【正文】 0序 號項 目合 計建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期1234567891銷售收入176421—12018126831114311698268212783336473377522銷售稅金及附加11343—7738157167501724179123472427營業(yè)稅8821—6016345575851341139218241887教育專項基金352—2425222354567375教育附加費(fèi)265—1819171740425557城市維護(hù)建設(shè)稅617—424439409498128132防洪工程維護(hù)費(fèi)318—2223202148506668印花稅及交易管理費(fèi)970—667061641471532012083土地增值稅——————————4可運(yùn)用資金（1—2—3）165078—1124511868104271094825097260423412635325稅 后 利 潤 測 算 表4—2—21序 號項 目合 計建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期1234567891銷售收入176421—12018126831114311698268212783336473377522總成本費(fèi)用143068—97461028590369486217502257229578306153營業(yè)稅8821—60163455758513411392182418874教育專項基金352—24252223545673755教育附加費(fèi)265—18191717404255576城市維護(hù)建設(shè)稅617—4244394094981281327防洪工程維護(hù)費(fèi)318—22232021485066688印花稅及交易管理費(fèi)970—667061641471532012089土地增值稅——————————10利潤總額22010—1499158313911462334734704548471011所得稅7263495523459482110511451500155412稅后利潤14747100410609329802242232530483156 （注：總成本費(fèi)用按銷售計劃及開發(fā)建設(shè)總投資進(jìn)行測算）。選取的計算指標(biāo)為財務(wù)內(nèi)部收益（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤。評價指標(biāo)的計算過程詳見表4—2—2表4—2—23所示。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。由項目現(xiàn)金流量表（表4—2—22及表4—2—23）（全部投資及自有資金）計算可得： 全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率為：% 自有資金的財務(wù)內(nèi)部收益率為：% 基準(zhǔn)收益率I的大小取決于銀行的利率高低、項目經(jīng)營的風(fēng)險程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求等。%，故基準(zhǔn)收益率I取10%，由表4—2—22及表4—2—23計算結(jié)果可知，本項目全部投資及自有資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。它是考察項目在計算期內(nèi)贏利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。 全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值為：1430萬元 自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值為：3172萬元 本項目財務(wù)凈現(xiàn)值全部大于零。是靜態(tài)指標(biāo)。從表中可以看出，本項目具有很強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。資 金 來 源 與 運(yùn) 用 表（財務(wù)平衡表）4—2—25序 號項 目合 計建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期1234567891資金來源253903139132350126810260632239932932306453875038890銷售收入176421—1201812683111431169826821278333647337752自有資金25222602260003760376028402840貸款含利息）5226078915483103671116078613271281222771138其他收入2資金運(yùn)用213934139131980321489221191892230860300163567421138建設(shè)投資1261081362217752187841878414829154891445612392建設(shè)期借款利息169602917831367216028613271281222771138銷售稅金及附加113437738157167501724179123472427土地增值稅所得稅72634955234594821105114515001554償還借款本息522609271981217158160193盈余資金399690369853213944347720726293076177524累計盈余資金036989019129631644018512191412221739969 八、項目的不確定性分析 本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。 （一）盈虧平衡分析 假定本項目總投資不變，且售價與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，%時，總投資利潤率為零，也即投資剛能保本。%，可見其風(fēng)險程度較大。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費(fèi)。計算結(jié)果詳見表4—2—26。因此，在項目開發(fā)過程中對建安工程費(fèi)的有效控制，仍然十分必要而且重要的。因此，為確保項目獲得預(yù)期的效益，建議加強(qiáng)市場促銷工作，盡量使銷售收入計劃得以實(shí)現(xiàn)。這是一項以科技為先導(dǎo)，涉及住宅設(shè)計、小區(qū)規(guī)劃、住宅產(chǎn)品及高新技術(shù)的研究和開發(fā)以及經(jīng)營管理等多方位、多系統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)工程。隨著經(jīng)濟(jì)的增長，人民生活水平的提高，人們對住宅的多樣化、可選擇性以及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。國家科委、建設(shè)部制定了2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程的發(fā)展研究計劃和實(shí)施方案，通過示范小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，努力創(chuàng)造適應(yīng)人們需要的舒適、安全、衛(wèi)生和環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)，同時通過提高住宅的科技含量，較大幅度的改善城鄉(xiāng)居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，從而引導(dǎo)我國21世紀(jì)初葉水準(zhǔn)的居住生活目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，帶動住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。該項目規(guī)劃方案已由國家建設(shè)部審定批準(zhǔn)，功能組織和整體結(jié)構(gòu)合理，環(huán)境綠化、市政道路、設(shè)施配套均按國家建設(shè)部《2000年小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則》要求實(shí)施，同時該項目的建設(shè)與管理，也都將與小康居住小區(qū)相適應(yīng)。因此，從這個意義上講，該項目具有良好的社會效益。 為達(dá)到上述目標(biāo)，該項目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)環(huán)境的原則，利用項目周圍環(huán)抱的果園以及通過規(guī)劃區(qū)內(nèi)的河涌，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅布局，吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，力爭創(chuàng)造一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開敞、方便的公共活動環(huán)境以及自然優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。 十一、結(jié)論與建議 （一）評估結(jié)論 通過上述對該項目經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益的分析可知，金輝廣場作為國家僅用的幾十個小康住宅示范小區(qū)之一，它的社會效益與市場前景還是很好的；項目所在地點(diǎn)、交通市政及配套設(shè)施較完善，自然條件也較好，周圍果園環(huán)抱同時有河涌通過，容易營造良好的居住環(huán)境。雖然評估結(jié)果表明，該項目是可行的，但敏感性分析表明，該項目抗風(fēng)險能力較低，而且項目盈利水平較低，在同類項目經(jīng)濟(jì)效益比較中，并不是最理想的。 （二）有關(guān)說明與建議 本報告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測后得出的。 本報告是在未具體確定合作方式與合作條件的前提下進(jìn)行的投資測算的，僅反映項目本身的投資效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測算出合作各方的實(shí)際投資及效益情況。由于建設(shè)方案尚有待修改，工程施工條件和方法需進(jìn)一步研究確定，有關(guān)稅費(fèi)與地價的減免情況還有待落實(shí)，因此實(shí)際的投資成本將根據(jù)上述問題的深入作進(jìn)一步的調(diào)整。鑒于該市目前及今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)市場的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在激烈的市場競爭中能保持較好的售價水平至關(guān)重要，發(fā)展商除應(yīng)密切的注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊伍，從設(shè)計、施工、營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會，減少風(fēng)險，達(dá)到項目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。 協(xié)調(diào)好水、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。在此情況下，可考慮將土地轉(zhuǎn)讓一部分籌集資金或以土地作價入股合作開發(fā)，招商引資，以緩解資金需求