【正文】 間 稅 費(fèi)（4—2—11）序號項(xiàng) 目計算依據(jù)金額/萬元1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（萬元）6%2投資方向調(diào)節(jié)稅（萬元）5%3工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費(fèi)（萬元）4‰4供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)，600元/噸計，1278人600元/噸5供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅按4KVA/戶，480元/KVA計，3652戶4KVA/戶480元/KVA6其他稅費(fèi)（萬元）2%7合計 開發(fā)成本 為以上7項(xiàng)之和，共計為：（萬元） （二）開發(fā)費(fèi)用（表4—2—12）開 發(fā) 費(fèi) 用 匯 總 表（4—2—12）序號項(xiàng) 目計 算 依 據(jù)金額/萬元1管理費(fèi)用開發(fā)成本3%=3%2銷售費(fèi)用（）+（）+（）廣告及市場推廣費(fèi)銷售收入%★銷售代理銷售收入2%★銷售手續(xù)費(fèi)銷售收入1%★3貸款利息詳見“貸款還本付息表”另計4合計 ★銷售收入來源詳見“銷售收入預(yù)測表”。 將以上各項(xiàng)匯總表4—2—6所示：土 地 成 本 匯 總 表（4—2—6）序號項(xiàng) 目金 額/萬元1征地補(bǔ)償費(fèi)2填土工程費(fèi)3工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi)4耕地占用稅5耕地墾復(fù)基金6新菜地、魚塘開發(fā)基金7征地管理費(fèi)8土地登記費(fèi)9已付利息10土地有嘗使用出讓金11合計 建安工程費(fèi) （1）多層住宅建安費(fèi)（4—2—7）。 （注：按每畝前三年平均產(chǎn)值的9倍計征，即為：3509元/畝9=31581元/畝，交市蔬菜辦公室，可申請減免）。包干范圍包括：a、土地、青苗補(bǔ)償、水利設(shè)施維修分?jǐn)?，；b、黃海區(qū)收大區(qū)配套費(fèi)1萬元/畝；c、南港鎮(zhèn)、黃海區(qū)收取征地補(bǔ)償金額8%，即：8%=） ②填土工程費(fèi)：（萬元） （注：㎡.m，由夏園村委會包干。 第三期將建北片左下組團(tuán)及中部3棟高層，住宅建筑面積101296㎡（其中多層26471㎡，高層74825㎡）。 第一期首先完成樣板樓展示工程、修建跨橫窖河1號橋（含引道）一座，主干道東西向、南北向各一條，并配備管網(wǎng)。 ④“十”字形的兩條綠化軸位于小區(qū)中央，使小區(qū)空間變得疏密有致，并把水體、濱河綠化的自然氣息滲入居住空間；兩條濱河綠化帶把水景、綠化、居住空間融為一體，創(chuàng)造了優(yōu)美的空間景觀。 ③“兩軸”。 （2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。應(yīng)在變電站周圍設(shè)置防護(hù)綠化帶，而高壓走廊穿過的地方更應(yīng)有寬闊的防護(hù)綠地，且建筑物距變電站或高壓線的距離都應(yīng)在18M以上。 （二）項(xiàng)目發(fā)展條件 優(yōu)勢分析 （1）區(qū)位優(yōu)勢。整個用地未發(fā)生雨季積水現(xiàn)象。市國土局發(fā)出了該地塊的建設(shè)用地通知書。另有5畝為農(nóng)村留用地。東面地鐵專用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該市總體規(guī)劃確定的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，將有較多的鐵路運(yùn)輸，而至黃海新港的鐵路交通量不會太大。本區(qū)東北面的云海工業(yè)區(qū)、西北面的大沙地綜合城市副中心區(qū)都將與其發(fā)生相互促進(jìn)，共同發(fā)展的關(guān)系。 （三）地塊征用情況 因金輝廣場建設(shè)用地需要，根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定由市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會出面征用了位于夏利大道以西、橫窖河以北、。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)和空間布局 （1）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 本規(guī)劃區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為“三片、兩中心、兩軸、兩帶”。沿郭尾村涌和橫窖河都規(guī)劃了沿河游覽休息綠帶，以改善居住環(huán)境。 本區(qū)的土地使用情況見表4—2—3，其中高壓線控制用地內(nèi)包括防護(hù)綠化地、道路停車場。本期個別樓宇接近變電站和高壓走廊，因此防護(hù)綠地和綠化帶的建設(shè)顯得尤為重要。這期是本區(qū)位置較好的組團(tuán)，加上小區(qū)的成型，配套設(shè)施完善，“人氣”聚集，銷售價此時可提高一個檔次，獲得較好的利潤。 ④耕地占用稅：5333元/畝=（萬元）。 ⑧土地登記費(fèi)：（萬元）。 （2）可行性研究費(fèi)：‰=（萬元）。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（不含貸款利息）共計126108萬元，按規(guī)定資金投入不少于總投資的20%，由此計算可需自有資金25222萬元，需貸款額合計35300萬元，預(yù)售房收入用于投資合計65586萬元。 