【導讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?！澳蟻啅V場●官都”整合項目位于新昆明地產(chǎn)頂尖位置的“新昆明核心中軸區(qū)”，構，交通便，利處于昆明現(xiàn)主城區(qū)南市區(qū)的交通樞紐地帶，地理位置十分優(yōu)越?！澳蟻啅V場●官都”定位分國際商務大廈、門的酒店管理公司進行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當于個人的臨時住宅。多種，同時公寓還提供灑店式服務，24小時親情物管。昆明學子文化傳播有限公司）對”南亞廣場●官都”項目進行項目可行性研究評估工作，

　　

【正文】 ，小于 30 ㎡，大于 70 ㎡的三房只占到了 1/10 不到的比例，從銷售情況來看，也符合以上比例。 二房戶型面積分析： 此次共計 2 房房型取樣 57 個 ,其中 2 1 房型 41 個 ,2 2 房型 16 個 ,房型面積比分配如下： 面積范圍 50— 59 60— 69 70— 79 80— 89 90— 99 100 以上 房型數(shù)量 1 8 15 14 12 7 比例 1% 14% 26% 24% 21% 12% 2 房面積期間比例 從兩房的面積區(qū)間來看，從 70— 99 ㎡范圍內(nèi)，跨度較大，各面積區(qū)間房型所占比例相差不大，二房作為過渡性消費產(chǎn)品及投資產(chǎn)品，銷售率一般較高，設計種類也較多，在社區(qū)型樓盤中，所占比率一般不高，在公寓類樓盤中較多，其中躍式 2 房也比較常見，如美樹星城、奔騰時代等 。 隨著昆明樓市競爭的加劇，全面提升高層住宅的品質(zhì)成為首要的問題。我們必須認真研究市場，分析市場需求，只有不斷準確地了解消費者對高層住宅的需求，為業(yè)主量身定做、開發(fā)的產(chǎn)品才會適銷對路，才能受到消費者的青睞。 結合調(diào)研，對 南亞廣場 的產(chǎn)品設計及營銷提出如下建議： 轉變消費理念，營造高層氛圍。隨著國民經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，老百姓的住房消費觀念也發(fā)生了明顯變化，選購高層住宅已成為人們體現(xiàn)身份，體驗時尚生活的一種追求。從消費層面上拉開與多層物業(yè)的競爭。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 要考慮人性需求，改善設計，提高產(chǎn)品功能。要消除高層住宅的“恐高 癥”，要靠設計師的水平，也要靠開發(fā)商的實力，在設計上應有所突破，使高層戶型與多層有所不同，盡量做到精致合理，可拓展發(fā)揮的空間更大，要更注重住宅與環(huán)境的交融，窗窗見景。 同時在硬件配置上應比多層更先進，如智能化、節(jié)能方面、要略有超前。 要控制好房價，注重規(guī)劃設計、景觀設計和戶型設計，盡量降低公攤，控制總房價。 對室內(nèi)空間進行合理布置及功能分割，減少朝向不好，結構布局不合理的房間數(shù)量。 強化對市場的把握，對周邊競爭樓盤進行監(jiān)控調(diào)研。 第三章 “ 南亞廣場●官都 ” 項目分析 一、項目所處區(qū) 域因素分析 由于近年來房地產(chǎn)市場的全面升溫，尤其是商業(yè)、住宅類房地產(chǎn)市場良好的有效需求增長；旅游產(chǎn)業(yè)作為云南省的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項目奠定了較好的市場基礎。以 官渡官場 為圓心、 民航 路和 國貿(mào)路 街 春城路 等 主干道 為經(jīng)緯線的 昆明南市區(qū)核心地帶，將在新昆明建設、官渡區(qū)城郊型都市化改造建設完成后，煥發(fā)出更大的活力 。