【導讀】XXX廣場項目。可行性研究報告。2. 目錄

　　

【正文】 區(qū)房價均價達到 8500 元 /㎡，且高端產(chǎn)品住宅項目基本銷售結(jié)束，市場明顯處于供不應求階段 雁灘區(qū)域目前市場放量除了正茂御景東方僅余 20 套房源左右外，僅為天慶萊茵小鎮(zhèn)項目、鴻運潤園。天慶178。萊茵小鎮(zhèn)一期剩余 20 余套；二期放量剩余 100余套。 鴻運潤園將放量發(fā)售 CIII、 CIV 中日集成社區(qū)戶型，共 1000 余戶；其中 CIV區(qū)的 C C2 C22 三棟樓為集成住宅精裝房，建筑面積 8 萬多平米。 及良志嘉年華二期項目除普通住宅外，規(guī)劃有 21736 平米（ 418 戶）首領青年公寓，及約 21736 平米辦公區(qū)域。 樓盤 在售套數(shù) 價格 在售房型 正茂 178。 御景東方 剩余房源 20 套左右 起價 11000 元 /㎡ 戶型面積為 27 31 409㎡三 森地國際 （酒店式公寓） 在售房源剩余 10套左右 整體起價 10000 元 /㎡ 剩余戶型 ㎡ 天慶 178。 萊茵小鎮(zhèn) 一期剩余 20 余套；二期剩余 100 余套。 均價 8600 元 /㎡ 戶型以 90 ㎡ 為主 良志 178。 嘉年華 剩余 約為 8 套 房源 ，現(xiàn)房發(fā)售。 均價 9800 元 /㎡。一次性付款優(yōu)惠 1%，不接受按揭付款。 1 1 150 ㎡及復式戶型，另有 4 套樣板間 基業(yè)豪庭 四期 5 棟多層剩余 均價 7550 元 /平方米 在售戶型 90136 平米 23 房源 40 余套 國泰嘉園 剩余房源 100 余套 起價 6000 元 /㎡；全款優(yōu)惠 50 元 /㎡。 戶型區(qū)間 ㎡ 圖 2333 雁灘板塊在售樓盤一覽表 且在同片區(qū)因新供應量的持續(xù)從緊，二手換置率較高，投資供需旺盛，從成交價格 依舊看漲，本區(qū)域開發(fā)潛力依然巨大。 雁灘二手房房源集高檔社區(qū)、單位家屬院、普通住宅社區(qū)為一體；高檔社區(qū)如鴻運潤園、萊茵小鎮(zhèn)等。而鴻運潤園毛坯房大概在 7500 左右，精裝房在 8000左右，臨街房和一樓、頂樓的房源相對會便宜 500 元左右；萊茵小鎮(zhèn)的精裝房在8000— 8500 左右，毛坯房大概在 7200— 7800 之間； 樓盤名稱 物業(yè)狀況 價格 備注 天慶嘉園 現(xiàn)房，從簡裝到精裝 8000— 10000 元 /㎡ 根據(jù)樓層和戶型、裝修程度不一樣價位不同 天慶麗舍 現(xiàn)房，從簡裝到精裝 8100— 11000 元 /㎡ 良志嘉年華 現(xiàn)房，從毛房、簡裝到精裝 7100— 9000 元 /㎡ 早期小區(qū) 雁灘區(qū)委家屬院 6000— 6500 元 /㎡ 新港城 7000— 8800 元 /㎡ 雁灘安居小區(qū) 6000— 7000 元 /㎡ 圖 2333 雁灘板塊及附近區(qū)域二手房情況一覽表 小結(jié)： 從現(xiàn)狀來看，蘭州市場目前房價仍處 于高位，但是， 120 平方米以下的商品房需求依然旺盛，可以看出，剛性需求和改善性需求仍然是市場主流，在限購令提出后，投資性的商業(yè)經(jīng)營性用房受到熱捧，投資比率增大。 XXX 廣場項目將立足于蘭州市區(qū)本地客群，并直接全省高端消費人群，提供投資宜居的產(chǎn)品為主，以高端定位、絕版的地段優(yōu)勢加之優(yōu)勢的經(jīng)營實體支撐，必將成為區(qū)域內(nèi)又一投資熱點。 3． 