堡村青石巷一片坡改土為依托，總計建設200畝觀光果園示范園以及優(yōu)質(zhì)果木培育基地，帶動周圍農(nóng)戶共同發(fā)展建成一個覆蓋全鎮(zhèn)的生態(tài)果園，屆時將xx鎮(zhèn)打造成為一個集避暑、采摘、溶洞探險的生態(tài)樂園。并逐步開發(fā)含果酒、水果休閑食品，充分利用當?shù)噩F(xiàn)有的厥苔、野生菌類、野生天麻等資源，不斷滿足消費者需求，帶動群眾致富。隨著國家經(jīng)濟發(fā)展，人民生活水平的提高，人們對優(yōu)質(zhì)水果以及果汁飲料、水果休閑食品的消費逐步增多，休閑文化娛樂的需求檔次也越高。充分利用現(xiàn)有資源，建設一個高檔次集種植、產(chǎn)品深加工及生態(tài)旅游為一體的休閑場所，加強生態(tài)文明教育，促進農(nóng)民調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構，增加就業(yè)機會，加快致富奔小康步伐，取得經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益方面有十分重要的意義。xx鎮(zhèn)發(fā)展林果業(yè)、木業(yè)具有良好的資源條件。區(qū)域內(nèi)氣候條件良好,非常適合林業(yè)生產(chǎn)，具有發(fā)展林果業(yè)的自然、生態(tài)和物質(zhì)資源條件。但總體上，目前豐富的資源沒有得到很好開發(fā)利用，產(chǎn)業(yè)化程度較低，初級產(chǎn)品多，品質(zhì)不高，產(chǎn)品加工落后，缺乏深加工龍頭企業(yè)和拳頭產(chǎn)品，農(nóng)戶果樹種植分散，缺乏有效帶動。大力發(fā)展林果業(yè)是農(nóng)業(yè)結(jié)構調(diào)整的重點，具有十分廣闊的前景。大力發(fā)展林果業(yè)有利于促進農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整，同時，發(fā)展林果業(yè)具有十分廣闊的市場前景。觀光果園綜合開發(fā)項目對當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展有很大的帶動作用。對當?shù)亓止麡I(yè)及至整個xx縣經(jīng)濟都會產(chǎn)生重大影響。通過項目的實施，有利于改變?nèi)藗儨蟮乃枷胗^念，帶動相關行業(yè)的發(fā)展，為xx鎮(zhèn)經(jīng)濟注入新的活力；項目的實施有利于加快當?shù)剞r(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的結(jié)構調(diào)整，保持農(nóng)村經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，增收農(nóng)民收入。產(chǎn)品技術水平及市場銷售前景項目利用農(nóng)業(yè)高科技手段生產(chǎn)名優(yōu)水果、果酒類、水果休閑食品等適銷對路的林業(yè)產(chǎn)品，引進先進技術進行產(chǎn)品深加工，具有較高的技術水平。從市場情況來看，隨著國內(nèi)外市場需求很大，市場前景廣闊，銷路看好。特別是果汁飲料以其綠色安全、保健、養(yǎng)顏美容、風味上佳的特點，迎合了大多數(shù)人的口味和消費觀念，逐步替代碳酸飲料的地位，成為今后市場消費的寵兒。觀光果園將果林經(jīng)濟與觀光旅游相結(jié)合，促進了旅游業(yè)和服務業(yè)的開發(fā)，加快了地方經(jīng)濟和新農(nóng)村建設的步伐。特別是國家將清明節(jié)、端午節(jié)和中秋節(jié)定為法定假日后，城市居民的閑暇時間更多，中短途的休閑旅游將成為人們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成部分，這對觀光果園的發(fā)展是一個良好的機遇。二 項目建設地點及建設條件項目建設地點xx縣xx鎮(zhèn)東與黃楊鎮(zhèn)接壤，西與枧壩鎮(zhèn)相連，南與xx水自然保護區(qū)、茅埡鎮(zhèn)接壤，北與桐梓縣相連，總面積24645平方公里。生態(tài)果園座落于xx縣xx鎮(zhèn)楊堡村，距xx縣xx鎮(zhèn)xx公里，距桐梓縣城xx公里。轄區(qū)內(nèi)道路交通便利，運輸條件方便。該建設項目具有交通便利、氣候條件好、地形地貌開闊、土壤結(jié)構好及有一定的種植基礎等有利條件。項目建設條件項目地地勢較高成坡土狀，垂直落差不高，采光充足。缺點就是水源受限，需建設提灌設施，基礎公路需要修整。項目區(qū)的自然、社會經(jīng)濟條件：xx鎮(zhèn)在xx西北部，位于北緯28176。8′—28176。20′，東經(jīng)106176。58′—108176。7′。南接枧壩鎮(zhèn)東北鄰黃楊鎮(zhèn)，西面連桐梓縣，距桐梓縣城約xx公里，距xx縣城約67公里。轄六個行政村、175個村民小組，5560余戶，總面積214多平方公里，人口密度115人/平方公里。全鎮(zhèn)地形屬山區(qū)峽谷地帶，平均海拔1215米，最低海拔660米，地形切割明顯，天臺村尤其高寒，土質(zhì)痩薄，xx、天臺冬季霧多，夏日涼爽，水稻易受秋風災害，氣溫差異大，℃，℃，最低氣溫6℃，平均降雨量1157毫米，無霜期275天。交通便利，303省道穿鎮(zhèn)而過。三 項目規(guī)劃、建設規(guī)模及內(nèi)容經(jīng)營規(guī)劃項目運作按照產(chǎn)、加、銷一體化和“公司+農(nóng)戶”聯(lián)戶種植的方式進行，走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的路子，建設200畝優(yōu)質(zhì)果品基地，開發(fā)果品轉(zhuǎn)化及深加工項目，建設果品加工廠。建設任務及內(nèi)容組建獨資公司。由公司擔負整個項目的實施工作。建設200畝優(yōu)質(zhì)果品示范基地。在本基地輻射區(qū)域內(nèi)建設萬畝優(yōu)質(zhì)果品基地。加工和銷售。當生產(chǎn)發(fā)展到一定程度時，公司將投資興建果品加工廠，并推出適合不同消費需要的各類產(chǎn)品。建立公司果品生產(chǎn)技術培訓中心和產(chǎn)品研發(fā)中心。研究國內(nèi)外先進的果品生產(chǎn)技術，進行果樹種植、病蟲害防治技術培訓，同時開展林果產(chǎn)品的開發(fā)和研制，以提高項目實施的科技技術含量。四 投資估算及資金來源投資概算項目總投資額350萬元人民幣。公司果品基地計劃投資350萬元；后期果品加工廠投資待定。(一)公司果品基地建設投資350萬元公司建設200畝優(yōu)質(zhì)果品示范基地，3年后可以開園接待?？偼顿Y78萬元。計劃投資3900元/畝，其中：種苗10元/株(220株/畝)x200畝=44萬、種植5元/株x220x200畝=22萬，基肥200元/畝/年x200畝x3年=12萬。農(nóng)業(yè)機具2萬(共計80萬)。? 由于果木非大量需水植物，故只需200m3調(diào)蓄水池1座、灌溉等水利設施，投資10萬元。抽水機輸配水管網(wǎng)20萬元，噴灌100元/畝x200畝=2萬。供電設施2萬元。生活、辦公用房及配套設施(宿舍、庫房、餐廳等)40萬元。普通工人20人