【導(dǎo)讀】XXX廣場(chǎng)項(xiàng)目?？尚行匝芯繄?bào)告。2. 目錄

　　

【正文】 區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)達(dá)到 8500 元 /㎡，且高端產(chǎn)品住宅項(xiàng)目基本銷(xiāo)售結(jié)束，市場(chǎng)明顯處于供不應(yīng)求階段 雁灘區(qū)域目前市場(chǎng)放量除了正茂御景東方僅余 20 套房源左右外，僅為天慶萊茵小鎮(zhèn)項(xiàng)目、鴻運(yùn)潤(rùn)園。天慶178。萊茵小鎮(zhèn)一期剩余 20 余套；二期放量剩余 100余套。 鴻運(yùn)潤(rùn)園將放量發(fā)售 CIII、 CIV 中日集成社區(qū)戶型，共 1000 余戶；其中 CIV區(qū)的 C C2 C22 三棟樓為集成住宅精裝房，建筑面積 8 萬(wàn)多平米。 及良志嘉年華二期項(xiàng)目除普通住宅外，規(guī)劃有 21736 平米（ 418 戶）首領(lǐng)青年公寓，及約 21736 平米辦公區(qū)域。 樓盤(pán) 在售套數(shù) 價(jià)格 在售房型 正茂 178。 御景東方 剩余房源 20 套左右 起價(jià) 11000 元 /㎡ 戶型面積為 27 31 409㎡三 森地國(guó)際 （酒店式公寓） 在售房源剩余 10套左右 整體起價(jià) 10000 元 /㎡ 剩余戶型 ㎡ 天慶 178。 萊茵小鎮(zhèn) 一期剩余 20 余套；二期剩余 100 余套。 均價(jià) 8600 元 /㎡ 戶型以 90 ㎡ 為主 良志 178。 嘉年華 剩余 約為 8 套 房源 ，現(xiàn)房發(fā)售。 均價(jià) 9800 元 /㎡。一次性付款優(yōu)惠 1%，不接受按揭付款。 1 1 150 ㎡及復(fù)式戶型，另有 4 套樣板間 基業(yè)豪庭 四期 5 棟多層剩余 均價(jià) 7550 元 /平方米 在售戶型 90136 平米 23 房源 40 余套 國(guó)泰嘉園 剩余房源 100 余套 起價(jià) 6000 元 /㎡；全款優(yōu)惠 50 元 /㎡。 戶型區(qū)間 ㎡ 圖 2333 雁灘板塊在售樓盤(pán)一覽表 且在同片區(qū)因新供應(yīng)量的持續(xù)從緊，二手換置率較高，投資供需旺盛，從成交價(jià)格 依舊看漲，本區(qū)域開(kāi)發(fā)潛力依然巨大。 雁灘二手房房源集高檔社區(qū)、單位家屬院、普通住宅社區(qū)為一體；高檔社區(qū)如鴻運(yùn)潤(rùn)園、萊茵小鎮(zhèn)等。而鴻運(yùn)潤(rùn)園毛坯房大概在 7500 左右，精裝房在 8000左右，臨街房和一樓、頂樓的房源相對(duì)會(huì)便宜 500 元左右；萊茵小鎮(zhèn)的精裝房在8000— 8500 左右，毛坯房大概在 7200— 7800 之間； 樓盤(pán)名稱(chēng) 物業(yè)狀況 價(jià)格 備注 天慶嘉園 現(xiàn)房，從簡(jiǎn)裝到精裝 8000— 10000 元 /㎡ 根據(jù)樓層和戶型、裝修程度不一樣價(jià)位不同 天慶麗舍 現(xiàn)房，從簡(jiǎn)裝到精裝 8100— 11000 元 /㎡ 良志嘉年華 現(xiàn)房，從毛房、簡(jiǎn)裝到精裝 7100— 9000 元 /㎡ 早期小區(qū) 雁灘區(qū)委家屬院 6000— 6500 元 /㎡ 新港城 7000— 8800 元 /㎡ 雁灘安居小區(qū) 6000— 7000 元 /㎡ 圖 2333 雁灘板塊及附近區(qū)域二手房情況一覽表 小結(jié)： 從現(xiàn)狀來(lái)看，蘭州市場(chǎng)目前房?jī)r(jià)仍處 于高位，但是， 120 平方米以下的商品房需求依然旺盛，可以看出，剛性需求和改善性需求仍然是市場(chǎng)主流，在限購(gòu)令提出后，投資性的商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房受到熱捧，投資比率增大。 XXX 廣場(chǎng)項(xiàng)目將立足于蘭州市區(qū)本地客群，并直接全省高端消費(fèi)人群，提供投資宜居的產(chǎn)品為主，以高端定位、絕版的地段優(yōu)勢(shì)加之優(yōu)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)實(shí)體支撐，必將成為區(qū)域內(nèi)又一投資熱點(diǎn)。 