昆明作為全國著名的旅游城市之一，這一項目的整合推廣和增值空間，也必將在 新昆明 建設的大背景下取得更快發(fā)展。從市場的角度來開，該項目開發(fā)的產(chǎn)品符合市場需求，項目 整合推廣 可行。 通 過對 官渡官場 為圓心、 民航 路和 國貿(mào)路 街 春城路 等 主干道 為經(jīng)緯線的 昆明南市區(qū)核心地帶 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，結合本項目的具體情況（包括實物形態(tài)、檔次等）。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進行了預測。 同時，由于規(guī)劃得當，在以“一心四片”為主的 南市區(qū)和新 區(qū)域內(nèi)，“商業(yè)生態(tài)”也遠比其他同級城市更為合理：從服裝百貨業(yè)看，區(qū)域內(nèi)不但有專走高端的購物店，也有定位中高 、中檔的百貨商店，同時街道兩邊的品牌專賣店，又為普通消費能力的老百姓提供了最佳消費選擇；從經(jīng)營門類看，這個區(qū)域內(nèi)不但有世界知名的連鎖超級市場， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 也有國內(nèi)發(fā)展最好的家電商場，同時服裝百貨商店也是品類齊全、檔次結構合理。這樣的商業(yè)生態(tài)，使得企業(yè)間盡可能的避免了惡性競爭，而依靠市場定位差異、商品特性差異，都能取得很快的發(fā)展。 二 、 與“ 南亞廣場●官都 ”項目相鄰的其他案例列舉 昆明南市區(qū)核心地帶 是指 官渡官場 為圓心、 民航 路和 國貿(mào)路 街 春城路 等 主干道為經(jīng)緯線的 昆明南市區(qū)核心地帶 。 此 商圈是目前昆明市 南市區(qū) 最具影響力的商圈，具 有最濃厚、長遠的商業(yè)歷史背景，現(xiàn)有商業(yè)高度密集，尤其是 官渡廣場 周邊，更是密布了蘇寧電器 、 國美電器 、 國貿(mào)中心 、 沃爾瑪 、 東方龍 等大型 酒店 商場，它們檔次齊全，風格各異，一齊構成了 南市區(qū) 的繁華。 （一） 昆明 —— 萬裕國際城 1．發(fā)展商： 萬裕地產(chǎn) 2．項目概況： 萬裕國際城位于國貿(mào)片區(qū)核心地帶，地處名航路與關上北路交匯處，毗鄰二環(huán)南路、春城路以及新改造的名航路，會聚眾多公交路線，與市中心一線貫通。萬裕國際城，集辦公、居住、和購物為一體，位于素有昆明商務橋頭堡之稱的國貿(mào)區(qū)，毗鄰官渡廣場，市政配套完善，交通便捷。而其國際公寓 則堪稱為國際精英公寓，是酒店式的精裝修公寓。戶型面積從 35— 65 平方米，有一室一廳、二室一廳等，總共有公寓 200 多套。 項目為大開間智能化寫字樓近 200 ㎡的豪華住宅大堂，最充分體現(xiàn)入住業(yè)主的尊貴身份。 萬裕國際城 于 2021 年 竣工， 正式開業(yè)。 3．項目特色： 南市區(qū)頂級商務寫字樓 。 4． 價位 ： 45004800 元 /平米 。 （二） 昆明 —— 峨山溫泉公寓 1．開發(fā)商： 峨山酒店 2．項目概況：位于 官渡官場 為圓心、 民航 路和 國貿(mào)路 街 春城路 等 主干道 為經(jīng)緯線的 昆明南市區(qū)核心地帶，民航路與關興路交叉口，毗鄰官渡 文化廣場。總建筑面 積近 4萬㎡。 3．項目特色： 市南市區(qū)核心地帶典型的小戶型改造項目，運作比較成功 。 4． 出售情況 ： 2021 五月底竣工，已全部售罄，售價在 4600 元 /平米左右 。 （ 三 ）昆明 —— 美樹星城 項目推廣簡述： 美樹星城位于昆明市環(huán)城南路、國美電器吳井路旁。這座由澳洲大頂尖建筑大師精心打造的藝術作品。