公寓式住宅市場分析 公寓式住宅是住宅類產(chǎn)品的高級階段產(chǎn)物，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其 家眷中短期租用。 24 蘭州公寓式住宅產(chǎn)品也是在近年來，在產(chǎn)品品質(zhì)提升的階段才逐步產(chǎn)生的，位置一般都非常好，占據(jù)相對好的資源條件，如原和平飯店改造后的“和平人家”住宅項目，占據(jù)了交通優(yōu)勢；原南湖大酒店改造而成的森地國際項目占據(jù)了絕佳的自然資源。作為品質(zhì)提升的重要途徑，公寓式住宅產(chǎn)品在蘭州市場的占有率將不斷提高，因為它非常適合蘭州土地稀缺的現(xiàn)狀。而且此產(chǎn)品也逐步被蘭州市民所接受。目前和平人家所剩房源有限銷售價格也在 8000 元 /㎡ 以上、森地國際項目銷售單價已經(jīng)突破萬元。 選項 森地國際 天慶178。麗舍情園 伊真 178。東城麗珠 友信178。和平新區(qū) 安寧庭院 18 號樓 地段 雁灘區(qū)域 雁灘區(qū)域 段家灘 原和平飯店 黃河市場 環(huán)境 周邊環(huán)境較好，可觀賞到多面水景 周邊環(huán)境較好，可以觀賞到一定河景 老城區(qū)中心，無景觀，交通、生活配套較完善 城市中心，無景觀，交通、生活配套條件優(yōu)越 周邊環(huán)境較好，有河景優(yōu)勢 公寓 類型 酒店式公寓 公寓式住宅 公寓式住宅 酒店式公寓 公寓式住宅（精裝） 物業(yè) 服務 知名物業(yè) 戴德梁行品質(zhì) 服務 小區(qū)式 普通物業(yè)服務 普通物業(yè)服務 酒店式定制式物業(yè)服務 小區(qū)式 普通物業(yè)服務 面積 54— 236 ㎡ 30— 80 ㎡ 37— 123 ㎡ 45— 110 ㎡ 100 ㎡ 左右 價格 整體起價10000 元 /㎡ 無 無 3800 元 /㎡起售到目前 8500 元 /㎡。 無 去化 狀況 10 套左右 無房源 無房源 無房源 無房源 圖 2281 蘭州市在售公寓式住宅情況匯總表 蘭州房地產(chǎn)市場中的公寓項目除了友信178。和平新區(qū)、森地國際屬于真正意義上的酒店公寓，其他項目的公寓概念更多是對小戶型產(chǎn)品的炒作性宣傳；在公寓產(chǎn)品的物業(yè)服務方面，大多數(shù)項目沒有提供面向公寓的特色性服務，只有友信178。和平新區(qū)提出了借助和平飯店酒店服務的酒店式 物業(yè)服務項目，同時隨著城市發(fā)展人居服務理念的覺醒，森地國際項目邀請專業(yè)酒店物業(yè)公司強強聯(lián)手，而大多數(shù)項目仍停留在普通公寓層面的原因；公寓產(chǎn)品在蘭州市場還是以毛坯房的裝修標準為主，除了安寧庭院 18 號樓提出了精裝修外，其他的公寓產(chǎn)品都做不到沿海城市所提倡的“拎包即可入住”的效果，市場尚不成熟，發(fā)展空間大，而真正意義上的品質(zhì)公寓住宅也是市場或缺的。 小結(jié)： 25 公寓住宅市場是與經(jīng)濟有著密不可分的關系， 蘭州房地產(chǎn)市場中的公寓產(chǎn)品還是更多的停留在概念階段，真正意義上的酒店式服務、精裝修標準、高投資回報、顯示居住者尊貴身 份的高端公寓產(chǎn)品為數(shù)不多，但以此概念推出的樓盤銷量極好，售價高于其他住宅產(chǎn)品，可以預見，隨著蘭州經(jīng)濟的發(fā)展，公寓市場空間較大，發(fā)展前景較為廣闊。 本項目公寓式住宅部分，革新于蘭州目前市場供應產(chǎn)品格局，依托集團成熟開發(fā)經(jīng)驗，在已然成熟的市場環(huán)境中競爭優(yōu)勢較大。 4．