3． 公寓式住宅市場(chǎng)分析 公寓式住宅是住宅類(lèi)產(chǎn)品的高級(jí)階段產(chǎn)物，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，供一些常常往來(lái)的中外客商及其 家眷中短期租用。 24 蘭州公寓式住宅產(chǎn)品也是在近年來(lái)，在產(chǎn)品品質(zhì)提升的階段才逐步產(chǎn)生的，位置一般都非常好，占據(jù)相對(duì)好的資源條件，如原和平飯店改造后的“和平人家”住宅項(xiàng)目，占據(jù)了交通優(yōu)勢(shì)；原南湖大酒店改造而成的森地國(guó)際項(xiàng)目占據(jù)了絕佳的自然資源。作為品質(zhì)提升的重要途徑，公寓式住宅產(chǎn)品在蘭州市場(chǎng)的占有率將不斷提高，因?yàn)樗浅＿m合蘭州土地稀缺的現(xiàn)狀。而且此產(chǎn)品也逐步被蘭州市民所接受。目前和平人家所剩房源有限銷(xiāo)售價(jià)格也在 8000 元 /㎡ 以上、森地國(guó)際項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)已經(jīng)突破萬(wàn)元。 選項(xiàng) 森地國(guó)際 天慶178。麗舍情園 伊真 178。東城麗珠 友信178。和平新區(qū) 安寧庭院 18 號(hào)樓 地段 雁灘區(qū)域 雁灘區(qū)域 段家灘 原和平飯店 黃河市場(chǎng) 環(huán)境 周邊環(huán)境較好，可觀賞到多面水景 周邊環(huán)境較好，可以觀賞到一定河景 老城區(qū)中心，無(wú)景觀，交通、生活配套較完善 城市中心，無(wú)景觀，交通、生活配套條件優(yōu)越 周邊環(huán)境較好，有河景優(yōu)勢(shì) 公寓 類(lèi)型 酒店式公寓 公寓式住宅 公寓式住宅 酒店式公寓 公寓式住宅（精裝） 物業(yè) 服務(wù) 知名物業(yè) 戴德梁行品質(zhì) 服務(wù) 小區(qū)式 普通物業(yè)服務(wù) 普通物業(yè)服務(wù) 酒店式定制式物業(yè)服務(wù) 小區(qū)式 普通物業(yè)服務(wù) 面積 54— 236 ㎡ 30— 80 ㎡ 37— 123 ㎡ 45— 110 ㎡ 100 ㎡ 左右 價(jià)格 整體起價(jià)10000 元 /㎡ 無(wú) 無(wú) 3800 元 /㎡起售到目前 8500 元 /㎡。 無(wú) 去化 狀況 10 套左右 無(wú)房源 無(wú)房源 無(wú)房源 無(wú)房源 圖 2281 蘭州市在售公寓式住宅情況匯總表 蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)中的公寓項(xiàng)目除了友信178。和平新區(qū)、森地國(guó)際屬于真正意義上的酒店公寓，其他項(xiàng)目的公寓概念更多是對(duì)小戶型產(chǎn)品的炒作性宣傳；在公寓產(chǎn)品的物業(yè)服務(wù)方面，大多數(shù)項(xiàng)目沒(méi)有提供面向公寓的特色性服務(wù)，只有友信178。和平新區(qū)提出了借助和平飯店酒店服務(wù)的酒店式 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，同時(shí)隨著城市發(fā)展人居服務(wù)理念的覺(jué)醒，森地國(guó)際項(xiàng)目邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)酒店物業(yè)公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，而大多數(shù)項(xiàng)目仍停留在普通公寓層面的原因；公寓產(chǎn)品在蘭州市場(chǎng)還是以毛坯房的裝修標(biāo)準(zhǔn)為主，除了安寧庭院 18 號(hào)樓提出了精裝修外，其他的公寓產(chǎn)品都做不到沿海城市所提倡的“拎包即可入住”的效果，市場(chǎng)尚不成熟，發(fā)展空間大，而真正意義上的品質(zhì)公寓住宅也是市場(chǎng)或缺的。 