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【正文】 4 基礎工程 5 主體工程 6 設備安裝 7 內(nèi)外墻裝飾 8 內(nèi)部裝修 9 配套及綠化工程 二、項目銷售計劃 1. 營銷思路及原則 (1)確保項目規(guī)劃的主力店經(jīng)營的成功招商； (2)對主力店之外的商業(yè)物業(yè)全部實行銷售； (3)項目整體設計，整體工程實施，分階段分批進行營銷推廣，逐步引導市場，聚集人氣； “ 協(xié)信 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 24 （ 4）預計在 20xx 年春節(jié)前正式開盤銷售； （ 5）本項目以單位商鋪低總價的思路按“短、平、快”模式營銷。 銷售計劃表（ %） 20xx 年 20xx 年 20xx 年 合計 A 區(qū)商業(yè) 65 25 10 100 B 區(qū)商業(yè) 65 25 10 100 住宅 50 40 10 100 “ 協(xié)信 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 25 第六章 投資估算及資金籌措計劃 一、投資估算 項目總投資 ，平均成本 1882 元 /㎡，見表 ： 表 項目總投資估算表 （一） 前期費用 序號 費用名稱 計算基數(shù) 單價 金額 備注 （元 /㎡） (萬元 ) 1 土地費用 10680 2 方案設計費 10 175 3 初設及施工圖設計費 21 4 地質(zhì)勘探費 2 35 5 工程監(jiān)理費 3 6 城市配套費 60 342 免 萬㎡，其余按 60元 /㎡計 7 人 防 費 13 免 8 白蟻防治費 9 報建綜合費用、證照費 224 10 施工用水電 115 11 其它費用 80 12 小 計 910 12080 （二） 工程建設費 序號 費用名稱 計算基數(shù) 單價 總額 備 注 (萬元 ) （ 萬元） 1 土石方工程 2 建筑安裝工程費（ ） 750 8680 3 建筑安裝工程費（住宅區(qū)） 600 3060 4 外墻裝飾 900 5 電梯工程 800 6 智能化工程費 20 350 7 配套水電工程費 40 700 室外綜合管網(wǎng) 8 中央空調(diào) 1400 “ 協(xié)信 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 26 9 消防設施工程費 25 120 10 市政設施費 80 11 環(huán)境景觀工程 36397 150 546 道路、綠化及廣場 13 環(huán)保治理工程 70 14 燈飾工程 80 15 小 計 957 16786 （三） 銷售費用 序號 費用名稱 計算方法 計算系數(shù) 總數(shù) 備注 1 銷售推廣費 39862 2% 797 2 小 計 797 （四） 管理費用 序號 費用名稱 計算方法 計算系數(shù) 總數(shù) 備注 1 公司管理費 39862 2% 797 2 小 計 797 （五） 財務費用 序號 費用名稱 計算方法 計算系數(shù) 總數(shù) 備 注 1 財 務費用 10000 10% 1000 2 小 計 1000 （六） 不可預見費用 序號 費用名稱 計算方法 計算系數(shù) 總數(shù) 備 注 1 不可預見費 28866 5% 1443 含成本表中未列入的費用 2 小 計 1443 七 總計 單價 總價 32903 二、資金籌資及使用計劃 根據(jù)項目的進度安排和投資計劃，項目啟動資金萬元，主要有二個方面來源： 一是公司自有資金 ： 11， 500 萬元， 二是銀行貸款： 10,000 萬元。 表 資金籌措及 使用計劃表 單位：萬元 序號 項目 合計 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 1 總投資 開發(fā)成本 32903 11680 8489 8489 4245 “ 協(xié)信 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 27 2 資金籌措 自有資金 11500 9680 1820 開發(fā)貸款 10000 20xx 4000 3000 1000 預售收入 11403 2669 5489 3245 “ 協(xié)信 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 28 第七章 經(jīng)濟效益評價 一、基本假設前提 假設項目在 2 年建設期內(nèi)能順利實施，建設內(nèi)容 和建設進度按計劃進行，房地產(chǎn)市場銷售及租賃與預測基本一致，國家宏觀政策保持相對穩(wěn)定，稅率保持目前水平。 