商業(yè)經(jīng)營性用房市場狀況 蘭州市主城區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營性用房主要以二手換置和租賃為主，從張掖路、建蘭路步行街調(diào)研數(shù)據(jù)基本可得目前市場價格較高，尤其是在核心商業(yè)區(qū)價格租賃與售價情況較好。 商鋪形態(tài) 位置 租賃價格 預計置換價 備注 臨街商鋪 張掖路 300~400 元 /㎡月 5 萬 7 萬元 /㎡ 建蘭路 90~150 元 /㎡月 萬 3 萬元 /㎡ 麥積山路 90~150 元 /㎡月 萬 3 萬元 /㎡ 商場檔位 張掖路 150~200 元 /㎡月 25 萬 30 萬元 /個 建蘭路 60~80 元 /㎡月 8 萬 13 萬元 /個 永昌路 130~180 元 /㎡月 15 萬 23 萬元 /個 雁灘板塊區(qū)域除目前經(jīng)營面積達 10 萬平方米的華孚泰商場外，即是區(qū)域主業(yè)雁灘家具市場、萬家國際家具及三森美居廣場、舊貨市場、西部絲綢商貿(mào)城、蘭州雁灘布料批發(fā)市場等專業(yè)化市場， 目前，雁灘板塊新放量商業(yè)體較小。 近年商業(yè)主要放量為雁灘中高檔住宅底商組合的分散商業(yè)體；新開業(yè)天慶萊茵小鎮(zhèn)商業(yè)街為歐式風情，目前僅余一間 718 平米商鋪，去化率較高；良志嘉年華二期將供應商業(yè)體約為 2 萬平米左右；除此之外，并無大的新商業(yè)放量。 雁灘板塊主要商業(yè)狀況一覽表（除專業(yè)市場外） 商業(yè)街 業(yè)態(tài) /配套 總面積 價格 房間出售 /租率 華孚泰 綜合購物、大潤發(fā)大型超市 10 萬㎡ 50~100 元 /㎡ 左右 90%以上 天慶萊茵小鎮(zhèn)商業(yè)街 餐飲、購物、服裝、休閑 2 29 元左右 /㎡ 僅余一套 718㎡ 商鋪。 （ 只租不售） 26 良志嘉年華 音樂噴泉、大型運動會所、以及幼兒園，幼兒園 、 臨天水北路的沿街鋪面將作為良志集團另一支柱產(chǎn)業(yè) 車的展廳 。 100 元 /㎡ 5001000 ㎡ ，剩余個別 二期 商業(yè)體 20740 ㎡ 待定 待定 圖 2332 雁灘板塊主要商業(yè)狀況一覽表（除專業(yè)市場外） 小結(jié)： 從經(jīng)營性用房供應情況看，此類產(chǎn)品市場供應緊缺，但是投資市場依舊旺盛，尤其表現(xiàn)在雁灘板塊長期以住宅裙樓商業(yè)為主，區(qū)域內(nèi)二手換置的頻率較高，積蓄了較多的投資市場需求，在此基礎上，本項目的立項開發(fā)，必然引起投資市場的空 前爆發(fā)，銷售前景良好。 5．寫字樓市場 寫字樓市場的主力客群是中小型企業(yè)辦公的需求，對交通非常依賴。而且位置也十分重要，目前蘭州的寫字樓主要還是集中在城關區(qū)，位于蘭州主要交通干道上，如武都路、天水路、廣場區(qū)域。寫字樓市場紅火與否直接反映到蘭州中小企業(yè)的發(fā)展勢頭，影響到蘭州人才就業(yè)的情況。 在調(diào)研中，伴隨蘭州市商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，目前市場在售寫字樓項目是歷年來較多的一年，價格指向高服務、高附加價值、高投資價值。 尤其是規(guī)劃發(fā)展核心區(qū)，潛力商業(yè)區(qū)；如目前高檔商務寫字樓東甌商務大廈，在蘭州城市東擴步驟中成為區(qū)域發(fā)展的 必然產(chǎn)物，并為城市發(fā)展升級的標桿辦公寫字樓建筑；中海國際，作為區(qū)域性核心發(fā)展區(qū)，其誕生為區(qū)域性發(fā)展標志；此外，安寧板塊的科技孵化大廈也成為蘭州市國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的又一經(jīng)濟發(fā)展標志。 