小結(jié)： 25 公寓住宅市場(chǎng)是與經(jīng)濟(jì)有著密不可分的關(guān)系， 蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)中的公寓產(chǎn)品還是更多的停留在概念階段，真正意義上的酒店式服務(wù)、精裝修標(biāo)準(zhǔn)、高投資回報(bào)、顯示居住者尊貴身 份的高端公寓產(chǎn)品為數(shù)不多，但以此概念推出的樓盤(pán)銷(xiāo)量極好，售價(jià)高于其他住宅產(chǎn)品，可以預(yù)見(jiàn)，隨著蘭州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，公寓市場(chǎng)空間較大，發(fā)展前景較為廣闊。 本項(xiàng)目公寓式住宅部分，革新于蘭州目前市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品格局，依托集團(tuán)成熟開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在已然成熟的市場(chǎng)環(huán)境中競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較大。 4．商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房市場(chǎng)狀況 蘭州市主城區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房主要以二手換置和租賃為主，從張掖路、建蘭路步行街調(diào)研數(shù)據(jù)基本可得目前市場(chǎng)價(jià)格較高，尤其是在核心商業(yè)區(qū)價(jià)格租賃與售價(jià)情況較好。 商鋪形態(tài) 位置 租賃價(jià)格 預(yù)計(jì)置換價(jià) 備注 臨街商鋪 張掖路 300~400 元 /㎡月 5 萬(wàn) 7 萬(wàn)元 /㎡ 建蘭路 90~150 元 /㎡月 萬(wàn) 3 萬(wàn)元 /㎡ 麥積山路 90~150 元 /㎡月 萬(wàn) 3 萬(wàn)元 /㎡ 商場(chǎng)檔位 張掖路 150~200 元 /㎡月 25 萬(wàn) 30 萬(wàn)元 /個(gè) 建蘭路 60~80 元 /㎡月 8 萬(wàn) 13 萬(wàn)元 /個(gè) 永昌路 130~180 元 /㎡月 15 萬(wàn) 23 萬(wàn)元 /個(gè) 雁灘板塊區(qū)域除目前經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 10 萬(wàn)平方米的華孚泰商場(chǎng)外，即是區(qū)域主業(yè)雁灘家具市場(chǎng)、萬(wàn)家國(guó)際家具及三森美居廣場(chǎng)、舊貨市場(chǎng)、西部絲綢商貿(mào)城、蘭州雁灘布料批發(fā)市場(chǎng)等專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)， 目前，雁灘板塊新放量商業(yè)體較小。 近年商業(yè)主要放量為雁灘中高檔住宅底商組合的分散商業(yè)體；新開(kāi)業(yè)天慶萊茵小鎮(zhèn)商業(yè)街為歐式風(fēng)情，目前僅余一間 718 平米商鋪，去化率較高；良志嘉年華二期將供應(yīng)商業(yè)體約為 2 萬(wàn)平米左右；除此之外，并無(wú)大的新商業(yè)放量。 雁灘板塊主要商業(yè)狀況一覽表（除專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)外） 商業(yè)街 業(yè)態(tài) /配套 總面積 價(jià)格 房間出售 /租率 華孚泰 綜合購(gòu)物、大潤(rùn)發(fā)大型超市 10 萬(wàn)㎡ 50~100 元 /㎡ 左右 90%以上 天慶萊茵小鎮(zhèn)商業(yè)街 餐飲、購(gòu)物、服裝、休閑 2 29 元左右 /㎡ 僅余一套 718㎡ 商鋪。 （ 只租不售） 26 良志嘉年華 音樂(lè)噴泉、大型運(yùn)動(dòng)會(huì)所、以及幼兒園，幼兒園 、 臨天水北路的沿街鋪面將作為良志集團(tuán)另一支柱產(chǎn)業(yè) 車(chē)的展廳 。 100 元 /㎡ 5001000 ㎡ ，剩余個(gè)別 二期 商業(yè)體 20740 ㎡ 待定 待定 圖 2332 雁灘板塊主要商業(yè)狀況一覽表（除專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)外） 小結(jié)： 從經(jīng)營(yíng)性用房供應(yīng)情況看，此類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)緊缺，但是投資市場(chǎng)依舊旺盛，尤其表現(xiàn)在雁灘板塊長(zhǎng)期以住宅裙樓商業(yè)為主，區(qū)域內(nèi)二手換置的頻率較高，積蓄了較多的投資市場(chǎng)需求，在此基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目的立項(xiàng)開(kāi)發(fā)，必然引起投資市場(chǎng)的空 前爆發(fā)，銷(xiāo)售前景良好。 5．寫(xiě)字樓市場(chǎng) 寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主力客群是中小型企業(yè)辦公的需求，對(duì)交通非常依賴(lài)。而且位置也十分重要，目前蘭州的寫(xiě)字樓主要還是集中在城關(guān)區(qū)，位于蘭州主要交通干道上，如武都路、天水路、廣場(chǎng)區(qū)域。寫(xiě)字樓市場(chǎng)紅火與否直接反映到蘭州中小企業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭，影響到蘭州人才就業(yè)的情況。 在調(diào)研中，伴隨蘭州市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前市場(chǎng)在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目是歷年來(lái)較多的一年，價(jià)格指向高服務(wù)、高附加價(jià)值、高投資價(jià)值。 尤其是規(guī)劃發(fā)展核心區(qū)，潛力商業(yè)區(qū)；如目前高檔商務(wù)寫(xiě)字樓東甌商務(wù)大廈，在蘭州城市東擴(kuò)步驟中成為區(qū)域發(fā)展的 必然產(chǎn)物，并為城市發(fā)展升級(jí)的標(biāo)桿辦公寫(xiě)字樓建筑；中海國(guó)際，作為區(qū)域性核心發(fā)展區(qū)，其誕生為區(qū)域性發(fā)展標(biāo)志；此外，安寧板塊的科技孵化大廈也成為蘭州市國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的又一經(jīng)濟(jì)發(fā)展標(biāo)志。 據(jù)不完全估計(jì)，未來(lái) 2 年內(nèi)，蘭州在三灘新城區(qū)、西站區(qū)域、廟灘子、中心灘、雁灘、城市核心區(qū)、東部等還將有大面積寫(xiě)字樓供應(yīng)，其商務(wù)氛圍逐漸濃厚，伴隨經(jīng)濟(jì)及商業(yè)發(fā)展，商務(wù)辦公寫(xiě)字樓市場(chǎng)日趨向品質(zhì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化邁進(jìn)。 樓盤(pán)名稱(chēng) 位置 銷(xiāo)售面積（㎡） 銷(xiāo)售單價(jià)（元 /㎡） 新城科技孵化大廈 安寧區(qū)，高新技術(shù)開(kāi)區(qū) 18000平米、已分 割的 300平米、 400 平米、 500 平米左右均有。 均價(jià) 6480 元 /，起價(jià)5880 元 /平米 中海國(guó)際 靜寧路與張掖路十 字東南角 25000 平方米。 300 平米左右，最大為 352 平米，未分割。 寫(xiě)字樓起價(jià) 12800 元 /平米、均價(jià) 萬(wàn) /平米，住宅 萬(wàn) /平米 27 東甌商務(wù)大廈 東部商圈 建筑面積 2 萬(wàn)平方米 約 15000 元 /平米 黃河印象 安寧新城北濱河路 濕地公園旁邊 建筑面積近 3 萬(wàn)㎡。