【正文】 鑒于該市目前及今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對(duì)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能保持較好的售價(jià)水平至關(guān)重要，發(fā)展商除應(yīng)密切的注意市場(chǎng)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還要求合營(yíng)公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會(huì)效益與環(huán)境效益。該項(xiàng)目規(guī)劃方案已由國(guó)家建設(shè)部審定批準(zhǔn)，功能組織和整體結(jié)構(gòu)合理，環(huán)境綠化、市政道路、設(shè)施配套均按國(guó)家建設(shè)部《2000年小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則》要求實(shí)施，同時(shí)該項(xiàng)目的建設(shè)與管理，也都將與小康居住小區(qū)相適應(yīng)。%，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較大。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（表4—2—22及表4—2—23）（全部投資及自有資金）計(jì)算可得： 全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：% 自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：% 基準(zhǔn)收益率I的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和要求等。 六、項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)的估算 （一）住宅銷售單價(jià)的確定 根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究結(jié)果，確定第一期多層住宅售價(jià)均價(jià)為3300元/㎡（分兩批推出，第一批推出50%，售價(jià)為3200元/㎡，第二批再推出余下50%售價(jià)為3400元/㎡，以后各期同）；第二期多層住宅售價(jià)均價(jià)為3700元/㎡；第三期多層住宅售價(jià)均價(jià)4100元/㎡，高層住宅售價(jià)均價(jià)為5300元/㎡；第四期多層住宅均價(jià)為4500元/㎡，高層住宅售價(jià)均價(jià)為5700元/㎡。 （2）可行性研究費(fèi)：‰=（萬元）。 ④耕地占用稅：5333元/畝=（萬元）。本期個(gè)別樓宇接近變電站和高壓走廊，因此防護(hù)綠地和綠化帶的建設(shè)顯得尤為重要。沿郭尾村涌和橫窖河都規(guī)劃了沿河游覽休息綠帶，以改善居住環(huán)境。 （三）地塊征用情況 因金輝廣場(chǎng)建設(shè)用地需要，根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定由市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)出面征用了位于夏利大道以西、橫窖河以北、。東面地鐵專用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該市總體規(guī)劃確定的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，將有較多的鐵路運(yùn)輸，而至黃海新港的鐵路交通量不會(huì)太大。市國(guó)土局發(fā)出了該地塊的建設(shè)用地通知書。 （二）項(xiàng)目發(fā)展條件 優(yōu)勢(shì)分析 （1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 （2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。 ④“十”字形的兩條綠化軸位于小區(qū)中央，使小區(qū)空間變得疏密有致，并把水體、濱河綠化的自然氣息滲入居住空間；兩條濱河綠化帶把水景、綠化、居住空間融為一體，創(chuàng)造了優(yōu)美的空間景觀。 第三期將建北片左下組團(tuán)及中部3棟高層，住宅建筑面積101296㎡（其中多層26471㎡，高層74825㎡）。 （注：按每畝前三年平均產(chǎn)值的9倍計(jì)征，即為：3509元/畝9=31581元/畝，交市蔬菜辦公室，可申請(qǐng)減免）。96萬元污水泵站公共廣場(chǎng)25000㎡（高壓線下的公園、車場(chǎng)）320元/㎡=800萬元800公共車站、站場(chǎng)費(fèi)用已列入“公共廣場(chǎng)”中橫窖河堤岸450m1200元/m=54（萬元）54綠化工程=供水工程15萬元/公頃=供電工程65萬元/公頃=電信工程7萬元/公頃=煤氣工程7萬元/公頃=合 計(jì) 公建配套費(fèi)（見表4—2—10）公 建 配 套 費(fèi)（4—2—10）序號(hào)項(xiàng) 目建筑面積/㎡單價(jià)/元/㎡金額/萬元幼兒園1500+1800850小學(xué)4500900405中學(xué)9000900810衛(wèi)生站45060027文化活動(dòng)中心400100040球類場(chǎng)地2550（用地面積）784200糧油店30060018肉菜市場(chǎng)2000600120副食品店40060024飲食店50060030飯店50060030小吃店30060018綜合百貨店50070035日用雜品店260600五金交電建材店120600理發(fā)店1006006廢品收購(gòu)店1005005書報(bào)銷售店60600公共電話亭405002中西藥店80600水果店90600綜合修理店260600儲(chǔ)蓄所20060012郵政所20060012電訊營(yíng)業(yè)所20060012汽車停車場(chǎng)（庫(kù)）54000（1800個(gè)車位）12006480自行車（摩托車）停車場(chǎng)（庫(kù)）14790（9860個(gè)車位）900變電站30050015路燈配電室30500凈化石油氣站40600公共廁所1506009垃圾集散點(diǎn)150300小區(qū)綜合管理處40060024居民委員會(huì)420600合計(jì) 不可預(yù)見配套費(fèi) （++++）5%=（萬元） 開發(fā)期間稅費(fèi)（表4—2—11）開 發(fā) 期 間 稅 