【正文】 、總投資利潤(rùn)率=% 自有資金利潤(rùn)率=% （四）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)匯總?cè)绫?—2—24所示：項(xiàng) 目 經(jīng) 濟(jì) 效 益 評(píng) 價(jià) 指 標(biāo) 繪 總 表4—2—24計(jì)算基礎(chǔ)動(dòng) 態(tài) 指 標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）投資利潤(rùn)率全部投資%1430（萬(wàn)元）%自有資金%3172（萬(wàn)元）% （五）資金來(lái)源與運(yùn)用表的貸款償還分析 資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)，本項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表4—2—25所示。從表中可以看出，本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。貸款償還估算表詳見表4—2—25。資 金 來(lái) 源 與 運(yùn) 用 表（財(cái)務(wù)平衡表）4—2—25序 號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期1234567891資金來(lái)源253903139132350126810260632239932932306453875038890銷售收入176421—1201812683111431169826821278333647337752自有資金25222602260003760376028402840貸款含利息）5226078915483103671116078613271281222771138其他收入2資金運(yùn)用213934139131980321489221191892230860300163567421138建設(shè)投資1261081362217752187841878414829154891445612392建設(shè)期借款利息169602917831367216028613271281222771138銷售稅金及附加113437738157167501724179123472427土地增值稅所得稅72634955234594821105114515001554償還借款本息522609271981217158160193盈余資金399690369853213944347720726293076177524累計(jì)盈余資金036989019129631644018512191412221739969 八、項(xiàng)目的不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。這些因素受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 （一）盈虧平衡分析 假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，%時(shí)，總投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。%，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較大。 （二）敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價(jià)水平。據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)5%、10%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。計(jì)算結(jié)果詳見表4—2—26。敏 感 性 分 析 表4—2—26基準(zhǔn)方案售價(jià)變動(dòng)建安工程費(fèi)變動(dòng)10%5%+5%+10%+10%+5%5%10%全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值13404411149043507271314684937095988財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%%%%%%%%投資利潤(rùn)率%16%%%%%%%33% 由表中數(shù)據(jù)可得： （1）當(dāng)建安工程費(fèi)增加5%時(shí)，全投資評(píng)價(jià)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：% 投資利潤(rùn)率：% 計(jì)算結(jié)果表明，若建安工程費(fèi)增長(zhǎng)5%，其內(nèi)部收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率（I=10%）。因此，在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中對(duì)建安工程費(fèi)的有效控制，仍然十分必要而且重要的。 （2）當(dāng)售價(jià)降低5%時(shí)，全投資評(píng)價(jià)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：% 投資利潤(rùn)率：% 從計(jì)算結(jié)果可知，售價(jià)降低5%對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益也產(chǎn)生較大影響，內(nèi)部收益率同樣達(dá)不到基準(zhǔn)收益率。因此，為確保項(xiàng)目獲得預(yù)期的效益，建議加強(qiáng)市場(chǎng)促銷工作，盡量使銷售收入計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。 九、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) 2000年小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)工程是我國(guó)實(shí)施的第一個(gè)重大科技住宅產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目。這是一項(xiàng)以科技為先導(dǎo)，涉及住宅設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃、住宅產(chǎn)品及高新技術(shù)的研究和開發(fā)以及經(jīng)營(yíng)管理等多方位、多系統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)工程。 “小康不小康，關(guān)鍵看住房”。隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人民生活水平的提高，人們對(duì)住宅的多樣化、可選擇性以及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來(lái)越高。如何滿足人們對(duì)提高居質(zhì)量的要求，體現(xiàn)小康居住生活水平，各方面都要探索和實(shí)施。國(guó)家科委、建設(shè)部制定了2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程的發(fā)展研究計(jì)劃和實(shí)施方案，通過(guò)示范小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，努力創(chuàng)造適應(yīng)人們需要的舒適、安全、衛(wèi)生和環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)，同時(shí)通過(guò)提高住宅的科技含量，較大幅度的改善城鄉(xiāng)居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，從而引導(dǎo)我國(guó)21世紀(jì)初葉水準(zhǔn)的居住生活目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，帶動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 金輝廣場(chǎng)居住區(qū)是全國(guó)性的小康示范小區(qū)之一，也是該市僅有的兩個(gè)示范小區(qū)之一。