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【正文】 4 基礎(chǔ)工程 5 主體工程 6 設(shè)備安裝 7 內(nèi)外墻裝飾 8 內(nèi)部裝修 9 配套及綠化工程 二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 1. 營(yíng)銷思路及原則 (1)確保項(xiàng)目規(guī)劃的主力店經(jīng)營(yíng)的成功招商； (2)對(duì)主力店之外的商業(yè)物業(yè)全部實(shí)行銷售； (3)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)，整體工程實(shí)施，分階段分批進(jìn)行營(yíng)銷推廣，逐步引導(dǎo)市場(chǎng)，聚集人氣； “ 協(xié)信 百年廣場(chǎng) ” 可行性研究報(bào)告 重慶長(zhǎng)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 24 （ 4）預(yù)計(jì)在 20xx 年春節(jié)前正式開(kāi)盤(pán)銷售； （ 5）本項(xiàng)目以單位商鋪低總價(jià)的思路按“短、平、快”模式營(yíng)銷。 銷售計(jì)劃表（ %） 20xx 年 20xx 年 20xx 年 合計(jì) A 區(qū)商業(yè) 65 25 10 100 B 區(qū)商業(yè) 65 25 10 100 住宅 50 40 10 100 “ 協(xié)信 百年廣場(chǎng) ” 可行性研究報(bào)告 重慶長(zhǎng)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 25 第六章 投資估算及資金籌措計(jì)劃 一、投資估算 項(xiàng)目總投資 ，平均成本 1882 元 /㎡，見(jiàn)表 ： 表 項(xiàng)目總投資估算表 （一） 前期費(fèi)用 序號(hào) 費(fèi)用名稱 計(jì)算基數(shù) 單價(jià) 金額 備注 （元 /㎡） (萬(wàn)元 ) 1 土地費(fèi)用 10680 2 方案設(shè)計(jì)費(fèi) 10 175 3 初設(shè)及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 21 4 地質(zhì)勘探費(fèi) 2 35 5 工程監(jiān)理費(fèi) 3 6 城市配套費(fèi) 60 342 免 萬(wàn)㎡，其余按 60元 /㎡計(jì) 7 人 防 費(fèi) 13 免 8 白蟻防治費(fèi) 9 報(bào)建綜合費(fèi)用、證照費(fèi) 224 10 施工用水電 115 11 其它費(fèi)用 80 12 小 計(jì) 910 12080 （二） 工程建設(shè)費(fèi) 序號(hào) 費(fèi)用名稱 計(jì)算基數(shù) 單價(jià) 總額 備 注 (萬(wàn)元 ) （ 萬(wàn)元） 1 土石方工程 2 建筑安裝工程費(fèi)（ ） 750 8680 3 建筑安裝工程費(fèi)（住宅區(qū)） 600 3060 4 外墻裝飾 900 5 電梯工程 800 6 智能化工程費(fèi) 20 350 7 配套水電工程費(fèi) 40 700 室外綜合管網(wǎng) 8 中央空調(diào) 1400 “ 協(xié)信 百年廣場(chǎng) ” 可行性研究報(bào)告 重慶長(zhǎng)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 26 9 消防設(shè)施工程費(fèi) 25 120 10 市政設(shè)施費(fèi) 80 11 環(huán)境景觀工程 36397 150 546 道路、綠化及廣場(chǎng) 13 環(huán)保治理工程 70 14 燈飾工程 80 15 小 計(jì) 957 16786 （三） 銷售費(fèi)用 序號(hào) 費(fèi)用名稱 計(jì)算方法 計(jì)算系數(shù) 總數(shù) 備注 1 銷售推廣費(fèi) 39862 2% 797 2 小 計(jì) 797 （四） 管理費(fèi)用 序號(hào) 費(fèi)用名稱 計(jì)算方法 計(jì)算系數(shù) 總數(shù) 備注 1 公司管理費(fèi) 39862 2% 797 2 小 計(jì) 797 （五） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 序號(hào) 費(fèi)用名稱 計(jì)算方法 計(jì)算系數(shù) 總數(shù) 備 注 1 財(cái) 務(wù)費(fèi)用 10000 10% 1000 2 小 計(jì) 1000 （六） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 序號(hào) 費(fèi)用名稱 計(jì)算方法 計(jì)算系數(shù) 總數(shù) 備 注 1 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 28866 5% 1443 含成本表中未列入的費(fèi)用 2 小 計(jì) 1443 七 總計(jì) 單價(jià) 總價(jià) 32903 二、資金籌資及使用計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度安排和投資計(jì)劃，項(xiàng)目啟動(dòng)資金萬(wàn)元，主要有二個(gè)方面來(lái)源： 一是公司自有資金 ： 11， 500 萬(wàn)元， 二是銀行貸款： 10,000 萬(wàn)元。 表 資金籌措及 使用計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 1 總投資 開(kāi)發(fā)成本 32903 11680 8489 8489 4245 “ 協(xié)信 百年廣場(chǎng) ” 可行性研究報(bào)告 重慶長(zhǎng)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 27 2 資金籌措 自有資金 11500 9680 1820 開(kāi)發(fā)貸款 10000 20xx 4000 3000 1000 預(yù)售收入 11403 2669 5489 3245 “ 協(xié)信 百年廣場(chǎng) ” 可行性研究報(bào)告 重慶長(zhǎng)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 28 第七章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 一、基本假設(shè)前提 假設(shè)項(xiàng)目在 2 年建設(shè)期內(nèi)能順利實(shí)施，建設(shè)內(nèi)容 和建設(shè)進(jìn)度按計(jì)劃進(jìn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售及租賃與預(yù)測(cè)基本一致，國(guó)家宏觀政策保持相對(duì)穩(wěn)定，稅率保持目前水平。 