六、項(xiàng)目銷售收入及利潤的估算 （一）住宅銷售單價的確定 根據(jù)成本估算及市場研究結(jié)果，確定第一期多層住宅售價均價為3300元/㎡（分兩批推出，第一批推出50%，售價為3200元/㎡，第二批再推出余下50%售價為3400元/㎡，以后各期同）；第二期多層住宅售價均價為3700元/㎡；第三期多層住宅售價均價4100元/㎡，高層住宅售價均價為5300元/㎡；第四期多層住宅均價為4500元/㎡，高層住宅售價均價為5700元/㎡。土 地 增 值 稅 計 算 表4—2—19序號項(xiàng)目金額/萬元備注1扣除項(xiàng)目金額177714+++開發(fā)成本116509詳見“開發(fā)成本構(gòu)成表”開發(fā)費(fèi)用26559銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財務(wù)費(fèi)用銷售稅金及附加11344銷售收入%加扣20%2330220%2銷售收入1764213增值額—12932 — 14增值率05增值稅率06增值稅免交項(xiàng) 目 可 運(yùn) 用 資 金 估 算 表4—2—20序 號項(xiàng) 目合 計建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期1234567891銷售收入176421—12018126831114311698268212783336473377522銷售稅金及附加11343—7738157167501724179123472427營業(yè)稅8821—6016345575851341139218241887教育專項(xiàng)基金352—2425222354567375教育附加費(fèi)265—1819171740425557城市維護(hù)建設(shè)稅617—424439409498128132防洪工程維護(hù)費(fèi)318—2223202148506668印花稅及交易管理費(fèi)970—667061641471532012083土地增值稅——————————4可運(yùn)用資金（1—2—3）165078—1124511868104271094825097260423412635325稅 后 利 潤 測 算 表4—2—21序 號項(xiàng) 目合 計建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期1234567891銷售收入176421—12018126831114311698268212783336473377522總成本費(fèi)用143068—97461028590369486217502257229578306153營業(yè)稅8821—60163455758513411392182418874教育專項(xiàng)基金352—24252223545673755教育附加費(fèi)265—18191717404255576城市維護(hù)建設(shè)稅617—4244394094981281327防洪工程維護(hù)費(fèi)318—22232021485066688印花稅及交易管理費(fèi)970—667061641471532012089土地增值稅——————————10利潤總額22010—1499158313911462334734704548471011所得稅7263495523459482110511451500155412稅后利潤14747100410609329802242232530483156 （注：總成本費(fèi)用按銷售計劃及開發(fā)建設(shè)總投資進(jìn)行測算）。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（表4—2—22及表4—2—23）（全部投資及自有資金）計算可得： 全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率為：% 自有資金的財務(wù)內(nèi)部收益率為：% 基準(zhǔn)收益率I的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營的風(fēng)險程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求等。是靜態(tài)指標(biāo)。%，可見其風(fēng)險程度較大。因此，為確保項(xiàng)目獲得預(yù)期的效益，建議加強(qiáng)市場促銷工作，盡量使銷售收入計劃得以實(shí)現(xiàn)。該項(xiàng)目規(guī)劃方案已由國家建設(shè)部審定批準(zhǔn)，功能組織和整體結(jié)構(gòu)合理，環(huán)境綠化、市政道路、設(shè)施配套均按國家建設(shè)部《2000年小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則》要求實(shí)施，同時該項(xiàng)目的建設(shè)與管理，也都將與小康居住小區(qū)相適應(yīng)。雖然評估結(jié)果表明，該項(xiàng)目是可行的，但敏感性分析表明，該項(xiàng)目抗風(fēng)險能力較低，而且項(xiàng)目盈利水平較低，在同類項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益比較中，并不是最理想的。鑒于該市目前及今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)市場的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在激烈的市場競爭中能保持較好的售價水平至關(guān)重要，發(fā)展商除應(yīng)密切的注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計、施工、營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會，減少風(fēng)險，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會效益與環(huán)