車(chē)位440 個(gè) 圖 2272 蘭州市在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目情況匯總表 近年來(lái)雁灘板塊高品質(zhì)寫(xiě)字樓所處區(qū)域集中在天水路一帶及 品質(zhì)性商住樓盤(pán)，如天慶商務(wù)大廈、麗舍情園、新月湖、御景東方等，主要為板塊高檔商住樓盤(pán)的寫(xiě)字間，品質(zhì)較高，但基本已無(wú)剩余辦公區(qū)域。 而離雁灘區(qū)域最近的新放量寫(xiě)字樓為 2 萬(wàn) ㎡ 26 層的東甌商務(wù)大廈， 5A 智能化純商務(wù)寫(xiě)字樓。及位于東部市場(chǎng)的萬(wàn)商國(guó)際 7 萬(wàn) ㎡ 商務(wù)寫(xiě)字樓目前均已售完，市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況較為火爆。 雁灘寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求量存在，而供應(yīng)量有限，需要更多高檔次的寫(xiě)字樓來(lái)投入使用，寫(xiě)字樓是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的圖騰，而寫(xiě)字樓在地段選擇時(shí)要在雁灘商業(yè)聚集區(qū)，交通便利，有濃厚的商務(wù)氛圍；突出區(qū)域性品質(zhì)，從而提升整個(gè)雁灘辦公環(huán)境。 雁灘板塊及 附近區(qū)域主要在售、將售寫(xiě)字樓一覽表 名稱(chēng) 面積或套數(shù) 價(jià)格 房間出售 /租率 萬(wàn)商國(guó)際 一層為 1700— 1800 ㎡ 均價(jià) 13000 左右 90% 東甌商務(wù)大廈 米層高， 801000 ㎡，每層約1200— 1300 ㎡ 約 15000 元 /㎡ 未售 良志嘉年華二期 寫(xiě)字樓 共 21736 ㎡ 待定 待定 天慶商務(wù)大廈 目前只租不售 約 55 元 /㎡ 無(wú)房源 正茂御景東方 3號(hào)商務(wù)接待寫(xiě)字樓 1100 平米左右、 20xx— 3000 ㎡ 寫(xiě)字樓面積，剩余樓層 2 23 層 18000 元 /㎡ ，一次性付款 折（只售不租 ） 90% 圖 2334 雁灘板塊及附近區(qū)域主要在售將售寫(xiě)字樓一覽表 小結(jié)： 通過(guò)對(duì)目前寫(xiě)字樓的市場(chǎng)調(diào)研情況看，在城市的核心商業(yè)區(qū)和主要商業(yè)區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓租賃和出售極為緊俏，尤其表現(xiàn)在以綜合專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主的雁灘、東部區(qū)域；以零售經(jīng)營(yíng)為主的西關(guān)至南關(guān)片區(qū)；置換價(jià)格均價(jià)已超過(guò) 14000 元 /㎡，租賃價(jià)格同步上漲中，從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)看，城中片區(qū)新近銷(xiāo)售的中海國(guó)際以 15000 元 /㎡起價(jià)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿起了良性借鑒作用，市場(chǎng)二手置換價(jià)格漲幅大增，在東 28 部片區(qū)由萬(wàn)商國(guó)際和東歐逸景組成的新入市樓盤(pán)，在銷(xiāo)售中都出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，萬(wàn)商 國(guó)際更是在開(kāi)盤(pán)前即已完成了全部樓花認(rèn)購(gòu)。 通觀目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，同片區(qū)內(nèi)的天慶商務(wù)大廈等已經(jīng)完