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 出租收益 可出租總面積 34906 平方米，主力百貨店按平均每平方米 22 元測(cè)算，中型超市按 19 元 /平方米測(cè)算，其他詳見(jiàn)下表： 表 項(xiàng)目出租收益估算表 序號(hào) 物業(yè)類型 出租面積（㎡） 月租金（元 /㎡） 年出租收益 （萬(wàn)元 /年） A 區(qū) 1 主力百貨 9024 22 2 綜合超市 5047 19 3 家具店 3884 13 4 地下商場(chǎng) 8406(出租 6304) 10 5 大型餐飲 4334(出租 2167) 25 65 6 B 區(qū) 12113(出租 8480) 25 合 計(jì) 34906 銷售收入 “ 協(xié)信 百年廣場(chǎng) ” 可行性研究報(bào)告 重慶長(zhǎng)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 29 可售面積為 97676 平方米，合理收入測(cè)算如下： 表 項(xiàng)目合理銷售收入估算表 序號(hào) 物業(yè)類型 可售面積（㎡） 售價(jià) （元 /㎡） 銷售收入（萬(wàn)元） 備注 1 住宅 花園洋房 15000 1800 2700 電梯公寓 36000 1500 5400 小計(jì) 51000 8100 2 A 區(qū) 步行街 31213 8000 24970 金融機(jī)構(gòu) 700 6000 420 兒童城 2838 3000 851 通訊市場(chǎng) 1891 8000 1512 家電市場(chǎng) 2132 3000 639 大型餐飲 2167 4000 866 小計(jì) 40941 29258 3 B 區(qū) 餐飲面積 3633 4000 1453 合計(jì) 4 地下商城 2102 5000 1051 合 計(jì) 97676 39862 項(xiàng)目總收入 年出租收益 萬(wàn)元，按 510 年一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期計(jì)算，出租固定資產(chǎn)的平均收益周期選擇 10 年計(jì)算，出租收益為 8521 萬(wàn)元；項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)及住宅銷售總額估算為 39862 萬(wàn)元。 項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)分析 “ 協(xié)信 百年廣場(chǎng) ” 可行性研究報(bào)告 重慶長(zhǎng)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 30 表 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 金額（萬(wàn)元） 一 銷售收入 39862 減：開(kāi)發(fā)成本 32903 營(yíng)業(yè)稅費(fèi) 2292 二 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 4667 減：期間費(fèi)用 850 三 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 3817 加：其他業(yè)務(wù)收入凈值 8521 四 利潤(rùn)總額 12338 五 稅前投資回報(bào)率 % 六 投資凈回報(bào)率 % 注：經(jīng)營(yíng)期間費(fèi)用按經(jīng)營(yíng)收入的 10%計(jì)算，經(jīng)營(yíng)稅金及附加為 %。 “ 協(xié)信 百年廣場(chǎng) ” 可行性研究報(bào)告 重慶長(zhǎng)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 31 第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目是一個(gè)涵蓋商業(yè)、住宅兩種物業(yè)的綜合性大型項(xiàng)目，存在一定的不確定因素，具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。主要有以下幾方面： 市場(chǎng)容量風(fēng)險(xiǎn)：長(zhǎng)壽縣流動(dòng)人口少，年人均消費(fèi)額不足 20xx 元，商品消費(fèi)群體主要是當(dāng)?shù)鼐用?，這對(duì)商業(yè)消費(fèi)總量的發(fā)展形成致命的制約。但為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目規(guī)劃定位時(shí)，根 據(jù)周邊市場(chǎng)情況，對(duì)各物業(yè)的面積總量進(jìn)行了合理分配，商業(yè) 7 萬(wàn)多平方米，已在一定程度上超越了市場(chǎng)的需求現(xiàn)狀，如何引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)和有效的挖掘市場(chǎng)潛在需求是解決市場(chǎng)容量風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑。 產(chǎn)品銷售風(fēng)險(xiǎn)：商業(yè)需求具有不可預(yù)測(cè)性，規(guī)劃設(shè)計(jì)難度大。居民收入低，消費(fèi)支出小，投資者可接受的商業(yè)門(mén)面價(jià)格偏低。長(zhǎng)壽高檔住宅樓盤(pán)不多，消費(fèi)能力有限，對(duì)豪宅的需求不大。但關(guān)鍵是能不能開(kāi)發(fā)市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，能不能走市場(chǎng)差異化道路，為此，我們瞄準(zhǔn)廣大的中小投資戶，開(kāi)發(fā)低總價(jià)、小面積的商業(yè)步行街系統(tǒng)，從而規(guī)避商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn) 。同時(shí)以商業(yè)步 行街系統(tǒng)為依托 ,利用優(yōu)良的自然景觀 ,打造長(zhǎng)壽區(qū)首屈一指的豪宅。 盡管本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但這些風(fēng)險(xiǎn)都可以預(yù)先估計(jì)并在實(shí)際操作中加以規(guī)避。因此，總體上看風(fēng)險(xiǎn)是比較小的，并具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 “ 協(xié)信 百年廣場(chǎng) ” 可行性研究報(bào)告 重慶長(zhǎng)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 32 第九章 總體評(píng)價(jià) 一、 本項(xiàng)目是一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目。 二、 本項(xiàng)目是一個(gè)投資回報(bào)較高的項(xiàng)目。 三、 通過(guò)分析論證，我們認(rèn)為本項(xiàng)目是一個(gè)投資較大、回報(bào)率較高、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小、具有可操作性，符合我公司商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的可行性項(xiàng)目。 四、 本項(xiàng)目的實(shí)施可以加快該片區(qū)的城市改造，能有效的促進(jìn)長(zhǎng)壽地區(qū)的商業(yè)發(fā)展和增加就業(yè)。