該項(xiàng)目規(guī)劃方案已由國(guó)家建設(shè)部審定批準(zhǔn)，功能組織和整體結(jié)構(gòu)合理，環(huán)境綠化、市政道路、設(shè)施配套均按國(guó)家建設(shè)部《2000年小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則》要求實(shí)施，同時(shí)該項(xiàng)目的建設(shè)與管理，也都將與小康居住小區(qū)相適應(yīng)。 我們期望通過(guò)該項(xiàng)目的開發(fā)，為社會(huì)展示出一個(gè)具有超前性和導(dǎo)向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣普及的示范作用，從而以點(diǎn)帶面，推動(dòng)該市及周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展。因此，從這個(gè)意義上講，該項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益。 十、項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) 作為2000年小康住宅示范小區(qū)，金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目的規(guī)劃發(fā)展建設(shè)原則之一便是以具有21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明的小康型城鄉(xiāng)住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的實(shí)用性、舒適性和安全性的要求，為社會(huì)提供多樣化、可選擇性的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。 為達(dá)到上述目標(biāo)，該項(xiàng)目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)環(huán)境的原則，利用項(xiàng)目周圍環(huán)抱的果園以及通過(guò)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的河涌，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅布局，吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，力爭(zhēng)創(chuàng)造一個(gè)寧?kù)o、親切、安全的居住環(huán)境和開敞、方便的公共活動(dòng)環(huán)境以及自然優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。 由此可見，該項(xiàng)目建成后，將具有良好的環(huán)境效益。 十一、結(jié)論與建議 （一）評(píng)估結(jié)論 通過(guò)上述對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的分析可知，金輝廣場(chǎng)作為國(guó)家僅用的幾十個(gè)小康住宅示范小區(qū)之一，它的社會(huì)效益與市場(chǎng)前景還是很好的；項(xiàng)目所在地點(diǎn)、交通市政及配套設(shè)施較完善，自然條件也較好，周圍果園環(huán)抱同時(shí)有河涌通過(guò)，容易營(yíng)造良好的居住環(huán)境。同時(shí)，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示，其具有高出行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。雖然評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目是可行的，但敏感性分析表明，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低，而且項(xiàng)目盈利水平較低，在同類項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益比較中，并不是最理想的。因而，若條件允許，可考慮修訂規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，在提高經(jīng)濟(jì)效益上做文章。 （二）有關(guān)說(shuō)明與建議 本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測(cè)后得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件及本項(xiàng)目的實(shí)際壯況，我們認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步做出說(shuō)明，并提出若干建議： 本報(bào)告是該項(xiàng)目的初步可行性研究報(bào)告，由于建筑設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)方式、施工方案、稅費(fèi)優(yōu)惠減免等一系列問(wèn)題均未確定，由于市場(chǎng)調(diào)研深度不足，各種費(fèi)用估算及效益評(píng)價(jià)均是初步的。 本報(bào)告是在未具體確定合作方式與合作條件的前提下進(jìn)行的投資測(cè)算的，僅反映項(xiàng)目本身的投資效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測(cè)算出合作各方的實(shí)際投資及效益情況。 本報(bào)告的投資估算是按照該市目前同類型項(xiàng)目的投資水平及初步考察當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施條件后估算的。由于建設(shè)方案尚有待修改，工程施工條件和方法需進(jìn)一步研究確定，有關(guān)稅費(fèi)與地價(jià)的減免情況還有待落實(shí)，因此實(shí)際的投資成本將根據(jù)上述問(wèn)題的深入作進(jìn)一步的調(diào)整。 本報(bào)告的測(cè)算是在多方考察該市（尤其是開發(fā)區(qū)內(nèi)）房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價(jià)的，這在很大程度上依賴與目前該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和未來(lái)幾年我國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于該市目前及今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對(duì)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能保持較好的售價(jià)水平至關(guān)重要，發(fā)展商除應(yīng)密切的注意市場(chǎng)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還要求合營(yíng)公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會(huì)效益與環(huán)境效益。 建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。還應(yīng)推行競(jìng)投招標(biāo)、工料包干等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 協(xié)調(diào)好水、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中不可忽視的重要問(wèn)題。 龐大的資金需求將成為項(xiàng)目是否能如期進(jìn)行的關(guān)鍵。在此情況下，可考慮將土地轉(zhuǎn)讓一部分籌集資金或以土地作價(jià)入股合作開發(fā)，招商引資，以緩解資金需求的壓力。42 / 42