據(jù)不完全估計，未來 2 年內(nèi)，蘭州在三灘新城區(qū)、西站區(qū)域、廟灘子、中心灘、雁灘、城市核心區(qū)、東部等還將有大面積寫字樓供應，其商務氛圍逐漸濃厚，伴隨經(jīng)濟及商業(yè)發(fā)展，商務辦公寫字樓市場日趨向品質(zhì)化、專業(yè)化、市場化邁進。 樓盤名稱 位置 銷售面積（㎡） 銷售單價（元 /㎡） 新城科技孵化大廈 安寧區(qū)，高新技術開區(qū) 18000平米、已分 割的 300平米、 400 平米、 500 平米左右均有。 均價 6480 元 /，起價5880 元 /平米 中海國際 靜寧路與張掖路十 字東南角 25000 平方米。 300 平米左右，最大為 352 平米，未分割。 寫字樓起價 12800 元 /平米、均價 萬 /平米，住宅 萬 /平米 27 東甌商務大廈 東部商圈 建筑面積 2 萬平方米 約 15000 元 /平米 黃河印象 安寧新城北濱河路 濕地公園旁邊 建筑面積近 3 萬㎡。車位440 個 圖 2272 蘭州市在售寫字樓項目情況匯總表 近年來雁灘板塊高品質(zhì)寫字樓所處區(qū)域集中在天水路一帶及 品質(zhì)性商住樓盤，如天慶商務大廈、麗舍情園、新月湖、御景東方等，主要為板塊高檔商住樓盤的寫字間，品質(zhì)較高，但基本已無剩余辦公區(qū)域。 而離雁灘區(qū)域最近的新放量寫字樓為 2 萬 ㎡ 26 層的東甌商務大廈， 5A 智能化純商務寫字樓。及位于東部市場的萬商國際 7 萬 ㎡ 商務寫字樓目前均已售完，市場銷售狀況較為火爆。 雁灘寫字樓市場需求量存在，而供應量有限，需要更多高檔次的寫字樓來投入使用，寫字樓是市場經(jīng)濟的圖騰，而寫字樓在地段選擇時要在雁灘商業(yè)聚集區(qū)，交通便利，有濃厚的商務氛圍；突出區(qū)域性品質(zhì)，從而提升整個雁灘辦公環(huán)境。 雁灘板塊及 附近區(qū)域主要在售、將售寫字樓一覽表 名稱 面積或套數(shù) 價格 房間出售 /租率 萬商國際 一層為 1700— 1800 ㎡ 均價 13000 左右 90% 東甌商務大廈 米層高， 801000 ㎡，每層約1200— 1300 ㎡ 約 15000 元 /㎡ 未售 良志嘉年華二期 寫字樓 共 21736 ㎡ 待定 待定 天慶商務大廈 目前只租不售 約 55 元 /㎡ 無房源 正茂御景東方 3號商務接待寫字樓 1100 平米左右、 20xx— 3000 ㎡ 寫字樓面積，剩余樓層 2 23 層 18000 元 /㎡ ，一次性付款 折（只售不租 ） 90% 圖 2334 雁灘板塊及附近區(qū)域主要在售將售寫字樓一覽表 小結(jié)： 通過對目前寫字樓的市場調(diào)研情況看，在城市的核心商業(yè)區(qū)和主要商業(yè)區(qū)內(nèi)寫字樓租賃和出售極為緊俏，尤其表現(xiàn)在以綜合專業(yè)市場為主的雁灘、東部區(qū)域；以零售經(jīng)營為主的西關至南關片區(qū)；置換價格均價已超過 14000 元 /㎡，租賃價格同步上漲中，從競爭市場看，城中片區(qū)新近銷售的中海國際以 15000 元 /㎡起價對市場價格標桿起了良性借鑒作用，市場二手置換價格漲幅大增，在東 28 部片區(qū)由萬商國際和東歐逸景組成的新入市樓盤，在銷售中都出現(xiàn)供不應求的局面，萬商 國際更是在開盤前即已完成了全部樓花認購。 通觀目前的市場競爭環(huán)境，同片區(qū)內(nèi)的天慶商務大廈等已經(jīng)完