二、財務評價 出租收益 可出租總面積 34906 平方米，主力百貨店按平均每平方米 22 元測算，中型超市按 19 元 /平方米測算，其他詳見下表： 表 項目出租收益估算表 序號 物業(yè)類型 出租面積（㎡） 月租金（元 /㎡） 年出租收益 （萬元 /年） A 區(qū) 1 主力百貨 9024 22 2 綜合超市 5047 19 3 家具店 3884 13 4 地下商場 8406(出租 6304) 10 5 大型餐飲 4334(出租 2167) 25 65 6 B 區(qū) 12113(出租 8480) 25 合 計 34906 銷售收入 “ 協(xié)信 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 29 可售面積為 97676 平方米，合理收入測算如下： 表 項目合理銷售收入估算表 序號 物業(yè)類型 可售面積（㎡） 售價 （元 /㎡） 銷售收入（萬元） 備注 1 住宅 花園洋房 15000 1800 2700 電梯公寓 36000 1500 5400 小計 51000 8100 2 A 區(qū) 步行街 31213 8000 24970 金融機構(gòu) 700 6000 420 兒童城 2838 3000 851 通訊市場 1891 8000 1512 家電市場 2132 3000 639 大型餐飲 2167 4000 866 小計 40941 29258 3 B 區(qū) 餐飲面積 3633 4000 1453 合計 4 地下商城 2102 5000 1051 合 計 97676 39862 項目總收入 年出租收益 萬元，按 510 年一個經(jīng)營周期計算，出租固定資產(chǎn)的平均收益周期選擇 10 年計算，出租收益為 8521 萬元；項目商業(yè)物業(yè)及住宅銷售總額估算為 39862 萬元。 項目靜態(tài)財務分析 “ 協(xié)信 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 30 表 項目主要財務指標 項目名稱 金額（萬元） 一 銷售收入 39862 減：開發(fā)成本 32903 營業(yè)稅費 2292 二 經(jīng)營利潤 4667 減：期間費用 850 三 營業(yè)利潤 3817 加：其他業(yè)務收入凈值 8521 四 利潤總額 12338 五 稅前投資回報率 % 六 投資凈回報率 % 注：經(jīng)營期間費用按經(jīng)營收入的 10%計算，經(jīng)營稅金及附加為 %。 “ 協(xié)信 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 31 第八章 風險分析 本項目是一個涵蓋商業(yè)、住宅兩種物業(yè)的綜合性大型項目，存在一定的不確定因素，具有一定的投資風險。主要有以下幾方面： 市場容量風險：長壽縣流動人口少，年人均消費額不足 20xx 元，商品消費群體主要是當?shù)鼐用?，這對商業(yè)消費總量的發(fā)展形成致命的制約。但為了規(guī)避風險，在項目規(guī)劃定位時，根 據(jù)周邊市場情況，對各物業(yè)的面積總量進行了合理分配，商業(yè) 7 萬多平方米，已在一定程度上超越了市場的需求現(xiàn)狀，如何引導市場消費和有效的挖掘市場潛在需求是解決市場容量風險的重要途徑。 產(chǎn)品銷售風險：商業(yè)需求具有不可預測性，規(guī)劃設計難度大。居民收入低，消費支出小，投資者可接受的商業(yè)門面價格偏低。長壽高檔住宅樓盤不多，消費能力有限，對豪宅的需求不大。但關(guān)鍵是能不能開發(fā)市場需要的產(chǎn)品，能不能走市場差異化道路，為此，我們瞄準廣大的中小投資戶，開發(fā)低總價、小面積的商業(yè)步行街系統(tǒng)，從而規(guī)避商業(yè)物業(yè)市場銷售風險 。同時以商業(yè)步 行街系統(tǒng)為依托 ,利用優(yōu)良的自然景觀 ,打造長壽區(qū)首屈一指的豪宅。 盡管本項目的開發(fā)存在一定風險，但這些風險都可以預先估計并在實際操作中加以規(guī)避。因此，總體上看風險是比較小的，并具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 “ 協(xié)信 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 32 第九章 總體評價 一、 本項目是一個投資風險較小的項目。 二、 本項目是一個投資回報較高的項目。 三、 通過分析論證，我們認為本項目是一個投資較大、回報率較高、風險相對較小、具有可操作性，符合我公司商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)的可行性項目。 四、 本項目的實施可以加快該片區(qū)的城市改造，能有效的促進長壽地區(qū)的商業(yè)發(fā)展和增加就業(yè)。