通過地域文化與現(xiàn)代設計的完美互動，讓建筑成為藝術，鑄造永恒。美樹星城，在昆明市中心版圖，再難復制的澳洲建筑風貌以及不可多得的綠色景觀，讓所有昆明人為之動容。 所有戶型均為躍層結構，精裝修，輕輕松松，拿著行李就可以入 住的生活居所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 年輕的、自由的、挑剔的白領們終于找到了自己的領地！ 美樹星城，精裝修全躍層創(chuàng)意公寓，澳洲名師一手設計，空間錯落有致，動靜嚴格區(qū)分，私密靈動，深刻改變空間體驗！收放自如的兩層空間，更附送全套精裝修，秉承時尚居住觀念，為城市創(chuàng)造力族群量身打造，締造理想居住樣板房！ 周邊配套 內(nèi)部配套： 可動可靜，休閑場所一應俱全：是博物館、拓東體育場讓您完全緩解工作疲勞；昆明市高檔中、西餐館都聚集于此，對美食挑剔的您在這里也能找到最中意的口味。 中、小學： 五里多小學、拓東二小、昆十二中、昆十 六中 商場： 盛興超市、國美電器、省新華書店 醫(yī)院： 昆明市第三人民醫(yī)院、鐵路醫(yī)院、省商業(yè)醫(yī)院 價位： 36004000 元 /平米 三、項目自身因素分析 官渡區(qū)比鄰新機場，在主城、呈貢新城、空港經(jīng)濟區(qū)三大區(qū)域中，起到紐帶作用和聚集輻射的巨大爆發(fā)力；昆明國際航空港、昆明火車南站和昆明國際會展中心都在其轄區(qū)內(nèi)。這使官渡區(qū)招商引資具有了其他區(qū)無法相比的獨特區(qū)位優(yōu)勢。連續(xù)幾年來，官渡區(qū)的招商引資都在全市各縣（市）區(qū)中都處于前列，且一年比一年多，創(chuàng)造了獨一無二的“官渡經(jīng)驗”。 位于昆明主城南部的關上、小板橋、 矣六一帶，呈現(xiàn)在眼前的是一片片正拔地而起的高品質(zhì)住宅小區(qū)。投資 100 億元的昆明世紀城、投資 40 多億元的新亞洲體育城、東南亞領事館區(qū)，以及玫瑰灣、假日灣等數(shù)十個樓盤，以其高度配套的設施功能、完善暢通的交通網(wǎng)絡、蘊涵豐富的人文環(huán)境，成為昆明居所的首選之地。 經(jīng)過多年培育、發(fā)展，關上已成為云南省會展產(chǎn)業(yè)的中心，交通便利，人流、物流、車流巨大，由會展業(yè)帶動發(fā)展起來的商務、旅游、文化、娛樂等行業(yè)在全市榜上有名，特色餐飲更是首屈一指，“吃在關上”已成為昆明餐飲業(yè)的第一品牌。 “南亞廣場●官都”位于民航路 406 號，屬素有 昆明商務橋頭堡之稱的國貿(mào)區(qū)，毗鄰官渡廣場，市政配套完善，交通十分便利。“南亞廣場●官都”定位分國際商務大廈、國際精英公寓、國際購物中心三部分，是集辦公、居住、購物為一體的大型國際化生活社區(qū)。 酒店式公寓最早源于歐州，是當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門的酒店管理公司進行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當于個人的臨時住宅。 “南亞廣場●官都”精英公寓分為生活館和時代館，全部精裝，戶型從 3566 平米多種，同時公寓還提供灑店式服務， 24 小時親情物管?？梢哉疹櫟缴畹姆椒矫婷?，適合單身居 家和成長型公司發(fā)展。 （一）、項目所處地理位置、商業(yè)區(qū)位 投資地產(chǎn)必須具有最重要的兩大因素，一是項目所在地有足夠的人氣；二是項目所在地有良好的商業(yè)環(huán)境?？雌瑓^(qū)的發(fā)展，最重要是看政府規(guī)劃。 根據(jù)規(guī)劃， 項目所處 國貿(mào)分區(qū)范圍北起二環(huán)南路、西至春城路、南到關上南路，東接民航路。該分區(qū)的功能定位：以會展商務、高尚居住為主的綜合片區(qū)。 