【導(dǎo)讀】金輝廣場居住區(qū)由東方置業(yè)發(fā)展有限公司組織開發(fā)。市國土局發(fā)出了該地塊的建設(shè)用地通知書。有關(guān)該項(xiàng)目的征地。工作，東方置業(yè)有限公司已著手進(jìn)行。自1995年7月起，已停耕填土的地。塊面積為，現(xiàn)已被公司征用，屬于規(guī)劃建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)。北面為香蕉園和自然村用地，南面隔河為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的東基工業(yè)區(qū)，其中居住區(qū)用地為，地上總建筑面積399260㎡，建筑密。度為%，容積率為。東面有條小河涌連接郭尾村涌和橫窖河，流向由北向南。本地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)及東南風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|。南風(fēng)、東風(fēng)及南風(fēng)，平均相對濕度83%，為多雨潮濕區(qū)。該市總體規(guī)劃確定的該變電。并為本區(qū)居民提供就業(yè)和購物、醫(yī)療等公共服務(wù)。為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀和對人們威脅感的影響。本地塊的征地總費(fèi)用初步估算為15821萬元。目前征地情況進(jìn)展順利。④“十”字形的兩條綠化軸位于小區(qū)中央，使小區(qū)空間變得疏密有致，規(guī)劃配置的公共服務(wù)設(shè)施見表4—2—1。

　　

【正文】 （即凈現(xiàn)金流量累計）與 項(xiàng)目投資餓比值。是靜態(tài)指標(biāo)。由表 4— 2— 22及表 4— 2— 23計算結(jié)果為： 總投資利潤率 =% 自有資金利潤率 =% （四）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)匯總 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)匯總?cè)绫?4— 2— 24 所示： 項(xiàng) 目 經(jīng) 濟(jì) 效 益 評 價 指 標(biāo) 繪 總 表 4— 2— 24 計算基礎(chǔ) 動 態(tài) 指 標(biāo) 靜態(tài)指標(biāo) 財務(wù)內(nèi)部收益率 （ FIRR） 財務(wù)凈現(xiàn)值 （ FNPV） 投資利潤率 全部投資 % 1430（萬元） % 自有資金 % 3172（萬元 ） % （五）資金來源與運(yùn)用表的貸款償還分析 資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)，本項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表 4— 2— 25 所示。從表中可以看出，本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。貸款償還估算表詳見表4— 2— 25。 資 金 來 源 與 運(yùn) 用 表（財務(wù)平衡表） 4— 2— 25 序 號 項(xiàng) 目 合 計 建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 資金 來源 253903 13913 23501 26810 26063 22399 32932 30645 38750 38890 銷售 收入 176421 — 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 自有 資金 25222 6022 6000 3760 3760 2840 2840 貸款含 利息） 52260 7891 5483 10367 11160 7861 3271 2812 2277 1138 其他 收入 2 資金 運(yùn)用 213934 13913 19803 21489 22119 18922 30860 30016 35674 21138 建設(shè) 投資 126108 13622 17752 18784 18784 14829 15489 14456 12392 建設(shè)期借款利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138 銷售稅金及附加 11343 773 815 716 750 1724 1791 2347 2427 土地增 值稅 所得稅 7263 495 523 459 482 1105 1145 1500 1554 償還借款本息 52260 9271 9812 17158 16019 3 盈余 資金 39969 0 3698 5321 3944 3477 2072 629 3076 17752 4 累計盈余資金 0 3698 9019 12963 16440 18512 19141 22217 39969 八、項(xiàng)目的不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定因素主要來 自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。這些因素受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 （一）盈虧平衡分析 假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)銷售率為 %時，總投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤ 70%時，項(xiàng)目風(fēng)險較低。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 %，可見其風(fēng)險程度較大。 （二）敏感性分析 影響本項(xiàng)目財務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售 價水平。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費(fèi)。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對全部投資的評價指標(biāo)（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動 5%、 10%和建安工程費(fèi)上下波動 5%、 10%時，對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響。計算結(jié)果詳見表 4— 2— 26。 敏 感 性 分 析 表 4— 2— 26 基準(zhǔn)方 案 售價變動 建安工程費(fèi)變動 10% 5% +5% +10% +10% +5% 5% 10% 全部投資 財務(wù)凈現(xiàn)值 1340 4411 1490 4350 7271 3146 849 3709 5988 財務(wù)內(nèi)部收益率 % % % % % % % % % 投資利潤率 % 16% % % % % % % 33% 由表中數(shù)據(jù)可得： （ 1）當(dāng)建安工程費(fèi)增加 5%時，全投資評價指標(biāo)為： 財務(wù)內(nèi)部收益率： % 投資利潤率： % 計算結(jié)果表明，若建安工程費(fèi)增長 5%，其內(nèi)部收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率 （ I=10%）。因此，在項(xiàng)目開發(fā)過程中對建安工程費(fèi)的有效控制，仍然十分必要而且重要的。 （ 2）當(dāng)售價降低 5%時，全投資評價指標(biāo)為： 財務(wù)內(nèi)部收益率： % 投資利潤率： % 從計算結(jié)果可知，售價降低 5%對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益也產(chǎn)生較大影響，內(nèi)部收益率同樣達(dá)不到基準(zhǔn)收益率。因此，為確保項(xiàng)目獲得預(yù)期的效益，建議加強(qiáng)市場促銷工作，盡量使銷售收入計劃得以實(shí)現(xiàn)。 九、項(xiàng)目社會效益評價 2021年小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)工程是我國實(shí)施的第一個重大科技住宅產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目。這是一項(xiàng)以 科技為先導(dǎo)，涉及住宅設(shè)計、小區(qū)規(guī)劃、住宅產(chǎn)品及高新技術(shù)的研究和開發(fā)以及經(jīng)營管理等多方位、多系統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)工程。 “小康不小康，關(guān)鍵看住房”。隨著經(jīng)濟(jì)的增長，人民生活水平的提高，人們對住宅的多樣化、可選擇性以及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。如何滿足人們對提高居質(zhì)量的要求，體現(xiàn)小康居住生活水平，各方面都要探索和實(shí)施。國家科委、建設(shè)部制定了 2021 年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程的發(fā)展研究計劃和實(shí)施方案，通過示范小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，努力創(chuàng)造適應(yīng)人們需要的舒適、安全、衛(wèi)生和環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)，同時通過提高住 宅的科技含量，較大幅度的改善城鄉(xiāng)居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，從而引導(dǎo)我國 21 世紀(jì)初葉水準(zhǔn)的居住生活目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，帶動住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 金輝廣場居住區(qū)是全國性的小康示范小區(qū)之一，也是該市僅有的兩個示范小區(qū)之一。該項(xiàng)目規(guī)劃方案已由國家建設(shè)部審定批準(zhǔn)，功能組織和整體結(jié)構(gòu)合理，環(huán)境綠化、市政道路、設(shè)施配套均按國家建設(shè)部《 2021年小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則》要求實(shí)施，同時該項(xiàng)目的建設(shè)與管理，也都將與小康居住小區(qū)相適應(yīng)。 我們期望通過該項(xiàng)目的開發(fā)，為社會展示出一個具有超前性和導(dǎo)向性的住宅小區(qū)新 模式，并起到推廣普及的示范作用，從而以點(diǎn)帶面，推動該市及周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展。因此，從這個意義上講，該項(xiàng)目具有良好的社會效益。 十、項(xiàng)目環(huán)境效益評價 作為 2021年小康住宅示范小區(qū)，金輝廣場項(xiàng)目的規(guī)劃發(fā)展建設(shè)原則之一便是以具有 21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明的小康型城鄉(xiāng)住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的實(shí)用性、舒適性和安全性的要求，為社會提供多樣化、可選擇性的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。 為達(dá)到上述目標(biāo)，該項(xiàng)目在規(guī)劃中本著以人為本、 注重生態(tài)環(huán)境的原則，利用項(xiàng)目周圍環(huán)抱的果園以及通過規(guī)劃區(qū)內(nèi)的河涌，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅布局，吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，力爭創(chuàng)造一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開敞、方便的公共活動環(huán)境以及自然優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。 由此可見，該項(xiàng)目建成后，將具有良好的環(huán)境效益。 十一、結(jié)論與建議 （一）評估結(jié)論 通過上述對該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益的分析可知，金輝廣場作為國家僅用的幾十個小康住宅示范小區(qū)之一，它的社會效益與市場前景還是很好的；項(xiàng)目所在地點(diǎn)、交通市政及配套設(shè)施較完善， 自然條件也較好，周圍果園環(huán)抱同時有河涌通過，容易營造良好的居住環(huán)境。同時，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)顯示，其具有高出行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。雖然評估結(jié)果表明，該項(xiàng)目是可行的，但敏感性分析表明，該項(xiàng)目抗風(fēng)險能力較低，而且項(xiàng)目盈利水平較低，在同類項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益比較中，并不是最理想的。因而，若條件允許，可考慮修訂規(guī)劃設(shè)計和項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案，在提高經(jīng)濟(jì)效益上做文章。 （二）有關(guān)說明與建議 本報告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測后得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀 條件及本項(xiàng)目的實(shí)際壯況，我們認(rèn)為，有必要對報告的有關(guān)問題進(jìn)一步做出說明，并提出若干建議： 本報告是該項(xiàng)目的初步可行性研究報告，由于建筑設(shè)計、經(jīng)營方式、施工方案、稅費(fèi)優(yōu)惠減免等一系列問題均未確定，由于市場調(diào)研深度不足，各種費(fèi)用估算及效益評價均是初步的。 本報告是在未具體確定合作方式與合作條件的前提下進(jìn)行的投資測算的，僅反映項(xiàng)目本身的投資效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測算出合作各方的實(shí)際投資及效益情況。 本報告的投資估算是按照該市目前同類型項(xiàng)目的投資水平及初步考察當(dāng)?shù)?基礎(chǔ)設(shè)施條件后估算的。由于建設(shè)方案尚有待修改，工程施工條件和方法需進(jìn)一步研究確定，有關(guān)稅費(fèi)與地價的減免情況還有待落實(shí)，因此實(shí)際的投資成本將根據(jù)上述問題的深入作進(jìn)一步的調(diào)整。 本報告的測算是在多方考察該市（尤其是開發(fā)區(qū)內(nèi)）房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價的，這在很大程度上依賴與目前該市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和未來幾年我國政治、經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于該市目前及今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)市場的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在激烈的市場競爭中能保持較好的售價水平至關(guān) 重要，發(fā)展商除應(yīng)密切的注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計、施工、營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會，減少風(fēng)險，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。 建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。還應(yīng)推行競投招標(biāo)、工料包干等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 協(xié)調(diào)好水、電、煤氣、電訊、 交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項(xiàng)目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。 本項(xiàng)目總投資 萬元，龐大的資金需求將成為項(xiàng)目是否能如期進(jìn)行的關(guān)鍵。在此情況下，可考慮將土地轉(zhuǎn)讓一部分籌集資金或以土地作價入股合作開發(fā)，招商引資，以緩解資金需求的壓力。