費(fèi)（4—2—11）序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)金額/萬元1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（萬元）6%2投資方向調(diào)節(jié)稅（萬元）5%3工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費(fèi)（萬元）4‰4供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)，600元/噸計(jì)，1278人600元/噸5供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅按4KVA/戶，480元/KVA計(jì)，3652戶4KVA/戶480元/KVA6其他稅費(fèi)（萬元）2%7合計(jì) 開發(fā)成本 為以上7項(xiàng)之和，共計(jì)為：（萬元） （二）開發(fā)費(fèi)用（表4—2—12）開 發(fā) 費(fèi) 用 匯 總 表（4—2—12）序號(hào)項(xiàng) 目計(jì) 算 依 據(jù)金額/萬元1管理費(fèi)用開發(fā)成本3%=3%2銷售費(fèi)用（）+（）+（）廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入%★銷售代理銷售收入2%★銷售手續(xù)費(fèi)銷售收入1%★3貸款利息詳見“貸款還本付息表”另計(jì)4合計(jì) ★銷售收入來源詳見“銷售收入預(yù)測(cè)表”。在本項(xiàng)目預(yù)計(jì)8年共計(jì)四期的開發(fā)過程中，應(yīng)貫徹“分片開發(fā)，滾動(dòng)發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”的指導(dǎo)思想，分期銷售，爭(zhēng)取資金盡早回籠，滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，所有樓盤在小區(qū)完工一年后全部售完。 本項(xiàng)目選取的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為10%，由此計(jì)算可得（表4—2—22，表4—2—23）。敏 感 性 分 析 表4—2—26基準(zhǔn)方案售價(jià)變動(dòng)建安工程費(fèi)變動(dòng)10%5%+5%+10%+10%+5%5%10%全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值13404411149043507271314684937095988財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%%%%%%%%投資利潤(rùn)率%16%%%%%%%33% 由表中數(shù)據(jù)可得： （1）當(dāng)建安工程費(fèi)增加5%時(shí)，全投資評(píng)價(jià)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：% 投資利潤(rùn)率：% 計(jì)算結(jié)果表明，若建安工程費(fèi)增長(zhǎng)5%，其內(nèi)部收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率（I=10%）。 由此可見，該項(xiàng)目建成后，將具有良好的環(huán)境效益。 ，龐大的資金需求將成為項(xiàng)目是否能如期進(jìn)行的關(guān)鍵。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件及本項(xiàng)目的實(shí)際壯況，我們認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步做出說明，并提出若干建議： 本報(bào)告是該項(xiàng)目的初步可行性研究報(bào)告，由于建筑設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)方式、施工方案、稅費(fèi)優(yōu)惠減免等一系列問題均未確定，由于市場(chǎng)調(diào)研深度不足，各種費(fèi)用估算及效益評(píng)價(jià)均是初步的。 “小康不小康，關(guān)鍵看住房”。貸款償還估算表詳見表4—2—25。由于本項(xiàng)目并非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此計(jì)算其投資回收期和年利潤(rùn)率沒有實(shí)際意義，故沒有選取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。 貸款本金的償還及利息支付銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，用于投資及還本付息。 （2）土地有嘗使用出讓金。 五、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計(jì)劃 （一）開發(fā)成本 土地成本（征地費(fèi)、土地有嘗使用費(fèi)） （1）征地費(fèi)。主 要 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 表4—2—4居住套數(shù)3652套居住人口12782人總建筑面積399260㎡其 中住宅建筑面積351476㎡公共建筑面積47784㎡住宅平均層數(shù)人口毛密度516人/公頃住宅面積毛密度14190㎡/公頃住宅面積凈密度28529㎡/公頃容積率總建筑密度%綠地率% 四、項(xiàng) 目 開 發(fā) 建 設(shè) 及 經(jīng) 營(yíng) 的 組 織 與 實(shí) 施 計(jì) 劃 （一）建設(shè)方式 建議采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效地控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量。 ②“兩中心”。 劣勢(shì)及對(duì)策分析 （1）變電站和高壓線 已建成的220KVA變電站對(duì)本規(guī)劃區(qū)的環(huán)境和景觀造成一定影響，現(xiàn)有及規(guī)劃的高壓線既占去不少用地又對(duì)本規(guī)劃區(qū)的居住環(huán)境和景觀形成較大影響。 （二）可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目研究主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)： 總建筑面積：399260㎡ 其中：住宅面積：351476㎡ 公建面積：47784㎡ 總投資：126108萬元（不含貸款利息） 自有資金投入：25222萬元 經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： 多層住宅得房成本：3275/㎡ 高層住宅得房成本：3925元/㎡ 稅后利潤(rùn)：147