該片區(qū)中的二環(huán)南路沿線拆遷后騰出的土地，主要用于綠化帶的建設，住宅發(fā)展機 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 會有限；寶海公園兩側緊鄰綠化帶的萬興映象和萬興花園、銀?；▓@等小區(qū)用地多為二類居住用地。另外在日新立交 橋內(nèi)側雙橋路和南翔路、海明路交匯處四周，以及官渡一中周圍地塊均為居住用地功能。 國貿(mào)分區(qū)的商業(yè)金融業(yè)用地，主要集中在會展中心和現(xiàn)在的沃爾瑪國貿(mào)店所在地；會展中心新展館臨關上中路的對面和沿關上中路向官渡廣場方向的右側；以及民航路西側的多處地塊。業(yè)界指出，國貿(mào)分區(qū)的功能定位為以會展商務、高尚居住為主的綜合片區(qū)，但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)機會主要還在于拆遷改造，如已經(jīng)啟動的國貿(mào)商品城、正在運作的萬興印象等商業(yè)項目，加上昆明國際會展中心和附近住宅底商，一個嶄新的國貿(mào)商圈的騰飛將指日可待。另外，該片區(qū)高檔住宅開發(fā)市場尚有潛力， 畢竟目前昆明的高端住宅項目開發(fā)走勢還是比較看好。 （二）、項目所處區(qū)域 便捷的配套設施和 交通 一環(huán)路旁城市優(yōu)勢地帶，并且有 9 11 2 9 5 5 7 75 等多路公交線路，讓出行便捷無比。兩條雙向四車道，密布公交線，交通順暢不堵塞！ 隨著廣福路的貫通，南城將形成以滇池路、前衛(wèi)路、官南路、春城路、關雨路、昆洛公路、南過境干道、十里長街、廣福路、環(huán)湖路為主的“六縱四橫”的主干道路網(wǎng)，并依托上述主干道，輔以次干道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路，形成合理的規(guī)劃路網(wǎng)格局。這一區(qū)域還將形成鐵路、公路、航空交通、經(jīng)貿(mào)、旅游 度假、生活居住區(qū)的集中地，進一步縮短城南進入城市中心區(qū)的距離，對于日漸升溫的城南而言無疑又添了新活力。 周邊有昆明國際機場、火車南站、涼亭貨運站等連接省內(nèi)外的交通樞紐。昆洛高速、昆石高速、昆玉高速等公路穿過園區(qū)，與關雨路、昌宏路、永中路一起，形成了公路、鐵路、航空相連接的立體交通網(wǎng)絡，把東南亞各國、全國各省、云南各地州緊緊聯(lián)系起來。 （三）自身文化底蘊 作為昆明歷史文化名城的重要發(fā)祥地，官渡 在文化底蘊方面 有其獨特的優(yōu)勢 ， 官渡區(qū)擁有眾多歷史文化遺存，國家級文物保護單位金剛塔、地藏寺經(jīng)幢和羊甫頭古墓葬群就是歷史 文化遺存中的代表；全區(qū)民俗文化風情萬種，花燈歌舞、民歌小調(diào)、民族手工藝品等頗具特色，特殊的地理位置和歷史淵源造就了官渡區(qū)豐富多彩的文化資源和深厚的文化底蘊。近幾年來， 官都 區(qū)經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟總量躍居全省縣區(qū)前列，一直保持兩位數(shù)增長的發(fā)展速度 。 近年來，官渡區(qū)的文化建設成績斐然，社會各項事業(yè)蓬勃發(fā)展，取得了顯著成效。 現(xiàn)代新昆明的建設為官渡區(qū)的發(fā)展帶來了前所未有的歷史機遇。 經(jīng)濟官渡，生機無限 ,官渡區(qū)已經(jīng)成為現(xiàn)代新昆明建設發(fā)展的熱土，成為經(jīng)濟建設的主戰(zhàn)場； 文化官渡，魅力無限 ，官渡區(qū)悠久的歷史、燦爛的文 化資源必將使官渡區(qū)成為文化創(chuàng)新的活力之區(qū)，文化品味高雅、文化氛圍濃郁的